南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

パームスなんて@300くらい～だったんやで

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まさに今の時代でパンダ411は贈与なしのリーマンファミリーが南青山に住める唯一の部屋と言っても過言じゃない。
半地下に感謝

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お前は業者かよｗ

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ここは売れるでしょ。
これからは建替がアツイかもね。
ザパークハウス恵比寿も建替だけどすぐ完売したし。

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半地下に住みたいではなく、半地下にしか住めない。それが南青山。
それでも21坪2LDK諸経費込み（登記、取得税）8800万円なり。

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半地下でもいいから南青山アドレスを手に入れたい夫婦＋子供1人のファミリーがどれだけいるか？
出口戦略を考える上で重要。
たった1世帯でもいればリセールは成り立つ。

西の1階にも地権者部屋があるけど賃貸に出す部屋かな？
60Cの両隣は地権者部屋で賃貸がすんなり入るようなら半地下は投資も成り立つけど？どうなんだろ

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>>213 マンション検討中さん

どうせ買えないんだから想像するとき位は半地下とかセコいこと言ってないでもっといい部屋で考えなはれ

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見たんだけど、ここそんなにいいかな？　コンシェルジュないし、各階ゴミ置きだし、住人の方は高齢者多いというし（いろいろ提案しても通らなそう）。。。市況比安いけど、実際見て理由がよく分かった。

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コンシェルジュってそんなに利用するかな？
共用施設がないため予約とか案内とか必要ないし、クリーニング取り次ぎとか正直いらない。
管理費が高くなるだけ。
各階ゴミ置場あるとEVが一定時間に1基使えなくなるし、1階に住めば楽々。
そもそもここは富裕層をターゲットにしてない。
地権者の意向を理解して価値観が合わなければ辞めた方がいい。
ルールは地権者が多数派なんで変えられないから。
地権者に合わせた生活に従うしかない。

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>>214 匿名さん

確かに倍率凄いことになって外れるよね。
マンマニの件で興味本位の来場者が殺到して営業さんが気の毒に思えた。

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ここの低地は元々は沼？
一階はやめとけー。
皆さん必死で笑える。

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>>215 評判気になるさん
同感です。あと梁が190cm。西向きだと朝から電気つけないといけませんね。

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条件の良い部屋が地権者に押さえられての坪520万
仮に丸ごと98部屋が販売されていたとすると坪580万以上では？

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>>213 マンション検討中さん
安いなら妥協してもいいって人がターゲット
買値より値段上げても買ってくれる人じゃないのは確か

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パンダ部屋＋マンマニさんの拡散でこのスレも随分書き込みが増えましたね。
とはいえ駅近トレンドのなかピンポイントの需要ではあるので、
本当にこの場所がいい人は購入すればいいと思いますが、
そうでない人は冷静に検討した方がいいと思います。

パンダ部屋じゃないと買えない層にとっては、
本当に何があっても南青山に住みたい人以外は、
実際住んでみて不便に感じることも多いと思います。

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ここは別に沼じゃないでしょ。建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

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>建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

それをやめとけって話だね。
北から見たら地下の様に見えて実は南から見ると日光が燦燦と降り注ぎますみたいなら
いいけど地下物件なんて日本で作るなよ、デべさん。ってこっちゃ。

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南青山ロイアルハイツ
築42年3階68.82㎡5590万 坪単価268万

築年数から建て替えの話が出てもおかしくないマンション
近隣に小規模ハイツが更に2つ
敢えて築古に住んで新しいマンションの地権者になる手もある

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ドミール南青山 築38年 坪単価350万の売り出し有り
規模感もあり10年後には建て替えの可能性有り
六本木通りを渡らない表参道寄りのため小さなお子さんの通学には助かる

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セントラル青山 築50年
外苑前5分 表参道8分
坪単価246万

建て替え直前か？
地権者に早くなれる？

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>>221 匿名さん
その通りだよ。
安いから妥協して買う部屋を即転狙いの投資家が1000万乗せたら買うやつはいない。
まして地下室。

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半地下でも、ここなら470万なら売れる。
1億の大台にも乗らない。
だから、転売ヤ―が群がる。

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>>228と>>229なら>>229だと思う。

売れる売れないなら売れてしまう。転売もされる。

でも、それはそれとして北朝鮮や中国山間部じゃあるまいし
21世紀の日本、それも東京で地下物件なんか作るなよってのは思うね。

家賃３万なんだから地下でも我慢しろって話なら分かる。
しかし常磐松の建て替えでなんで丸紅が半地下なんて作るんだよ。

周りのボロビルでも半地下住民少ないのに
なんで5000万、1億、2億でなんで地下に住まわせるんだよ。

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ちょっと、くどい。
「半地下から日本を守る会」でも作って、Ｎ国の立花みたいに選挙に打って出ろや。

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半地下っていうよりモロ地下じゃね？

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>>230 匿名さん
まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。高さ制限内で1階多く売りたいから半地下なんて部屋ができます。

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>>233
>まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。

大手で地下物件作ってないところがあるのかないのか
マニアじゃないから知らんけど俺もそう願いたいよ。

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傾斜があるとはいえ、半地下ではなく地下3階

住民的には10階建てですから住所に常磐松ハウス地下3階とは書かないですし
ベータも1-10Fでしょうけど。

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1階2階は侵入が怖いので3階以上で検討、とかよくありますが
通常とは違うのでどの部屋かは他の物件以上に大切なポイントですね。

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物件を見ずに決める事になる場合、4階以下の方は特に注意が必要と思われます。

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地下物件で案外ありがちなのは
地下物件購入者は諦めて（承知して）買うから割と長く住むけど
3階、2階とかを買ったつもりの人が住んでみると事実上1階で通行人と目が合うとか
ベランダに出にくい、中が丸見えって事に嫌気がさして引っ越すパターン。

これ要注意。

最近だとネットで地下物件の中古の空き状況が確認できるので要確認。

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傾斜地の場合、低い場所は普通の1階でも、高い場所は半地下となります。
ただ、傾斜が急な敷地では低い場所は1階でも、高い場所は地下2階となる場合があります。

私が住んでいるＰＣ三田綱町フォレストは南は普通の1階ですが、北は完全な半地下ですし、北西側は地下1階～1.5階（部屋ではありません）となります。
したがって、南の1階は普通の1階の価格でしたし、北の1階（半地下）はここと同じく安かったので、各部屋とも即完売しました。

即ち、傾斜地では部屋によって全く違うということです。
買う部屋が敷地の低い場所か高い場所かを確認することと、道路向きか庭向きかも重要です。

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>>236 匿名さん
2階がエントランスのため、1階ずつずれているのではないでしょうか？
地下1階（トランクルーム）があるため、最上階は9階です。

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グランスイート麻布台ヒルトップタワー は北側道路からのエントランスは4階か5階だった。南側は1階は地下4階に相当。でも地下部屋ではない。
新築時、南1階も価格はそれなりに高かった。

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>>240 通りがかりさん

サンクス。
すぐに直せないので他の方はその分読み替えて下さい。

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マンマニ推薦の半地下部屋は、半地下であって半地下ではないということで大丈夫かな。

もうそろそろ、半地下論議は休憩しませんか。

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>>243 匿名さん

遠慮しないで書きたいこと書くなり聞きたいこと聞いてください。

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俺、半地下、飽きた。

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78㎡坪単価426万最高

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80平米に満たなくても最高ってんだから東京の住宅事情はショボいよなって思うな。

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販売延期になるの？

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https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_92965941/?suit=STkr201806...

これとどっちがいいのか。

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いくらなんでも、そこと比較しないでよ。

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>>249 マンション検討中さん

どう考えても常盤松ハウス

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もう1期1次の申し込みには間に合わない？

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西向きの皇宮敷地側がいい条件だよ。
坪435 坪426とか地下に潜り混まないのに安い部屋がある。
例のパンダはマンマニさん騒動無かったら不人気部屋だった。
地下に潜らない低層階は倍率高いのが真実。
今週来場客はパンダ狙いばかりで営業さんも辟易としてるよ。

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西向き、良いのでは。皇宮警察の敷地は将来的にも大きな建物が建つ可能性は低いし（官舎を建て替えても宮邸から見えない高さに抑えるはず）、東四丁目の交差点は緑も豊富で解放感があり、しかも交通量は多くない。

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先行訪問者の実需組が困っているのはパンダ部屋を見に来た客が他に地下部屋じゃないのに安くて良い部屋あるじゃんと気付くこと。
みんな坪411に登録すれば先行訪問者に実害は少ないが、実際にそうならないのは訪問者ならみんな知ってる。
マンマニ情報で新たに訪問してくる客のために販売スケジュールが延期され安い部屋の倍率だけ上がるのはデベ、現場のスタッフ、先行訪問者にとってメリットがない。
また、マンマニ組も倍率高い部屋に申込になるので抽選落ちするだけでメリットなし。
誰得？
坪600万前後で強みのない部屋には申込入らないだろうし坪400万台が激戦になるだけ。

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南向きの坪単価440万くらいの一階の部屋も人気なのかな？パンダ部屋より割高だけど。

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>>256 通りがかりさん

南は2部屋が坪単価445万で凄い倍率。
坪単価450万以下で地下に潜らない西向き78㎡と81㎡部屋も同じく人気。
人気がないのは坪411万部屋とその2階。
わざわざ地下に住みたい人はいないのが要望書から明らか。
わざわざ予約が取りにくいから有給休暇を取得してまで地下に潜らない人気部屋を狙いに訪問しても倍率が高すぎるだけに無駄足になるよん。
倍率避けたい方は坪411。

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