南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

>特に保有10年以内でまた別の新しい物件に乗り換える投資家からしてみたら

その程度で投資家っていうのは背中がむずがゆいけどね
どこぞの地方ならいざ知らず東京だと尚更な

>>167 評判気になるさん

セミプロの投資家が増えてますね。
確かに定額制は賃貸投資に不向き。
10年賃貸→転売のインカムとキャピタルで生み出す利益は初期ランニングコストが安いマンションが良いです。

それに8680万を購入して転売しようにも利益を生み出すには9800万とかで成約しないと意味がない。
そんだけ出せる人は1億ギリギリで周辺中古で日光が入る部屋を見つけられる。
ファミールとか激安だし。

今の経済状況が続くと仮定して。

半地下パンダと2階は若干のキャピタル可能。

インカムは上記で述べられているように、管理費等が収益性を悪化させる。

ただ、青南小学校区の人気は底堅いので、２ＬＤＫ以上が安心か。

よって、ここは子供有の実需向け。

>>167 評判気になるさん

短く住むなら、管理費の差なんてゴミですよ。自宅投資、スマイサーフィンは基本、キャピタルゲイン狙いだから、購入価格と売却価格しか気にしない。
管理費気にして、資産性の低い方を選ぶことはあり得ない。

アホブロガーみたいに資産性資産性っていうのやめて

実需検討の人が可哀想な物件になってしまったね…同情します。

黒船来襲

せっかく穴場物件として青南小に通いたい実需ファミリーが望みを託していたのに、、、
投資家が法人ローンでパンダ1階2階を両方エントリーで掻っさらう。。
こんなんじゃ、今後建て替えを予定している南青山の築古マンションにパンダ価格は出なくなる。
1億出さないと2LDKが買えなくなるということ。

与信枠があると一度に複数部屋エントリー可能。
マンマニさん記事に書かれてます。
オタッキー佐々木、お刺身おじさん等投資家が攻めてくるかもしれない。

実需の皆様の気持ちは察します。
あと少しのところで1倍2倍の部屋が10倍超になるのですから。

半地下、半地下っていうけど、ＭＲの模型見たら今までの半地下イメージとは違ってました。
マンマニさんの見る目は凄いと思いました。

TMショーンが金曜日に来場して、ひたすら情報を発信してる。
営業から見たらどの客かバレバレです。

確かに78㎡2階の坪単価426万はコスパ最強ですが。。

>>170 匿名さん
子供がいる家庭は地下室には住みにくいよ。
学校やマンション内でいじめられてしまう。
地下室に住むのはDINKSで将来子供が欲しいけど、小学校上がる前に売却して、含み益で買い替えしようかなーって人向き？

半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

間取りに個性があって楽しいですよね。
4階角部屋ルーバル53.82㎡は段々畑になる植栽を立体的に楽しめます。
ルーバル付きでも㎡単価は4階の中部屋と変わりません。
1点しかない間取りは特長があってリセールしやすいのではと感じました。
リビング形状が唯一の難点でしょうか？
六角形やハート型タワマン角部屋に住みなれた方は慣れっこだと思います。
7800万は買いやすいです。

>>177 匿名さん
見ようによっては半地下の構造はなかなか面白いです。
吹き抜けの空間みたいな感じで。
西向きで植栽を楽しめない1階なんだけど3階より1000万は安いのは魅力。

新規訪問者のパンダ狙いは今日明日明後日までが山だと思います。
販売開始まで時間がないため事前審査が終了していないと登録に進めない可能性があるから。
現金購入者は通帳か金融資産の写しを用意する必要があるかもしれないのでフル装備で訪問しましょう。

皆さん盛り上がってきました

洗濯物外干し不可
抽選部屋だけは手付10％減額なし

前者は奥様の説得が必須
後者は金融資産があろうが即動かせるキャッシュが必須
投資家は手付減額で金融や不動産など複数に金を回したいと考えるから2年近く1000万前後の金を眠らせるのをどう判断するか？

白金ザ・スカイの抽選も間近
落選した投資家が来ないと助かる

マンマニのYouTube見て即モデルルーム予約。駆け込みで今週見れたけどここ良いね。78㎡2階坪単価426万に突撃します。当たったら儲けもん！

>>184 坪単価比較中さん

そこ狙い絶対賢い！
坪411はこれから殺到で倍率20倍とかになるので78㎡2階を低倍率でGETだ。
グレード重視は同じ西の方81㎡で天カセ付き。

>半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

綺麗ごとは抜きでいこうや

>駆け込みで今週見れたけどここ良いね。

上京組でも分かれば宜しい

半地下でもない西78㎡2階は何故こんなに安いの？
どう考えても条件とのバランスで最強パンダは78㎡でしょ
話題の60Cパンダは大した人気では有りませんでした
むしろ半地下でない部屋が高倍率

>むしろ半地下でない部屋が高倍率

「むしろ」じゃなくて
「半地下でない部屋が高倍率」それが当たり前だわね

中古になった半地下部屋を次に購入してくれる人はいないわ。
賃貸でも相当安くしない限り厳しいわ。
安さに釣られて購入したが最後、出口がない。

キャピタル出なくともパンダは2階9190万が無難。
ここなら5年後に9300万くらいの評価は期待出来ちゃう。
それで十分と思わないと。

半地下半地下ってそんな変わらないと思うけど。

半地下狙いの輩が2階を推して倍率下げか？

2階を狙っている奴が、2階が良い・2階が良いっていうかね。

いくら何でも見え透いてるよ。

マンマニ同様、坪単価もグロスも含めて総合的に、ここの一押しは1階パンダ。

資金に余裕があるなら南西3階83.17ｍ2。鉄板。

北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。
まずは、ＭＲで確認してください。

>北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。

それを踏まえた上でも、日本に半地下マンションなんて作るなよって思うけどね。
後進国のスラム街じゃあるまいし、やめてほしいわ。

大きく出たね。
日本のことを真剣に考えてるんだ。

地下部屋を作ることで62部屋が98部屋になって一般販売が可能になったんだ。
容積率の対象 非対象を知って発言してるとは思うが、地下部屋なしでは買うことさえ難しかったし、ここまで価格も安くならなかった。

>>192 匿名さん
その南西80Bはゴミ置場の真上。
ゴミ収集車が止まるターンテーブルもあり、回収時は音と漏れる匂いに懸念。
収集車が来る時間帯は窓閉めっぱなし対応。
それなのに坪単価高い。
同じ80㎡だと西のほうがいいとは思う。

>>195
いやいや、そこまでじゃないけどマジよ。
古いアパート4畳半、6畳間で半地下ですけど激安なんで学生さんいかがですか？
バイト頑張って次はいいところ住みましょうね、社会人になったら立派なところに住みましょうねって事なら別にそこまで言わないけどねえ。

周辺のボロマンションでも半地下なんてない地区に5000万、1億だして半地下に住まわせるなんてマジでやめて欲しい。

この物件だけじゃなくてどこであってもやめて欲しい。

価値観の押し付けは意味がないわ

このあたりは水害に強いけど道路が局地的に冠水してオジャンというのも半地下なら有り得る話なんでどう判断するかだね。あと湿気もか、外国はともかく日本では価格という面以外はメリットないと思う

短時間の集中豪雨での冠水はリスクとして受け入れて購入するっきゃない
中庭のない1階は安いから買うわけで、2階78㎡の坪426万がどんだけお得かみんな分かってる。
だけどグロス1億出せないから69.78㎡しか買えない人が多数なんよ。

理想は理想、夢は夢。

誰だって、元麻布近辺・低層マンション・ルーフバルコニー付き・最上階に住みたいよ。
半地下なんて住みたかねえよ。

現実は下品だけど金、金、金。

元麻布に住みたいって人そんなにいますか？

いつかは元麻布。いつかは松濤。いつかは南青山。

今は時代が本当に悪い。
人件費や建材費の高騰 低金利 大手デベ寡占化
などなど隣のフォレストが分譲された2006年はあの高級仕様が坪365万で買えた。
今はその中古が坪550万とかで成約。
仮にフォレストクラスのマンションが今の時代に分譲されたら坪単価650万は確実だろう。
2006年に南青山を購入できた人は仕様が落ちる常盤松ハウスの半地下さえ高くて買えないまでに上がってる。
理想は理想、現実は13年前の1.5倍に膨らんだ高い価格を前に妥協しないと買えないこと。

2006年 30歳でマンション購入→現在43歳
当時のマンションを売れば含み益は4000万以上は軽くある
買い替えする資金は潤沢

対して
2006年 当時15歳で買うタイミングでもない学生は今まさに28歳 結婚してマイホームという時代がバブル価格
なんて運の悪い時代に購入タイミングが来たんだ
おじさんは資金力有り、若者が損をする時代
将来の年金にも不安
年収は夫婦で1500万で、なんとか半地下なら70㎡が買えるかな？とか
安い時代に不動産を買えたおじさんには若者の気持ちは理解できんよ

>>204
元麻布の麻布ガーデンウエスト、ウエストミンスターハウス、元麻布ヒルズが憧れのマンションです。もっと稼がないと、今の自分の稼ぎじゃ手が届きません。
しかし南麻布でしたら1.2.3丁目の低地ならそこそこな稼ぎでも手が届く物件はあります。なんせ私が住めるくらいですから。

パームスなんて@300くらい～だったんやで

まさに今の時代でパンダ411は贈与なしのリーマンファミリーが南青山に住める唯一の部屋と言っても過言じゃない。
半地下に感謝

お前は業者かよｗ

ここは売れるでしょ。
これからは建替がアツイかもね。
ザパークハウス恵比寿も建替だけどすぐ完売したし。

半地下に住みたいではなく、半地下にしか住めない。それが南青山。
それでも21坪2LDK諸経費込み（登記、取得税）8800万円なり。

半地下でもいいから南青山アドレスを手に入れたい夫婦＋子供1人のファミリーがどれだけいるか？
出口戦略を考える上で重要。
たった1世帯でもいればリセールは成り立つ。

西の1階にも地権者部屋があるけど賃貸に出す部屋かな？
60Cの両隣は地権者部屋で賃貸がすんなり入るようなら半地下は投資も成り立つけど？どうなんだろ

>>213 マンション検討中さん

どうせ買えないんだから想像するとき位は半地下とかセコいこと言ってないでもっといい部屋で考えなはれ

見たんだけど、ここそんなにいいかな？　コンシェルジュないし、各階ゴミ置きだし、住人の方は高齢者多いというし（いろいろ提案しても通らなそう）。。。市況比安いけど、実際見て理由がよく分かった。

コンシェルジュってそんなに利用するかな？
共用施設がないため予約とか案内とか必要ないし、クリーニング取り次ぎとか正直いらない。
管理費が高くなるだけ。
各階ゴミ置場あるとEVが一定時間に1基使えなくなるし、1階に住めば楽々。
そもそもここは富裕層をターゲットにしてない。
地権者の意向を理解して価値観が合わなければ辞めた方がいい。
ルールは地権者が多数派なんで変えられないから。
地権者に合わせた生活に従うしかない。

>>214 匿名さん

確かに倍率凄いことになって外れるよね。
マンマニの件で興味本位の来場者が殺到して営業さんが気の毒に思えた。

ここの低地は元々は沼？
一階はやめとけー。
皆さん必死で笑える。

>>215 評判気になるさん
同感です。あと梁が190cm。西向きだと朝から電気つけないといけませんね。

条件の良い部屋が地権者に押さえられての坪520万
仮に丸ごと98部屋が販売されていたとすると坪580万以上では？

>>213 マンション検討中さん
安いなら妥協してもいいって人がターゲット
買値より値段上げても買ってくれる人じゃないのは確か

パンダ部屋＋マンマニさんの拡散でこのスレも随分書き込みが増えましたね。
とはいえ駅近トレンドのなかピンポイントの需要ではあるので、
本当にこの場所がいい人は購入すればいいと思いますが、
そうでない人は冷静に検討した方がいいと思います。

パンダ部屋じゃないと買えない層にとっては、
本当に何があっても南青山に住みたい人以外は、
実際住んでみて不便に感じることも多いと思います。

ここは別に沼じゃないでしょ。建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

>建て替えにあたって容積率不算入の地下住戸作るために地面採掘してるだけじゃね？

それをやめとけって話だね。
北から見たら地下の様に見えて実は南から見ると日光が燦燦と降り注ぎますみたいなら
いいけど地下物件なんて日本で作るなよ、デべさん。ってこっちゃ。

南青山ロイアルハイツ
築42年3階68.82㎡5590万 坪単価268万

築年数から建て替えの話が出てもおかしくないマンション
近隣に小規模ハイツが更に2つ
敢えて築古に住んで新しいマンションの地権者になる手もある

ドミール南青山 築38年 坪単価350万の売り出し有り
規模感もあり10年後には建て替えの可能性有り
六本木通りを渡らない表参道寄りのため小さなお子さんの通学には助かる

セントラル青山 築50年
外苑前5分 表参道8分
坪単価246万

建て替え直前か？
地権者に早くなれる？

>>221 匿名さん
その通りだよ。
安いから妥協して買う部屋を即転狙いの投資家が1000万乗せたら買うやつはいない。
まして地下室。

半地下でも、ここなら470万なら売れる。
1億の大台にも乗らない。
だから、転売ヤ―が群がる。

>>228と>>229なら>>229だと思う。

売れる売れないなら売れてしまう。転売もされる。

でも、それはそれとして北朝鮮や中国山間部じゃあるまいし
21世紀の日本、それも東京で地下物件なんか作るなよってのは思うね。

家賃３万なんだから地下でも我慢しろって話なら分かる。
しかし常磐松の建て替えでなんで丸紅が半地下なんて作るんだよ。

周りのボロビルでも半地下住民少ないのに
なんで5000万、1億、2億でなんで地下に住まわせるんだよ。

ちょっと、くどい。
「半地下から日本を守る会」でも作って、Ｎ国の立花みたいに選挙に打って出ろや。

半地下っていうよりモロ地下じゃね？

>>230 匿名さん
まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。高さ制限内で1階多く売りたいから半地下なんて部屋ができます。

>>233
>まともなデベロッパーなら半地下なんて作りません。

大手で地下物件作ってないところがあるのかないのか
マニアじゃないから知らんけど俺もそう願いたいよ。

傾斜があるとはいえ、半地下ではなく地下3階

住民的には10階建てですから住所に常磐松ハウス地下3階とは書かないですし
ベータも1-10Fでしょうけど。

1階2階は侵入が怖いので3階以上で検討、とかよくありますが
通常とは違うのでどの部屋かは他の物件以上に大切なポイントですね。

物件を見ずに決める事になる場合、4階以下の方は特に注意が必要と思われます。

地下物件で案外ありがちなのは
地下物件購入者は諦めて（承知して）買うから割と長く住むけど
3階、2階とかを買ったつもりの人が住んでみると事実上1階で通行人と目が合うとか
ベランダに出にくい、中が丸見えって事に嫌気がさして引っ越すパターン。

これ要注意。

最近だとネットで地下物件の中古の空き状況が確認できるので要確認。

傾斜地の場合、低い場所は普通の1階でも、高い場所は半地下となります。
ただ、傾斜が急な敷地では低い場所は1階でも、高い場所は地下2階となる場合があります。

私が住んでいるＰＣ三田綱町フォレストは南は普通の1階ですが、北は完全な半地下ですし、北西側は地下1階～1.5階（部屋ではありません）となります。
したがって、南の1階は普通の1階の価格でしたし、北の1階（半地下）はここと同じく安かったので、各部屋とも即完売しました。

即ち、傾斜地では部屋によって全く違うということです。
買う部屋が敷地の低い場所か高い場所かを確認することと、道路向きか庭向きかも重要です。

>>236 匿名さん
2階がエントランスのため、1階ずつずれているのではないでしょうか？
地下1階（トランクルーム）があるため、最上階は9階です。

グランスイート麻布台ヒルトップタワー は北側道路からのエントランスは4階か5階だった。南側は1階は地下4階に相当。でも地下部屋ではない。
新築時、南1階も価格はそれなりに高かった。

>>240 通りがかりさん

サンクス。
すぐに直せないので他の方はその分読み替えて下さい。

マンマニ推薦の半地下部屋は、半地下であって半地下ではないということで大丈夫かな。

もうそろそろ、半地下論議は休憩しませんか。

>>243 匿名さん

遠慮しないで書きたいこと書くなり聞きたいこと聞いてください。

俺、半地下、飽きた。

78㎡坪単価426万最高

80平米に満たなくても最高ってんだから東京の住宅事情はショボいよなって思うな。

販売延期になるの？

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_92965941/?suit=STkr201806...

これとどっちがいいのか。

いくらなんでも、そこと比較しないでよ。

>>249 マンション検討中さん

どう考えても常盤松ハウス

もう1期1次の申し込みには間に合わない？

西向きの皇宮敷地側がいい条件だよ。
坪435 坪426とか地下に潜り混まないのに安い部屋がある。
例のパンダはマンマニさん騒動無かったら不人気部屋だった。
地下に潜らない低層階は倍率高いのが真実。
今週来場客はパンダ狙いばかりで営業さんも辟易としてるよ。

西向き、良いのでは。皇宮警察の敷地は将来的にも大きな建物が建つ可能性は低いし（官舎を建て替えても宮邸から見えない高さに抑えるはず）、東四丁目の交差点は緑も豊富で解放感があり、しかも交通量は多くない。

先行訪問者の実需組が困っているのはパンダ部屋を見に来た客が他に地下部屋じゃないのに安くて良い部屋あるじゃんと気付くこと。
みんな坪411に登録すれば先行訪問者に実害は少ないが、実際にそうならないのは訪問者ならみんな知ってる。
マンマニ情報で新たに訪問してくる客のために販売スケジュールが延期され安い部屋の倍率だけ上がるのはデベ、現場のスタッフ、先行訪問者にとってメリットがない。
また、マンマニ組も倍率高い部屋に申込になるので抽選落ちするだけでメリットなし。
誰得？
坪600万前後で強みのない部屋には申込入らないだろうし坪400万台が激戦になるだけ。

南向きの坪単価440万くらいの一階の部屋も人気なのかな？パンダ部屋より割高だけど。

>>256 通りがかりさん

南は2部屋が坪単価445万で凄い倍率。
坪単価450万以下で地下に潜らない西向き78㎡と81㎡部屋も同じく人気。
人気がないのは坪411万部屋とその2階。
わざわざ地下に住みたい人はいないのが要望書から明らか。
わざわざ予約が取りにくいから有給休暇を取得してまで地下に潜らない人気部屋を狙いに訪問しても倍率が高すぎるだけに無駄足になるよん。
倍率避けたい方は坪411。

半地下パンダの倍率下げ、無駄ですよ。

新規来場者は最安パンダに群がってくれ。
60Cの1階をみんな登録して。

南西65ｍ2の444万は、半地下＋ごみ置き場の隣部屋
南西77ｍ2の446万は、半地下というより地下1階。
両者とも、歩道に接した半地下。

世間で最も嫌われている部屋タイプ。
この部屋で444万は青山と言えども高い。
マンマニはきちんと見ていると思う。

>>260 匿名さん
でも、そこがかなりの人気なんだよ。
ゴミ置場の横はリセール出来ないよ。
対して60Cは2階が半地下 1階が完全地下。

じゃあ、条件良いのは西の78㎡2階
坪単価426万です。

そんな値付け誤り狙いのセミプロっぽう人が買ってくれても良いんですが、
良識ある人であってください。
地権者と仲良く暮らして下さい。
エリアを好きになって下さい。
いきなり売ったり貸したりして相場乱さないで下さい。
それが、ここらに住む先人への配慮ってもんです。よろしくお願いします。

安値で出して相場乱してるのは丸紅さんじゃね？

この物件の周囲の歩道は通行人も相当少ないよ。表参道の駅近物件だと、住民だけでじゃなくて通勤者・学生・買物客・飲食客・観光客が一日中歩いていたりするけど（たとえば駅近のプ〇ウドの周囲なんて狭い道なのに歩行者がすごく多い）、ここは「駅遠」なので（笑）基本的に住民くらいしか歩いていない。歩道に面していても「ゾロゾロ歩く通行人からジロジロ見られる」という状況ではない。住宅地の戸建の1階みたいな感じだと思う。

ゴミ置場の隣ってリセール悪いのか
ここみたいなちゃんとしてるマンションでも臭いとかするの？

リセールについては相手はプロじゃなく素人なので騙すことは可能。

それとは別で運河はどこでも臭いしゴミは匂う
美人の屁が臭くう●ちも臭いのはやっぱり同じ
億ションでもゴキは出るしゴミにハエもたかるし
青山でもカラスがゴミを突つくこれは避けられん

>>265
ベンツの運転が荒かったり駐車の仕方が我が儘なのと同じで
高級・高額物件であることがゴミの住民の意識を高さを担保しない