南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

建て替えマンションなんですね。
場所的にとても気になっています。
微妙に駅から遠いようですが、いくらくらいするんでしょうかね。
建て替えだと、新規の売出し住戸は少なくなるんでしょうか？

>>1
96戸中62戸が非分譲（従来の所有者分）のようですね。
分譲される34戸は倍率高そうです。

>>2 匿名さん
ありがとうございます。
なるほど、倍率高そうですね…。

陸の孤島ですね・・・

すごいですね。港区南青山が陸の孤島だなんて。。。でもまあ売れるようだから、何言われても関係ないけどね

瞬間蒸発の鉄板エリア。

まぁ青山の僻地ですからね。常磐松という名の付く物件は大抵同じこと言われる。
他のスレでも読んで見るとよく分かる。
でも安かったりで結構売れるから捨てたもんでもない。

ここを僻地とか言う人は鉄道路線図しか頭にないのでしょうね。
この値段を買う人はタクシーが足代わりですし、公共交通なら「青山学院中等部」のバス停からバス利用です。
渋谷駅－新橋駅・六本木ヒルズ間のバスが通勤時2分間隔、昼間でも3～4分間隔ですから。

それを孤島とか僻地とか言うんだけどね。タクシー利用大いに結構ですね。

この段階で瞬間蒸発などというレスこの手の建て替えに物件にありがちな頑張り過ぎてる地権者の可能性が高いから話半分くらいで傍観してればいい。価格など出ればすぐ分かることだし。

宮邸をはじめ緑陰が深い一角。表参道も渋谷も西麻布も恵比寿も広尾も近くて、でも街の喧騒からは一歩離れた場所。それを僻地と呼ぶ人がいるかもしれないけどね。

他物件の過去スレ読むとやはり同じような事言われてますね。このエリア
まあそう思う人もいるし、思わないひともいるということでしょうね。
都心でありながらどの駅からも遠いのは事実ですけど、バスを利用すれば案外便利なの
かもしれませんね。

根津美術館でもかなり僻地感あるのに更に奥地なのか。。青山に住んでいるという満足感を得るための物件ですね。

買えない人は交差点挟んで対面のラアトレに期待ですな。
ラアトレは渋谷区広尾アドレスだけど。
あとはグランドヒルズも分譲ひかえてる。
どんな値段設定でくるかな。

ハハハ。
どこのスレも流れは変わらんもんだね。
港区選ぶ人達が、こんなエリアが良いわけないっしょ。笑
ここは、売るのに最も苦労するエリアの一つであることは、不動産関係者なら誰でも知ってる常識なんだよね。

学区の青南小は子どもの足でも10分程度ですが、大雨の日の通学ならマンション前にバス停がある港区の「ちぃばす」が便利です。3つ目のバス停が「青南小学校」で、始業に間に合う時間帯からバスがあります。
ちなみに、ちぃばすはほぼ無駄のない経路で表参道、外苑前、赤坂見附と行けるので（しかも100円）、通勤に利用する人も少なくないようです。

アプリでタクシーが呼べるご時世なので、大人は、大雨の時くらいマンションの車寄せまでタクシーに来てもらっても良いのでは。

ザ・パークハウス南青山常磐松も南青山テラスも竣工前に完売してたと思うけど。

>>17 匿名さん

googlemapではこのような道が出てしまうのですが、もっと早く行けますでしょうか。
子供の足で10分となると、googlemapでは7分くらいの経路があるとよいのですが。

>>20
駒沢通り沿いに歩いて南青山7丁目の交差点へ。
六本木通りをわたって骨董通りの南青山6丁目の交差点まで行き左折。
あとは上記Google Mapのルートに合流します。
これが学校が推奨している通学ルートです。
朝の通学時には横断歩道の所に交通安全の旗を持った保護者や地域の方が交代で立っていて、子ども達が大勢歩いています。
小学校低学年だともう少し時間がかかるかもしれませんが、中学年以上なら10分程度で到着しているようです。

学区で選ぶ価値あるマンションですね。何もかもからちょっと遠いけど、工夫次第で生きていけるでしょう。

>16
車での移動に便利な場所なんだけどね。
渋谷入口が今年度中に完成予定で、そうすると3号線の上り（高樹町）も下り（渋谷）もここから数分で入れる。渋谷入口から羽田空港まで20分程度と試算されてる。

＞15　＞19
パークハウス常磐松も完売まで早かった。要は売り方の問題でしょ。　

>>25　新しいところでは、ブランズ渋谷常盤松だって竣工前に完売してましたよ。
むしろ15さんの言う「売るのに最も苦労するエリア」の根拠が知りたいです。

ブランズっていつも大量に賃貸出てるけど借り手いないんかな。

>27 SUUMOを今見たら1件賃貸物件が出ていましたが、いつもは大量に出ているのでしょうか？

スーモて見ると17件てでますね。
賃貸でもこのあたりは厳しいのかな？と思います

賃貸だと駅から遠いと借り手少なくなりますからね
わざわざ不便を被りたくないですし
環境気に入って永住思考ならそうでもないと思いますが
賃貸で探す人にはバスが便利と言われても響かないかなと
思います

>>29　スーモ見てみたけど、自分が見た時には同じ階、同じ床面積、同じ賃料の物件が並んでいたから、結局空いている部屋は1部屋で、いろんな不動産屋が扱っているってことじゃないかと。

あそこはアジア諸国で必死にセールスしたおかげで多国籍なマンションになったと有名ですね

でも結局は早々に売れたんだから、とりあえず「売るのに最も苦労するエリア」ってことはないと思う。

トーセイは？

このマンション、少し離れているけど交通アクセスが抜群にいいですね。
都心が生活拠点なら便利だろうな。
でも、南青山と常盤松ハウスという名前がマッチしないような印象がある。
地下が３階まであるんだ。
生活環境は良さそう。

地権者多すぎなのと丸紅というマンション事業ではパッとしないデベロッパーが
どうなるかだね。

＞35　地下3階まであるのは、敷地内に高低差があるから
ではないでしょうか。
常陸宮邸に面した側の一番下の階を1階とすると、
坂の上の側は道路に面した部屋が3階相当に見えます。
届出としてはこの3階相当部分が1階で、1階部分は地下2階。
その下に実質的な地下1階（届出上の地下3階）があると推測。

>34 パームスと本物件ではタイプがだいぶ違うと思うけど。
パームスは竣工の頃に最後の1、2戸を売っていたけど、入居前には完売していたような記憶がある。

ここは地権者マンションだしね。

今までの建物にいらっしゃった地権者さんがそのまま入居され続けるのでしょうか。
全体の2/3が地権者さんなのだそう。
管理組合の運営なども、その方たちが中心となっていくのかもしれませんね。
なんとなく地権者が多いと面倒そうな感じもしますが
一緒に屋根の下で資産価値を維持しながら暮らしていくという同じ目標はあるから、
あまり揉めることも無いんじゃないかと感じました。

南青山の奥座敷、常陸宮邸が望める。駒沢通りは少しうるさいかな。隣の南青山テラスが立派なので負けないように。駒沢通のイチョウ並木は秋になるときれいです。南青山の辺境でもあるが、喧騒から離れたよい立地だと思う。

常陸宮邸の緑はもちろん立派ですが、南青山テラスに面した部屋も庭の眺めが良さそうですね。（旧建物が壊されて初めて南青山テラスの中庭の全貌が見えました。）

ここヤバイね、陸の孤島だわ

>>43
話が>4に戻りましたね（笑）

>>43 匿名さん

何がヤバイのか？
駅遠、246商業地沿いから離れてることか？

そもそも住みかたの違い。車生活で文教地区、緑地、広尾側に住みたい人は3から6丁目に住みたいと思わない人達。

車生活じゃなくても、渋谷駅は都バス利用で本当に便利に使える。
本数が非常に多いバスに乗って、次のバス停が東口の駅前。
広大な渋谷駅の最寄出口から徒歩●分なんていう物件よりも、渋谷が近いと感じるかも。
バスと聞くだけで拒絶反応を示す人には響かないと思うけど。

今の工事が落ち着くと、渋谷の東側はかなり便利になりますね。
JR（埼京線も）、東横線、メトロ（銀座線も）、全部東側で乗れる。
ヒカリエや東口まで徒歩でもバスでも（もちろんタクシーでも）行けるのは便利。

どの駅からも遠いというある意味希少な立地

皇宮警察警察住宅がうっとうしいね。

>49 常陸宮邸側の道路の向こうに建ってるのは、木立に囲まれた平屋が2軒です。その隣に4階建ての白い官舎が建っていますが、別に鬱陶しいことはないと思いますよ。

>50　念のため言っておくと、平屋も官舎の一部です。

平均坪単価どのくらいだろ

暗雲漂ってますね

700くらいかな？

来月になったら案内を開始するとありました。
資料請求を今の段階で行っていたら
事前説明会などには呼んでもらうことができるのではないでしょうか。
今のところはHPと同じくらいの情報量だったとしても…
案内会で大体の価格帯は教えてもらえる可能性も。

近所のゲストサロンはすでに完成していますね。
外から見ただけですが、品のある質感だと思いました。

グランスイートにさせてもらえなかった丸紅さん。。。

モデルルールオープンしたみたいですね。
行かれた方感想をお聞かせください。
仕様とかいかがでしたか？

モデルルームを見てきました。
南青山に建つという価値はありますが、デザインも平凡で、豪華な共用施設があるわけでもなく、コンシェルジュサービスがあるわけでもなく、良くも悪くも普通のマンションでした。
最近の都心の高級マンションを見慣れた人にはもの足りなさを感じると思います。
ただし、その分価格も抑え気味で、狭い条件の悪い部屋は＠420から、80㎡をこえる3LDKの高い部屋で＠650ぐらいでした。
最近の高騰した価格を見てきて人には目に優しい感じです。
部屋の仕様は狭い部屋から広い部屋にかけて3段階に分かれています。
ちなみに天井高は2ｍ45㎝です。
上層階の広めの部屋の多くは地権者の持ち分で、一般販売住戸は4階までの低層階に多く集まっています。
高級感や豪華さを求めず、南青山に住みたいという人には十分に選択肢に入る物件だと思いました。

>>59 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
南青山に住まう価値をどう評価するかで判断が難しいですね。

何だか陸の孤島みたいな物件ですね

>>61
どこの駅からも遠いのでこの辺りの住民はバスを使うことが多いそうです。都バスやちいバスは意外に便利です。

＞＞62
東日本大震災の当日も、先日の台風で鉄道が運行休止だった時も、ほぼ平常運転を続けていたのは、路線バスです。バスというだけで馬鹿にされることが多いけれど、もっと評価されてもいいのに、と密かに思ってます。

個人的まとめ
メリット：文教地区＆宮邸至近の落ち着き、南青山ブランド、学区、車移動に便利（高速入口至近・GS）、日照・風通しは良さそう（3方向が道路、1方向は隣地マンションの庭）、価格控えめ
デメリット：駅からの距離（バスはOK）、日常の買い物は不便、大通りが近い
豪華さや共用施設は特に求めないので、個人的には重視せず。 …こんなところかな

港区も相当程度の影響を受けると言われている羽田空港・新飛行ルート問題。
頭上を飛行機が飛ぶことになる高級マンションもある中で、この場所はラッキーだと思う。
AルートとCルートのほぼ中間に位置しているから、騒音の影響は少なそう。
（この問題は、マンション価値にもかなり影響があるはずと思っているのだが、掲示板ではそれほど話題になっていない気がする。）

A滑走路とC滑走路の中間って事は、どちらの騒音も受けるという考えはないのでしょうか？？かなり煩いと思うよ

＞66　私が理解している限りでは、AルートとCルートの間には約2キロの距離があり、各ルートの両側それぞれ500メートル程度を「騒音が懸念されるエリア」と想定しているケースが多いのではないかと思います。つまり、平面で見た場合には、AルートとCルートの間に帯のように「騒音があまり心配ではないエリア」が残ることになり、本物件はおそらくその空白エリアに入る、という意味です。（詳細は省きますが、南青山エリアではなかなか貴重といえます。）
もちろん、高度が下がるとそれだけ地上への音の影響は大きくなるので、所詮は大雑把な基準ですが、それでも、AルートとCルートの間は全部うるさい、つまり各ルートの両幅1キロ内は騒音エリア、と都心マンションの掲示板に書くことは躊躇しますね。地図を確認していただければわかると思いますが・・・。

この場所は飛行機よりも夏のセミの鳴き声が騒音レベルだと思う。

>70 貴重なご意見をありがとうございます。ご指摘の場所に赴くのはなかなか大変なので、よろしければ、その場所だとどんな感じの音量なのか教えてください。

個人的には、それでも、この物件については大きな懸念はないのでは、と思っているのです。
建物外部については、もともと首都高・六本木通り・駒沢通りの音がある場所ですし、建物内部についても、新飛行ルートが判明した後の設計で、新飛行ルートを織り込み済みの防音対策がされているはずだと思うので。
より深刻な問題は、新飛行ルートに近く、しかも「閑静な住宅地」と言われているような場所に建っている既存のマンションへの影響だと思っています。

>68 夏の昼のセミと、秋の夜のマツムシ。
私は都会の貴重な自然だと思って楽しむことにしてます（笑）

首都高と駒沢、六本木通りと飛行機騒音に赤十字のサイレンが鳴り響く環境ね。
騒音耐性はあがりそう。

最近毎朝小型ジェットでテスト飛行していて、窓開けていると結構うるさいですよ。
ルート通りに飛ばしている時もあれば、真ん中あたりを飛ばしている時もあるし、高度も低い時もあるのでなんとも言えませんが。

音の感受性は個人差が大きいから、気になる人は現地で確認すればいいのでは。
さすがに、静かな場所ですよ、とは言いませんが、首都高・六本木通りからは1ブロック離れていますし、駒沢通りもこの付近の交通量はそれほど多くないです。
日赤近くだと必ず「サイレンが…」と書かれますが、常陸宮邸に対する配慮なのか、このエリアに近づくと音量を落とす救急車が多いですし、日赤に入るルートはこの道だけではないので、気にならない人も多いと思いますよ。
飛行機の音は、実際の運用が始まってみないとわからないですが…。

>>常陸宮邸に対する配慮なのか、このエリアに近づくと音量を落とす救急車が多いですし

ワロタ

地権者が強そうだ

今回の災害で、この物件も含め、”昔は武家屋敷だった場所”という売り文句の重要性がわかった気がします。

サイトにも古地図を載せてます。デベは「見せられる時には」古地図を自ら見せてくれるんですね。

表参道駅まで徒歩で12分。渋谷は13分くらい。恵比寿駅は17分、広尾駅は日赤とガーデンヒルズの敷地を通過すれば12分くらい。
いずれも遠いけど、それぞれ違った魅力を持つ知名度ある４駅が徒歩圏で、なんと11路線使えるのは凄いこと。
六本木駅は目の前のバス停からバスで10分以内、赤坂駅と代官山駅はコミュニティバスが遠回りするから20分くらい。
それと、タクシーが駒沢通りにバンバン走ってるから、すぐ捕まえられるのが大きくて、急ぎの時はタクシー乗りますね。タクシーなら渋谷駅や恵比寿駅まで５分。
銀座や新宿とかから帰宅する時もタクシー利用がメインかな。この辺に住む人はタクシーを上手に使いこなしてますよ。

マイカーなら首都高の都心方面が高樹町入口、東名方面が12月に完成する渋谷入口。どっちも門を出て信号次第では１分ちょっとで乗れる距離。

近年多い何が何でも駅近って言う人には向かないけど、それで価格が弱まるなら儲けもの。かなり交通の利便性の高い立地ですよ。

それと、青南小は１つの選択肢でしかなく、青学や女学館の小学校はもっともっと近いから、そこにお子さん合格して引っ越して来る人も多いですよ。
渋渋と広尾学園は徒歩、麻布は自転車、筑駒、駒場東邦までは渋谷から２駅。開成も千代田線で１本なんで、そうした中学受験組も多いし。そもそも新芽会などのお受験教室も、SAPIXや早稲アカとか中学受験インフラも徒歩圏に豊富なんで受験組が多いんですよ。

騒音について書きますね。
最大の気がかりは未知なる飛行機の音です。
こればかりは新航路が運用開始されないとわかりませんので、
気になる人は運用開始後に実地確認が必須です。
参考までに、六本木の米軍施設に向かうヘリがたまに上空を低空で飛びますが、
室内にいる限りはたいして聞こえません。

そもそも森の中のような静寂な環境ではありませんし、
音にとても過敏な方には向いてない土地ですが、
都心部なのに都会の喧噪や駅前や繁華街の騒々しさはありませんよ。
郊外の幹線道路沿いや駅前、線路沿いよりも、よほど静かです。

たまに消し忘れの救急車も通りますが、
救急車は広尾の日赤に限らず、迷惑施設とならないように、
救急病院の付近に到着して緊急走行が不要と判断されると、サイレンは消すんです。
感覚的には「たまに聞こえる」といった感じです。
ただし、敏感な人は深夜の就寝中に起きてしまう可能性はあります。
就寝中のサイレン音が、どうしても苦手な人は購入を避けたほうがいいですね。

あと六本木通りや首都高の騒音も意外にもほとんど聞こえません。
少なくとも窓を閉めている限りはきになりませんね。

常陸宮邸が森のように木が茂っていて、
そこで発生する真夏のセミの鳴き声は大きいですよ。
ただ日本人はセミの音を騒音と感じない人も多いので、
「夏の風物詩」ととらえられるなら問題なし、
神経質な人なら避けるべきエリアです。
（宮内庁に木を伐採しろと苦情は言えませんし）

サイレンの音もヘリの音もそうですが、音源が隣にあるわけではないし、
最新マンションは密閉性が高いので、
窓を閉めている限りは、気にならないといえます。
むしろ、台風で風が当たる音のほうがうるさいくらいです。
でも、台風の音はどのマンションでも共通ですし。

ただし、繰り返しますが「静寂」な土地ではないので、
過剰に音に対して敏感な方にはむいてません。
上記の点に意識を向けて現地視察してみてください。

表参道や渋谷という、便利だけど賑やかな駅にほど近いことを考えれば、「その割には静かな場所」といえると思います。

利便性の高い駅ランキング
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000184.000028482.html

駅距離を踏まえるともう少し価格を抑えてほいしい。
一駅でも10分以内なら随分印象変わったと思うけど、そうだとすると更に高くなるかな。

明らかに北西69.78㎡は坪単価420万からでパンダ部屋。
リセールバリューには期待しやすい。

この物件の北西向きは南青山テラスの中庭の緑が眺められるし、道に面していないから音も一番静かなのでは？悪くないと思います。

六本木通りをまっすぐ歩いて10分程度で、東口の歩道橋入口（階段ではなく緩やかなスロープで上がる）。右に行けばヒカリエ、直進すれば左に渋谷ストリーム、右はオープンしたてのスクランブルスクエア。そしてそのまま駅に直結。
渋谷駅までも別に遠くないし、周辺の新しい商業施設は駅よりもさらに近いよ。

CGですけど外観はあまり高級そうには見えませんね
エントランスやホールは良さげなので残念

>>85 匿名さん

安い北西は激戦ですね。

南青山6丁目7丁目の中古マンションは築15年でも坪単価430万以上で動いてます。
北西1階の坪単価420万を購入すると10年後も同じ価格で売れるかもしれないパンダ部屋。
修繕費も定額制で長く資産価値を保ちやすくいいマンションだと思いました。

ヤバイ！マンマニさん訪問で激安価格が世間にバレ始めた。。
仕様は低いんだけど不動産は立地なんです。
西麻布だと青南小通えないけど、ここならば。

パンダ部屋坪411って衝撃ですね。倍率凄い事になりそう。

坪411って本当なのか？駅遠でも南青山でその価格は衝撃的。マスターズハウスは例外として。

本当ですが、一部屋だけです。
お隣のマンションとの敷地を区切る壁に面している部屋で、日当たり全然なしの半地下。それ以外のお部屋は平均して坪500~。ほとんど家にいないので駅遠半地下でもオッケーって方に人気が集中しそうな気がします。

坪411万のパンダ部屋は半地下など難点もあり大幅に安いですが、
それ以外でも坪500万前後もあったり１LDKだとギリ7,000万円台もあるので、
サラリーマンでも南青山に手が届く価格となっていまいた。
それに何か大きな経済危機などない限りは、
南青山に新築でこの価格では今後なかなか出てこなさそう。

但し、バス便がそこそこ強いとはいえ、駅遠なので共働き子供有りの方には、
金額以前に生活はしやすいとは言えないと感じました。
小さい子供を連れていけるような
大型スーパーやドラックストアなども近くにはなさそう。

DINKSや1人くらしで生活利便性よりは南青山アドレスで表参道・六本木・渋谷などで、
プライベートを楽しみたい層にはとてもいいと思います。
あとは周囲の住人の方との生活レベルや生活感を気にしないのであれば買ってもいいのではと思いました。

半地下部屋はマンマニ緊急ユーチューブ投稿でマンオタ読者と投資家が慌ててMR予約を入れまくりで丸紅さんアタフタ。
登録も無駄にパンダ希望者殺到で倍率20倍は確実。
丸紅さんはマンマニの影響力を軽く見てると現場のスタッフが混乱することになるから要注意。
他にも坪単価450万以下の部屋もあるので住みたい人は半地下は諦めて倍率の低い部屋にするしかない。

地下って一番買っては行けない場所なので
400前半でもどうかとおもいますが、希望者が多いのであれば
まあそういうことなのでしょうね

>>96 匿名さん

サラリーマンが南青山アドレスを手にしたいの。
実は1LDK53.82㎡4階が7800万と安いな。
半地下どころか4階から庭園ビューは隠れたパンダ部屋。
DINKSには超オススメ。

サラリーマン内でも予算7000万台までの壁、9000万未満の壁、フラット1億の壁
それぞれ選択の幅が異なる。
7000万台でDINKSでローン控除使いたいは1部屋しかない。
9000万未満だと70㎡未満の2LDK2部屋。
ここは超高倍率で当たらない。
1億以下だと半地下は避けて坪500万以下で条件の良い部屋が選べてしまい大抽選会は避けて買える。
例の最強パンダは祭り感覚でマンオタが参戦するので20倍にはなるよ。

＞94　一番近い大型スーパーは、お財布に優しくない「紀ノ国屋」（笑）。
ただ、西麻布方面に少し歩けば「成城石井select」があり、大型かつ庶民的な「ライフ」も徒歩圏です。
渋谷駅を通るなら何でも買えますし、表参道（骨董通りのつきあたり）にはマツキヨもあるので、便利とは言わないけど、慣れればどうってことないという感じです。
大きな物や重たい物は、アマゾン、ネットスーパー、カクヤスあたりに頼ってしまいますが…。

成城石井selectっていつの時代じゃら。
もう店名変わってるよ。
子連れで行くショッピングセンターってここだと六本木ヒルズですね。代官山も子供に優しい。渋谷は流石につらいけど。