パークリュクス初台【旧名：パークリュクス 渋谷区初台一丁目計画（仮称）】

うちにも来ました。
全体的に横長(縦長？)のマンションなのですね。
散歩がてら現地行ってみます。

う～ん三井だからと言ってパークリュクスに過度の期待は禁物です。
物件の質から言って賃貸で住む方が多くなりそうだし、ここは地権者も23戸住むんですかね？
かと言って価格設定で評価は変わりますが・・
坂を下ったOKストアは最高に使えます。

どんな価格帯になるんでしょうね！
1LDKで3000万後半～4000万中盤くらい？

この建物は南北にながーーーーいので、東向きと西向きのお部屋がたくさんに
なるようです。商店街に面する側と住宅街に面する側。
そしてパークリュクスシリーズなので、お部屋はやっぱり白基調ですかね。

商店街通りは車は通りますが、一通なのでさほどうるさくないかと思われます。

価格は２３さんがおっしゃるくらいだと私も思います。
三井が調子に乗って高くしないことを祈ります。

検討中のみなさんは、1階に店舗が入ることはどう思われますか？

飲食店が入ると、ゴキブリやらニオイの問題が出てくるようです。
或いはコンビニが入っても常時人の出入りがあるわけです。

それさえなければ良さ気な物件ですよね。

ご参照ください・・・。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s8596/

価格が気になりますね。
ホント、調子に乗った価格設定にならない事を願います。
ま、そういう価格設定にしたところは、どこも売れ残ってますからね。
その変は三井さんも考えてくれることでしょう...？！

売れない値段で出してきて苦労するのは三井ですからね…　ちゃんとした市場価格で出してほしいものです。
私も現地見てきました。格好良い立地ではないけど、
とても住みやすそうなところですね。
店舗が入ることについては、正直入る業種にもよりますよね。
コンビニが入ったら便利かなと思いますが、イメージの悪い飲食店とかだと正直嫌ですね…。

恥ずかしいですが、初台が渋谷区なの知りませんでした。
渋谷区にしては安い立地ですよね？　とりあえず資料請求しました。

医者とかマッサージやならいいですが、焼き肉屋とか中華料理やが入ってしまったら、
ゴキブリが夜な夜な上の階に上がってきそうですよね。

知人が1階がイタリアンのマンションに住んでいますが、やはりゴキブリがたくさん出るそうです。

ヘンな店舗が入らないことを祈るばかりです。

まず最初は価格ですけどね！

パークリュクスってどんなブランドですか？パークホームズ等とはどう違うんですか？
ド素人なのでわかりやすく教えてください。

初台で働いていますが、私もここで働くまでは渋谷区ということは知りませんでした。
何げに周りの人に対して自慢になるのがいいかもしれませんね！
ちなみに私は会社からの距離が近すぎて検討迷っています…

パークリュクスは、三井の都心・駅近のシリーズですね。ここは山手線外側で初めてのパークリュクスになるとのことです。

店舗については、確かに匂いや害虫の可能性があるのは嫌ですね…
管理規約でどこまで縛れるかが問題だと思います。
飲食店不可は無理だとしても、三井の他の物件でアルコールの提供は不可、というのはありました。クリニックやカフェなら歓迎ですね。

このスレは今のところアラシ的な人も少なくて、真剣に物件検討している方だけが
書き込んでいていいですね。

地権者が多いことに関しては、逆にそこにずっと住んでいた方、これからもそこに住まわれる方とするならば、
マンション建築のチェックも厳しくなるだろうし、いいかもしれないと思うのです。
その後の管理体制もしっかりすると思うし。
最初から賃貸に出す予定なら別ですけど。

ミツフの担当者に聞いたところ、残念ながらどんな店舗が入るかは、ギリギリにならないと
わからないそうです。

私もゴキブリ嫌です・・・。
って好きな人はいないですかね。

私も今のところこの掲示板は荒れていなくて、楽しみに見させていただいています。
競合物件が少ないから荒れないのでしょうかね？
このままちゃんと情報交換できる掲示板であるといいですね。
ところで、この物件の建物についてはどう思われますか？　
大体便利なところの駅近のマンションだと、敷地が小さく建物も物足りないところが多いと思いますが、
ここは低層でずっしりしていて良さそうだと思います。
みなさんはいかがお考えですか？

現地周辺を見てきましたが、確かに雰囲気は良いですね。掲示板も荒れてないのも良いですね。近くの新築物件のリビオ初台？が比較の対象になるのでしょうか。　リビオ初台は早速賃貸が出ているところをみると、ここもその可能性はありますね。　

私は低層マンションが好きなので、この建物良いと思います。

外観白タイルのようですが、ベージュの方が高級感出たかも？と思ったりもします。
でもパークリュクスシリーズは皆外観白ですね。

1LDKが中心なので、きっと賃貸もすぐ出るでしょうねぇ・・・。

幡ヶ谷のほうが住みやすいんだよなぁ幡ヶ谷にできないかな

わたしもこの外観は好きです。
これまで見てきた物件はまわりに建物がべったりあって囲まれている物件がほとんどでした。
都心の駅近ではある程度は仕方ないのでしょうが、
ここは駅近なのに周りの建物まで距離があり、かつ上層では完全に抜け、相当期待してます。
かといって、条件が良いから値段が高くなると困りますが…
ちなみに、問い合わせたら１階は全部店舗、２階は全部地権利者、３階から上が分譲とのことです。
真剣に検討していますが、店舗の内容によっては検討をやめようと思っています。
どうか三井さん、販売開始までには店舗の内容を決めてください。

ご存じでしたら教えてください。
地権者だけ管理費が安いみたいな優遇はあるのでしょうか？

私のお勉強によると、地権者だからといって管理費が安いとういことはないようです。
ただ地権者がいくつもお部屋を持っていると、管理組合で何か決めようとするとき、
何票も持っていることになるかもしれません。

本当に店舗次第だと思います、このマンション。

リュクス、「ラグジュラリー」という名前を汚さないでほしいですね。

ラグジュアリーでした・・・
打ち間違えてスミマセン。

あ、１階店舗になるの？ゴキさんとか心配

東向きと西向きがメインになるそうです。
私は東の上階がいいかなと思っていますが、みなさまいかがですか？

東の上層階だと眺望は抜けるのでしょうか？
代々木公園/神宮の緑とかが見えるなら良いですね。

今日犬の散歩がてら現地に行ってきました。
初台商店街は幡ヶ谷商店街に比べて３０年～４０年前からそこでお店をやっているような
ふるーーーい店舗がかなり多いです。
なので22時以降に商店街を通っても、ほぼお店が閉まっています。

東向き(商店街通りに面している方）は４階以上なら前の店舗・住居から眺望抜けます。
が、山手通り沿いに高層マンションがあるので新宿まで抜けるかは微妙です。
でも、お隣さんにピッタリ面しているよりはいい感じかと。
南向きも3階建ての住居があるので、４階以上なら抜けるかもしれません。
西向きはほぼ２階建ての住居なので、静かで且つ抜け感はあるかもしれません。

ただリビオの10階と11階の西向きの現地内覧しましたが、あそこからでも富士山が見えるかは
ビミョーでした。
意外と高層建物が多くて、私が内覧した日は晴れていましたが、富士山は見えませんでした。

このマンションは1階が店舗、2階が地権者なら3階～6階はまあまあと思います。
後は店舗次第でこのマンションの価値は決まるかと思います。

ミツフの担当者曰く、店舗は地権者の方がほぼ所有するので、何が入るかはその方次第だそうです。

うーん、迷いますね。
良さそうな物件ですが、決め手に欠けるというか…
でも、便利で住みやすくて三井でと、バランスがとても良くとれは物件だとは思います。
価格次第ですね。私は坪３２０万円位なら真剣検討します。

坪３１０万円とみた。　４０平米３７００万円。
どうでしょう？

４０平米３７００万円くらいであればわたしも検討します。
どうか三井さん妥当な価格で出して来てください。
売れなくて一件づつ値引き交渉するの大変でしょ！

今日電話で問い合わせて聞いたんですが、内廊下でエントランスホールは二層吹き抜けだそうです。
コンパクトマンションでは貴重ですね。楽しみです。

吹き抜けはいいね。
明るいし、広く感じて高級感が出る。
エントランスどの辺に出来るのかね。

早くシージーみたいですね。エントランスは一番駅寄りみたいです。

ここは坪320はいくと思います。

もし店舗が入らなかったら坪320はしそうですね。

でも7区画も何の店舗が入るか分からない情況で、そこまで高く設定しますかね？

三井不動産は地所と違って、ちゃんと妥当な値段提示しそうな気がしますけど・・・。
良く考えすぎでしょうか・・・？

そういえば小石川のパークリュクスはお隣が焼き鳥やさんで
そのニオイがマンション内に入ってしまい、クレームが出まくっているそうです。

おそるべき飲食店！

いやいや、今は地所のほうが、妥当な価格で出す物件多いですし、
値段交渉も積極的に応じてますよ。この不況を全力で乗り切る覚悟で、
破格で売っちゃう物件もあるほどですし（笑）。

西麻布の叩かれぶりをみると三井だからと価格については楽観視できないかも。

小石川はそんなことになっているのですか？
でも焼き鳥屋の存在を知ってて購入したのではなかったのでしょうか。

周辺含めて店舗内容は商業地域に物件買うときのリスクですよね。
駅近くの利便性の反面教師だからどうしようもないですけど。

この物件は商店街に面してない西側ならまだリスク下げられそうですね。

西向きの物件ってどうなんでしょうね？
他物件で西向のため踏みきれなかったことがあります。
西向きワイドスパン…夏は暑いですよね。

この建物は東より西の方が抜けますよね。
私は現在西向きで周りに遮る建物がない家に住んでいます。
西日はけっこう当たりますが独り者で昼間はほとんど家にいないので
ほとんど気になりません。
私としては周りに遮る建物がない解放感の方がメリットになっています。
どうしても気になるのなら窓に遮光フィルムをはるという方法もありますね。
このマンションは東と西の価格バランスはどうなんでしょうね？
向きだけで考えると東の方が人気でしょうが、西が抜けて車も通らないことから西の方が高いかな？

近くに住むものですが、初台商店街は案外使えますし、新宿や代々木から歩いて帰れるのでとっても便利です。
幡ヶ谷のほうが便利という方がいましたが、幡ヶ谷だと新宿まで歩くのは大変なので、初台のほうが便利だと思います。
笹塚なら京王線があるので電車では便利ですが、電車がなくなったときは初台だと安心してタクシーに乗れます（新宿の南口あたりから乗れば、ギリギリ1メーターか2メーターくらいで着きます）。
また、商店街には22時以降に開いている店は少ないですが、そんな時間に帰るときに夕食を作ることはないですし、24時間営業のお店もコンビニが2軒と松屋があるので不便はないです（26時くらい？まで開いている日高もあります）。
それから、リビオを内覧したという投稿者で富士山が見えるかどうか微妙という方がいらっしゃいましたが、しっかり見えますよ。
きっとガスがかかっていてどの方面にあるかわからなかったのでは？
商店街の3階くらいでも、晴れた朝には見えますよ（午後にはガスがかかって見えなくなることが多いです）。
でも、このマンションは一人暮らしの賃貸が多いのでしょうね。
近所の住民としては、あまりうれしくないかもしれません。

リビオ初台の前の信号を山手通りの代々木側に渡りますと、南初台のバス停があります。渋谷行きのバスは、こちらのほうが便利です。中野→渋谷へのバスが頻繁に走っています。

東急東横店前まで座ってらくらく行けますので、便利です。
西武でお買い物をしたときは、山手教会前のバス停から乗車すると良いですよ。

うちの年寄りは、足腰が悪いので、電車よりバスのほうが便利だと言います。
初台駅南口のエレベーターは使い勝手が悪く、甲州街道側のエレベーターは使えるそうなんですが、そこまで行くのもタイヘンです。

私がリビオを内覧したのは、お昼12時過ぎだったので富士山見えなかったのかもしれません。
失礼しました。。。

あと、賃貸のお部屋も出るかもしれませんが、少なくともこのスレッドに書き込んでいる人は
自分が住むから真剣に情報交換されたい方々が、ほとんどだと思います～。

渋谷へ行くのはバスが便利そうでいいですね♪
良い情報有難うございます。

何度か現地を見ましたが、商店街の通りに面して南北に細長く、奥行き（東西）が非常に短い立地ですね。これで西向き・東向き両方の部屋を作るのかなー。西側は隣家が隣接しています。。。

ハガキのイメージ図でも西向きが配置されるか微妙な形状なんですよね。でも内廊下だと真ん中廊下で左右に部屋と言うのも多いし。三井に聞いて見ようかな。個人的には西向き嫌いではないです。

確かにハガキのワンフロアのバルコニーの数を数えましたが、12ありました。
1階は店舗なので、単純に計算すると12×5階＝60戸になりますね。

ということは、全室東向きで、西側は廊下なのかもしれないですね！

ちらっと視察ついでに写真も取ってきました。
道路は意外と広く歩道はないですけど歩きやすいですね。
場所は悪くないですが商店街は寄りたくなるようなとこは無く微妙な店ばかりでした・・
すごく近くに初台スーパーなるものがあるのですがどうなんでしょうねｗ
やはりこの辺はOKでまとめ買いになるんでしょうか？

確かに奥行きが狭く後ろは民家にべったりですね、全体的に余裕がありません。
そういう意味ではリビオはいいなぁと思いましたが場所は断然こちらでしょうか

坪単価はリビオ初台を基準とすれば、リビオよりも駅近・大通りに面していないことを考えれば坪350前後はするんじゃないですかね。

坪３５０もいくのでしょうか？？
厳しいです・・・・
ちなみに、リビオはいくらくらいだったのでしょうか？

リビオは３３０前後だと思います。

リビオは確か53平米 西向き9階で5200万くらいだったような記憶が・・・。
まだ2-3戸残っていて、棟内モデルルーム内覧開始していますよ。

立ち寄ったことがありますが、残念ながら初台スーパー百貨店はあまり使えないかと。
やっぱりOKストアでしょう。

2月上旬HPアップと書かれていますが、まだUPされませんね～