ブランズタワー所沢ってどうですか？

あるサイトで2019年のマンションランキング的なものがでてますね！
表の下にある一言がいいですね。クラッシに…。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6945.html

>>451 評判気になるさん

下の方が貼ったブログ内の記事だと6階が8階程度と書いてあるので順当にいけば18階が20階相当ですかね。19階だとちょうど良いかもしれませんね。

都内検討中から少し範囲を広げたところ、ここを見つけました。何人かの方々が管理費、ランキングコストを気にされてますが、私はリーズナブル、少なくとも妥当だと思いました。160戸そこそこしか無い中で、内廊下、上層ラウンジなどの共有設備ですから。300戸を超えるマンションでゲストルーム、ラウンジがあっても中々予約がとれないのが現状ですが、戸数が少なければ取りやすい。たった160世帯でこれらを享受できるわけですから贅沢ですね。でも上層など結構売れちゃってますね。悩み中です。

今後は駅前の住友、駅6分内の三菱２棟、ブランズタワーが所沢市場を引っ張り、秀逸物件として残りますよ。

管理費は妥当だとして、29階建のタワーマンションの将来における
維持管理コスト負担がどのように推移していくか確認しておきたいです。
よく聞く話では管理会社による長期修繕計画書通りには行かず、
値上げしたり臨時金が発生すると言いますよね。

タワーマンションだけじゃなくて、
そもそもデベ側が設定する長期修繕計画自体が、結構甘めに作られていることが多いとは聞きますよね。
長期修繕計画、作り直す管理組合は多いと聞きます。
管理組合で早めに動いていったりする必要もあるかもしれないですね…
ただ、修繕積立金が上がるとなると反対もあって難しそうです。

と、ところざわ、、、、、

マンションから駅まで徒歩圏内っいうのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いでしょう。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
ちなみに小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

なかなか住民タブがオープンしませんね。オプションのご意見とか聞きたいですね。（無料セレクトは殆ど終了してますけど…）

>>459 匿名さん
小学校も中学校も市内では評判のいいと思います。
ただ、中学校は歩いて通うにはちょっと遠いですね…

長期修繕計画が甘く破綻するとなれば、管理組合で計画を組み直す事もあるんですか？
規約を変えるには管理組合の役員さんが話し合って修繕費の値上げをマンション住人全員に掛け合い、一定数以上の賛同を得る必要があると聞いたことがあります。
そうなれば役員さんに苦労がありそうですね。

修繕費は住宅ローンの返済シュミレーション時に管理費と併せて毎月の支払い額になるので、売りたいデベロッパーは当然安く設定します。

管理費は、デベロッパーの系列管理会社が受託するので、連結決算に影響するためあまり安くしませんし、管理人が募集しても集まらず人件費が高騰してることもあり、相場並みになります。

メジャーセブンの系列管理会社クラスは修繕費が足りないことを告知してきます。デベロッパーと管理費会社はグルですが、まあ、そんなもんとして値上げをしていくのが、無難かと。それか10年後の大規模修繕のときに足りなくなって一時金を払うか。

三菱に引き続き野村がすぐ近くに登場するみたいですね。売れ行きが益々厳しくなると思いますね。
ちょっとできてきましたけどCGよりもだいぶ貧相な仕上がりのマンションになる予感がします。

>>465 匿名さん

野村もですか？
どこか土地ありましたっけ？

>>465 匿名さん

どこ情報です？
悪意のガセですか？
証拠を教えてください。

>>467 マンコミュファンさん
ファルマン通りに建築看板出ているよ。
何が悪意のガセだよ。あんたが悪意だろ。

知らないことを教えてもらう態度とは思えませんね。それともガセだと信じたいのでしょうか？
普通にマンションを考えている方は選択肢が増えて良かったですね。管理費も安いでしょう。

イニシアの前の駐車場あたりでしょうか？
グレーシアが10分表記なので、9分位でしょうか。
土地が広くないのでタワーではなく板状かな。
競合するかは微妙ですが、南側は低層住宅地域なので、4階辺りから抜けて、眺望重視の方は待ちますかね。。選択肢が増えるのは良いことですね。

>>467 マンコミュファンさん
ガセ呼ばわりしたあなた
ファルマン通りの看板見たら報告してください。
自分の目で見なければどんな話でも好む情報以外はガセとか悪意あるとか言い切ることができるのでしょうね。

看板出てますね、13階建てくらいだっけ。葬儀屋のところ。アスリエの前の空き地もマンションみたいですね。

>>469 匿名さん

仏具屋の跡地ですよね。13階建ての建築看板が出てますよね。

マルエツ目の前だし、もうすぐオープンする元町のヤオコーも近いし、ちょっと気になってます。

>>467 マンコミュファンさん
他の方が続々と野村の現地確認をされているようですが、ガセかもしれませんので、あなたは必ず現地確認して自分の目で確かめてくださいね。
新たな情報をすぐにガセだと言うのであれば全部自分で確かめてまわるしかないでしょう。

477の方は怒りが収まらないようですね。。

仏具屋の跡地ですか。駅から8分9分、駅までのアプローチに途中信号待ち（しかも変形4差路で結構待ちが長い）が必要で、板状で、ファルマン通りの北側、眺望が望めない。これらのビハインドを、野村ブランド（グレードはプラウドではなくオハナあたりか）とマルエツだけで補えるかどうか。。
私もブランズの値引きを狙ってるもののひとりですが、今のところ得られる情報では競合にはなりそうもなく、ブランズの値引きは期待できないかなぁ。
勿論、価格がスッゴく魅力的であれば別ですけど。
最近のマンションの傾向からするとそれも期待薄かな。

>>478 評判気になるさん
しっかり競合すると思いますよ。
物件がとても近いし、おそらく駅からの道程でねぎしの交差点は使わないでしょう。マルエツのタワー裏若しくは早池峰亭の裏を通ると思いますので使ってもイオン前の横断歩道かと。最後に物件前の押しボタン式横断歩道ですかね。
あとは100戸前後の板状は最も維持及び管理効率が良く、ランニングコストが安く抑えられますので、資金計画を見たときの違いはかなり大きいと思います。
三菱も同程度の戸数だったはずですので、3物件が近い位置でまさしくしのぎを削る事態となりますね。どの物件が欲しいかはそれぞれかと思いますが、ブランズの痩せ我慢が何処まで続くかは見物ですね。
私はそれぞれが出揃って普通に完成して消耗戦になると見込んでおりますのでその時点で判断するつもりです。

タワーマンションが建つような土地は、西口駅近周辺にはないですよね。旧イオンを解体して建てるかだけど、ゼネコンコストが高騰していて、土地を安く仕入れる必要があるが、イオンと折り合いが付かなかったし、あそこはそれが難しそうですよね。あっても随分と先ですかね。。
そういう意味ではブランズは貴重なのかもしれませんね。むしろ三菱、野村が出てきて価格が下がるどころか、評価される可能性すらあるなぁ。
東口の大型駐車場あたりも考えられるけど、あそこはスーパーがなくて不便そうだし。

>>480 マンション検討中さん
見通しを読ませていただきましたが、私なりに解釈すると圧倒的に住友タワーの希少性が高く、本件はファルマン通に数あるタワーのひとつとなるだけであって、特段希少性は感じられません。
築年数に違いはあれどそれぞれ築年数はバラけてますし、それぞれの年代の中古が選び放題です。本件はそこに組み込まれていきます。
そのため希少性ではなく単純に価格で検討する物件ですが、現状適正価格ではない上、タワーとしては戸数が少なくランニングコストが重いのでより不利です。
野村三菱と非常に狭い範囲で350戸超がひしめき合い、今の価格で完売は完成したとしても何年かかるか見えないでしょう。出たとこ勝負というのが販売現場の本音だと思います。

この辺りは今後も板状マンションがポコポコ建つ可能性があるわけで、見通しが甘いなどと誰も責められないのです。

ザ・パークハウス所沢だって、買ってすぐに日陰になるとは誰も思わなかったし、でも目の前に板状マンションが建つのは違法でも何でもないし、でも裁判だの住民が騒いで大変だったようですよ。しかし商業地域ですし、風俗店の規制もなく実際多いわけですから、そういう状況になることも考えておくべきとは思います。営業マンだって将来予測不可能ですし、責めることはできません。

三菱も野村の板状もタワーマンションに重きを置いている人にとっては競合しないし、前の方が仰るようにこの先建つ気配がないのでブランズは貴重なのでしょう。広さ、間取りを重視している人にとっては競合する。でも野村は三菱と比べても難しいかな。信号がね。ねぎし交差点を使わないと仰ってる方がいますが、普通は使いますよね。わざわざマルエツ側に渡って、また旧イオンで駅側にわたるなんてことします？確かにクラッシーがダントツで資産性が高いのは同意ですが、やはり価格がね。国分寺も売れ残ってるし、同じ感じになるのではと思ってしまいます。住友じゃなければまさにダントツだったかな。

>>484 マンション検討中さん

>>484 マンション検討中さん
一点だけ。マルエツ側に渡る人は少なくありませんよ。もちろんファルマンで信号待ちしている方もいます。なので、普通とまでは言えないかなと。実際には違うんでね。

>>486 マンション比較中さん

ファルマン通りの渋滞のボトルネックの一つはファルマン交差点だと認識しています。ブランズの建設とセットで交差点の改良計画が進行していると思っていたのですが違うのですか？東町地区再開発事業とかなんとか。
それと、駅前の道路拡張はファルマン通りの渋滞解消を目的とした計画ではなかったと思っていましたけど。

再開発事業ですけど、ファルマン交差点の工事って南側はほぼ何もしないですよね…
結局あれで渋滞解消されるのかちょっと疑問があります。

ファルマン交差点の道路は都市計画道路の計画決定段階だけであって、事業決定はされてないのでまだ道路状(実際には歩道状)に整備されるだけですね。

>>489 マンコミュファンさん

487です。ありがとうございます。そういうことですか。なるほどねぇ。
今年度の予算編成方針では所沢市総合計画の確実な実行ということで実施計画の優先事業に予算を重点配分する方針だそうで、ファルマン交差点改良事業は最優先の整理のようですし、なんらかの動きを期待したいところです。なんにせよ、私としては変わらず検討候補です。

何十年もファルマン通りの渋滞解消しないので今後も期待していない。
市の計画では最短で20年後ですよ。
踏切アンダーパスが10年後でその後ですから。

皆さんずいぶん悲観的なんですなぁ。まぁ、20年ですか。無理もないというか、それが地元の地域感覚でしたらそうなんでしょうね。私はここ数年の様子しか知りませんから、個人としては期待がありますけどね。
転換期とは、こんなものなのかもしれませんね。取り残されないようにしたいものです。

>>495 マンコミュファンさん
確かにみんな気にしなければいいですけど
リセールバリューは下がりますね。

>>496 口コミ知りたいさん
今の高値相場では、どのマンション買ったってリセールスバリューなんてないですよ。

>>498 マンション比較中さん

リセールスバリュー狙いだとそうですね。
狙う人はハルミの抽選でがんばるとか（笑）

コロナウィルスによる景気減退もあり、駅前再開発だけで終わるんじゃないかな。
ファルマン通りの渋滞はもちろん問題だけど、解消したところで市の経済に寄与しないし。
ブランズの大きなデメリットも解消されないと。

ファルマン通りの計画が何を指してるか分からないですが、交差点の改良であればこのマンションの工事と一緒に実施されますよ。
ファルマン通り自体は広がると思いますが、その先の昭和通りまで広げないと意味がないので、開通はずっと先でしょうね。

>>496 口コミ知りたいさん
でもここってファルマン通りに面してるから価値があると思うので、もし奥まったところにあったとしたらリセール以前の問題な気もしますが…

内廊下でエアコンないってどうなんですか？換気システムはあるって言ってたけど。明らかに管理費が高いってわかってるからつけなかったんでしょうね。管理も２４時間ではないしこんな場所でゲストルーム付いてるとかあまり意味ないのでは。ゲストルーム付けるんだったら内廊下にエアコン付けてほしかった。

>>504 周辺住民さん
ゲストルームと内廊下エアコンがどう結び付くのかが意味不明

>>505 マンション検討中さん

たしかに。
しかし、そもそも無理して内廊下にしなくても良かったのに。
エアコンなしの内廊下って賃貸みたい。

タワマンで内廊下でないならまず検討すらしないな。
俺なら

内廊下でエアコンがなく自然換気なのは
花粉症の私にはキツいですね・・・
エントランスにエアシャワーはついているんでしたっけ？
クラッシーはあるらしいです。

シティタワーにエアシャワーってどこに記載あるんですか？
パンフレットにもそんな記載なかったように思うんですが、、、

エアシャワーwww

エアシャワーがあればコロナウイルスも安心ですね

シティタワー所沢エアシャワー

内廊下にはエアコンは不要だと思いますし、換気システムが働いているんじゃないですか？
エアシャワーは工場の入り口などにあるホコリを吹き飛ばす設備ですか？
エントランスにエアシャワーがついているマンションもあるのですね。
調べてみると家庭用の簡易版があるようなので、花粉症がつらい方は個人で設置すると
いいかもしれません。

どっちにもないですよエアシャワー。
住友社員の工作でしょう。

マンマニのサイトの完成予想図、マンションの右隣の建物2棟ってなんですかね？
ブランズタワーとパークハウスの間に何か建物できるのかな？

>>517 通りがかりさん
形的にパークハウスだと思いますが…
敷地がパークハウスギリギリまであるんじゃないですか？

こちらの競合物件は同じタワーマンションのシティタワーになるのかと思いますが、
シティタワーの完成が2021年1月中旬、こちらは2022年1月下旬と時期がずれていますし
価格帯も異なるので客層は異なってくるのかもしれませんね。

中層階だとむしろシティタワーよりブランズの方が高いですよ？
なのでシティタワーの中層階は完売だそうです。
逆に言えばブランズの中層階は立地を考えれば割高だと思います。
高層階はお買い得でしょう。

>>521 マンション検討中さん
シティタワーよりブランズが安いって坪単価か(平米単価)で比べてます？
まさかグロスで比較するなんて意味のないことしてませんよね？

東急不動産の株価が1ヶ月で半分になりました。
叩き売りを期待してます。

>>518 通りがかりさん
いや、市の計画ではブランズとパークハウスとの間に広場ができます。
その間には駐輪場？もありますし、何なのか分かりませんね。
市のパンフレットにも載ってたと思いますが、誤表記ですかね。

>>523 評判気になるさん
メジャーセブン軒並み下がってますね。ま、コロナショックですからね。オリンピック中止だとどえらいことになるかもですね。

そうなんですが、あの建物の並びがどうもパークハウスに見えるので、できる広場がめちゃくちゃ小さいのかな…？と思ってました。

誤表記というか、縮尺がおかしいのかもしれないですね。

寿町のお仏壇やがあったところに13階のマンション計画の立看板が出ましたね。
同じ並びのコスモイニシアは価格抑え目で売れ行きは良かったみたいですが、ここはどうなるんですかね。
コスモフォーラムとグレーシアタワーズの間の空き地も囲いができて、ここも動き出しそうですね。

まだまだ周辺に建つのであれば待ちがいいですかね。

>>530 マンション検討中さん
ちょっと前にもそのスレで議論になってたようですが、要は、交差点（信号待ち）の有無、板状、タワーにこだわり無ければ待っても良いかと。
あとコロナショックの影響を見定めたいという方も。

このマンションの周辺で将来マンションが建つ可能性があるとすると、南西にある駐車場ですかね。まさにブランズのモデルルームがある駐車場です。あそこは広さもそこそこあるので、タワーは無理でも12～14階クラスが建つ可能性があるかも…。

パークハウス所沢も近隣にマンションが建たないはずが1年やそこらで目の前に板状マンションが建ちましたよね。営業マンを責めることはできないでしょう。この辺りは今後何ができるか誰にもわからないです。

せっかくの新築分譲マンションなので新しい設備はついていた方がいいと思いますが
ディスポーザーはそれほど重要ですか？
ディスポーザーつきとそうでないマンションを比較すれば、ディスポーザーつきの方が
評価が高く転売しやすい状態になっているのでしょうか？

>>535 匿名さん
優先度は人によりますが、私はディスポーザが無いマンションには戻れませんね。
食洗機とかと違って個人では付けられないのでなおさらです。

この周辺にまだたくさん建つと言っても数年先ですよね。ただブランズであるべき理由みたいな唯一のものって何でしょう。

絶対外せないものという意味ですよね？人それぞれじゃないですかねぇ。駅のから距離、眺望、広さ、間取り、セキュリティ、予算、室内設備、共用設備…。
ちなみに私は、広さと間取り、駅からの距離ですね。内廊下、ディスポーザは欲しいけど、その他の付帯設備、共用設備はあまり気にしない。ゲストルーム、ラウンジなんて要らないと思ってる。クラッシーは検討したが、広さと価格が希望に合わず断念。直結でも家具に埋め尽くされた生活はいやなので。ブランズの6分は私の基準ではギリギリセーフといったところ。
という具合にマンション選びは唯一というのはあまりなく、バランスなのかなと思うんですよね。。
ブランズを候補に入れて、検討中です。

デザインかっこいい

現在、ディスポーザーなしに住んでいます。
ディスポーザーは、ゴミを粉砕してくれて微生物で分解してくれる装置なんですよね。

知りあいのママに聞いたところ、

・一部の洗剤が使えない
・メンテナンスでお金がかかる

デメリットがあると聞きました。重曹などエコな洗剤は使えると言っていました。
使ってらっしゃる方、メリットがあると思います。生ごみがへったりニオイがしなくなったりするんですか？素人みたいな質問でごめんなさい。

今居住のマンション、それと前に住んでいたマンションもディスポーザ有りました。無いマンションには戻れませんね。生ゴミがほぼなくなりますので、衛生的に過ごせます。臭いなんて気になったことないですね。でも使えない洗剤があるとは知りませんでした。一度も気にしたことがないです。前のマンションでは浄化槽の不具合があり組合の対応の回覧がきたことはありますが、今のマンションは一度もないですね。進化してるのかもしれません。
個別に掛かるランニングコストは無いです。浄化槽のメンテナンス分が共益費から引かれてるでしょうけど。粉砕機は使い勝手にもよるでしょうがやはり10年位で交換が目安のようですね。大きめの固い骨やキャベツの芯などは何となく入れないようにしてますね。大丈夫かも知れませんが何となく。

ディスポーザーは色々と意見が分かれているようですが、個人的にはあればいいという機能だと思います。
一度利用すると、便利さに慣れてしまいなくてはならない機能になってしまうと思います。
しかし、ディスポーザーの管理はマンション全体で行うため、どうしても管理費がかかってきてしまうというところ。
年数がたつとディスポーザーからの生ごみの臭い等が目立ってきてしまうこと。
修理費用が自己負担になってしまうので高くつくということでしょう。
生活に余裕がある方はいいのかもしれません。

ディスポ付いてると塩素系漂白剤が使えないと聞いたことがあります。ゴミを分解する微生物が死んじゃうとか何とか。
前に知人のマンションで知らずに使っていた人がいて、浄化槽のメンテナンスが大変だったと言ってたのを思い出しました。
排水溝のぬめり取りや予防剤とかもダメなんだって。個人的にはまな板や布巾のハイター漬けが出来ないのは不便。
お風呂や洗面台では使えるのかな？排水がディスポ用とそれ以外とに別れているのでしょうか？？
>>542さんの所はどうでしたか？
何年も前に聞いた話だから、今は変わってるのかな。

ディスポーザーの浄化槽に漂白剤が流れ込むと浄化システムがだめになってしまうとは知りませんでした。
台所では除菌漂白スプレーを普通に使っているので、それが使えなくなるのは不便ですね。

ちょっとした疑問ですが、マンション契約者さんには事前にディスポーザーの使い方や注意点をレクチャーされたりするんでしょうか。

542ですが、前のマンションでも今のマンションも一度も漂白剤に関する注意喚起無いですよ。私は組合役員経験も何回かありますが浄化槽メンテで洗剤、漂白剤に関する制限なんて聞いたこともありませんね。

浄化槽のバクテリアが漂白剤に強くなるとは考えにくいので、
塩素系の漂白剤を使えばバクテリアの働きが弱くなり
悪臭の原因になりそうですね。
基本は重曹や酸素系の漂白剤を使い、塩素系の漂白剤を使う際は
キッチン以外に流す事を心がけるのがいいと思います。

所沢は住みやすい

>>548 匿名さん
具体的にお願いします

ディスポーザー、使える洗剤と使えない洗剤が分かれそうなんですよね。

・塩素系はダメ→キッチンハイターも流せない
・重曹などはOK→ナチュラル系の洗剤なら使える

迷うのは東急ハンズなどで売っている洗剤で、知らないうちに使ってしまっていそうです。
キッチンでは塩素系を使わずに、もし使いたいなら洗面で使用するのがいいんでしょうね。最初は抵抗ありそうです。

>>550 匿名さん

投稿前にこれまでのスレを見てますか？
すでに議論終わってますよー。
同じ方が質問されているんだとするとディスポーザーに対する執着がすごいんですけど。。