ブランズタワー所沢ってどうですか？

修繕積立金が高いほど良い物件っていう記事を最近見ましたが、どういう理屈でそうなんでしょうか。営業の方かわかりませんがこのスレに詳しい方いらっしゃるみたいなので教えてほしいです。

>>431 マンション比較中さん
もうすみふこそ最高ですって言葉が喉元まで出かかっているような言い方ですね。
高音掴みされた方でしょうか。

内廊下にエアコンがないのは不思議仕様ですね。不要だという意見もあると思いますが、普通はあるものと思います。

内廊下エアコン議論はちょっと前の書き込みで出尽くしてますよ。書き込むならざっとスレを確認されてからの方が良いのでは？

内廊下にエアコンつけたら管理費・修繕費を上げる要因になりますよ。
デベとしても通常は入れたいところですが、物件の価格と1フロアあたりの戸数から鑑みると全体的なコストで考えたら無くす要素の一つになるかと。
行き帰りで1、2分程度しかいない場所にエアコンつけて、ランニングあげて行くか、ないのはしょうがないけど、管理費・修繕費が上乗せされてなくて済んでいると捉えるかです。

てかエアコン議論前にも出ましたよ

それと、ここはゴミ置き場に前室がないため、脱臭装置があるにせよ、もし密閉されてないオムツなんかが捨てられたらどうしようという心配が。どうせならきっちり高級仕様にしてほしいんですけど、ちょっとずつコストダウンしてるところが惜しいです。

>>433 マンション検討中さん
431さんではないですが、気分が悪いので言わせてもらうと、正当な批判をおかしな決めつけと偏見で反応する滑稽さを恥じるべきでしょう。決めつけをするあなたの立場を表明してください。
ちょっと前に荒れてる荒らされてるといった方がいましたが、批判を潰す側に問題があり荒れている場面が多い様子です。
さすがにこれだけ批判されるだけある問題ばかりのマンションと一部擁護者だという感想です

>>439
三井さんの記事です。
https://www.sumu-log.com/archives/18944/

結構前にも発言したけど、毎回見てて契約者スレ開設されないかな？って思う。
いま、情報が出てるのがこのスレしかないから見てるけど、批判しかしない人が多すぎだし、ずいぶん前に議論された内容が再び浮上したり、議論はしてるけど買う気があるのかどうかもわからないしなんなのって感じ。
契約者スレ読んだ方が判断基準とか話されそうで参考になりそう。

>>441 匿名さん

ありがとうございます。
私は三井さんでないのでどういう意味でおっしゃったのかはわかりませんが、
「修繕積立金が高い」というのは、「修繕すべき共有部(内廊下、ディスポーザーの浄化槽、共有施設等)が多いためグレード感のあるマンション」と「管理会社による修繕計画がしっかりとたてられたマンション」の指標の一つとなるからかなと思いました。
が、詳しい方の解説が聞きたいです…

契約者の方、こちらで書き込みされていますか？
確か、申請すれば契約者スレができたはずですよ。オプションの相談や内覧会の様子など意見交換したいですよね。

年末年始は25日からなので、1週間後にはもう休暇なんですね。
5日までしっかりお休み。年始、もしかして4日や5日からかなと思っていたのですが、5日までお休み。
10連休？11連休？
長期連休、羨ましいです。

住民スレってどうやって申請するんですか？

はやく住民スレを～～

上の方の階の方が、景色自体はとてもいいと思います。
でも低層階は低層階で、駅まで近くてコスパは良いので、需要は高くありそう。
賃貸用にと考えている方って
所沢だとどれくらいなんでしょう。
最近は所沢はなにやかやでまた人気な街になっていると
先日放送されたアド街ック天国で取り上げられていました。

南側を検討している者ですが、目の前のパークハウスが気になります。Googleマップで確認したら、意外と近そうなので。何階であれば抜けますかね。。
パークハウスは板状で店舗なしに対し、ブランズは三階までがテナントで階高がありますよね？
予算の関係でパークの方と「こんにちは」にならない、少し見下ろすくらいの階を考えてます。もしかしたら19階とかでもそうなるのかな？

あるサイトで2019年のマンションランキング的なものがでてますね！
表の下にある一言がいいですね。クラッシに…。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6945.html

>>451 評判気になるさん

下の方が貼ったブログ内の記事だと6階が8階程度と書いてあるので順当にいけば18階が20階相当ですかね。19階だとちょうど良いかもしれませんね。

都内検討中から少し範囲を広げたところ、ここを見つけました。何人かの方々が管理費、ランキングコストを気にされてますが、私はリーズナブル、少なくとも妥当だと思いました。160戸そこそこしか無い中で、内廊下、上層ラウンジなどの共有設備ですから。300戸を超えるマンションでゲストルーム、ラウンジがあっても中々予約がとれないのが現状ですが、戸数が少なければ取りやすい。たった160世帯でこれらを享受できるわけですから贅沢ですね。でも上層など結構売れちゃってますね。悩み中です。

今後は駅前の住友、駅6分内の三菱２棟、ブランズタワーが所沢市場を引っ張り、秀逸物件として残りますよ。

管理費は妥当だとして、29階建のタワーマンションの将来における
維持管理コスト負担がどのように推移していくか確認しておきたいです。
よく聞く話では管理会社による長期修繕計画書通りには行かず、
値上げしたり臨時金が発生すると言いますよね。

タワーマンションだけじゃなくて、
そもそもデベ側が設定する長期修繕計画自体が、結構甘めに作られていることが多いとは聞きますよね。
長期修繕計画、作り直す管理組合は多いと聞きます。
管理組合で早めに動いていったりする必要もあるかもしれないですね…
ただ、修繕積立金が上がるとなると反対もあって難しそうです。

と、ところざわ、、、、、

マンションから駅まで徒歩圏内っいうのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いでしょう。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
ちなみに小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

なかなか住民タブがオープンしませんね。オプションのご意見とか聞きたいですね。（無料セレクトは殆ど終了してますけど…）

>>459 匿名さん
小学校も中学校も市内では評判のいいと思います。
ただ、中学校は歩いて通うにはちょっと遠いですね…

長期修繕計画が甘く破綻するとなれば、管理組合で計画を組み直す事もあるんですか？
規約を変えるには管理組合の役員さんが話し合って修繕費の値上げをマンション住人全員に掛け合い、一定数以上の賛同を得る必要があると聞いたことがあります。
そうなれば役員さんに苦労がありそうですね。

修繕費は住宅ローンの返済シュミレーション時に管理費と併せて毎月の支払い額になるので、売りたいデベロッパーは当然安く設定します。

管理費は、デベロッパーの系列管理会社が受託するので、連結決算に影響するためあまり安くしませんし、管理人が募集しても集まらず人件費が高騰してることもあり、相場並みになります。

メジャーセブンの系列管理会社クラスは修繕費が足りないことを告知してきます。デベロッパーと管理費会社はグルですが、まあ、そんなもんとして値上げをしていくのが、無難かと。それか10年後の大規模修繕のときに足りなくなって一時金を払うか。

三菱に引き続き野村がすぐ近くに登場するみたいですね。売れ行きが益々厳しくなると思いますね。
ちょっとできてきましたけどCGよりもだいぶ貧相な仕上がりのマンションになる予感がします。

>>465 匿名さん

野村もですか？
どこか土地ありましたっけ？

>>465 匿名さん

どこ情報です？
悪意のガセですか？
証拠を教えてください。

>>467 マンコミュファンさん
ファルマン通りに建築看板出ているよ。
何が悪意のガセだよ。あんたが悪意だろ。

知らないことを教えてもらう態度とは思えませんね。それともガセだと信じたいのでしょうか？
普通にマンションを考えている方は選択肢が増えて良かったですね。管理費も安いでしょう。

イニシアの前の駐車場あたりでしょうか？
グレーシアが10分表記なので、9分位でしょうか。
土地が広くないのでタワーではなく板状かな。
競合するかは微妙ですが、南側は低層住宅地域なので、4階辺りから抜けて、眺望重視の方は待ちますかね。。選択肢が増えるのは良いことですね。

>>467 マンコミュファンさん
ガセ呼ばわりしたあなた
ファルマン通りの看板見たら報告してください。
自分の目で見なければどんな話でも好む情報以外はガセとか悪意あるとか言い切ることができるのでしょうね。

看板出てますね、13階建てくらいだっけ。葬儀屋のところ。アスリエの前の空き地もマンションみたいですね。

>>469 匿名さん

仏具屋の跡地ですよね。13階建ての建築看板が出てますよね。

マルエツ目の前だし、もうすぐオープンする元町のヤオコーも近いし、ちょっと気になってます。

>>467 マンコミュファンさん
他の方が続々と野村の現地確認をされているようですが、ガセかもしれませんので、あなたは必ず現地確認して自分の目で確かめてくださいね。
新たな情報をすぐにガセだと言うのであれば全部自分で確かめてまわるしかないでしょう。

477の方は怒りが収まらないようですね。。

仏具屋の跡地ですか。駅から8分9分、駅までのアプローチに途中信号待ち（しかも変形4差路で結構待ちが長い）が必要で、板状で、ファルマン通りの北側、眺望が望めない。これらのビハインドを、野村ブランド（グレードはプラウドではなくオハナあたりか）とマルエツだけで補えるかどうか。。
私もブランズの値引きを狙ってるもののひとりですが、今のところ得られる情報では競合にはなりそうもなく、ブランズの値引きは期待できないかなぁ。
勿論、価格がスッゴく魅力的であれば別ですけど。
最近のマンションの傾向からするとそれも期待薄かな。

>>478 評判気になるさん
しっかり競合すると思いますよ。
物件がとても近いし、おそらく駅からの道程でねぎしの交差点は使わないでしょう。マルエツのタワー裏若しくは早池峰亭の裏を通ると思いますので使ってもイオン前の横断歩道かと。最後に物件前の押しボタン式横断歩道ですかね。
あとは100戸前後の板状は最も維持及び管理効率が良く、ランニングコストが安く抑えられますので、資金計画を見たときの違いはかなり大きいと思います。
三菱も同程度の戸数だったはずですので、3物件が近い位置でまさしくしのぎを削る事態となりますね。どの物件が欲しいかはそれぞれかと思いますが、ブランズの痩せ我慢が何処まで続くかは見物ですね。
私はそれぞれが出揃って普通に完成して消耗戦になると見込んでおりますのでその時点で判断するつもりです。

タワーマンションが建つような土地は、西口駅近周辺にはないですよね。旧イオンを解体して建てるかだけど、ゼネコンコストが高騰していて、土地を安く仕入れる必要があるが、イオンと折り合いが付かなかったし、あそこはそれが難しそうですよね。あっても随分と先ですかね。。
そういう意味ではブランズは貴重なのかもしれませんね。むしろ三菱、野村が出てきて価格が下がるどころか、評価される可能性すらあるなぁ。
東口の大型駐車場あたりも考えられるけど、あそこはスーパーがなくて不便そうだし。

>>480 マンション検討中さん
見通しを読ませていただきましたが、私なりに解釈すると圧倒的に住友タワーの希少性が高く、本件はファルマン通に数あるタワーのひとつとなるだけであって、特段希少性は感じられません。
築年数に違いはあれどそれぞれ築年数はバラけてますし、それぞれの年代の中古が選び放題です。本件はそこに組み込まれていきます。
そのため希少性ではなく単純に価格で検討する物件ですが、現状適正価格ではない上、タワーとしては戸数が少なくランニングコストが重いのでより不利です。
野村三菱と非常に狭い範囲で350戸超がひしめき合い、今の価格で完売は完成したとしても何年かかるか見えないでしょう。出たとこ勝負というのが販売現場の本音だと思います。

この辺りは今後も板状マンションがポコポコ建つ可能性があるわけで、見通しが甘いなどと誰も責められないのです。

ザ・パークハウス所沢だって、買ってすぐに日陰になるとは誰も思わなかったし、でも目の前に板状マンションが建つのは違法でも何でもないし、でも裁判だの住民が騒いで大変だったようですよ。しかし商業地域ですし、風俗店の規制もなく実際多いわけですから、そういう状況になることも考えておくべきとは思います。営業マンだって将来予測不可能ですし、責めることはできません。

三菱も野村の板状もタワーマンションに重きを置いている人にとっては競合しないし、前の方が仰るようにこの先建つ気配がないのでブランズは貴重なのでしょう。広さ、間取りを重視している人にとっては競合する。でも野村は三菱と比べても難しいかな。信号がね。ねぎし交差点を使わないと仰ってる方がいますが、普通は使いますよね。わざわざマルエツ側に渡って、また旧イオンで駅側にわたるなんてことします？確かにクラッシーがダントツで資産性が高いのは同意ですが、やはり価格がね。国分寺も売れ残ってるし、同じ感じになるのではと思ってしまいます。住友じゃなければまさにダントツだったかな。

>>484 マンション検討中さん

>>484 マンション検討中さん
一点だけ。マルエツ側に渡る人は少なくありませんよ。もちろんファルマンで信号待ちしている方もいます。なので、普通とまでは言えないかなと。実際には違うんでね。

>>486 マンション比較中さん

ファルマン通りの渋滞のボトルネックの一つはファルマン交差点だと認識しています。ブランズの建設とセットで交差点の改良計画が進行していると思っていたのですが違うのですか？東町地区再開発事業とかなんとか。
それと、駅前の道路拡張はファルマン通りの渋滞解消を目的とした計画ではなかったと思っていましたけど。

再開発事業ですけど、ファルマン交差点の工事って南側はほぼ何もしないですよね…
結局あれで渋滞解消されるのかちょっと疑問があります。

ファルマン交差点の道路は都市計画道路の計画決定段階だけであって、事業決定はされてないのでまだ道路状(実際には歩道状)に整備されるだけですね。

>>489 マンコミュファンさん

487です。ありがとうございます。そういうことですか。なるほどねぇ。
今年度の予算編成方針では所沢市総合計画の確実な実行ということで実施計画の優先事業に予算を重点配分する方針だそうで、ファルマン交差点改良事業は最優先の整理のようですし、なんらかの動きを期待したいところです。なんにせよ、私としては変わらず検討候補です。

何十年もファルマン通りの渋滞解消しないので今後も期待していない。
市の計画では最短で20年後ですよ。
踏切アンダーパスが10年後でその後ですから。

皆さんずいぶん悲観的なんですなぁ。まぁ、20年ですか。無理もないというか、それが地元の地域感覚でしたらそうなんでしょうね。私はここ数年の様子しか知りませんから、個人としては期待がありますけどね。
転換期とは、こんなものなのかもしれませんね。取り残されないようにしたいものです。

>>495 マンコミュファンさん
確かにみんな気にしなければいいですけど
リセールバリューは下がりますね。

>>496 口コミ知りたいさん
今の高値相場では、どのマンション買ったってリセールスバリューなんてないですよ。

>>498 マンション比較中さん

リセールスバリュー狙いだとそうですね。
狙う人はハルミの抽選でがんばるとか（笑）

コロナウィルスによる景気減退もあり、駅前再開発だけで終わるんじゃないかな。
ファルマン通りの渋滞はもちろん問題だけど、解消したところで市の経済に寄与しないし。
ブランズの大きなデメリットも解消されないと。

ファルマン通りの計画が何を指してるか分からないですが、交差点の改良であればこのマンションの工事と一緒に実施されますよ。
ファルマン通り自体は広がると思いますが、その先の昭和通りまで広げないと意味がないので、開通はずっと先でしょうね。

>>496 口コミ知りたいさん
でもここってファルマン通りに面してるから価値があると思うので、もし奥まったところにあったとしたらリセール以前の問題な気もしますが…

内廊下でエアコンないってどうなんですか？換気システムはあるって言ってたけど。明らかに管理費が高いってわかってるからつけなかったんでしょうね。管理も２４時間ではないしこんな場所でゲストルーム付いてるとかあまり意味ないのでは。ゲストルーム付けるんだったら内廊下にエアコン付けてほしかった。

>>504 周辺住民さん
ゲストルームと内廊下エアコンがどう結び付くのかが意味不明

>>505 マンション検討中さん

たしかに。
しかし、そもそも無理して内廊下にしなくても良かったのに。
エアコンなしの内廊下って賃貸みたい。

タワマンで内廊下でないならまず検討すらしないな。
俺なら

内廊下でエアコンがなく自然換気なのは
花粉症の私にはキツいですね・・・
エントランスにエアシャワーはついているんでしたっけ？
クラッシーはあるらしいです。

シティタワーにエアシャワーってどこに記載あるんですか？
パンフレットにもそんな記載なかったように思うんですが、、、

エアシャワーwww

エアシャワーがあればコロナウイルスも安心ですね

シティタワー所沢エアシャワー

内廊下にはエアコンは不要だと思いますし、換気システムが働いているんじゃないですか？
エアシャワーは工場の入り口などにあるホコリを吹き飛ばす設備ですか？
エントランスにエアシャワーがついているマンションもあるのですね。
調べてみると家庭用の簡易版があるようなので、花粉症がつらい方は個人で設置すると
いいかもしれません。

どっちにもないですよエアシャワー。
住友社員の工作でしょう。

マンマニのサイトの完成予想図、マンションの右隣の建物2棟ってなんですかね？
ブランズタワーとパークハウスの間に何か建物できるのかな？

>>517 通りがかりさん
形的にパークハウスだと思いますが…
敷地がパークハウスギリギリまであるんじゃないですか？

こちらの競合物件は同じタワーマンションのシティタワーになるのかと思いますが、
シティタワーの完成が2021年1月中旬、こちらは2022年1月下旬と時期がずれていますし
価格帯も異なるので客層は異なってくるのかもしれませんね。

中層階だとむしろシティタワーよりブランズの方が高いですよ？
なのでシティタワーの中層階は完売だそうです。
逆に言えばブランズの中層階は立地を考えれば割高だと思います。
高層階はお買い得でしょう。

>>521 マンション検討中さん
シティタワーよりブランズが安いって坪単価か(平米単価)で比べてます？
まさかグロスで比較するなんて意味のないことしてませんよね？

東急不動産の株価が1ヶ月で半分になりました。
叩き売りを期待してます。

>>518 通りがかりさん
いや、市の計画ではブランズとパークハウスとの間に広場ができます。
その間には駐輪場？もありますし、何なのか分かりませんね。
市のパンフレットにも載ってたと思いますが、誤表記ですかね。

>>523 評判気になるさん
メジャーセブン軒並み下がってますね。ま、コロナショックですからね。オリンピック中止だとどえらいことになるかもですね。

そうなんですが、あの建物の並びがどうもパークハウスに見えるので、できる広場がめちゃくちゃ小さいのかな…？と思ってました。

誤表記というか、縮尺がおかしいのかもしれないですね。

寿町のお仏壇やがあったところに13階のマンション計画の立看板が出ましたね。
同じ並びのコスモイニシアは価格抑え目で売れ行きは良かったみたいですが、ここはどうなるんですかね。
コスモフォーラムとグレーシアタワーズの間の空き地も囲いができて、ここも動き出しそうですね。

まだまだ周辺に建つのであれば待ちがいいですかね。

>>530 マンション検討中さん
ちょっと前にもそのスレで議論になってたようですが、要は、交差点（信号待ち）の有無、板状、タワーにこだわり無ければ待っても良いかと。
あとコロナショックの影響を見定めたいという方も。