ブランズタワー所沢ってどうですか？

>>387 マンコミュファンさん
数日前で今はわかりませんが40戸販売で34戸済みということです。どうやら上層階、一番広い間取り？は売れてるとか。確かにホームページも一番広い部屋の価格表示が無くなってますね。。まだ引き渡し2年も先なのに、やれ全然売れてないだ、売れ残るだ、うんざりですね。

売れ行き好調ですね。買える人は買えるし、修繕積立金を高いと思わない人は買うし、営業活動には何も影響なさそうですね。

>>378
さすがにそんなに安くはないぞｗ事故物件か
低層階でそれ位の激安あったけど、そこは事故物件だった。
築20年近くの高層階70㎡で3500万ってのは、今日通りかかった。オープンルームやってたから
個人的には老人になっても最低85㎡はないとヤダし、マンション派でもそういう人って多いと思う。クラッシィは狭いし、そうなるとブランズタワーだよね。

事故物件って書いて大丈夫なのですか？大島てるでさえ裁判に巻き込まれているのに出てこない情報ですよ。マンコミュさんも巻き込みかねない話かと。

相場情報は229にもありますが。
なおこちらは掲示価格であって最終的な売買価格は値下げすることもあるので違います。
大体300万円から500万円程度下げることはあります。

タワマンの相場は武蔵小杉の件以来下がっています。それでいて所沢はまだまだ建ちますからね。20年後の中古販売では更なる値崩れを起こす可能性があります。
ですから資産価値を考えず住むことを考えることが賢明です。武蔵小杉のタワマン記事にある通りあそこは中国人投資家がかなり買っていますからね。

相場について。
1999年築のグラシスタワー2LDK60平米で2500万程度ですよ。相場を見ると階はほとんど影響がない。高層階ほど下落が激しいでしょう。あとグラシスは売れないからと賃貸物件が多いのも特徴。
https://www.homes.co.jp/archive/b-16697583/

続いて1997年築のスカイライズタワー
https://www.homes.co.jp/archive/b-16708184/
24階70平米2780万、27階62平米2480万円です。
築22年ともなると賃貸がメインになり、ここまで安いと流石に値下げはなかったかなと思います。しかし最上階の一番広い部屋で月15万円ですから、ブランズの修繕積立金を考えると賃料を上げられないのでその分オーナーが負担する必要があります。

この辺りのタワマンの特徴をまとめると上層階ほど下落率が激しく、賃貸で人気ということです。ですがブランズの高額の修繕積立金を考えると、賃貸オーナーになるのはリスクが高すぎです。

老後の住処として考える際に、年金暮らしで管理費と修繕積立金を払えるかと考えるのが一般的ですが、クラッシィの2LDKなんて狭いのに売れるのか？と疑問でしたが、狭さからくる管理費と修繕積立金の安さから完売のようです。
ブランズの上層階の90平米は毎月いくらになるのでしょう。資産家であればそんなことを考える必要はないのでしょうが。

ブランズは値引き販売している情報など無いでしょうか。

前の書き込みにありましたが、そもそも売り手側に完成前の完売を目指す気がないなら安い値段にはなりようがないです。最初に33戸を売ったのだとしたら、残りの110戸程度を2022年の2月までに売れば良いわけで、2年以上あるわけですから。売り上げを最大化しておいて、広告費等を抑えながら時間をかけて資金回収タイミングまでだらだら売っていく、経済合理性にはあったやり方だと思います。とはいえ、買い手の判断は売り手事情とは別なので、他の物件と同じように単純に物件の良しあしや自分の支払い能力と相談して判断すれば良いと思います。
修繕費用に関しては、381さん＆382さんの書き込みにあるように、どのタワーマンションにも潜在的にあるコストのリスクを、せっかく売り手側が親切にも初めに顕在化させてくれているのですから、判断材料が増えたととらえるべきでしょう。売り手の販売事情を考えると不利に働く（ここでもこれだけ騒いでる人がいますし）情報をあえて最初から出しているのは事実なので、私はその点は評価しています。それはもちろん、売り手の姿勢論の話であって内容を無条件に認めるということは別問題ですが。

20年後に周辺相場に合わせて最上階の最も大きい部屋の家賃を15万円に設定すると、税金や諸経費を引くと月の収入は5万円を切るのでは無いでしょうか。ローンが月5万円であれば差し支えないでしょうが、では賃料を20万円にするなら都内を借りるという人がほとんどでは。すべてのマンションの問題ですが、所沢では家賃収入が望めないということです。

周辺のタワマンが老朽化していく一方，ブランズは高級タワマンとして所有欲を満たすような差別化を図っているように思いますけどね。それが賃料に反映されるかどうかはバクチ要素。堅実に永住目的で40年計画というのが，売り手の真摯な姿勢だと思いますけどね。

ブランズはブランドスローガン？にもあるように人生を極める住まいと謳っているのは永く住んで欲しいと言う意味合いが込められているそうです。
だから修繕計画をどの物件も40年で見ていたりするのだと思います。

興味本位で大島てるを見てきたけどフォーラスタワーとグラシスタワーで飛び降り事件があった以外に事故物件が見当たらないのだが。392の書き込みが嘘なら周辺マンションに対する名誉毀損だな。まず最初に訴えられるとしたらここのサイト管理人になる訳だが・・・

>>404 周辺住民さん
事故物件は通称なので、なにが該当するかわからないって話がしたかったのであやふやにしただけですけど、調べれば簡単に詳細が分かってしまうので削除依頼はした方がいいですね。申し訳ありません。

>>402
事故物件ってのは、その部屋の中で殺人や自殺等の不審死、自然死でも何日も放置された部屋のことを言ってます
別にどっかの部屋で死んだからって、そのマンション全体が事故物件とは思ってない

ちなみに嘘は書いてないぞ。どうせ告知事項だから、書いても名誉毀損でも何でも無いと思うが

どっちにしても、この話題の深堀りはスレ違いですけどね。

マンションの25階にはスカイラウンジが作られるみたいですが、

こちらは無料で開放されるスペースですか？

このスカイラウンジからは航空公園も眺めることができるんですね。

航空公園では定期的に熱気球体験イベントが開催されていますが、

ちょうど気球を目線の高さ見ることができるかもしれませんね。

>>409 匿名さん

貸し切らなければ、自由に使えます。

>>409 匿名さん

今日は、たまたま気球イベントの日でしたね。遠目にはなりますが、良く見えそうですね！

少しでも土地勘があれば、郊外と思っている人が大多数かなぁ。
近くに大きな公園があって、毎月イベントが開催されている。
商業地やお役所がコンパクトに纏まって、住みやすい町だと思います。

>>417 匿名さん
22年の3月の引き渡しで先が長い中、一期一次で34/40が売れ行き悪いとは思わないけどなぁ。
老朽化の話も前にスレがあったけど因果関係がしっくりこないし。

>>419 マンコミュファンさん

どちらも東急ですね。
確かコンセールは東急コミュニティですが、スカイライズは変わってる気がします。
どのタイミングで変わったかはわかりませんが、スカイライズの方がコンセールに比べてくたびれてる感があります…
外から見ての感想ですが…
スカイライズの裏側の水景も、おそらく維持費がかかるので、作動させなくなったのかもしれませんが、
寂しく感じます。
住んでる方がいたら申し訳ございません…

固定資産税が高額になるという書き込みを見たのですがテラス付きは贅沢品ですか？

>>417 匿名さん
いくつかマンション見に行きましたが、ここの話をしたら他は買ってもいいと思うがここだけは駄目だと思うとのことでした。
どこでも同じような答えなので、営業マンとは言え、相当笑い物にされているマンションだと思いました。

新築が欲しければアリなんですけど立地的に中古でもいいかなって思ってしまう。

勉強不足で教えて頂きたいんですが、老朽化マンションのせいで相場が崩れるってどういうことですか？
中古が増えるからってことですか？
そもそもなんの相場が崩れるんですか？

>>426 マンコミュファンさん
特に気にされなくていいと思いますよ。
スカイライズ等の近隣マンションは築20年を超え、中古マンション相場はドンドン下がっていく（←これは当たり前ですよね？）。リノベしたところでロビー、廊下等の共用部分の古さはそのままなので中古感は拭えずです。どうやらこれがブランズの価値をも下げると言ってるようです(笑)。でももしあなたが数年後に中古マンションを捜すとき、築浅のブランズと近隣のタワーマンションを同じ土俵で比べますか？ってことです。
ブリリアでタワー建設ラッシュが一段落した後、ブランズ誕生までの空白の期間がブランズの中古相場にどう影響するかは良しも悪しきもわかりません。
近年のマンション高騰で、買値以上で売れるとは思いませんが、五年後まで続く再開発で駅力が上がっていると考えれば、大きく値下がることはないと見ています。

>>428 eマンションさん
426です。
ご丁寧にご教示いただきありがとうございます！
確かに427様や428様がおっしゃる通りリノベマンションが出てくるのは考えられますが、共用部などはそのままですよね。
20年経った中古マンションが築浅になるブランズが同じ土俵で並べられるのが自分の中で消化できず…
スッキリしました！
ありがとうございます！

>＞423さん
営業の立場で想像力を働かせたらむしろ逆じゃないですかね？
自分が営業だったら、比べられて負ける可能性のある物件は貶して、ほっといても負けそうにない物件は買ってもいい、って言うと思います。
あちこちで言われた、という話が本当なら、周辺の物件からは競争相手として脅威と思われてるという事かと。
他の物件と比べてやたらと掲示板が荒れてる（荒らされてる）のも説明がつきますし。

修繕積立金が高いほど良い物件っていう記事を最近見ましたが、どういう理屈でそうなんでしょうか。営業の方かわかりませんがこのスレに詳しい方いらっしゃるみたいなので教えてほしいです。

>>431 マンション比較中さん
もうすみふこそ最高ですって言葉が喉元まで出かかっているような言い方ですね。
高音掴みされた方でしょうか。

内廊下にエアコンがないのは不思議仕様ですね。不要だという意見もあると思いますが、普通はあるものと思います。

内廊下エアコン議論はちょっと前の書き込みで出尽くしてますよ。書き込むならざっとスレを確認されてからの方が良いのでは？

内廊下にエアコンつけたら管理費・修繕費を上げる要因になりますよ。
デベとしても通常は入れたいところですが、物件の価格と1フロアあたりの戸数から鑑みると全体的なコストで考えたら無くす要素の一つになるかと。
行き帰りで1、2分程度しかいない場所にエアコンつけて、ランニングあげて行くか、ないのはしょうがないけど、管理費・修繕費が上乗せされてなくて済んでいると捉えるかです。

てかエアコン議論前にも出ましたよ

それと、ここはゴミ置き場に前室がないため、脱臭装置があるにせよ、もし密閉されてないオムツなんかが捨てられたらどうしようという心配が。どうせならきっちり高級仕様にしてほしいんですけど、ちょっとずつコストダウンしてるところが惜しいです。

>>433 マンション検討中さん
431さんではないですが、気分が悪いので言わせてもらうと、正当な批判をおかしな決めつけと偏見で反応する滑稽さを恥じるべきでしょう。決めつけをするあなたの立場を表明してください。
ちょっと前に荒れてる荒らされてるといった方がいましたが、批判を潰す側に問題があり荒れている場面が多い様子です。
さすがにこれだけ批判されるだけある問題ばかりのマンションと一部擁護者だという感想です

>>439
三井さんの記事です。
https://www.sumu-log.com/archives/18944/

結構前にも発言したけど、毎回見てて契約者スレ開設されないかな？って思う。
いま、情報が出てるのがこのスレしかないから見てるけど、批判しかしない人が多すぎだし、ずいぶん前に議論された内容が再び浮上したり、議論はしてるけど買う気があるのかどうかもわからないしなんなのって感じ。
契約者スレ読んだ方が判断基準とか話されそうで参考になりそう。

>>441 匿名さん

ありがとうございます。
私は三井さんでないのでどういう意味でおっしゃったのかはわかりませんが、
「修繕積立金が高い」というのは、「修繕すべき共有部(内廊下、ディスポーザーの浄化槽、共有施設等)が多いためグレード感のあるマンション」と「管理会社による修繕計画がしっかりとたてられたマンション」の指標の一つとなるからかなと思いました。
が、詳しい方の解説が聞きたいです…

契約者の方、こちらで書き込みされていますか？
確か、申請すれば契約者スレができたはずですよ。オプションの相談や内覧会の様子など意見交換したいですよね。

年末年始は25日からなので、1週間後にはもう休暇なんですね。
5日までしっかりお休み。年始、もしかして4日や5日からかなと思っていたのですが、5日までお休み。
10連休？11連休？
長期連休、羨ましいです。

住民スレってどうやって申請するんですか？

はやく住民スレを～～

上の方の階の方が、景色自体はとてもいいと思います。
でも低層階は低層階で、駅まで近くてコスパは良いので、需要は高くありそう。
賃貸用にと考えている方って
所沢だとどれくらいなんでしょう。
最近は所沢はなにやかやでまた人気な街になっていると
先日放送されたアド街ック天国で取り上げられていました。

南側を検討している者ですが、目の前のパークハウスが気になります。Googleマップで確認したら、意外と近そうなので。何階であれば抜けますかね。。
パークハウスは板状で店舗なしに対し、ブランズは三階までがテナントで階高がありますよね？
予算の関係でパークの方と「こんにちは」にならない、少し見下ろすくらいの階を考えてます。もしかしたら19階とかでもそうなるのかな？

あるサイトで2019年のマンションランキング的なものがでてますね！
表の下にある一言がいいですね。クラッシに…。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6945.html

>>451 評判気になるさん

下の方が貼ったブログ内の記事だと6階が8階程度と書いてあるので順当にいけば18階が20階相当ですかね。19階だとちょうど良いかもしれませんね。

都内検討中から少し範囲を広げたところ、ここを見つけました。何人かの方々が管理費、ランキングコストを気にされてますが、私はリーズナブル、少なくとも妥当だと思いました。160戸そこそこしか無い中で、内廊下、上層ラウンジなどの共有設備ですから。300戸を超えるマンションでゲストルーム、ラウンジがあっても中々予約がとれないのが現状ですが、戸数が少なければ取りやすい。たった160世帯でこれらを享受できるわけですから贅沢ですね。でも上層など結構売れちゃってますね。悩み中です。

今後は駅前の住友、駅6分内の三菱２棟、ブランズタワーが所沢市場を引っ張り、秀逸物件として残りますよ。

管理費は妥当だとして、29階建のタワーマンションの将来における
維持管理コスト負担がどのように推移していくか確認しておきたいです。
よく聞く話では管理会社による長期修繕計画書通りには行かず、
値上げしたり臨時金が発生すると言いますよね。

タワーマンションだけじゃなくて、
そもそもデベ側が設定する長期修繕計画自体が、結構甘めに作られていることが多いとは聞きますよね。
長期修繕計画、作り直す管理組合は多いと聞きます。
管理組合で早めに動いていったりする必要もあるかもしれないですね…
ただ、修繕積立金が上がるとなると反対もあって難しそうです。

と、ところざわ、、、、、

マンションから駅まで徒歩圏内っいうのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いでしょう。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
ちなみに小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

なかなか住民タブがオープンしませんね。オプションのご意見とか聞きたいですね。（無料セレクトは殆ど終了してますけど…）

>>459 匿名さん
小学校も中学校も市内では評判のいいと思います。
ただ、中学校は歩いて通うにはちょっと遠いですね…

長期修繕計画が甘く破綻するとなれば、管理組合で計画を組み直す事もあるんですか？
規約を変えるには管理組合の役員さんが話し合って修繕費の値上げをマンション住人全員に掛け合い、一定数以上の賛同を得る必要があると聞いたことがあります。
そうなれば役員さんに苦労がありそうですね。

修繕費は住宅ローンの返済シュミレーション時に管理費と併せて毎月の支払い額になるので、売りたいデベロッパーは当然安く設定します。

管理費は、デベロッパーの系列管理会社が受託するので、連結決算に影響するためあまり安くしませんし、管理人が募集しても集まらず人件費が高騰してることもあり、相場並みになります。

メジャーセブンの系列管理会社クラスは修繕費が足りないことを告知してきます。デベロッパーと管理費会社はグルですが、まあ、そんなもんとして値上げをしていくのが、無難かと。それか10年後の大規模修繕のときに足りなくなって一時金を払うか。

三菱に引き続き野村がすぐ近くに登場するみたいですね。売れ行きが益々厳しくなると思いますね。
ちょっとできてきましたけどCGよりもだいぶ貧相な仕上がりのマンションになる予感がします。

>>465 匿名さん

野村もですか？
どこか土地ありましたっけ？

>>465 匿名さん

どこ情報です？
悪意のガセですか？
証拠を教えてください。

>>467 マンコミュファンさん
ファルマン通りに建築看板出ているよ。
何が悪意のガセだよ。あんたが悪意だろ。

知らないことを教えてもらう態度とは思えませんね。それともガセだと信じたいのでしょうか？
普通にマンションを考えている方は選択肢が増えて良かったですね。管理費も安いでしょう。

イニシアの前の駐車場あたりでしょうか？
グレーシアが10分表記なので、9分位でしょうか。
土地が広くないのでタワーではなく板状かな。
競合するかは微妙ですが、南側は低層住宅地域なので、4階辺りから抜けて、眺望重視の方は待ちますかね。。選択肢が増えるのは良いことですね。

>>467 マンコミュファンさん
ガセ呼ばわりしたあなた
ファルマン通りの看板見たら報告してください。
自分の目で見なければどんな話でも好む情報以外はガセとか悪意あるとか言い切ることができるのでしょうね。

看板出てますね、13階建てくらいだっけ。葬儀屋のところ。アスリエの前の空き地もマンションみたいですね。

>>469 匿名さん

仏具屋の跡地ですよね。13階建ての建築看板が出てますよね。

マルエツ目の前だし、もうすぐオープンする元町のヤオコーも近いし、ちょっと気になってます。

>>467 マンコミュファンさん
他の方が続々と野村の現地確認をされているようですが、ガセかもしれませんので、あなたは必ず現地確認して自分の目で確かめてくださいね。
新たな情報をすぐにガセだと言うのであれば全部自分で確かめてまわるしかないでしょう。

477の方は怒りが収まらないようですね。。

仏具屋の跡地ですか。駅から8分9分、駅までのアプローチに途中信号待ち（しかも変形4差路で結構待ちが長い）が必要で、板状で、ファルマン通りの北側、眺望が望めない。これらのビハインドを、野村ブランド（グレードはプラウドではなくオハナあたりか）とマルエツだけで補えるかどうか。。
私もブランズの値引きを狙ってるもののひとりですが、今のところ得られる情報では競合にはなりそうもなく、ブランズの値引きは期待できないかなぁ。
勿論、価格がスッゴく魅力的であれば別ですけど。
最近のマンションの傾向からするとそれも期待薄かな。

>>478 評判気になるさん
しっかり競合すると思いますよ。
物件がとても近いし、おそらく駅からの道程でねぎしの交差点は使わないでしょう。マルエツのタワー裏若しくは早池峰亭の裏を通ると思いますので使ってもイオン前の横断歩道かと。最後に物件前の押しボタン式横断歩道ですかね。
あとは100戸前後の板状は最も維持及び管理効率が良く、ランニングコストが安く抑えられますので、資金計画を見たときの違いはかなり大きいと思います。
三菱も同程度の戸数だったはずですので、3物件が近い位置でまさしくしのぎを削る事態となりますね。どの物件が欲しいかはそれぞれかと思いますが、ブランズの痩せ我慢が何処まで続くかは見物ですね。
私はそれぞれが出揃って普通に完成して消耗戦になると見込んでおりますのでその時点で判断するつもりです。

タワーマンションが建つような土地は、西口駅近周辺にはないですよね。旧イオンを解体して建てるかだけど、ゼネコンコストが高騰していて、土地を安く仕入れる必要があるが、イオンと折り合いが付かなかったし、あそこはそれが難しそうですよね。あっても随分と先ですかね。。
そういう意味ではブランズは貴重なのかもしれませんね。むしろ三菱、野村が出てきて価格が下がるどころか、評価される可能性すらあるなぁ。
東口の大型駐車場あたりも考えられるけど、あそこはスーパーがなくて不便そうだし。

>>480 マンション検討中さん
見通しを読ませていただきましたが、私なりに解釈すると圧倒的に住友タワーの希少性が高く、本件はファルマン通に数あるタワーのひとつとなるだけであって、特段希少性は感じられません。
築年数に違いはあれどそれぞれ築年数はバラけてますし、それぞれの年代の中古が選び放題です。本件はそこに組み込まれていきます。
そのため希少性ではなく単純に価格で検討する物件ですが、現状適正価格ではない上、タワーとしては戸数が少なくランニングコストが重いのでより不利です。
野村三菱と非常に狭い範囲で350戸超がひしめき合い、今の価格で完売は完成したとしても何年かかるか見えないでしょう。出たとこ勝負というのが販売現場の本音だと思います。

この辺りは今後も板状マンションがポコポコ建つ可能性があるわけで、見通しが甘いなどと誰も責められないのです。

ザ・パークハウス所沢だって、買ってすぐに日陰になるとは誰も思わなかったし、でも目の前に板状マンションが建つのは違法でも何でもないし、でも裁判だの住民が騒いで大変だったようですよ。しかし商業地域ですし、風俗店の規制もなく実際多いわけですから、そういう状況になることも考えておくべきとは思います。営業マンだって将来予測不可能ですし、責めることはできません。

三菱も野村の板状もタワーマンションに重きを置いている人にとっては競合しないし、前の方が仰るようにこの先建つ気配がないのでブランズは貴重なのでしょう。広さ、間取りを重視している人にとっては競合する。でも野村は三菱と比べても難しいかな。信号がね。ねぎし交差点を使わないと仰ってる方がいますが、普通は使いますよね。わざわざマルエツ側に渡って、また旧イオンで駅側にわたるなんてことします？確かにクラッシーがダントツで資産性が高いのは同意ですが、やはり価格がね。国分寺も売れ残ってるし、同じ感じになるのではと思ってしまいます。住友じゃなければまさにダントツだったかな。

>>484 マンション検討中さん

>>484 マンション検討中さん
一点だけ。マルエツ側に渡る人は少なくありませんよ。もちろんファルマンで信号待ちしている方もいます。なので、普通とまでは言えないかなと。実際には違うんでね。

>>486 マンション比較中さん

ファルマン通りの渋滞のボトルネックの一つはファルマン交差点だと認識しています。ブランズの建設とセットで交差点の改良計画が進行していると思っていたのですが違うのですか？東町地区再開発事業とかなんとか。
それと、駅前の道路拡張はファルマン通りの渋滞解消を目的とした計画ではなかったと思っていましたけど。

再開発事業ですけど、ファルマン交差点の工事って南側はほぼ何もしないですよね…
結局あれで渋滞解消されるのかちょっと疑問があります。

ファルマン交差点の道路は都市計画道路の計画決定段階だけであって、事業決定はされてないのでまだ道路状(実際には歩道状)に整備されるだけですね。