非居住者の協力金に関する最高裁判決について

>>338 さん

以下ですね。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

３３９さん

ありがとうございます　やはり特別決議可決および大半の該当者が支払っている点がポイントなんですね

但し、マンション管理適正化法が改正されて、外部居住者も役員になれることになりました。　

今後が大変そうですね、以後、住民活動参加出来ない単独の高齢者が増加した場合にも
同様の対処しか出来ませんね、近い将来全世帯がそうなる可能性もありますしね。
古いマンション、すでにスラム化が始まっているようですね。　気付かないのがさらに恐いです。

何も出来ない高齢者にも、協力金は請求しないと皆納得しないでしょうね、残念なマンションだね。

不動産屋も通信費取ってるとこは問題あるといいますね。

いわない

賃貸の管理を依頼したら言われたね。

管理員室の電話やFAXなど名義が理事長個人名になっているマンションは、組合員に通信費を請求している場合がありますよ。

通信費と管理の因果関係がない

通信費もインターネット使用料も同じ経費である。
管理費に含むか、別に支払うかの違いはある。
どこに問題があるというのですか。

非居住者に実費以上を徴収するからでは？

>>349さん

それは実費以上だと証明できれば、解決できるでしょう。

賃貸オーナーですが、毎月数千円徴収され、年に数回の総会案内と議事録のみです。
輪番で理事になると言っても、通信費毎月数千円は回避できません。

通信費を決定したのは、総会の議決ですか？
それとも分譲時のデベですか？
総会の議案が承認されたなら、その議事録の内容に違法性が無いか調べる必要があります。
外部居住者も役員になれるとの記載がある管理規約であれば、同じように通信費を払い平等でなくては違法です。

数千円でがたがた言うなよ。

１日3,000円しか小遣いをもらってないので、数千円は大きいよ。

違法であれば、告訴しましょう。
払い続けていたとしたら、かなりの金額になっていると思います。

理事をやれるのに、非居住の区分所有者を差別するような排他的な
マンションは、そうそうに売却してしまった方が良いですよ。
今後、健全な管理が行われると思えませんので。

住んでもいないのに理事できんー

351さんは、外部居住者ですが輪番で回ってきて
理事になると言ってますので、差別を受ける理由
はありません。

外部居住者が理事をやっても実情に疎ければ何の意味もない。

359
このスレは、意味とかの話ではないんですね

>>360
言い直してやるよ。
実情に疎い外部居住者が理事をやっても主体的に物事を判断出来ない。
要するにお客さんでしかない。
わかったか凡暗君。

むしろ、客観的に判断できるだろう。分かってないな。

理事の仕事云々じゃなくて、協力金の話だよ

主体的な運営の管理組合に客観的な理事は要らない。
それは理事ではなくアドバイザーだ。

無問題、区分所有者なら居住は関係ない。
変な理屈は通用しないよ。

351さん、もし規約に役員は現に居住する組合員、とかかれていた場合は、駄目ですが、外部居住者も含む組合員と書かれていた場合は、今まで支払った通信費の返還請求をしましょう。　

しかし管理規約で役員から外部所有者を締め出し、数の論理で外部所有者に懲罰的な管理費加算金を決めるというのは相当なやり方だよね　ペットを飼育して他人に迷惑をかけている居住者とか、夜遅くまで騒ぐ若者居住者とかは、居住者として優遇され、マナーのいい賃借人に貸している優良外部所有者がなぜペナルティを受けるのか、意味わかんないんですけど
理事の役割だって、招集通知が送られてきて、委任状返信するだけでもいいんでしょ

＞367
＞理事の役割だって、招集通知が送られてきて、委任状返信するだけでもいいんでしょ

間違いです。理事の役割は規約に書いてあります。　委任状返信するだけでいい、って、お宅の理事会は崩壊してますね。

非居住者ですが、もちろん毎月の理事会にも出席し、総会の運営にも携わる考えでしたが、

管理規約で、非居住者の区分所有者でも理事に就任できることになっているにも関わらず、
通信費という名目の協力金を徴収されるという、チグハグな状態に陥ってしまいました。

どう考えても、賃貸オーナー締め出しとしか思えません。

369

規約に　非居住者の区分所有者でも理事に就任できる　且つ　非居住者から通信費名目で徴収する　となっているのでしょうか。

理事就任は義務であるだけでなく権利でもあるので、たいてい非居住者に対して差別的な扱いをしているマンションは、あえて締め出す必要のない非居住者に対し、都合の悪い隠し事をしているからこそ、その権利を奪うような閉鎖的な動きをしているのでは

少なくとも総会の決議事項ですから、議案に上がれば、
利害関係を有する者、として非居住者から通信費名目
で徴収することに反対する正当事由を主張する機会を
与えられていると思います。

通信費ごときで締め出しもなにもないだろ。

非居住者から通信費名目で徴収しては違法です。
締め出さないで、訴えるのです。

どこが違法や

通信費で実費以上の徴収は問題だね。
居住・非居住関わらない協力金とすれば良い。

居住者＝支配者と勘違いした運営がなされている証左が外部居住者協力金なんでしょうね　よっぽどペット飼育協力金の方が迷惑をかけている代償としての協力金で納得感があると思います

衡平という言葉を勉強しなさい。

居住ではなく所有が根源的な価値

理事長宛に内容証明郵便で、実態にそぐわない通信費の返還請求を行い、
先週回答がありました。

制度導入で熟慮不足であったことを認め、一旦白紙に戻すことを総会
で議決した上で、返還に応じたいという内容でした。

総会では反対票を投じましょう。

382さん

頑張りましたね。　行動力は素晴らしいです。
返還は、定期給付ということで消滅時効５年でしょうか。
総額については、予め調べておいたほうが有利ですよ。

通信費という曖昧な名目にしたところが敗因でしたね。

理事長さんが、理解のある人だったから、裁判起こす前に決着がついて
良かったですね。

我がマンションでも、再来年から協力金の徴収に向け、まず今年度、管理規約の「現に居住する」所有者としている居住要件を削除しました。あわせて非居住者に、今後、役員になる意思があるかの確認を行いました。何人かから輪番での就任の意思表示があり、この確認プロセスが非常に大事であることを痛感しました。

危なく以下の主旨を理解しないまま、非居住者を実質排除して協力金（もしかすると怪しい通信費という名目で）徴収してしまうところでした。非居住者とのコミュニケーションの良い機会となりました。このスレに感謝です。

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国土交通省の有識者会議「マンション標準管理規約の見直しに関する検討会」は、マンションの管理組合が管理規約を
作る際に参考とする標準規約の見直し案をまとめた。居住者の高齢化などで組合役員の担い手が不足している実態を踏まえ、役員の資格から「居住」の要件を外すことなどが見直しの柱。

見直し案では、役員の資格について、「現に居住する」所有者としている居住要件を削除した。これにより、普段は別な場所に住んでいる所有者が多いマンションでも役員の候補者の増加が期待できる。
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＞＞387

>管理規約の「現に居住する」所有者としている居住要件を削除しました。

特別決議を議案に提出されたということは、現に居住する組合員だけでは、理事会が成り立たず、必要に迫られて、ということだったのですね。

うちのマンションは、必要に迫られる前に外部の組合員から、役員の立候補があった際に規約の変更を検討しよう、ということになりました。

外部の組合員から協力が得られることは良いことですが、理事会がある度に組合から、その役員の往復の交通費をいくらまで負担するかなど、審議が必要だからです。

外部に住む理由の多くは転勤の為、隣接県に住む方より、新幹線を利用しなければならないことが考えられます。
非居住者からの協力金徴収が、逆に組合が負担を強いられることになります。

投資用のマンションは当然に理事会の度に交通費を支払っている組合が多いようです。国交省は、交通費まで示していませんよね。

会社じゃないんだから、
交通費を考えなくてもいいのでは、
投資用マンションなら、交通費も必要経費の申請対象です。
払うのなら、理事報酬で一律支給の方が公平が保てると感じます。

>>389

理事報酬は、総会の決議が必要です。
交通費は費用なので、理事会で決定します。

同じマンションで複数戸所有の外部居住者の方もありますが、投資用マンションかどうかの区別が難しいところです。

投資用に購入しようが区分所有者に変わりない。
『投資用に購入したから』なんて特別扱いする必要なし。

>投資用マンションなら、交通費も必要経費の申請対象です。

タワマンで、下層階がワンルーム、上層階がファミリータイプの場合も下層階だけ投資用マンション扱いで、良いですよね。

要は、築年数がたってくると、一部居住者により独善的で不公正な組合運営がなされるので、それをまともな外部オーナーが正す必要があるということ！

だから、外部オーナーにも役員の輪番を回す、ということですね。

ぜひお任せしたい！

外部オーナーが役員になっても１回も理事会に出てこなくて、迷惑だなぁ

やっぱ、外部は難しいよ。

外部オーナーに輪番を回す検討中になにかと反対意見を並べ立てる人物がいる場合、この人物の動きを注視してみるとだいたい以下のパターンが浮かび上がります
特定の工事業者の推奨、大きな修繕があるタイミングで理事になりたがる、高額な委託管理費を容認する「安かろう悪かろう」的な主張をくりかえす
居住者はみずからが住んでいるマンションしか知らないから扱い易いが、外部オーナーは他の世界を知っているので、オカシナことをやっている人物からしてみると、自分がこれまでやってきたオカシナことが暴かれるのではないかとの恐怖心から、反射的に拒絶反応を示すわけです

管理会社の原案で通信費を千円を徴収しようとしています。
問題がありますでしょうか？

>>398
それ逆じゃないの？
中に住んでいる人がデタラメな事をすれば、居づらくなるけど外の人ならやりたい放題だと思うけど。
業者と接触だっておおっぴらに出来るし。

そうですね。外部なら居住者の目を気にしなくていいしね。
そういえば、業者との打合せと称して、やたらに領収書を持ってきます。

実際青梅のマンションの理事長（横浜在住）が工事業者とつるんで背任で逮捕されたし。

デタラメなことをするのは、居住者、非居住者あんまり関係ないと思うよ。
どちらかというと、理事に率先して手をあげて、何期もやったり、
他の人が関わるのを嫌がったりする人ということだと思う。

>>403

居住者の理事は、打合せをマンション内で複数の理事と行っています。
非居住者理事は、業者が出向いて飲食店で１人で行っています。
居住者理事で不正を行った人は、総会で解任しています。
非居住者理事は、不正の実態が把握できず解任出来ません。

非居住者はマンションの生活と直接関わりが無いですからね
売っておさらばもしやすいから

そうやって理事やりたくても排除するんですね。

外部居住者が理事をやりたがる理由が分からん。

>>404
それ、外部、内部の問題じゃなく、理事会のコントロールがきちんとしてない
っていう話じゃないかな。

基本的に公序良俗に反するような外部オーナー協力金を導入しようとする発想自体が不純だな

この手の問題が発生するマンションは、年数が経ち住み替え可能な居住者が転出したり、
そもそも立地的に賃貸用途にしか適さない物件、いや売却や賃貸化でさえ厳しい物件が
ほとんど。残された居住者のどうちようもない苛立ちが、非居住者に向くのは仕方ない。
非居住の区分所有者は、恵まれているのだから憐みの心を持つべき。

>>410

非居住者は恵まれているとは限らないよ
実際、買ったばかりで転勤させられるサラリーマンが多い
それが社内でジンクスとなっている大手企業はたくさんある

最近はその転勤先でリストラになるケースも多々あるよ
賃貸で貸してるから戻れない人、職がなくて住宅ローンが払
えず、安くても賃貸で貸している人、不景気だから事情は様
々だよ

今月から通信費を徴収されます。
総会で可決されていますが、払うべきでしょうか？
詳しい説明は何も受けていません。

>412
規約に決まっているんなら支払うべきでしょう。
民主的に総会で決議されたんですからね。
あなたが守らなかったら、目茶苦茶になりますよ。
あなたがはらわなかったら、払っている者との不平等が生じますから。
マンションでは協調性が大切ですからね。
実際通信費とその手間もかかるんですから。

>>412

説明は総会の議案書に書かれていたと思いますよ。
総会を欠席して詳しく聞いてないだけじゃないですか？
いきなり請求書が来るようなあれば規約違反で理事会を追求できます。

>>412

払って、通信費の使途の開示請求するのが良いです。
裁判になることを想定して動くのが秘訣です。

なんでもかんでも裁判なんだね。
ろくすっぽコミュニケーションも取らず何かと言うと裁判。
恐ろしいマンションだわ。

>>416
管理規約がそもそも裁判を前提にしているからね。
裁判になって証拠があるのと無いのでは、どっちが有利か分かるだろう。

裁判になったら通信費名目はまずいね。

そうそう　実際通信費じゃないからね。
通信費にした理由を納得出来るように説明出来ないだろう。

うちも「通信費等」として外部所有者に対して管理費の増額を
総会で決議しました。議案に管理費として徴収することが明記して
あります。

実際、外部所有者に連絡するために、通信費のみではなく、文書を
２パターン用意する、郵送にかかる日数を考慮して早めに処理する、
郵便物を出しに行って費用を立替払いして清算する、郵送用の封筒を
用意する（ダイレクトメールと思われないための組合専用封筒）等の
手間ひまがかかっています。郵送代以上に費用を集めることに何の
ためらいもありませんでした。もちろん、外部所有者からその３分
の１ぐらいの反対はありましたが、圧倒的多数で特別決議として
可決しました。管理経費自体は管理会社変更等で大幅削減しましたが、
削減額の大半は修繕積立金として設定しなおしたので、外部所有者は
通信費等の新規負担により若干の負担増になりました。

それから、外部所有者が役員になることですが、これはよっぽど
暇な（管理会社におまかせの）管理組合でなければ無理です。
うちは管理会社がまったく使い物にならなくて変更したという
特殊事情もありますが、役員間で理事会以外にも頻繁に会って
連絡をとりあっていますし、役員が業者と打ち合わせたりして
いますので、外部所有者の役員なんかいてもらっても困ります。

協力金名目の徴収も別途検討中ですが、これは外部所有者は
もちろんですが内部所有者で役員就任拒否の方にも支払って
もらおうと考えています。

>420さん
外部所有者を役員にするとこもありますが、そういったマンションは、理事のなり手
がいない場合が殆どです。
輪番制とか立候補制とかで理事会がうまく運営されているとこについては必要のない
ことです。
但し、うちの場合もそうですが、理事会運営協力金は徴収しています。
輪番制ですので、理事が回ってきた時に転勤とかで理事ができない時に限って徴収する
ことにしています。
勿論、理事の拒否も同じように扱っています。
只、賃貸に出している組合員に対しての徴収はしていません。あるのは、理事が回って
きたときに理事会運営協力金を支払うだけというのが現状です。

>421
輪番で外部所有者に役員が回ることがあるのですか?

そうであれば、役員就任を断ったときのみ、
協力金を払うのは公平かつ合理的だと思います。

いくら取っているのでしょうか？

うちは外部所有者は役員になれないので、
協力金を定常的に支払ってもらおうと
考えています。内部居住の所有者に関しては、
輪番の役員就任を拒否してからは、協力金を
役員就任許諾してもらえるまで取るという
方向で検討してます。
月額1000円から2000円を考えてます。

>422さん
うちは輪番制ですが、理事の要件としてマンションの居住者となっています。
だから、賃貸とかに出していて居住していない区分所有者に輪番制の理事が
回ってきた時は理事をすることができないのです。
その時に理事会運営協力金という名目で、年間1万円徴収しています。
裁判であった月2,500円の活動協力金？は理事には関係なく賃貸に出して
いる場合ですが、それは徴収していません。

回答ありがとうございます。

外部所有者の場合、運悪く輪番が回ってきた人だけ
協力金をとられるというのは、ちょっとひっかかり
ますね。

それなら一層外部所有者全員からという発想で
いいような気もします。内部居住者でも管理組合
運営に非協力的な人はいますので、そういう人達
からは外部所有者と同様に協力金を徴集しようと
いうのが我々の案です。

ただし、この議案は通信費等の徴収よりも
反対が増えそうなので、上程はまだ見合せて
います。

要するに江戸時代の村社会で普請に参加しない者から徴収するべぇ…というのが又息を吹き返したと。
呑百姓の考える事はいつの時代でも同じなんだな。

管理組合の活動を行ってくれている人材の
士気を下げないために、協力金を集めるのは
別におかしくないと思います。

そうしないと、何で俺たちだけ労力を提供
しないといけないのという気分になって、
得をするのは管理会社のみです。

活動に非協力的な人は当然ながら管理組合への
関心も低いので、労力を提供してくれている
人達への感謝の気持ちも持ってません。

通信費は問題ありそうですね。協力金ならば理解できます。

>>426
士気を下げない事と協力金を集める事に関連はないわな。
集めた協力金を理事報酬に使うなら分かるけどね。
金を集めたいだけですやん？

元地権者が複数持って外部に住んでるマンションは厳しいな

>428
管理組合運営に協力的でない人からは
みんな協力金を集めるのだから、
逆に言えば、協力的な人は管理費が一部免除
されるのと同じです。

それでいて、役員就任が無報酬であるという
建前も維持できる。
役員を真面目にやったら、はした金の報酬
なんか絶対もらいたくないという気分になるよ。

非居住ですが、しっかり理事をやらせていただいています。
通信費はもちろん免除されていますよ。

年末に理事を任期で退任し、今月から非居住となります。
輪番制なので十年以上回ってこないのですが、
理事をやらないので協力金を払うことになります。
なんだか理不尽な思いで一杯です。

本当にそう。

判決は、前文やそのマンションの特有の条件
が前提にあり下されてるのに「協力金」という名目なら、月2500までOKなんだ的な理解の方が多いですよね。

今や役員が居住を条件にしなくなったご時世に古い話が出て来たね。
時代遅れのマンションの話だろうが、居住条件に該当しない組合員は役員にはなれないし、総会通知等の郵送料が特別掛かるので協力金と言う名目で2500円程度の徴収は認められた判決だ。これを誤解して誰彼かまわず役員を拒否した者から2500円のペナルティをとれと言い出す始末、また2500円支払えば役員を逃げられるとかお粗末極まりない。

自分が住むマンションのスタイルは自分で決めればよい。
そのスタイルは様々です。
非居住者から協力金を取るのも一つでしょう。
大部分が非居住の投資型マンションでは、
ほんの僅かな方が毎年役員をやっていたり、
非居住の方々が議決権行使書や委任状を集めて
わざわざ持ち回りで大阪や東京、九州等の地方で
総会を開いたりしているマンションもあります。
自己責任で購入したマンションです。
最後まで責任を持って下さい。
そうすれば自ずから良いマンションになります。
もっとも、そうなるまでにはかなり勉強が必要ですが。
おかしな行為や不法行為は、すぐに露見します。
この様なマンションでは、その時の対処方法が大切です。

＞大部分が非居住の投資型マンションでは、

利殖の為の投資型マンションと居住型マンションを混同するとはお目出度い限りです。

勉強のため上げ

>>432 マンコミュファンさん
>輪番制なので十年以上回ってこないのですが、理事をやらないので協力金を払うことになります。
>なんだか理不尽な思いで一杯です。
>>435 匿名 自分が住むマンションのスタイルは自分で決めればよい。

輪番制なので理事の当番が回った時拒否したら協力金を払うことに改訂し、非居住者には総会時の資料や議事録等を送るための費用として２５００円を負担するに改訂したらと思いますが。