SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

>>888 匿名さん
白金に限らず、今から新規に不動産を買う人は高値掴み。そのリスクをできるだけ低くするために、市況が暴落時に相対的に値下がりしずらい物件、エリアを選ぶべき。白金エリアは比較的下がりづらいね。
印象操作したくてしょうがないのはわかるけど

近隣エリアの高速沿いの新築マンションに住んでましたが、20階以上の上層階でも排気ガスが結構きつく、中古の取引は高速向きでない方に偏っていました。

眺望が開けていて固定化の期待が持てる高速側上層階は高めの値段設定になると思いますが、中古の仲介の方にも相談されるなどしてよく検討した方が良いです。
販売員の方は、「ある程度上層階なら排気ガスは来ません」と説明すると思いますが、意外に風が強い上層階の方がダメージ大きく、私の旧宅のある御宅はそれで定期的にバルコニーと窓を清掃する必要が生じたと売主に瑕疵担保責任を問うていました。理事会でも議論されましたが、恒久的な費用発生が生じるので一時金支払いに留まり、結局その方は転居され、今は賃貸になっています。事情は分かりませんが、売却ができなかったのかもしれません。

新築を購入される際は、建ってからどうなるか分からない状態で買うので、慎重に検討する必要があります。

>>890 通りがかりさん
まあ港区で大規模というと高速沿いになってしまうのは仕方ない。

そだね、首都高を走っていると延々とオフィスビルやマンションが高速ギリギリに建っているよね。ただここは首都高の高架から緑地帯と川で隔てられているのでギリチョンパに建っているものとは同じじゃない気もするんだけど。

>>892 マンション比較中さん
>>890ですが、この物件より高速から離れた場所でした。間に三棟、15階くらいの中層マンション建っていました。それでも排気ガスが来ていたそうです。

建ってみないと、かつ高層階住戸に住んでみないと分かりませんし、これが再現性のあるリスクなのかどうか専門家でない私には分かりませんが、共有まで。決して物件を貶めるつもりはありません。

ここ目黒線ですけど、
>>890 さんはどのへんだったんでしょうね
あまり混んでる印象ないんですが

東京ツインパークスとかじゃない。
すげー値上がりしてるけど

これだけ大規模だと資料はタブレット配布で持ち帰らせるタイプですかね？

タブレットいらないのでZipでほしいな、今はインターネットって便利なものがあるんで

>>896 匿名さん
どうせなら、iPadくれ

近くに住んでるけど、排ガスはもう、諦めるしかないでしょ。
ウチは子供いないし 掃除したときに、あーあって思うのにも慣れてきた。
因みに、ようく観察すると、白金エリアは何が災いしてか、有名な割に値段上がらないんだよね。
アドレスイメージと反した不便さ、元からの上がり切った価格。
スーパーはたっかいクイーンズ伊勢丹か、しょっちゅうカビの生えた野菜を売ってる商店街のしかないし。
（いつも出先のスーパー利用）
高値狙って竣工四年前に売り出すココを買うのは、吉凶どうか分からない。
自分はリーマン直後に安く買った今のとこで満足してて、正直あんまり上がらなかったけど、後悔はない。
だって安かったもの。
マンション乱立で住みづらくなるのは必至だし、もう少し田舎に引っ越すかな？
傍観者として、楽しみにしています。
このプロジェクト後の白金の町を。

>>899 マンション掲示板さん
リーマン後の安いマンション買って、上がらなかったってどんだけ安かろう悪かろうに住んでるのか（唖然

>>900 匿名さん
全く同じこと思いました笑

グランドメゾンとかグランドヒルズとか、値上がってるマンションいっぱいありますけどね。

目黒線って支線だからそこまで交通量多いのかなとか思っちゃいますけどね

３号渋谷線みたいに混んでいるとは思えないのですが

この先、10年後、２０年後も白金タワーに頭おさえられて、特にこの
高速側の低層階がこのマンションの価格的な弱点としてづーっと続くんだろうな

>>903 匿名さん
10年後
白金スカイ　築10年
白金タワー　築25年

20年後
白金スカイ　築20年
白金タワー　築35年

中古市場では競合にはならないと思う

>>904 匿名さん
正確に言うと分譲4年後だから

10年後
白金スカイ　築10年
白金タワー　築30年

20年後
白金スカイ　築20年
白金タワー　築40年

4年前に青田買いって最早ギャンブル性高すぎるよね。
実需で無限に金があるなら良いけど、その前提条件だとそもそもココは眼中にないだろうし。
価格設定如何では大爆死コースもあり得る危うさが漂っているのは確かです。

>>906 匿名さん
お、おう

>>908 匿名さん
資料請求してこの言い草はなかなかのデレツン野郎

私なんか資料請求していないのに、資料が送られてきたぞ
戸数が多いから必死なんだよ

坪500くらいだったら蒸発案件だったけど、このご時世にそれは無いよね、、、売主も売り抜けたいもんね。

周辺と見比べても600-650くらいな気がする。で、売行き鈍くても売り切る気がする。４年もあるし。

みんなの期待値は450-550くらいだろうけど、ここでも700とか言ってる人いるし、そんな安くはしてくれなさそう。

>>907 匿名さん
今出てる新築全てに言えることだよね。
なんとか高値掴みさせようとデベも必死。
それが港区千代田区ならまだしも文京区とか豊島区レベルになると、もはや博打の世界。w

なにいってんだこいつは

案内送ってきすぎてウザい

値段いくらになるのかな、CGで見る限り重厚さとか豪華さはさほど押し出されていないデザインでゴリゴリの高値追求じゃない作りにみえるけどね。もっと実需よりで優しい値段にしてくれるんじゃないかなと勝手に期待。

隣接の川って、ドブ川っすよ
匂いも浮浪者もいてくさい
白金ってイメージじゃなくてちゃんと見た方がいい

渋谷も渋谷川がひどかったが街が再開発で変わりましたよ

変わってないです

>>916 マンション検討中さん
古川の水質はかなり改善されました。
よく見てみるといい。
あとは川沿いの雰囲気を変えるだけ

ここの最大の弱点は高速道路沿い。そこがどこまで価格に反映されるか。平均で坪500万円台後半かな。

ここ、検討したいと思っているんですが、4年先はリスクが高いですか？
一期で30%くらい埋まるようなら、地権者用と合わせて60%になるので竣工前に完売できる感じでしょうか？
最近の近郊の新築マンションはほぼ売れ残って値下げしているようなので、自分が買ったマンションが裏で値引きとかは嫌なので、定価で売り切ってくれるといいのですが。。。
（価格はよく分からないのですが、他の部屋が安く買われているマンションを新築で購入するのってなんだか気分が。。。）

ここは港区駅近なので環境に難ありでもそう安くはならないのでは。中層棟の低層階で坪500前後かと。
自分はもう少し待って、より駅近の高輪1タワーと恐らく安いであろう三田5タワーの価格が発表されたら比較検討しようと思ってます。

>>922 匿名さん
500なら瞬間蒸発ですよ。

高速見合いの低層階で坪単価500万は詰んでしまう

500かぁ
随分と安くなったね
やはりパーコ小石川あたりが高値ピークだったかな
もう少し待てば２年前くらいの相場には戻りそうだけど

ここの公式サイト見ると共用施設について書かれてないけど、まだ未定なのかな。
さすがにこれだけの規模のタワマンなら共用部にも力を入れてほしいけれど

10月販売開始だっけ、旧盆明けぐらいには動きがあるんじゃない。

来月には予定価格出る

小石川よりは共用施設がんばって欲しいなぁ

ここまで利用可能者数が多いと、｢共用施設｣というよりもただの｢施設｣、みたいな感じになるのかな。

共用施設はパンフレットに出てるね
限定サイトにもあるし

>>925 匿名さん

500は無いんじゃまいか？
目黒線二駅目の安普請タワーでもその位しまっせ。

市況は一旦ピークをつけたと思うので、このエリアの供給量を考えたら、下は500ぐらいからなんじゃないかなあ。
麻布通り沿いで建設中のパークコート南麻布の低層部屋で550ぐらいからだったので、ここはそれよりもう少し安くするかと。

>>932 口コミ知りたいさん
そこはここ最近での市況が一番高かったときの分譲だから、参考にならん。
そこから、5～10％下がってる

見落としてました…ありがとうございます。
CGがないのでまだわかりませんが、十分そうですね。

>>934 匿名さん

確かに武蔵小山且つ低仕様であの金額は高過ぎましたよね。

最近、ネットで情報を出さない物件増えましたね。ネガさんの功績ですね

なんだ、ぽまいら

今さら家探してんの？www'Ww.'wwWWMW

>>938 匿名さん
実需は持ってる。
あとは、住み替えか道楽か、という感じ

勝手に希望的観測で市況が下がってきてるという書き込みがありますが、まだまだ都心の価格は上がってますよ。

港区の中古マンション相場
https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/minato-city/price/

築十年を分水嶺にしてパカーンと上がってますね。高くても買う人いるんですよ。

築十年経過した中古と二十年越えとの差額はあんまりないんですよね。
ここネガるよりも十年越えた物件で安いものを探して住んで十年後に売って住み替えるということを粛々と続ければそのうち新築に手が届くんじゃないですかね

>>941 匿名さん
そもそも母集団がなんなのかわからんデータには意味ない

>>940 マンション検討中さん
新築じゃなくて、中古市場を見てみるといい

偉そうなことはいえませんが東京カンテイのプレスリリースによれば
三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移
https://www.kantei.ne.jp/report/c201905.pdf
によれば、
5月は東京23区では前月比-0.2%、前年同月比で3.1%ということで決して下がったというほどのものではなさそうですけどね。城南城西で弱含みということで、こちらに引っ張られたようです。

港区は都心六区のカテゴリーで、この都心六区においては前月比0.5%、前年同月比3.9％とどちらも伸びが見られますね。中古マンションの高騰で新築との価格差が詰まってきて中古の動きが悪くなり中古価格の上昇も鈍っているという話はどこかで読みました。7月20日ごろに6月のデータが公表されるので、そちらは案外ドカッと下落しているかもしれませんけどね。

新築と中古の価格が接近してくると、お金のある人はどうせ出すならと新築を買う、すると新築が上がる、買えなくなった人は中古で妥協するので中古の売れ行きがよくなり中古価格が上がる、するとまた新築の値段に近くなるので、またまたどうせならと新築を買う人が出て...無限ループですね

>>945 匿名さん
都心6区となるとわかりませんが、港区南部から品川城南五山エリアの中古市場をずっと見てますが、高値止まりもしくは、緩やかな下降線を描いています。
これが、世の中の市況が影響してるのか、それともそこエリア特有の要素が影響してるのかわかりませんが、そういう流れです。

>>945 匿名さん
ちなみにそのデータは売り出し価格に基づいているので、成約価格とは違いますね。
この踊り場の難しい局面では、実際の成約価格や成約件数、成約までの期間等、細やかに分析しないと

月毎の平均価格が、前月比や前年同月比で上がった下がったと良く言われますが、定点観測しているわけではないので、ある程度の傾向は?めるかもしれませんが、中味の分析が必要だと思います。

成約価格による統計を取るのが一番でしょうが、売り出し価格を考えるときに上昇局面ではチャレンジングな価格をつけ、下降局面では売れることを重視して控えめな値段をつけるという売主の習性を考えればさほど大きく乖離するものではないでしょう。多分同じ物件が売れなくて何度も価格改定をして広告を出しなおしたのも反映されるとすれば、成約価格よりもある種鋭敏なところもあるかもしれません。

>>950 匿名さん
城南の場所柄、超富裕層向けとアッパーミドル向け、標準的なサラリーマン物件とが混在してると思う。
成約件数少なくなって場合、超富裕層向けが1件でも売れれば平均跳ね上がるからね。
純粋にこの平均の推移だけみててもね。

さすがにそのレベルの精度となると沖さんに訊いてくださいとしか言えませんね。
この場ではさすがに無料で引っ張ってこれる程度の情報しかお示しできないですし。

今ちょっと思い出したのですが、今年に入って消費税の影響なのかオリンピック前暴落がおきそうにないと皆が思うようになったのかは知りませんが、マンションの成約が増えたようだということを言っている人がいました。昨年に増して今年は活況を呈するのではないか、つまりしばらくは現状の相場が続くのではないかなという個人的感想です。

>>953 匿名さん
オリンピック前の暴落なんて、実際起きると思ってた不動産業界の人なんていないのでは？
投資の世界もそうですが、あらかじめわかってる事に対しては、企業もちゃんと対策取ってますから。
問題は、あまり顕在化してないネガティブサプライズが今後起こるのかどうか。

来年以降は、晴海の売り出しも少しずつ進んでいくので件数自体は増えていくと思います。

ブラックスワンは予知できれば苦労はしませんけどね。

ここは坪650万目指しだそうです。
1000戸超のため売行き鈍ければ価格調整する可能性も高いので第3期以降で検討したほうが得策かと。。

>>955 匿名さん
ビフ・タネンになりたい

2 , ３年前なら坪550あれば買えた場所。

10年前なら坪350だけどな
株と一緒で過去を振り返っても意味ない

坪800はいくでしょう？

>>952 匿名さん
だったら我知り顔で中途半端なデータと知識で稚拙な分析を投稿するのはやめたほうが良いのでは？笑

650か。さすがにちょっと下げたのかな。

>>961
いえいえ、質の高い情報をもとにした稚拙でない分析を諸先輩方に示していただき、これが本当のプロの見解であるとご教示していただければ幸甚です。

>>957
確かに彼ならtoto買って大富豪になれますね

380位と予想してます。

文京区の谷底低地のPC文京小石川が坪560だったんだからここなら650はいくでしょ。
あとは地権者がどれくらい強欲かにかかってる。

700は行くね。

病院の整備がどれぐらいかかるか...住宅や店よりはるかにお金がかかりますよね

大手スーパーなんか入るのかな？

>>963 匿名さん
そんなんこの掲示板で示して貰えるわけないじゃん

>>966 匿名さん
強欲って笑 売り手がちょっとでも高く売りたいのは当然だし、非難されるもんじゃないのでは。

まあ、買い手がちょっとでも安く買いたいのも当然だし、持たざる者と持てる者との闘いだね。

>>971 通りがかりさん
別に地権者は既に権利変換も済んでるし、補償も済んでるから、闘いってなんだよ。
まあ、地権者が強欲っていうのは、物の一つの見方としては合ってるよね。
そもそも容積率緩和からの再開発って、国が正式に認めた錬金術。その恩恵を一番受けるのは、デベやゼネコンだけど、その美味しい汁を少しでもよこせよと思う地権者の心理は人間の本質だから、否定しようがない

>>968 匿名さん
病院に対する補償は、不動産と仮移設先の整備と家賃だけね。基本的には動産に対しては補償されない。
となると、病院の不動産って意外と少ないのよ。

>>900 匿名さん
だから "あんまり" って言ったでしょ。笑
一瞬 1.7倍まで行ったけれど 引っ越しが面倒でやめたら1.4倍まで下がってしまった。
欲の皮が突っ張ってたらダメだね。

>>974 マンション掲示板さん
18％の下落率ってどんだけヤバい物件なんだよ。

>>975 匿名さん
この騰落率は湾岸タワマンですかね。白金までパトロールご苦労様です。

>>976 通りがかりさん
白金高輪って言ってたよ。
ここ数年で18％も下がった物件なんてあったかしら、この辺り

https://mainichi.jp/premier/health/articles/20190517/med/00m/070/00100...

全部読むには有料ですが、お子様がいらっしゃる方はぜひ。

白金高輪駅、ここに加えて1丁目のマンションとかできたらパンクしちゃうなぁ。武蔵小杉みたいになっちゃいそうで嫌だな。

大通りの反対の三田側にタワマン３本建設中ですから、供給過剰にならなければ良いですが。。

>>980 販売関係者さん
内地で供給過剰で値下がりしてるエリアあったら教えてくれ。

値下げはしていないようですが、供給過剰は確かなようですね。。。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190717-00065902-gendaibiz-bu...

>>982 ご近所さん
ただね、書いてるのが逆神のS氏だからね

昨日、高輪地区広報誌みなとっぷがポストに入っていました。読んでいたら、白金高輪駅周辺の再開発で、白金一丁目北地区再開発研究会という、新たな再開発まちづくり計画の組織が出ていました。
場所はここの白金一丁目東部北地区とアエルシティとの間に挟まれたエリアです。どういう再開発になるのかは、全く情報がないのですが、10数年後にもしかしたら南側にタワマンができる可能性もありそうです。
みなとっぷ39号の電子版はまだ港区公式サイトにアップされていませんが、白金一丁目北地区再開発研究会については港区公式サイトに記載されています。
http://www.city.minato.tokyo.jp/sougoukeikaku/kankyo-machi/toshikekaku...

>>984
白金一丁目北地区再開発研究会の再開発地域ってここのことだよ

https://skyskysky.net/construction/202005.html

>>985
ここは白金一丁目東部北地区です。みなとっぷに出ていたのは白金一丁目北地区。再開発研究会で、まだ準備組合にもなっていません。場所はちょうどサムラートの向かい側で、ガスタ、エッグタルト店、パッションドゥローズ、ナチュロなどのあるブロックです。みなとっぷ39号が港区HPにアップされたらみてください。地図が出ています。うちは紙媒体で昨日配布されていたので、実際の紙面で確認しています。

白金一丁目北地区再開発研究会の地図が出ている最新のみなとっぷは、表紙が上皇様上皇后様のお写真のものです。

>>986 匿名さん

金光の教会とかあるから、ここほど大きな再開発にはならないかもね。