SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

古川沿いの三田小山西は埋め立て地だけど白金は高台なのが良いのですよ。

ここって中古全然うれてないですね。
平均だと坪700くらいでしょうか。、

>>51631 匿名さん
2-7月で66件、中でも7月は28件売れてるからかなり良いペースなのでは。7月は中層以上の部屋なら坪800-1000台で売れてますよ。月を追うごとに価格が伸びてきてます。成約数は東のタワー棟55件、西のレジデンス棟11件と考えると、戸数に対する成約数で年間ベースに直すとタワー14%、レジデンス6%なので、タワー棟の方が流動性は高そうですね

>>51631 匿名さん
平均坪700って結構弱気ですね。
ここより高い新築、今後は全部買い値より売値の方が安くなりそうですね。

>>51632 評判気になるさん
成約見ててもどの住戸も値上がりがすごい。分譲が安すぎたんだな。

平均すれば坪800はありますよ。

ただ、間取りが完全に失敗レベルなので、人が住むという視点で考えるとこれ以上の値上がりを期待するのは難しいと思います。

販売側は間取りや仕様なんて資産価値への影響は微々たるものと断じるが、そもそも住み心地の悪い劣悪間取りを現地内覧できる中古購入者(実需)に響くわけない。

今の相場でのスカイ購入者は二次転売益を目論む投機家筋の押し目買い。2024年春までという短期での手離れを目論む連中。転がされたマンションは完全にババ抜きなので、投機筋以外は近付かなくなる。

2024年春以降、角部屋と北向きタワービュー部屋を除いて、徐々に元値に収斂されて行くよ。

間取りも全然問題ないけどね。眺望が最高のマンションなのでリビングの開口部が広いのがいいね。

まあ、資産性と流動性の高いマンションにしておくのが肝要。勤務地や家族構成が変わったりした時はもちろん、他に良い物件が見つかった時にも柔軟に対応できる。

>>51638 匿名さん

坪500～600での新築青田買い目線と坪1000の中古買い目線は違うよ。
満足するかしないかは個人的な問題だが、劣悪間取りを市場に大量供給した残骸処理は結構面倒になってくるよ。
日銀が来春から行うであろうお金の方がよほど手仕舞いが楽だと思う。

まあ、あと2～3年住んでのちに港区都心へアップサイド転居してください。

>>51640 マンション検討中さん

間取りは、資産性が高くて間取りも良い時にだけやや上方に補正される程度でしょ。マンション価格は資産性がほぼ全て。

>>51641 検討板ユーザーさん

資産価値の構成要素の要素として、立地や間取りなどが挙げられるのであります。

なお、坪500であればリビングインが辛うじて許容される一方で、坪1000なら土俵にもあがりませんよ。
購入者の目線がファーストフードやラーメン屋通いとミシュラン星付きくらいレベルが違います。

>>51642 通りがかりさん

そんな適当なこと書いて良いの？無責任な発言が多すぎて、マンションコミュニティはオワコン化が著しいね。

ここの80㎡台までで、良いと自負できる間取りをアップしてみてくれませんか。

一つくらいはマトモなの、ありますよね？

>>51644 匿名さん

全くありません。
84㎡くらいの角部屋からオススメできる部屋が登場します。

>>51646 匿名さん

アウトというか、投資用投機用であったり実需として1人2人暮らしまたは小学生未満のお子さんくらいであれば、オールリビングインでも許容できるご家族もあるでしょう。スカイで唯一褒めれる点はワイドスパンということ(その点では三田ガーデンヒルズよりはマシかも？)。

ただし、坪800や900でリビングインって「ちょっ！待てよっ！」と言いたくなりません？

>>51647 匿名さん

気持ちはわかるが、今の新築はパークコートもリビングイン多数。まあ、リビングとつなげて広々使えるメリットもあるが。

ここ数年でマンションの質が下がったと言われているけど、設計しやすい間取りを多様した弊害がリビングイン新築群ですね。

価格が超高騰してるからやむを得ないと思うけどね。リビングインは、間取りの柔軟性があったり子供との距離が近くなったりで、悪いことばかりでもないし。

超売り手市場の時期は、新卒市場もマンション市場も質が極端に落ちるのは仕方なしですね。

>>51651 eマンションさん

今の時代、一人っ子の世帯の方が多いし、これからは老夫婦世帯が増えるし、必ずしもリビングインじゃない3LDKが求められてる気もしないけどね。

良い間取りって定義するのが難しい。80平米以下の中住戸なら五十歩百歩でしょ。ワイドスパンでオール非リビングインでも、リビングも居室も細長くなって開口部がめちゃ狭くなるし、玄関開けたらリビングや洗面所や主寝室が真正面に来る形になりがちだし。

ペンシルマンション最強説

＞スカイは9割以上がリビングインですが、


マジかｗ

間取り重視でペンシル買ってしまう初心者が可哀想

天下の三田ガーデンヒルズですらこれですからね。これでも三田ガーデンヒルズの価値は全く揺るがないと思いますが。

>>51659 匿名さん

画像貼り忘れ

>>51661 通りがかりさん

間取りは資産性に影響しないから

>>51660 匿名さん
15年前ならこんなクソ住戸が出来ないように間取りのタイプを変えて設計してました。コスト削減から間取りの種類を絞る、専有面積を絞るようになって設計の自由度がなくなり、その結果がこのクソ間取りです。パンダ部屋と呼ばれるけど、以前はパンダが出来ないように設計してたのです。

>>51665 口コミ知りたいさん

これがパンダでもないのが辛いところ。上が空いたペラボーや第3種換気やアルコーブが浅い物件でも余裕で億ションの時代だし。

>>51667 検討板ユーザーさん

クソ間取りは工夫でなんとかなるが、維持費が高いのはどうにもならないので、三田ガーデンヒルズは暴落の可能性あるね。

>>51652 匿名さん

おっしゃる通り。
ここの掲示板の人の大多数の人は心が貧しいようで、全てをネガティブに考えてしまうようですね。
コップにまだ半分水があるか、それとも半分しかないか。
考え方は人それぞれですが、小さなことにも幸せに感じられる余裕が生まれるといいですね。
不景気のせいで些細なことでもストレスに感じる人が増えたんですかね。

間取り完璧な新築小規模マンションの角部屋を築古ランドマークより安い値段で買ったが、値上がり率は築古ランドマークに惨敗中なんですよね。まあ、自分で住んで満足したので良いですが。間取りこそ自己満足の世界。

>>51673 匿名さん
大変良い選択だと思います。タワマンが人気になり出してからマンション市況は大きな悪化を経験していません。論理的に考えれば、値上がりが大きい物件は値下がりも大きくなります。タワマンが建つような駅前商業地と小規模マンションが建つ低層住宅地ではボラティリティが大きさがまったく違うのですから当然です。次に経験する大きな経済ショック時、値下がり額の小さい小規模を買っておいて良かったと分かるはずです。

法務局の所有権移転登記情報によるとスカイ売れてますね
チャレンジ価格の部屋が残ってるのが目立つだけかと

>>51674 検討板ユーザーさん

価格下落方向については、タワマンかどうかよりも再開発の恩恵を受けられるかどうかの方が重要でしょうね。その点、品川地下鉄の開通や白金高輪駅周辺の大規模再開発は強いサポート材料。長期的には回復も早いでしょ。

＞白金高輪駅周辺の大規模再開発


白金高輪駅周辺に何かできるのですか？
いくら調べても何も出てこないのですが。

品川に出来るけど白金高輪にはなにも出来ないよ

>51678 匿名さん
高輪ゲートウェイ、品川開発と品川地下鉄延伸で十分でしょ。麻布のヒルズ開発も含め周辺を再開発に囲まれながら、商業施設に隣接し過ぎず治安良く静かに暮らせる。近くのSAPIXは全国トップクラスの進学率で最近四谷大塚も近くに出来た教育水準高い街だから、ファミリー層にも選ばれやすいと思うよ

>>51679 評判気になるさん

ではなく、再開発で値上がりするとポジさんが仰っていたので、それに関する質問でした。

何もないなら経年減価で、価値の目減りを待つしかないですが。

>>51679 評判気になるさん
グノーブルも増設、エルカミノもあるし、フォトンもあるし。
完全に塾の街になったね。

それだけ、ファミリー層の流入を想定してるんでしょうね。

>>51680 匿名さん
君はこの12年、何を見てたのか。

ここから一番近い再開発は、品川再開発です。
現時点ではクルマ10分か徒歩30分かけて行くしかありませんが。

>>51683 匿名さん
一番近い再開発は、スミフと東急の再開発。
それを再開発と言わないのは、再開発の定義が間違ってる。

街全体の再開発というのならば、一番近いのは麻布台とGW。
品川ではない

麻布台もGWも車で3～5分

>>51682 匿名さん
ノンポジか中途半端な低層マン選んでしまった哀れな奴だから放っておけばいい。どうせここは買えないんだから。

>>51684 匿名さん
高輪ゲートウェイは徒歩15分、車5分弱。麻布台は自転車か車かな。品川は地下鉄通ってから行けばいい。リニアも出来て便利になるな

>>51688 匿名さん
飯倉片町まで、信号つかまらなかったら、１分半で着くよ。
実際、それで行ってるし。
それを嘘だというのは、地縁の無い荒らし認定でしかない

>>51689 匿名さん
1.2kmを車で10分って、時速何キロかわかるかな。
あまりに遅い運転は、周りの迷惑ですよ

>>51689 匿名さん
地縁のないただの荒らしということがよく分かる。あなたがどれだけ騒いでもここの資産価値は盤石なので関係ないけどな

>>51697 eマンションさん
どうでもいいけど、麻布台ヒルズの敷地までは１．５ｋｍな

なんだ、荒らしはマンションはおろか車も持ってないのかw

ここの眺望の売りは東京タワーだけが見えることじゃないのだが。順光の北向きに180度完璧に抜けていて、超都心の有名ビル群、東京タワー、スカイツリーを一望できるパノラマビューが売り。こんな絶景、ここしかないよ。

>>51703 匿名さん
変化がなく面白味ない構図ですね。

>>51708 通りがかりさん
シロカネザスカイより眺望が良い物件ってなかなか無いですよ。あるなら教えて欲しいくらいです。

>>51708 通りがかりさん

環状線内側でも囲まれ感強くなったり圧迫感出たりで、パノラマビューの絶景は難しいでしょ。超高層階くらいでは。しかも北向きに望みたいし。

申し込みが増えたようです。
相場はまた動く始めた。

>>51703 匿名さん
どうでもいいけどこの下に見える南麻布1丁目～3丁目は再開発しないのかね

>>51715 検討板ユーザーさん

2億台以下、坪900台の70平米は次から次へと申し込みが入って来てます。
3Lは2.2Lからになっています。

>>51715 検討板ユーザーさん
昨日のお昼頃にアジア系の方が10人位で居住用か投資用かはわかりませんが販売図面を見ながらエントランスを案内されていました。

不動産も含め、日本の市場は見直されてるからね。資産性にこだわるなら外人需要が見込める物件にしないとね。日本人では買えない価格まで上昇する可能性あるよ

2億以上も成約してるみたいですよ。どうせ買えないだろうから無駄な情報だが。

スカイとアエルシティの間の土地の再開発も決まったらしいですね

>>51722 マンコミュファンさん

マジですか。白金高輪駅周辺は一変しますね

>>51722 マンコミュファンさん

何ができるんですか？

そうなると、距離が近い南向きの住戸は価格下がりますかね

>>51722 マンコミュファンさん
まだまだ先の話ですよ。準備組合は出来てますが、新築戸建てや建設中のビル、宗教施設もあり、なかなか簡単にまとまらないかと。再開発が実現し建物が建つのは早くて20年後くらいかと。東急、三菱、スミフの再開発が先ですね。となると、四方を囲まれるこの立地にタワマン建てて需要あるのかな。商業施設が出来るかもしれないね

>>51717 通りがかりさん
指値入りまっくてるけどな。

>>51727 匿名さん
成約はまだ900以下

>>51726 検討板ユーザーさん
Twitterレベルですが、業者から決まったと聞いたと言ってる人がいるようです。

>>51728 匿名さん
半年前はそうだったかもしれないが、直近は900超での成約も増えてきてますよ。月を追うごとに徐々に高くなってきてる印象。

>>51725 マンション掲示板さん

彩光がなくなったりお見合いになる部屋は下がりそうですが、再開発による街自体の価値向上もあると思うので、それほど変わらない気もしますね。うまくいけば北向き住戸が価格上昇するだけみたいな。

>>51730 eマンションさん
どこまで上がりますかね。

>>51731 eマンションさん
15年後とか20年後の話されてもね。10年後くらいになれば相場に織り込まれ始めるかもな

まあ、この辺の再開発はスカイの北側以外はほぼ決まってそうなので、品川地下鉄と併せて、死ぬまでアップサイドをエンジョイできそうですね。

>>51730 eマンションさん

70平米以上の販売中は最低で坪990の2戸となり、それ以外全部1000超えることになっており、さらに70以上の平均は坪1200超え！

>>51735 評判気になるさん
それ全部売り出しじゃねえか。ここ乖離ひどいんだよ。

中古を買って賃貸に出そうかと考えてましたが、住民板を見ると流石に躊躇しますね。
（もちろん住民ではないので住民板は見ているだけですが）

>>51737 マンション比較中さん

どこの住民板も一緒だよ。これぐらいで躊躇するならどうするの。

賃貸に出すならむしろ住民板がない、あるいは動いていないところの方が良いでしょうね。不満のはけ口を匿名掲示板に求めるまでもない物件という意味で。

住民板の話題も大した話ではないし、概ね改善してきているし、問題視するほどのことでもないかな。他物件では欠陥級の不具合があったりしてる。

さらにどこまで値下がりますかね。

>>51741 マンコミュファンさん

今日坪単価1150の成約出たけど。

ぼくも昨日 坪1200でうれました

>>51742 マンション掲示板さん

これかなぁ

>>51744 名無しさん

ここ最近の成約が加速してるし、単価も確実に上がってきている。外国人購入勢？

まあこの水準は通過点でしょ

>>51746 匿名さん
北中高層階1500、南中高層階1400くらいまで行きますかね

港区マンション新時代の幕開けですね

住民スレを見ると、外国人は一人もいませんがその他に色々な購買層が期待できそうですから、もっと値上がりマンションになると思います。

港区、山手線内側、駅近、超大規模タワー、東京タワー含む都心パノラマビューがほぼ永久眺望という基本スペックに加え、品川地下鉄、複数の大規模再開発案件、北里通り拡幅、白金高輪駅拡張計画など、将来性も抜群ですからね。

>>51750 匿名さん

意外！外国人が好みそうなマンションかと思っていました。

>>51750 匿名さん
外国人も住民スレにいますよ。一人もいない、なんて思い込まれているなんて不思議です。そもそも投稿されてる文面を読むだけでは日本人なのか外国人なのかわからないじゃないですか。

>>51755 匿名さん

外国人にとって買いやすい環境ではありますね。

中華系の人たちはキラキラした新宿と眺望良好な湾岸のタワマンが好きですね。白金高輪は地味すぎて中華系の人たちには人気がないね。

>>51748 マンション検討中さん
賃料にすると坪40000くらいになります。丸の内のS級オフィスビルと同じくらいですかね。

中国人より韓国人の方が多いと思います。

レインズに掲載されたSHIROKANE The SKYの成約事例一覧です。

>>51765 匿名さん

期間や部屋によるバラツキが大き過ぎるから平均値に意味はないが、直近成約価格は概ね4割上昇してるね。

>>51766 通りがかりさん

すご！

>>51767 マンション掲示板さん
買えた人は勝ち組でしたね。まだまだ上がりそうですけどね

>>51765 匿名さん

9月の成約入ってない。

>>51765 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。
平均単価 坪700 → 坪785 となり、
値上がり率はおよそ 12% となりますね。

諸経費を引けば儲けは出ませんが、残債割れにはならなそうですし、よかったです。

>>51765 匿名さん
平均52.5平米・・・。ほとんど投機目的の取引ですよねコレ。

>>51765 匿名さん

70平米以上の市況シェア。
9月の成約合わせて、70平米以上の成約が11戸。
平均売り出し価格は坪958、成約価格が坪943。

今販売中の70平米以上、レインズで25戸、平均価格坪1245, 価格レンジは960~2141となっている。
8.8億以上の2戸極端に高い部屋を除くと、平均1170となっている。

ご参考になれば幸いです。

>>51771 匿名さん
そこに記載されている物件の分譲時平均は@603ですね。700はどこからでてきた数字でしょうか？騰落率を下げたいという願望からでてきた数字ですか？

ところで、ここの物件はレインズに載らない取引が半分以上あるので、レインズのデータだけで判断はできませんが、記載されたデータを元に騰落率平均出しました。


2021年　+17％
2022年　+22％
2023年（引渡前）+28％
2023年（引渡後）+38％

以上です。

>>51772 eマンションさん
都心3区の中古成約物件の専有面接平均って55㎡なんだけど、君の考えだと都心3区ほとんど投機目的になるけど、それでOK？

>>51776 評判気になるさん

それ中央区を指してるんだろうけど、
そもそも住居としての都心3区は千代田区、港区、品川区だからその前提で話した方が良い。中央区なんて論外よ。

>>51775 匿名さん
都心3区の中古成約物件の平均築年数は約30年以上です・・・。こちらは築2、3年の超短期売買ですよね・・・。

>>51765 匿名さん
ウクライナ戦争前の2021年や2022年前半は今と相場が違いすぎて、平均単価に含めたらミスリードしますよ

>>51778 評判気になるさん
平均は19年ですよ。
平均30年以上とはどこからのデータですか？

>>51779 通りがかりさん
ウクライナというか、コロナショックだろ。
資産インフレに乗り遅れた哀れな亡霊が粘着してるだけの話だな。
別に保有しとくべき資産は、不動産だけじゃなくても良かったけど、結果的には不動産は保有しといて悪くない資産だったね

>>51774 匿名さん
直近のデータなら4割超えてそうだし、3LDKなら5割は上がってるんじゃないか。まぁまだまだ通過点だろうけど。

ここはそこまで最悪な物件ではないと思います。

>>51783 匿名さん
そうだね、数字は嘘つかないね

2021年　+17％
2022年　+22％
2023年（引渡前）+28％
2023年（引渡後）+38％

かなり上がってますよね。やはり立地の良い物件は強いです。

>>51787 口コミ知りたいさん
東京カンテイの中古マンションレポートでも、都心6区の価格はここの販売当初比3割程度上がってるんですよね。駅近、港区内陸最大規模の地域ランドマークタワマン、周辺再開発等の影響で、スカイが4-5割上がってるのは全く不思議じゃないですね

>>51765 匿名さん

唯一のソースは、これだけですね。
とは言えレインズですから、これ以上の質の高いソースは他にないですが。

白金ザスカイ 平均成約単価 坪785

>>51792 検討板ユーザーさん
普通は2年間の平均なんて出さないよ。
一般的には4半期ごと。せいぜい半年だな
以前教えたと思うけど

>>51791 匿名さん
レインズの成約価格と分譲時の価格から算出した騰落率を根拠ないとは、これ如何？
各不動産関係者もレインズからデータ算出するだろうから、結果はどこも同じ

2021年　+17％
2022年　+22％
2023年（引渡前）+28％
2023年（引渡後）+38％


それより、君が分譲価格を@700に設定した根拠と騰落率12％とした根拠を教えてよ
価格表持ってれば、レインズ記載物件の分譲平均が@600だって誰だってわかるんだけどね。

>>51798 通りがかりさん
+38％の騰落率という客観的データをポジと思ってるんだね。
それはあまりにも持たざる者の思考回路でしかないかな。

オーナーチェンジ、収益物件はレインズ載せませんからね。利回りで買う収益物件は、レインズ掲載の約定単価より安いです。だから平均するとレインズ掲載の約定単価より下がりますよ。レインズの信頼度は最高峰といわれると笑ってしまいます。

>>51799 名無しさん
レインズ記載されてんのって、登記変更数の4割程度だろ
ただ持たざる君がレインズを最高峰のデータというから付き合っているだけの話。
ちなみに引渡後の分譲価格平均は@832

ところで、分譲価格平均が@700とした根拠を早く教えてよ

>>51791 匿名さん
ちなみに今後恥をかかない為に教えてあげるけど、売り煽りっていうのは、君みたいな持たざる者が持つ者から1円でも安く買う為に虚偽の情報を流す事だから

>>51801 評判気になるさん
オナチェン物件に持たざる君が手を出す事はないでしょ。

結局、現在の立ち位置

2021年　+17％
2022年　+22％
2023年（引渡前）+28％
2023年（引渡後）+38％

これから先どうなるかは、個人の責任

白金高輪も芝浦も人気ありますよ。

【結論】
提示された唯一のエビデンスは、
レインズの成約平均坪785 のみ。
その他は一切の根拠なし。


以後 反論がある人は、データ提示を必須とする。
（例えば 51805のような手書きはもちろん無効）

>>51794 匿名さん

港区新築なら、WTRと三田ガーデンヒルズだけですが、WTRはペントハウスと1Lのみで、三田は坪1200超えから。
新築はなかなか買えなく。

>>51805 匿名さん

正直これぐらいは相場並みの上昇率。
パークタワー勝どきは+70%で成約してる。
なのでまだまだ通過点。

>>51815 通りがかりさん
その通り
なのに、+38％を根拠の無い買い煽り、とかいう人がいて困ったもんです。今の市況が見えてない。
多分、何も持ってないからわからないんだろうけど
ちなみに、個別住戸だけみればスカイも+60％はある。

勝どきも分譲時の値付け、バグってたよね。なぜそこまで弱気なのか、意味不明だった

ここは港区山手線内側の超大規模というのがいいね。鉄板中の鉄板。値上がり率の高さもさることながら、コスパの良さもあって、資産保持力は最高レベル。

>>51809 匿名さん
埋立地の浜松町よりは白金の方が立地が良いかと。

客観的に評価するなら、坪単価をみるしかないかと。

白金タワー 坪700
白金ザスカイ 坪900
パークコート浜離宮 坪1000
WTR 坪1200

中古の白金ザスカイ と新築のWTR を比べるのもどうかとは思いますが。

>>51829 匿名さん

新築倍率が高く行けば買えるわけがないからね。

>>51829 匿名さん
しれっと証明されていない900入れると説得力下がりますよ。

失礼、文脈からすると、白金の立地の劣位の話ですね。
それならスカイは800ちょいとして、更に乖離していますね。パークコートも平均は1000ではないでしょうけど。

>>51831 匿名さん

たしかに900では買えないから、説得力まったく無い。

>>51833 名無しさん
めちゃめちゃ買えるやんけ！　（笑）

>>51838 匿名さん
買えないだろ笑

>>51838 匿名さん
関西の田舎出身の人まだいたんだね！笑