SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

>>3947 マンション検討中さん
芝浦を忘れないで

>>3950 マンション検討中さん
ここはプレミアより上は一切値下げする気がないので、角部屋のお得感はないよね。

少なくても第一期は相当苦戦しているみたいですよ。
苦戦の定義は、目標販売数に届かないという意味においてですが。
現時点では、目標販売数を下げて、長期戦を覚悟しているようです。

パークコート浜離宮は、駐車場足りなかったぞ

>>3954 匿名さん
ここも足りないと思うよ。
地権者に結構割当られてる

竣工直後の駐車場は足りないくらいでいい。10年後はどうせ空きが増えて管理費不足、組合の悩みの種になるのが落ち。ここはコンパクトも多いし、伝統的富裕層が好む町でもない

>>3953 匿名さん
土日も予約し放題でしたね

>>3948 マンション検討中さん
売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。

>>3957 匿名さん
担当の営業さんが暇なのかもね。
うちの営業は、直前だと土日なかなか時間取れない。

>営業に合うたびに「決めましょう！」とプレッシャーかけられてます。
>売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。

この程度の事は営業マンとして普通です。
焦ってるとか焦ってないとかって事ではありません。
やり手の営業マンでも言いますし出来の悪い営業マンでも言います。

客側でも放置プレーを好む人、好むケースもあれば一つ一つ説明がないと納得しない人とかいます。
声を掛けられるのを待って一旦話し出すとあれもこれも喋りまくる人もいれば
声を掛けられないと相手にされてない、馬鹿にされたという方向に感じてネットに書く人もいます。

また、この手の話になると
「本当に出来る営業マンならば」「本当のプロならば」などと完璧な人物像を持ち出す人もいますが
どんなトップセールスでも万人に対応できる訳ではありませんのでどうしても合う合わないは
出てしまいますのでそれを前提で対峙するのが良いかと思います。

>パークコート浜離宮は、駐車場足りなかったぞ
2週間まえ、4台空いてましたよ。まだ入居住戸少ないんじゃないですか？

いずれにせよ、売り手と買い手とで情報格差がありすぎますね。
ここの値段高すぎます。それが妥当なのかそうなのか？素人には分からず。
建材、人権費高騰を理由に便乗値上げしているのはデベ、不動産関連業者としか
思えません。まあ、利益追求が彼らの本質なので仕方ないですけど。

>>3963 マンション検討中さん
大規模開発はもはや大手の寡占状態で、ある意味談合して市況を悪化させないようにしてるかもね

売り手と買い手の情報格差は否定しないけど
それでも昔と比べると情報格差はなくなったしむしろ客の方が知ってるケースも多いけどな。
これは別にマンションに限らずいろんな商売で言える事だけどね。
特に個人相手の商売ではテキメン。

>>3964 匿名さん
小規模や大手以外のマンションも都内に沢山ある。当然立地近ければ価格は似たようなもん。これまでは需要が強かっただけ。
売上計上が停滞すれば、売り手企業は日々の販管費をどうやって賄うのか。この業界のBS見るとそんなに内部留保、現預金豊富ではない。
買い手の個人は分譲タイプでも賃貸の選択肢が豊富。買い手に住めないリスクは全くない。
営業トークの家賃でも、経費考慮前で利回りは3%台後半。現実の相場で経費考慮後なら3%前半と推定。買って住んでも3%前半しか節約できない。逆から見れば、新築なのに借りても3%前半のコストで収まる。インデックスでも配当だけでも3%前半以上の運用手段あり、マンションよりリスクが低い。
買うより借りる方が合理的。貸すより売る方が合理的。

>>3966 匿名さん

家賃50万円のマンションは借りれないけど、家賃50万円で貸せる物件は住宅ローンで買える。しかも、頭金10%だけでいいのでレバレッジがきく。
結果、借りる人は、20万円のグレードの低い物件に住む。

こういう人が多いはず。

>>3967 匿名さん
簡単に借りれます。借りてます。

賃貸の審査なんかゆるい。
パークワンズなんかは三菱の審査が煩いが今でもエビ模造でどうにかなる。

>大規模開発はもはや大手の寡占状態で

そうですね

家賃50万円のマンションは、30年ローンでも諸経費合わせれば月50万以上。利回り3%台前半下回ればローン負担はそれ以上です。

>>3956 匿名さん
緑地横の浜離宮でも10坪20万で中々借り手が付かないようです。ここは10坪20万から計算される経費考慮後利回り3%台前半は厳しいかもしれません。

>>3970 匿名さん
一度お勤め先の財務企画の実務者に運転資金と寡占の意味を聞かれた方がいいですね。

>>3894 匿名さん

これ面白いね。
金利低下15%、建築コスト上昇10%、消費税
3%、賃金(購買力)上昇5%だとすると20%弱が説明できないというか買い需要、相場の上昇部分か。そこまでバブル感ないような気もする。

都心　タワマン　寡占　

>>3972
今ちょうど金額どうしようか考えてるんだけど
俺が商売で値上げしてもそうやって解釈して欲しいぜ！

3%台で所有か賃貸なら迷わず賃貸ですね
住宅ローン金利と管理費積立金、固定資産税
で2%位使うし最近の風水害や地震のリスクを避けられる事を考えれば1%位は必要経費とも感じます
35年間家賃は均一ではありませんし
一番美味しい新築時の数年間を経費分だけで
タダ同然で住ませてもらえるんだから当然です
数年後価値が上がっても住み続けられますし
価値が引くなれば簡単に引越せます
3%物件は貸主にはリスクだらけで利益が薄く
借主には夢のような契約ですね

>>3975
自分（達）にとって賃貸がいいか購入がいいか
その程度の事は世間の人達と同じく肌感覚で分かるようにならないと。

細かい計算するまでもなくパッパッパと判断出来るように努力しましょう。

ルームツアーですね！こういうの助かります！

>>3978 買い替え検討中さん
一応、違反行為だけどね。

>>3977 匿名さん
言われるまでもない
10数室貸してる立場でもあるし
今住んでいるのは分譲賃貸でもあるからね
新築3%台のお得物件、勿論ほとんど経費で落ちるから個人にも法人にも優しいね

>>3980 マンション検討中さん

他のスレ、他の人にも教えてやってくれよ。
庶民がたかだか家ひとつ買うのに損だ得だってごちゃごちゃ言ってんじゃねえって。
俺みたいに10部屋持ってから悩めと。
お前らなんて誤差だ誤差ってビシッと教えてやってくれよ。

>>3968 匿名さん

こういう事例に、個別事情で反論するのは◯悪い。

同じ物件なら、キャッシュフローがローンで買った方が 楽と言ってるだけ。

よく雑誌で、毎月ローンは今の家賃並みで買えます、というのは賃貸の狭いアパートとの比較。逆に物件を揃えれば、家賃はローンの倍くらい必要。

ここ10年の不動産は持たざるリスクだからね。
不動産価格も右肩上がり、賃料も右肩上がり
それでも賃貸の方が良かったと主張するのは、少し負け惜しみもあるね。
じゃあ、これからはどうかと言われると、わからん

>>3983 匿名さん
取り敢えずオリンピックと大統領選挙後の再来年始めに波が来そう。

>>3983 匿名さん
今振り返ると結果的に購入した人の方が明らかに得でしたね。
ただ、今だからそう言えることで未来は分からないので結果論ですよね。

やっぱり買った方が良かったとなるのか、買わずに良かったとなるのか。

過去10年よりは今後10年の方がより判断は難しいです。

>>3943 匿名さんメートルさん
小さめの部屋は図面だと幅２メートルの部屋が多いですよね。

>>3982 匿名さん
同じ物件なら今は借りた方が有利と言ってるだけ。当然分譲マンションの賃貸と所有を比較。利回りで有利不利が決まる。雑誌はいいから自分で考えればいい
借りてマンションより高い利回りで運用すれば、残るものはどちらが多いか。
パークコートやヒルズも賃貸で普通に借りれる。余っている。利回り計算すれば、後はマンション以外に視野を広げるだけ。ここで貯金だけ考えると失敗。マンション保有とマンション賃貸＋貯金ではリスクが天と地ほど違う。リターンを比較すること自体おかしい。
この発想があれば、普通のサラリーマンでも高い流動性、マンションより低いリスクで年数百万円の不労所得の仕組みが作れた。いざというときに家族にも残せる。

>>3973 匿名さん
夢物語、机上の空論。
販売や財務の統括した経験か、経験した人の話を聞いたことないの？

>>3987 匿名さん
その数百万の不労所得の作り方を実際の数字を交えて教えてくださいな。後学のために

>>3989
3987に聞いても無駄ですよ。3987は、決定的に読解力が不足しているから。

超低金利の住宅ローンを借りない手はない。仮に手元資金を1000万円に揃えた場合、
購入派は、頭金１０％だから１０倍レバリッジを効かせられる。都心はこの５年なら３０％上がっているから、仮に１億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益。
賃貸派は、同じ物件に家賃を垂れ流しながら、1000万円を運用して5年で3000万円＋家賃分の利益を上げないとけないがハイリスク。
これは手元資金をいくらにしても同じ。超低金利の住宅ローンの運用＋家賃分だけ負け。

今週末はいよいよ第1期の価格発表ですね！
供給は250戸位と予想！

都心はこの５年なら３０％上がっているから、仮に１億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益
その通り！
だけどあくまでも過去の話し
港区だけは永遠に上がり続ける土地神話が続いている訳ではないでしょ
上がった分、余計山は高く谷は深くなる事をお忘れなく
投資もギャンブルも張り続ければいずれ大負けするのが定石
流れを読む事も必要では？

ここは白金高輪エリアの新ランドマークとなると思われるから、資産価値の維持は期待できそう。
今後できる予定の、白金1、高輪1、三田4・5、南麻布2・3のどのマンションと比べても、勝るとも劣らず。

勝とも劣らずの根拠はないと思います。

>>3995 マンション検討中さん
山手様内側で過去最大規模のランドマーク性が土地のイメージで劣る部分を打ち消していると言う意味かと。

なるほど

>>3991 購入経験者さん
その前提なら、賃貸＋1000万円種銭の株先にボロ負け。リスク比のリターンでもボロ負け。

>>3989 匿名さん
手前で節約できるキャッシュ（頭金、ローン＋管理費・修繕費・税?家賃）を、都内マンションより低リスクで高配当物に割り当てる。マンション利回り3%台なら「ローン＋管理費・修繕費・税?家賃」はプラス。つまり保有コスト、ローンの方がきつい。
ローンの期間、頭金を設定し、後は自分で計算しましょう。5年でも30年でも
マンション利回りが5%ぐらい高かった過去も実はそれで成功。高配当ものはもっと利回り高かったから。しかも、マンションは50%しか上昇していない。同期間、米株、日米リートは配当込みで3倍前後の上昇で勝負にならない。日本のマンションは再劣後のパフォーマンス。

>>3999 匿名さん
?はマイナスです。文字化けです