名無しさん
[更新日時] 2024-11-04 18:03:59
販売スケジュール 2019年10月下旬販売開始(予定)
間取り studio~4LDK
専有面積 23.94m2~147.10m2
バルコニー面積 6.2m2~49.4m2
情報更新日:2019年5月17日
次回情報更新予定日:2019年5月31日
「SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)」 第1期予告物件概要
販売スケジュール 2019年10月下旬販売開始(予定)
間取り studio~4LDK
専有面積 23.94m2~147.10m2
バルコニー面積 6.2m2~49.4m2
<予告広告>
※専有面積にトランクルーム面積を含みます。
※本広告を行い取引を開始するまでは、契約、予約の受付は一切できません。また申込の順位の確保に関する措置を講じられません。予めご了承ください。
※販売戸数が未定の場合、住居専有面積等の数値および予定最多価格帯・予定価格は、本販売期以降の総販売戸数に対応したものです。確定情報は本広告時に掲載いたします。
全体概要
所在地 東京都港区白金一丁目1000番(地番)
東京都港区白金一丁目以下未定(住居表示)
交通 東京メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩3分
都営三田線「白金高輪」駅徒歩3分
敷地面積 11,087.01m2
建築面積 6,628.17m2
建築延床面積 134,941.82m2
土地の権利 所有権
地目 宅地
用途地域 商業地域、準工業地域
地域地区 防火地域、第2種中高層階住居専用地区、白金一丁目東部北地区地区計画
総戸数 1,247戸 (非分譲住戸477戸含む)
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上45階 地下1階建て一部鉄骨造
建築確認番号 第HPA19-01994-1号 (2019年4月23日付)
建蔽率 59.79%
容積率 819.02%
建物竣工時期 2022年12月下旬(予定)
入居開始時期 2023年3月下旬(予定)
駐車場台数/使用料 381台(平置(管理用2台含む):33台、機械式(身障者用15台含む):348台)、月額使用料未定
駐輪場台数/使用料 住宅用ラック式(レンタサイクル用15台・来客用8台含む):1,353台、月額使用料未定
バイク置場台数/使用料 49台、月額使用料未定
その他設備/使用料 その他施設用駐車場20台・駐輪場106台・バイク置場12台
分譲後の権利形態 専有部分は区分所有、敷地・共用部分は再開発事業の権利変換計画の各割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託(予定)
施工 大林・長谷工建設共同企業体
設計 株式会社梓設計
監理 株式会社梓設計
管理会社:未定
売主 東京建物株式会社 八重洲分室(売主)
国土交通大臣(16)第6号
(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都中央区八重洲一丁目4番16号 東京建物八重洲ビル
株式会社長谷工コーポレーション(売主)
国土交通大臣免許(16)第68号
(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都港区芝二丁目32番1号
住友不動産株式会社(売主)
国土交通大臣(16)第38号
(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都新宿区西新宿二丁目4番1号 新宿NSビル
野村不動産株式会社(売主)
国土交通大臣(13)第1370号
(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都新宿区西新宿一丁目26番2号 新宿野村ビル
三井不動産レジデンシャル株式会社 (売主)
国土交通大臣(3)第7259号
(一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都中央区銀座六丁目17番1号
お問合せ先 「白金ザ・スカイ」販売準備室
電話番号 0120-770-460
営業時間 平日11:00~18:00 土・日・祝10:00~18:00
定休日 水・木曜日・第2火曜日(※但し、月曜日が祝日に当たる場合は第3火曜日)
お問合せ先備考 携帯電話・PHSからもご利用になれます。
備考 ※1 1993年1月から2019年1月15日までのMRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータで、山手線内側の供給物件で最大戸数となります。
※白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業(完了予定:2023年12月。現在の状況:工事中)の完成は遅れる場合があります。また、計画が変更になる場合があり、眺望・景観等がかわることがあります。
※本物件は、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例(東京都・建築物バリアフリー条例)に適合しています。
※本物件価格には建物にかかる消費税率10%が適用となります。
[スムラボ 関連記事]
白金ザスカイにお邪魔してきました!【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/74945/
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白金ザ・スカイの圧倒的ランドマーク性の考察
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[スレッド本文を修正しました。2020.12.16 管理担当]
[スレ作成日時]2019-05-17 21:24:12
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都港区白金一丁目1000番(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩3分 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩3分 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩12分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1,247戸(非分譲住戸477戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上45階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年12月下旬予定 入居可能時期:2023年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]東京建物株式会社 [売主]株式会社長谷工不動産 [売主・販売代理]住友不動産株式会社 [売主・販売代理]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト [復代理]野村不動産ソリューションズ株式会社
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施工会社 |
大林・長谷工建設共同企業体 |
管理会社 |
株式会社長谷工コミュニティ、株式会社東京建物アメニティサポート |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
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SHIROKANE The SKY口コミ掲示板・評判
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3889
匿名さん
>>3888 匿名さん
6割高は港区では普通。さらには、虎ノ門ヒルズはアベノミクスによる相場上昇直前に分譲契約
芝浦ですら5割近い上昇率
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3890
匿名さん
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3891
匿名さん
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3892
匿名さん
港区だけ値上がりが異常。こんなことが長続きするわけない。
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3893
マンション検討中さん
安倍さんが首相を退いたらバブル終了だよ。
政権交代でも起きようものなら銀行金利は上がり、同時にマンション価格は暴落するだろう。
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3894
匿名さん
金利低下で説明できる値上がりは15%ぐらい。所得は数%あるかないか。
残り30%の原因は、教えない。
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3895
匿名さん
>15%ぐらい。
>数%あるかないか。
>残り30%
寝ろ
とにかく寝ろ
もしくは起きろ
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3896
匿名さん
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3897
匿名さん
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3898
匿名さん
-
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3899
マンション検討中さん
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3900
匿名さん
>>3898 匿名さん
ブランズが下がり天井って何でわかるの?
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3901
匿名さん
小石川の下がり天井よりマシだろ
あの下がり天井2.1mはさすがに頭打つレベル
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3902
匿名さん
>東急の再開発
2021年度に着工、2025年度の竣工を予定
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3903
匿名さん
>>3901 匿名さん
完売した他物件の話はどうでもいいというのが正直な話。で、ブランズが下がり天井なのはなぜわかるの?
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3905
匿名さん
>金利低下で説明できる値上がりは15%ぐらい。所得は数%あるかないか。
>残り30%の原因は、教えない。
これじゃマウントされても仕方ないw
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3906
匿名さん
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3910
マンション検討中さん
>>3902 匿名さん
入居は26年春になりそうですね。
今の時期に仕入れたとなると価格が白金ザスカイより安くなるとは思えないので、スカイを買っといてブランズが良ければ買い替えというイメージですかね。
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3913
匿名さん
>>3910 マンション検討中さん
ブランズ本命なら、スカイを借りてブランズ買うのも選択肢。その間、景気よく値上がりすると思えば、頭金を高配当資産で運用。しないなら預貯金。スカイはブランズ諦めた際に、後から中古を買ってもいいはず。一般的間取りなら、これだけ数あれば、その時期には買い替え目的だけでなく、それ以外の売りも出ている
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3915
匿名さん
>>3913
確かにそういう選択はあるね。
エリア指定の人は特にね。
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3923
匿名さん
[No.3904~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
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3924
匿名さん
>>3913 匿名さん
確かにそういう選択肢はあるけど、まあそんなにうまく事は運ばんでしょ。
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3925
匿名さん
中古で希望の間取りとか階数の物件が出るのか、というあたりだよね。すぐ売りに出るのはキャピタルゲインの出やすいパンダが大半であまり条件がよくない。良い部屋は普通はなかなか売りに出ないのが実情でしょう。
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3926
匿名さん
売れ残るから大丈夫だよ。
周りの新築物件を見れば、この価格では完売しないのは目に見えてます。
もちろん、欲しい間取りと希望階があれば早めに買うことをお勧めします。
一期一会だからね。
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3927
マンション検討中さん
1.2-1.5で購入検討中です。
ただ駐車場外れが心配です。
地権者住戸とプレミアムの方優先だと抽選確率どうなるのか?
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-
3928
匿名さん
>>3927 マンション検討中さん
駐車場は厳しいと思います。近隣も調査されては
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3929
匿名さん
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3930
マンション検討中さん
>>3929 匿名さん
パークハウスとかプレミストの事ですかね?ただ価格は似たり寄ったりだと思いますけど。
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3931
匿名さん
>>3930 マンション検討中さん
パークハウスは事前が今月末から、プレミストは来年春までわからない。
この価格で完売しないのは確実みたいな言い方は、幾分勇み足だね
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3932
匿名さん
>>3931 匿名さん
竣工完売は目指してないし、しないのは断言できる。
必ず条件良くないのに中途半端に高い部屋は残るからな。
それ買うなら東急待つかってなる。
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3933
匿名さん
逆に竣工前完売する自信はどこから来るのか聞いてみたい。
特に後続の大規模開発が続く港区で売れ残った部屋と選び放題の後続への期待のどっちが勝るか?
後続がないランドマーク性のあるタワマンは豊洲みたいに仕様に不満あっても登録は順調。
他に選択肢があるかないか?これは新築マニアからすれば心理的にデカイ
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3934
匿名さん
>>3933 匿名さん
「売れ残るのが確実」の反対は、「完売する」ではない。
同じく「値下げ確実」の反対は、「値下げしない」ではない
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3935
匿名さん
うちはここの近所ですけど、付近の大規模マンションから空き駐車場の案内が来ますよ。
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3936
匿名さん
>>3935 匿名さん
大規模マンションの駐車場なんて住人以外メリットないよね。出庫するの時間かかるし
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3937
匿名さん
>>3936 匿名さん
駐車場契約者は共用施設を使えるぐらいの特典をつけたら空き駐車場も埋まるかも(笑)
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3938
匿名さん
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3939
匿名さん
>>3938 匿名さん
管理組合からすると安くはしたくないだろうなと思ったので、駐車場代は下げない前提の案です!
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3940
匿名さん
外部に貸すと税法上扱いが面倒くさくなるよね。収益事業とみなされたら課税額も大きくなるし
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3941
マンション検討中さん
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3942
匿名さん
-
3943
匿名さんメートル
>>3941 マンション検討中さん
普通サイズのベッドは置けますね。ピッタリ。6畳でWCあると、一部が幅2メートルは見る間取りで、ベッドを想定したもの。
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3944
匿名さん
>>3935 匿名さん
10年以上前のタワマンは今よりも駐車場設置率が高く、それでも当時は抽選。しかし、高齢化と昨今の車離れで、昔のタワマンはどこも空きがでて、管理維持で苦戦している。ここは設置率低いけど、未来はそれでも余るかもしれない。たまに港区内陸では電車の話をおかしいとする夢追い人がいるけど、港区だって大抵は電車通勤。最近はその傾向が加速している。白金高輪は2000年代に開通。つい最近の出来事
>>3934 匿名さん
結論として、10%以上の住戸は、時期は不明でも値下げ期待大でいいですか?
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3945
匿名さん
>>3944 匿名さん
そういう在庫値下げ期待組が相場の下支えになってるのは皮肉だね
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3946
マンション検討中さん
>>3944 匿名さん
竣工時には完売してないかも知れないけど、大量に残ってるとも考えにくい。100戸はきってるでしょ。大規模は竣工後に強いからあまり値下げを期待しない方が良いかと。住不なんか値上げして販売してるぐらいだし。
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3947
マンション検討中さん
あと西部中地区は東急が幹事をどう考えるか。
豊洲のタワーとか見てると経験が不足してる感が否めないのでやや不安。
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3948
マンション検討中さん
1.2-1.5購入真剣に検討中です。
あと2週間で1期申込みですが、高層階富裕層や低層狭い部屋はそこそこ売れそうだが1.2-1.5はサラリーマンには手が出ず、富裕層には安すぎて売れ行き悪いのでは?と想像してます。
値下げもその辺りの価格帯の一部の部屋ですよね。
営業に合うたびに「決めましょう!」とプレッシャーかけられてます。
ふたを開けたら売れ行き悪し・・などならないかと心配です。
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3949
匿名さん
>>3948 マンション検討中さん
決めた責任は営業ではなくあなた自身が取らないといけないわけだから、その決断ができないならておいた方がいいよ。ちょい背伸びして購入予定ならなおさら
それにしても、決めちゃえという営業がいることに驚き
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3950
マンション検討中さん
>>3947 マンション検討中さん
豊洲のように角部屋が安くなると角から即完。
富裕層には美味しい値付け。
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3951
匿名さん
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3952
匿名さん
>>3950 マンション検討中さん
ここはプレミアより上は一切値下げする気がないので、角部屋のお得感はないよね。
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3953
匿名さん
少なくても第一期は相当苦戦しているみたいですよ。
苦戦の定義は、目標販売数に届かないという意味においてですが。
現時点では、目標販売数を下げて、長期戦を覚悟しているようです。
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3954
匿名さん
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3955
匿名さん
>>3954 匿名さん
ここも足りないと思うよ。
地権者に結構割当られてる
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3956
匿名さん
竣工直後の駐車場は足りないくらいでいい。10年後はどうせ空きが増えて管理費不足、組合の悩みの種になるのが落ち。ここはコンパクトも多いし、伝統的富裕層が好む町でもない
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3957
匿名さん
-
-
3958
匿名さん
>>3948 マンション検討中さん
売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。
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3959
匿名さん
>>3957 匿名さん
担当の営業さんが暇なのかもね。
うちの営業は、直前だと土日なかなか時間取れない。
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3960
匿名さん
>営業に合うたびに「決めましょう!」とプレッシャーかけられてます。
>売り手は早くも焦っているようですね。多少でも余裕あれば殿様商売なのがこの業界。
この程度の事は営業マンとして普通です。
焦ってるとか焦ってないとかって事ではありません。
やり手の営業マンでも言いますし出来の悪い営業マンでも言います。
客側でも放置プレーを好む人、好むケースもあれば一つ一つ説明がないと納得しない人とかいます。
声を掛けられるのを待って一旦話し出すとあれもこれも喋りまくる人もいれば
声を掛けられないと相手にされてない、馬鹿にされたという方向に感じてネットに書く人もいます。
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3961
匿名さん
また、この手の話になると
「本当に出来る営業マンならば」「本当のプロならば」などと完璧な人物像を持ち出す人もいますが
どんなトップセールスでも万人に対応できる訳ではありませんのでどうしても合う合わないは
出てしまいますのでそれを前提で対峙するのが良いかと思います。
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3962
マンション検討中さん
>パークコート浜離宮は、駐車場足りなかったぞ
2週間まえ、4台空いてましたよ。まだ入居住戸少ないんじゃないですか?
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3963
マンション検討中さん
いずれにせよ、売り手と買い手とで情報格差がありすぎますね。
ここの値段高すぎます。それが妥当なのかそうなのか?素人には分からず。
建材、人権費高騰を理由に便乗値上げしているのはデベ、不動産関連業者としか
思えません。まあ、利益追求が彼らの本質なので仕方ないですけど。
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3964
匿名さん
>>3963 マンション検討中さん
大規模開発はもはや大手の寡占状態で、ある意味談合して市況を悪化させないようにしてるかもね
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3965
匿名さん
売り手と買い手の情報格差は否定しないけど
それでも昔と比べると情報格差はなくなったしむしろ客の方が知ってるケースも多いけどな。
これは別にマンションに限らずいろんな商売で言える事だけどね。
特に個人相手の商売ではテキメン。
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3966
匿名さん
>>3964 匿名さん
小規模や大手以外のマンションも都内に沢山ある。当然立地近ければ価格は似たようなもん。これまでは需要が強かっただけ。
売上計上が停滞すれば、売り手企業は日々の販管費をどうやって賄うのか。この業界のBS見るとそんなに内部留保、現預金豊富ではない。
買い手の個人は分譲タイプでも賃貸の選択肢が豊富。買い手に住めないリスクは全くない。
営業トークの家賃でも、経費考慮前で利回りは3%台後半。現実の相場で経費考慮後なら3%前半と推定。買って住んでも3%前半しか節約できない。逆から見れば、新築なのに借りても3%前半のコストで収まる。インデックスでも配当だけでも3%前半以上の運用手段あり、マンションよりリスクが低い。
買うより借りる方が合理的。貸すより売る方が合理的。
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3967
匿名さん
>>3966 匿名さん
家賃50万円のマンションは借りれないけど、家賃50万円で貸せる物件は住宅ローンで買える。しかも、頭金10%だけでいいのでレバレッジがきく。
結果、借りる人は、20万円のグレードの低い物件に住む。
こういう人が多いはず。
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3968
匿名さん
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3969
マンション検討中さん
賃貸の審査なんかゆるい。
パークワンズなんかは三菱の審査が煩いが今でもエビ模造でどうにかなる。
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3970
匿名さん
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3971
匿名さん
家賃50万円のマンションは、30年ローンでも諸経費合わせれば月50万以上。利回り3%台前半下回ればローン負担はそれ以上です。
>>3956 匿名さん
緑地横の浜離宮でも10坪20万で中々借り手が付かないようです。ここは10坪20万から計算される経費考慮後利回り3%台前半は厳しいかもしれません。
>>3970 匿名さん
一度お勤め先の財務企画の実務者に運転資金と寡占の意味を聞かれた方がいいですね。
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3972
eマンションさん
>>3894 匿名さん
これ面白いね。
金利低下15%、建築コスト上昇10%、消費税
3%、賃金(購買力)上昇5%だとすると20%弱が説明できないというか買い需要、相場の上昇部分か。そこまでバブル感ないような気もする。
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3973
匿名さん
-
3974
匿名さん
>>3972
今ちょうど金額どうしようか考えてるんだけど
俺が商売で値上げしてもそうやって解釈して欲しいぜ!
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3975
マンション検討中さん
3%台で所有か賃貸なら迷わず賃貸ですね
住宅ローン金利と管理費積立金、固定資産税
で2%位使うし最近の風水害や地震のリスクを避けられる事を考えれば1%位は必要経費とも感じます
35年間家賃は均一ではありませんし
一番美味しい新築時の数年間を経費分だけで
タダ同然で住ませてもらえるんだから当然です
数年後価値が上がっても住み続けられますし
価値が引くなれば簡単に引越せます
3%物件は貸主にはリスクだらけで利益が薄く
借主には夢のような契約ですね
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3976
名無しさん
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3977
匿名さん
>>3975
自分(達)にとって賃貸がいいか購入がいいか
その程度の事は世間の人達と同じく肌感覚で分かるようにならないと。
細かい計算するまでもなくパッパッパと判断出来るように努力しましょう。
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3978
買い替え検討中さん
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3979
匿名さん
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3980
マンション検討中さん
>>3977 匿名さん
言われるまでもない
10数室貸してる立場でもあるし
今住んでいるのは分譲賃貸でもあるからね
新築3%台のお得物件、勿論ほとんど経費で落ちるから個人にも法人にも優しいね
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3981
匿名さん
>>3980 マンション検討中さん
他のスレ、他の人にも教えてやってくれよ。
庶民がたかだか家ひとつ買うのに損だ得だってごちゃごちゃ言ってんじゃねえって。
俺みたいに10部屋持ってから悩めと。
お前らなんて誤差だ誤差ってビシッと教えてやってくれよ。
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3982
匿名さん
>>3968 匿名さん
こういう事例に、個別事情で反論するのは◯悪い。
同じ物件なら、キャッシュフローがローンで買った方が 楽と言ってるだけ。
よく雑誌で、毎月ローンは今の家賃並みで買えます、というのは賃貸の狭いアパートとの比較。逆に物件を揃えれば、家賃はローンの倍くらい必要。
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3983
匿名さん
ここ10年の不動産は持たざるリスクだからね。
不動産価格も右肩上がり、賃料も右肩上がり
それでも賃貸の方が良かったと主張するのは、少し負け惜しみもあるね。
じゃあ、これからはどうかと言われると、わからん
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3984
匿名さん
>>3983 匿名さん
取り敢えずオリンピックと大統領選挙後の再来年始めに波が来そう。
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3985
マンション検討中さん
>>3983 匿名さん
今振り返ると結果的に購入した人の方が明らかに得でしたね。
ただ、今だからそう言えることで未来は分からないので結果論ですよね。
やっぱり買った方が良かったとなるのか、買わずに良かったとなるのか。
過去10年よりは今後10年の方がより判断は難しいです。
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3986
マンション検討中さん
>>3943 匿名さんメートルさん
小さめの部屋は図面だと幅2メートルの部屋が多いですよね。
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3987
匿名さん
>>3982 匿名さん
同じ物件なら今は借りた方が有利と言ってるだけ。当然分譲マンションの賃貸と所有を比較。利回りで有利不利が決まる。雑誌はいいから自分で考えればいい
借りてマンションより高い利回りで運用すれば、残るものはどちらが多いか。
パークコートやヒルズも賃貸で普通に借りれる。余っている。利回り計算すれば、後はマンション以外に視野を広げるだけ。ここで貯金だけ考えると失敗。マンション保有とマンション賃貸+貯金ではリスクが天と地ほど違う。リターンを比較すること自体おかしい。
この発想があれば、普通のサラリーマンでも高い流動性、マンションより低いリスクで年数百万円の不労所得の仕組みが作れた。いざというときに家族にも残せる。
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3988
匿名さん
>>3973 匿名さん
夢物語、机上の空論。
販売や財務の統括した経験か、経験した人の話を聞いたことないの?
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3989
匿名さん
>>3987 匿名さん
その数百万の不労所得の作り方を実際の数字を交えて教えてくださいな。後学のために
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3990
購入経験者さん
>>3989
3987に聞いても無駄ですよ。3987は、決定的に読解力が不足しているから。
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3991
購入経験者さん
超低金利の住宅ローンを借りない手はない。仮に手元資金を1000万円に揃えた場合、
購入派は、頭金10%だから10倍レバリッジを効かせられる。都心はこの5年なら30%上がっているから、仮に1億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益。
賃貸派は、同じ物件に家賃を垂れ流しながら、1000万円を運用して5年で3000万円+家賃分の利益を上げないとけないがハイリスク。
これは手元資金をいくらにしても同じ。超低金利の住宅ローンの運用+家賃分だけ負け。
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3992
マンション検討中さん
今週末はいよいよ第1期の価格発表ですね!
供給は250戸位と予想!
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3993
マンション検討中さん
都心はこの5年なら30%上がっているから、仮に1億円の物件なら、1000万円で3000万円の利益
その通り!
だけどあくまでも過去の話し
港区だけは永遠に上がり続ける土地神話が続いている訳ではないでしょ
上がった分、余計山は高く谷は深くなる事をお忘れなく
投資もギャンブルも張り続ければいずれ大負けするのが定石
流れを読む事も必要では?
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3994
匿名さん
ここは白金高輪エリアの新ランドマークとなると思われるから、資産価値の維持は期待できそう。
今後できる予定の、白金1、高輪1、三田4・5、南麻布2・3のどのマンションと比べても、勝るとも劣らず。
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3995
マンション検討中さん
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3996
マンション検討中さん
>>3995 マンション検討中さん
山手様内側で過去最大規模のランドマーク性が土地のイメージで劣る部分を打ち消していると言う意味かと。
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3997
マンション検討中さん
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3998
匿名さん
>>3991 購入経験者さん
その前提なら、賃貸+1000万円種銭の株先にボロ負け。リスク比のリターンでもボロ負け。
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3999
匿名さん
>>3989 匿名さん
手前で節約できるキャッシュ(頭金、ローン+管理費・修繕費・税?家賃)を、都内マンションより低リスクで高配当物に割り当てる。マンション利回り3%台なら「ローン+管理費・修繕費・税?家賃」はプラス。つまり保有コスト、ローンの方がきつい。
ローンの期間、頭金を設定し、後は自分で計算しましょう。5年でも30年でも
マンション利回りが5%ぐらい高かった過去も実はそれで成功。高配当ものはもっと利回り高かったから。しかも、マンションは50%しか上昇していない。同期間、米株、日米リートは配当込みで3倍前後の上昇で勝負にならない。日本のマンションは再劣後のパフォーマンス。
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4000
匿名さん
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4001
匿名さん
>>3990 購入経験者さん
家賃50万のマンションは簡単に借りれる。沢山ある。利回り3%なら買うより借りた方が月々の負担が確実に少ない。
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4002
匿名さん
>>3982 匿名さん
> 同じ物件なら、キャッシュフローがローンで買った方が 楽
> 物件を揃えれば、家賃はローンの倍くらい必要。
嘘八百
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4003
匿名さん
>>4001 匿名さん
家賃50万円のマンションが沢山あるとか、そういう話じゃないからw
毎月の支払いの問題から、家賃が高くて借りれないマンションでも、住宅ローンを使えば買えると言ってるだけ。つまり、家賃より住宅ローンの支払いの方が少ないということ。それを家賃50万円のマンションで例えただけw
それに株でもリートでも何でも結構。マンション購入と両方やればいいじゃん。なんで賃貸じゃないと投資できないと思ってるの?住宅ローンで購入すれば、手元資金は減らないんだから両方できるでしょw
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4004
匿名さん
>>4002 匿名さん
なんで?
実際、うちは頭金10%で買ったマンションローンの倍で貸せるんだけど。
キャピタルゲインも出てるから、ローンも外部流出することなく資産として積み上がってる。もちろん、手元資金は一部リスク資産で運用してますよ。
投資している人が、住宅ローン減税を加味すると、ほぼ調達コストゼロの住宅ローンを借りることを否定する意味がわからない。
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4005
匿名さん
>>4004 匿名さん
投資用マンションに住宅ローン減税適応できないけどな
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4006
口コミ知りたいさん
>>3999 匿名さん
偉そうに運用語ってるけどレバレッジの概念すら知らないのな。
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4007
マンション検討中さん
>>4005 匿名さん
皆んなあの手この手で、住宅ローン引っ張ってるよ。
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4008
匿名さん
>>4007 マンション検討中さん
住宅ローンも投資用だと金利高いからな。
詐欺まがいの事をみんなやってると言ってススメるのはどうかと思うけどね
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4009
マンション検討中さん
>>4004 匿名さん
リーマン後の安い頃に買ったんだろ
今はそんな利益出ない
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4010
匿名さん
>>4004
>実際、うちは頭金10%で買ったマンションローンの倍で貸せるんだけど。
>キャピタルゲインも出てるから、ローンも外部流出することなく資産として積み上がってる。
ま、実際こういう人は今でいうと江東区辺りに一杯いるわね。湾岸界隈にうようよいるw
意識高い系リーマンなんかに多いわね。
株FX界隈から流れてきたり併用組もいるわな。
この手の成功者で有名なのがマンマニだったりする訳で
マンマニを神の如く崇拝してるアホブロガーも多いわな。
もっと少ない金額でプレサンスなんかで失敗しながらコツコツ1Rで頑張ってるのもいるな。
もちろん、誰でも>>4004みたいに成功する訳じゃないんで
嫁と喧嘩になったり離婚になったり破産したり最悪お縄頂戴になったりもするわな。
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4011
匿名さん
また、>>4004とは違って、1戸買うのが限界なのにそれでもマンション投資家になった気分で講釈垂れてるアホブロガーやマンコミュに書き込んでる連中も多いだろうな。
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4012
匿名さん
詐欺指南の掲示板になっているね。
よほど住居用としての需要が無いのかな?
投機家の人はともかく、まともな人は今の時期に不動産投資なんか手を出さないほうがいいですよ。
そういう人に興味をもたれる物件であることらしいので、いい物件ではあるらしいが。
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4013
匿名さん
白金ザスカイ> パークハウス白金2丁目 > パークハウス高輪 > プレミスト
築年数の似たライバル物件の、将来予想
なお、白金タワー()
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4014
匿名さん
>>4005 匿名さん
だから、自宅用
自宅投資と不動産投資は別物
ここを理解してない人とは話しても無駄。
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4015
匿名さん
かどうかは知らんけどどこに住むにしても東京それも都心で生きていくのは大変だわね
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4016
匿名さん
>>4014 匿名さん
薄いメッキが既に剥がれてるから、無理はするな
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4017
マンション検討中さん
ここは直ぐに荒れてきますね。
何で皆さん喧嘩腰なんでしょうか。
現実世界でストレスたまってるのかな。
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4018
匿名さん
>>4017 マンション検討中さん
上司から間違いを指摘されて、素直に受け入れる人とそうじゃない人がいるのと同じじゃない。
実社会だと、表立って反発はできないけど、匿名掲示板ならば
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4019
マンション検討中さん
自宅用として購入検討している方にとっては
要するに
・良い物件ではある
・でも高い!
・と言ってもブランズその他を待っても向こう2-3年までは、どこも高いしもっと高くなるかも
でしょうか?
それを承知で買える人は買えばいい、が結論かなあ。
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4020
匿名さん
>>4006 口コミ知りたいさん
そうですよね。その人、何も理解していない。
あと、マンションに関係ない話ばかりで、そろそろ管理者に怒られてバッサリ削除されそうなので、この辺で終わりにしましょう。
賃貸派の3999さんは、何もわかっていない、が結論でよろしいでしょうか。
しかし、賃貸派がなんで、新築マンションの検討板にいるんだ?不思議w
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4021
匿名さん
>>4020 匿名さん
賃貸で入る予定の人も一応検討スレにいてはいいと思いますよ
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4022
匿名さん
>>4019 マンション検討中さん
グローバルな経済がこの先5年どうなるかはわからないので、港区のマンション市況の予想はできませんが、
白金高輪という場所だけを考えると、今後品川地下鉄新線の話が具体化してくると、この値段では買えない可能性もあるからね。
実需は物件に惚れたら買うべし。その後は他の物件を見に行かない。これ大事
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4023
マンション検討中さん
>>4019 マンション検討中さん
まさにそうだと思います。
過去の再開発エリアの価格推移を見ればブランズを待つのが如何に無謀か分かると思うんですが。
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4024
マンション検討中さん
一部下り天井が210とか200とかありますが、ここを検討されてる方は、その辺りは気にならないのでしょうか?
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4025
匿名さん
>>4023 マンション検討中さん
過去の法則は未来を約束しない。
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4026
マンション検討中さん
>>4025 匿名さん
結局、腹をくくれるかどうかですね!
値下がりしないと思えば買えばいいし、もっと高くなるかもしれないけど、それも承知で念のためにブランズを、待っても良いわけですし。
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4027
匿名さん
>>4026 マンション検討中さん
この高値圏で推移してる状況の中で、腹をくくる必要があるような購入者は絶対不動産購入なんてやめておいた方がいいよ。
ある程度余裕がある人じゃないと
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4028
匿名さん
ここの再開発は商業施設は期待できますか?タワマンだけの再開発ではないですよね。だとしたら令和の団地になる。
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4029
匿名さん
全員には返信できていないかもしれません。
>>4020 匿名さん
買うか借りるか、貸すか売るか(この場合は買わない)は、価格の妥当性で一番の検討項目。実需、投資双方にとって
>>4006 口コミ知りたいさん
頭ごなし。だめ組織にある、指導として都合よく記録されるパワハラ、イジメみたい。
ちなみに
先物買い=現物買い+借入れ資金調達
レバレッジそのものだよ。
マンション価格上昇前提で「借入とマンション購入」と「預金とマンション賃貸」の比較は、リスクが片方だけとって相場動かしているので、典型的なトートロジー。住んでたらマンション儲かっても売れないよ。
>>4005 匿名さん
買うか借りるかの判定法が分かってないのでしょう
>>4004 匿名さん
減税いくらでローン何年の話?この価格帯ではそれを考慮しても今の利回りでは賃貸が金銭、流動性双方で有利な環境
>>4003 匿名さん
その理屈なら家賃50万の家借りれる人は、当然買える、借りれない収入の人は、頭金なしならローンと管理費税等で月割50万以上の負担で買うことに。銀行貸すのかね。利ざや薄いから他でカバーできない分、今は与信厳しい。金融庁うるさい。
頭金あるなら敷金払える。50万クラスは敷金が3-4ヶ月とか多いからそこで担保されるし、滞ったら3ヶ月以内に追い出せばいいだけ。貸し手は銀行より管理が楽。
購入で投資できないと書いてない。購入だけマンションのリスク取らして、賃貸はマンション以外のリスク投資を考慮してないと言ってる。そこに数年足らずの相場上昇当てはめるのは自作自演のシミュレーション。
今の利回りならば、頭金なしでも賃貸の方が手前の払いが少ないので、その分マンションより効率の良く、劣化しない投資により多く割り当てられる。頭金ありと比較したらもっと。数十年単位ではマンションは必ず減価する。その他投資はしたことがない(除く日本株)。3%はマンションが仮に減価しなくても今は賃貸が有利な利回り。
最初からこのマンションで借りるか買うかの比較していたことは理解した?唐突に賃貸仕様のマンションの話してだけどそれはどうなりました?
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4030
匿名さん
-
4031
匿名さん
-
4032
匿名さん
>>4031 匿名さん
沖さんも色々賛否両論あるからね~
まあ、S氏よりは全然マシだけど
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4033
匿名さん
>>4032 匿名さん
過去データの話なので、購入が有利については不確かさはゼロ。今後のことは、未来のことなので、不確かさはあるが購入有利の確率は高い。
賃料は物件価格の約4%
ローンは頭金10%とすると0.9÷35年=2.6%(金利とローン減税を加味すると約2%)
キャッシュフローはローンが有利
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4034
匿名さん
>>4024 マンション検討中さん
下がり天井210はPC小石川。
ここはPC小石川みたいな安普請じゃない。
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4035
匿名さん
ブランズタワー豊洲も下り天井210、最もひどいのは千葉の郊外だが津田沼タワーの下り天井200というのもあった。一概にタワマンといってもその中身は千差万別。
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4036
マンション検討中さん
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4037
匿名さん
ここを荒らしているのはやっぱり小石川の人達みたいですね。
小石川スレで自爆した模様です。
(こんな事書くと小石川の人達が大挙して火消しにやって来そうですが、先んじてここに釘をさしておきますね)
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4038
匿名さん
小石川ネガは、何がしたいんだ?
頼むからしんでくれ
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4039
匿名さん
若葉ネガ、小石川スレ荒らしたあげく
論破されてこっちにきたか…。
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4040
匿名さん
>4038
>4039
行動が早いですね。
小石川さん。
ほとぼりが冷めるまでここは我慢。
我慢ですよ。
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4041
匿名さん
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4042
匿名さん
>>4040
バカが
最終ページしか読んでないから意味わからんわ
私は違うパークコートタワーだけどね
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4043
マンション検討中さん
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4044
匿名さん
とりあえず、無関係な 北 の埋め立て民は 巣にお帰り。
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4045
匿名さん
東急には期待できないよ
調布、豊洲と期待はずれだった上に芝浦までダメときてる
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4046
匿名さん
>>4045 匿名さん
豊洲が期待外れってどこらへんが?
豊洲に土地勘ないからよくわからんので。
芝浦は、立地からしてダメなのわかるけど
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4047
匿名さん
>>4045
>調布、豊洲と期待はずれだった上に芝浦までダメときてる
東急マニアなのか街づくり博士なのか割と渋いところチェックしてますね。
土地勘ない俺でも知ってる豊洲という地区なんて割と成功してるように思うけど
何がダメと感じてるのか教えて欲しいな。街づくりはいいけど東急の部分だけダメって
思ってるのか全体がイマイチなのか。
面白い視点の話だったらよそで使わせてもらいたいw
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4048
匿名さん
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4049
匿名さん
>>4048 匿名さん
下がり天井なんて結構似たり寄ったりじゃん
ブロガー、Twitter民が騒いだか否かの違いでしょ
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4050
匿名さん
>>4049 匿名さん
同感。195cmの男が頭ぶつけるから嫌がるならまだしも170無いようなおっさんおばちゃんがアホブロガーの影響受けて下がり天井が~っていうのはね。
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4051
匿名さん
50畳のリビングで所々下がり天井が目立つとかならわかるけど10畳ちょっとのリビングでなに言ってるんだって思ったりね。
オメーの実家も下がり天井だろって。
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4052
匿名さん
下がり天井がキツい部屋の圧迫感は耐えがたいものがありますね。
最高部分から20cmくらいの下がりなら許せますが、、、。
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4053
匿名さん
広々リビングでいくつも空調必要なら天カセにこだわるのも分かるけど、あんたのリビング何畳あるんだと。
隅に壁掛け一つで事足りるだろと。
そもそもあんた車も手放すんだろと。
とか口に出して言わないけど内心ちょっと思ったりね。
皆には秘密だけどね。
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4054
匿名さん
>>4052 匿名さん
>下がり天井がキツい部屋の圧迫感は耐えがたいものがありますね。
そんな部屋見たことないから分からんけど
金がないなら何か我慢しろとは思うな。
特に40、50超えたアホブロガーがそんな事言ってると余計そう思うな。
>>4052の事じゃないけどアホブロガーが書いてると
どこぞの小娘じゃねえんだから現実を見ろって思ったりするわな。
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4055
匿名さん
ここは下がり天井が少なくてハイサッシだから非常に良い
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4056
匿名さん
300くらいは一次で供給するみたいだね。
今日のお昼過ぎはモデルルームすごい混んでました。
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4057
匿名さん
-
4058
匿名さん
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4059
匿名さん
一般客の立場では当然高い。
予想屋としては昨今の都心新築マンションの流れを考慮すると高いけど想定内。
ボンクラ金持ち以外は安いと言えるほど甘くはない。
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4060
匿名さん
>>4033 匿名さん
税、管理費、修繕費等の諸経費は?
諸経費控除前でも坪650なら利回り3%台です。過去レスに営業マンが高めに言う想定賃料あるよ。あなたの計算では賃貸の人は頭金をマンションより高配当で低リスク運用できる分を考慮してない。ローン減税は金額に上限ある。家賃50万の物件価格に対して雀の涙
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4061
匿名さん
>>4030 匿名さん
一人対多数だし、初歩的な勘違いが多いから、これより簡潔な説明は無理
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4062
匿名さん
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4063
匿名さん
ローン減税は、固定資産税の5年免減と相殺でおしまい。
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4064
匿名さん
20年後は新築家賃で貸せないから、実際の利回りはもっと低い
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4065
マンション検討中さん
ここはプレミアムと角住戸以外はそこまで高くない。数年前に新築購入してキャピタルゲインが取れる人は買い替えのチャンスでは?
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4066
口コミ知りたいさん
>>4029 匿名さん
もしかして賃貸を先物買いって言ってる?
謎理論すぎてちょっと良く分からないわ。
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4067
匿名さん
>>4060 匿名さん
>>4060 匿名さん
もう、あなたいいよ。
完全にバランスシートの観点が抜けてる。毎月家賃分だけ資産が減る賃貸とローン分だけ資産が積み上がる所有では、最初から勝負ありだよ。沖さんの記事にあるとおり、平均値でみて勝負ありなんだから、ましてや、値上がる都心優良物件ならその差は歴然。
毎年、家計のバランスシートを作って、資産の増減を管理することを勧めるよ。早く家賃の出血が止まるといいね。でも、ずっと賃貸で歳とってから購入が最悪だから、もう手遅れ。このまま一生賃貸でいくしかない。
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4068
匿名さん
下がり天井210くらいに設計すると、デベの利益は相当膨らむでしょうね。
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4069
匿名さん
>>4060 匿名さん
雀の涙の訳ないじゃん。そういう、定性的な感覚でものを捉えてるからダメなんだよ。金利が0.5%を下回るなか、1%減税だから8000万円まで調達コストゼロ。こんな有利な借入は、他にはない。
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4070
マンション検討中さん
ローン支払いで元金が減るので貯金とあるが
ローン金利や管理費積立金、税、風水害のリスクヘッジ、管理費積立金の増額
家賃の下落などを加味したら
新築プレミア時でも3%台利回りなんて
ほぼ消える様な金額だよ
仮に35年後購入価格の1億で売れたとしても
元金以外のランニングコストでほぼ1億払ってる訳だから損にも得にもならなかったことになる
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4071
匿名さん
賃貸購入どっちが得か論争の陰キャな諸君
我々の中では結論がとっくに出ているがそれはさておき
君たち、いやお前たちが一刻も早く上のステージに上がってくることを期待する。
イケメン一同
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4072
匿名さん
こんな時だからこそ、中央線南側+山手線内側のセオリーは守りたいですね。
もちろんここは、鉄板です。
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4073
マンション検討中さん
白金を売りにしてるけど、立地港区の中で下から数えた方が早いポテンシャル+谷地+川沿い+高速沿い。ぶっちゃけ光るもの再開発タワーというネームバリューのみ。他にも三菱とかタワー出しまくってるし、全部見てからで結論は遅くない。こんなに出て、彼らのスケジュールに合わせて要望、登録する必要ない。大事なのは自分の、お金。
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4074
マンション検討中さん
>>4073 マンション検討中さん
再開発タワーだけで強いって言う人いると思うけど間違ってるからな。それは幻だから、営業に聞いてみな。
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4075
マンション検討中さん
>>4073 マンション検討中さん
ここは過去最大級の規模と45階建のインパクト、共用施設が魅力。三菱とかダイワのタワーは再開発と言っても規模は小さいし、ただタワー形状と言うだけなので大規模再開発に魅力を感じている人は待っても仕方ないと思うけどね。
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4076
マンション検討中さん
スカイに予算が届かない方は必見です。
恵比寿と目黒駅の山手線内側の高台にオプレジが坪単価397万で販売します。
なんと東京都庭園美術館に隣接しながら港区でも渋谷区でもなく品川区アドレス。
安さの理由はオプレジ+品川区です。
それでも目黒駅11分で山手線内側の品川区は珍しい。
オプレジ57㎡6800万 スカイ56㎡1億
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4077
マンション検討中さん
一応オプレジでも庭園美術館やプラチナ通りに近いから港区らしさは味わえるよ。
貧乏人は港区アドレスより実用性を取ることで白金台やガーデンプレイスの近くに住める事を選ぶのも手さ。
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4078
匿名さん
>>4070 マンション検討中さん
実需か投資で考え方全く違うでしょ。
家賃で元金やっつけて内部収益を高めれば全く問題なし。
不動産の本当の利回りはIRRが本質。
値段下がってもロングポジション取れば手元にはかなりのお金が残る。
ランニングは節税を加味(ローン控除ではないですよ)すれば何て事はない。
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4079
匿名さん
-
4080
検討板ユーザーさん
倍率20倍。一期300戸
ペントハウスも抽選だそう。
現金用意して待ちましょう。
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4081
匿名さん
-
4082
匿名さん
北側の中層階以上の80平米前後も坪680程度に収斂してきているので。売れるのでしょうね、、、1.5億円程度なら買おうかな。
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4083
名無しさん
>>4082 匿名さん
北側は何階以上だと東京タワー見えますか?
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4084
匿名さん
-
4085
匿名さん
-
4086
匿名さん
-
4087
マンション検討中さん
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4088
マンション検討中さん
一期300戸は思ったより多いですね。
供給の7割売れたとして既に200戸以上の目処がたってる事になりますし。
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4089
匿名さん
>>4088 マンション検討中さん
最近流行りの再登録で捌けば250は契約できるかな
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4090
匿名さん
自分が買わないでも、売れるに越したことはないな
周辺住民じゃいけど、価格が上昇中ということで安心する
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4091
匿名さん
-
4092
マンション
おそらく半分は投資転売目的の外資。つまり買っても住まない。
管理費も修繕積立金も売れるまで払わない。
これから問題になるよ。すでに問題になっているところもあるし。
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4093
匿名さん
>>4092
まあね、都心のマンションは常にそういうリスクがあるね。
ノーブランド小規模マンションだと10年経つと法人という名の一人株式会社みたいなのが増えたりいろいろあるわな。
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4094
マンション検討中さん
>>4092 マンションさん
契約時に5年一括前払いとちゃうの?
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4095
匿名さん
-
4096
匿名さん
>>4092 マンションさん
そういうのは組合が弁護士雇って裁判ですぐ追い出されてるよ
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4097
マンション検討中さん
追い出せませんよ。
うちのタワマンにも何年も滞納してるのがいます。
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4098
匿名さん
>>4097 マンション検討中さん
うちは追い出せましたよ。
このマンションの検討と関係ある?そうなる確率が他より高いの?
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4099
マンション検討中さん
南の上層階3LDKはキャピタルとれる可能性があるので資金力がある人にはお勧めですよ。
私には手が届かないですが、この物件の事は相当研究してきたので自信あります。
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4100
マンション検討中さん
南の上層階のメリットってなんですか?
向かいにプラチナタワーと白金タワーあるので抜けなくないですか?
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4101
マンション掲示板さん
>>4099 マンション検討中さん
南の低層と北の低層の間違いでしょ
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4102
マンション検討中さん
>>4101 マンション掲示板さん
いや、高層階が妙に安くなって30階以上でも600前半でありますよ。
確かにプラチナタワーは抜けないですが、地所が26階建なのと比べると希少性があるかと。
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4103
匿名さん
>>4102 マンション検討中さん
パークハウスの手前に35階建が建つけどね。
南の42階80平米は、当初より3000万下げてるからお得感あるし、1階ごとの価格差があまりないので中途半端な中層階よりは天井高2.7を選ぶだろうね。
ただ、その高さだと流石に飛行機が気になる。
場合によっては、南側高層階の資産性全滅かも
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4104
マンション検討中さん
ただ、ここの中住戸って基本的に間取りよくないんですよね。角はそこそこですが…
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