グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

場所は非常に魅力的ですね。

元々は賃貸マンション？
非分譲はデベ持ちの賃貸用になるのかな

この辺りだと買い物とかは便利ですか？

スーパーがないですね。
浜松町の線路の向こうのマルエツか。
買ったものを持って歩くには嫌になりそうな距離ですが。

浜松町の再開発でスーパーなども入りそうですよね。

アルコーブなさそう。全体的に間取りいけてない。

既存のマンションが残っていて、土地の形がいびつなのと、接道がもう少し広ければなって感じでした。

確かに非分譲が多すぎで+借地か...

ここらの賃貸家賃相場は5000円／平米
借地権という有限資産である以上、価格面では上限が見えるな。
利回り5%くらいの値段で出してくるのかな。

上階から見える眺望は最高でしょうね。
来月からいよいよ販売開始なんだなと思っていたら
総戸数113戸のうち、非分譲住戸78戸。
7割近くは関係者が住むということでしょうか。
住んでからが大変そう。。。

新橋方面に5、6分歩くとマルエツプチ、ハナマサ、八百屋があります。マルエツプチは品揃え良くてお惣菜や刺身、肉などもあります。

>>24 マンション検討中さん
スーパーありますよ。31のスレ見てね

近所のスーパーは新虎通りと日比谷通りの交差点にマルエツとハナマサがあるので便利そうですね。駅も近いので賃貸に出しても需要がありそうです。

問題は価格。賃貸に出してもトントンなんてアホな値段で出されては意味がない。

新虎通りまで結構遠くないですか。

過疎ってるな。

賃貸に出した場合、1LDKって需要あるんですか。

あるでしょう。ただ、23万も出せば芝浦アイランドはもとより、GFT、スカイハウスなどのタワマンが借りれる周辺相場です。
いくらで設定できるか、間取りの面白さがアピールポイントかと。

地代がどれくらいなものか気になります。

>>38 口コミ知りたいさん

山手線外側の埋め立て地とは、全く比較にならないです。内陸の家賃相場をご存じないようで。

内陸の家賃相場とは、具体的にどういったものなのか教えていただけますか。

麻布界隈でもそれくらいの相場ですけどね。
こちらは所詮大門ですからそんな高級という立地でないですし。

築10年程度、内廊下、設備一通り揃った部屋で、六本木40平米1ＬＤＫが24万円の平米単価6000円ぐらい、南麻布古川橋付近45平米1ＬＤＫが23万円の平米単価5000円ぐらいでありますね。

大門となると40平米で家賃20万ほどですかね。

50平米あっても25万が相場でしょうね。
タワービュー新築プレミアムで27万くらいか。

高すぎて入居が決まらないと意味ないし。
港区でも年度末、半期末を逃すと普通に3ヶ月決まらなかったりするからね。ローンで買っていようものなら一気に赤字です。
限りのある借地権ではそこが嫌だね。

普通借地だけど、延長の判断は組合の議決ですよね。
その組合も78/113が非分譲だとリスクはありますね。

万が一普通借地の延長ができなかった場合は、費用など貰えるんでしたっけ。

普通借地だと、期限が来たからといって返還をしなくて良い、と思います。
多数決で決まるということですが基本的には、こういう場合は残ることも多いのでしょうか。
更地にして返還、という他続きじゃなくても良いのが
ここのいいところ

普通借地は、特に借りた側の方が権利が強いということなのですね。
土地そのものは自分たちの資産とはなり得なくても、建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値があるということでしょう。
定借だと、建物を壊して返却なので、
大規模修繕頑張らなくなってしまうときも来るんじゃないか…という心配もありますが
ここの場合は大丈夫そうです。

地権者が過半数の住戸持ってたりしたら意味ないよね

>建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値がある

どんなに管理しても老朽化しない建物はないよ、
借地なら古くなるほど資産性は急速に失われる

普通借地なら、500くらい？

なんか重いサイトですね。
画像の関係かな。
綺麗だけど、見るのに時間がかかる。
オシャレなマンションですね。
ここだと夜景綺麗でしょうね。
立地的に値段が高いのは想定していますが。
キュービックタイプだと日当たりいいんじゃないでしょうか。

400万くらいでしょ。借地ですから。

ここは大門浅草線と大江戸線とJR浜松町と御成門三田線が使えて、いいよね。

だから借地なのが惜しい。

本当に借地なのが残念すぎます。

借地と地権者大量・・・せめてどちらかだけならましなんだけど。借地に加え7割地権者なのは残念だね

もはや地権者のマンションに家賃払って住まわせて貰ってるのと一緒ですな。
将来追い出されるの確定か・・・。地権者って寺？

芝は港区の中でも下のほうだけど、マンションは少ないかも。でも白金高輪が値段下げたからここは５００だと高い気がする。。東京タワー見えない部屋もあるなら 安いのかね

毎月借地料払わせられるのに坪500万はないでしょ！？

港区内陸アドレスの中で芝大門は格下の方なのに、借地で坪500は高すぎ。

借地はチャイナも敬遠しそうだしなぁ

迷うわけないだろ...

価格スレの予定金額であれば、、、借地権のメリットありますか？

過半数越えの非分譲賃貸向け住戸のオーナーは地主さんなんでしょうか？
そうなると30年後に地主さんが土地返して欲しいと思ったら、マンション側の多数決として過半数取れるし定借に近い条件に見えてしまうのですが、、、

借地は理解している人だけが買えばいい。

たった30年で無くなると分かっているマンションを買う人なんてそんなにいますかね。

この辺りの土地って手放したくないくらい貴重なの？！
土地感ないからよくわからん。

借地は別にいいと思うけど、やっぱ高い。


お寺さんて無税な上に、土地も貸して何しはるん？

マンションの収益は、法人税かかるでしょ
都心の神社は、一等地だからね
私も、同じ立場なら貸すよ

>>72 マンション検討中さん
檀家不足。寺の維持費。修繕は専門の職人だから高い

あの土地は横の私道も含めて、寺じゃなくて神社のものだね。収支に大差ないとは思うけど。

神主はん儲かりまんな?
現代版檀家ってところか

理解あるなー。

まぁ、神社とか寺とかは稼ぐ必要ないと思うけどな。

>>77 マンション検討中さん
寺社の建物は維持費がすごいかかる。職人も少ないし、高い。

にしても港区に土地持ってて土地貸しやってれば儲からないわけないわな。
檀家の寄付どころの話じゃない。

借地で坪700はさすがに高い気がします。

そんなするの？
ブランズ愛宕並みに空気読めない価格じゃんね。
世も末だな。

ぶったまげ価格でした。
ここに限らずですが、高給リーマンでももはや都心にマンション買えないな。

坪700ならパークコート浜離宮買えるよ

モデルルーム、オープンしましたか？

何を考えてこんな価格設定にしてきたかな。
ターゲットは石油王か？

>>85 マンション検討中さん
石油王にはちと狭い

600万以上の部屋は東京タワービューか、最上階。それ以外は500万台だし妥当なんじゃないですか？地権者が半分以上の部屋を保有していて、30年後に更地にしようと簡単に決を取れる状況でないなら。

>>81 マンション検討中さん

庶民の空気は読まないって事でしょ？
背伸びせずに練馬とか隅田川以東買っときなって事よ。

>>87 マンション検討中さん

ここは、タワーでもないし、共有施設もなし、エントランスも地味、仕様も良くない…
パークコートやスカイに比べると割高な気がしますが。

公式サイトではまだ価格出てないみたいですけどイメージからして高そうな感じではありますね。
眺望はなかなか良さそうな感じですね。
東京タワービューいいなと思いました。
やっぱりきれいだと思います東京タワー。
住居というよりホテルとかバーみたいな眺めだけど、日々の暮らしで見れるなんて贅沢だなと思います。
Ｋタイプだとリビングから東京タワーも見えて南向きのワイドスパンになるのかな、かなり良さそうな感じがします。

89さん、修繕費を考えるとタワーがいいのかどうかは分かりませんが、借地である事を考えたらパークコートと比べたて明らかに高いですね。

借地権なのか、と思ったら前にそれについてのレスがありますね。
30年だと一回くらいは更新あるものだろうと思いましたが現実は色々厳しいみたいですね。
それに加えて坪単価700万？！ですか。さすがに高めだなあと感じました。
ここまで高いとなると魅力がいっぱいあるんだでしょうかね。
メリットは東京タワービュー以外に何がありますか？設備仕様はかなり良いものを揃えてるのだろうか。気になります。

東京タワー以外の売りは無いですね。とはいえ芝浦のブランズタワーと比べるのであれば坪500(東京タワービュー以外)は妥当な気がします(向こうは土地付きで同じくらい)。今思えば1年前のパークハウス浜離宮の頃はまだ安かった、という事なんでしょうね。

坪600でここ買う？
近くの中古買うならどこかな。1000戸のツインパークス 買うかな。

先着順で販売開始してますが、売れてるんですかね?？

借地の癖に強気すぎるだろ
坊主は本当に強欲だな！

芝浦とかと比べるのはちょっと…
神谷町ならわかりますが

>>97 匿名さん

周りと比較してこの価格帯で安いと感じてらっしゃるという事ですかね？
そういう方がいるなら、ここも普通に売れるのか。私には厳しいご時世だ。

>>98 マンション検討中さん

芝浦は論外です。

半径1km以内の新築だとパークコートやブランズがありますが、スケールメリットで劣るとは言え、こちらの坪700はそこまで割高には感じません。

三流デベブランドが芝大門の借地権で坪700万とか。
無理がありすぎだよ。利回りマイナスじゃんよ。

>>99 匿名さん

一般論で普通借地権の場合は相場の7割程度、と考えると土地付きの分譲だったら坪1000が妥当って事ですか？
パークコートの方がかなりお得な気が、、

浜離宮も高いなーって、それより高いなんて。

プリンスホテルを森ビルが買い取って、芝公園ヒルズにする計画があるとかじゃないと買えない。

借地で買うなんて誰得なの？

件数的には2期で売りきって終わるはずが、1期2次販売。これは相当売れ残ったねww
1期2次では価格も下がるかな？

この価格で梁がコレでは残念すぎた。

35件しかないですが動き鈍いのでしょうか？
この価格なら白金スカイ買った方がいいのではないかと思いました。

借地権で半数以上を地権者に握られていることが原因でしょ。権利の更新ができずに退去させられる可能性濃厚。
じゃあ安いのかというと、港区所有権マンションも視野に入るくらい高い。

なに考えて売ってるんだか分からんね。

>>105 匿名さん
白金スカイの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし
たまたま同時期というだけ
本来比較対象にならない

区役所もある港区の中心の一つですから、まあ高いでしょうね。
土地の利用価値が高いので本来は分譲すらも貴重なエリアですし。

今日マンションマニアがTweetしていたよ
坪480万だったかな、お得だって
2LDKできれいな間取りだった

ここ買うならクレストプライムタワー買うわ

>>110 匿名さん
川向うの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし
たまたま売り住戸がまだ残ってるというだけ
本来比較対象にならない

そうだね。借地だし比較にならないね。

ブランズ愛宕虎ノ門の方がいいね

割と近くの新橋4丁目に野村がマンション建設中だけど、分譲？

借地買うぐらいな、最初から賃貸マンションに住んだほうがまし。
少しでも古くなったら簡単に引越しできるからね。

>>115 匿名さん
それは利回り次第。購入、賃貸、借地の有利不利は数値で判断すべきこと。借地は所有より安いからその分を他に回せるから不利とは限らない

借地権で利回りを語る方が無理だと思うが。
過半数の住戸を持つ地主が権利の延長はしないと言えばそれまでだよ。一寸先は闇。営業が美味しいことを言うかもしれないが、結局権利がなくなってしまえば裸で外に放り出されてしまう。

数年後に売ろうにもそのリスクを考えて弱気価格にならざるを得ない。

地権者住戸はないよ
モモレジブログ読んだら

113戸（非分譲住戸78戸含む）とあります。
モモレジさんのブログも拝見しましたが、地権者住戸という書き方はしていないですが、
非分譲住戸で低層階にコンパクトなタイプが集中しているという風に書かれていました。
いずれにせよ、低層階はここの場合は一般分譲はされないということになるのでしょうか。
非分譲住戸がどういう扱いになるのか。賃貸というのが大筋でしょうか。

8階までが賃貸で、分譲は9階以上だそうです。