マンション検討中さん
[更新日時] 2024-07-27 04:43:36
売主: 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社:株式会社淺沼組東京本店
管理会社:株式会社日鉄コミュニティ
所在地:東京都港区芝大門1丁目537番5他(地番)
交通:都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取:1LDK~3LDK
面積:40.04㎡~86.65㎡
ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」(仮称)港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。
大門駅徒歩3分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。
車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。
[スレ作成日時]2019-05-17 15:03:13
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都港区芝大門1丁目537番5他(地番) |
交通 |
都営浅草線 「大門」駅 徒歩3分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩3分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩4分 山手線 「浜松町」駅 徒歩7分 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩7分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
113戸(非分譲住戸76戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上17階 地下1階建 敷地の権利形態:普通賃借権(敷地(537-5,537-13,537-14):普通借地権による準共有、地代 : 23,750円(月額)(先着順)、34,410円(月額)(先着順)、更新料積立金 : 2,670円(月額)(先着順)、3,860円(月額)(先着順)、敷地(601-1,601-14):専有面積割合による所有権の共有、地代の改定 : 大幅な物価又は地価の上昇・低下その他経済事情の変動等により不相当と認められるに至った時は見直しを行います。※地代について、大幅な物価又は地価の上昇・低下その他経済事情の変動等により不相当と認められるに至った時は見直しを行います。) 完成時期:2021年02月下旬 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]日鉄興和不動産株式会社 [販売代理]野村不動産ソリューションズ株式会社 [販売代理]株式会社アドバンテージ・アール・エー
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施工会社 |
株式会社淺沼組 |
管理会社 |
株式会社日鉄コミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
グランリビオ芝大門口コミ掲示板・評判
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173
周辺住民さん
>住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。
これが真実
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174
匿名さん
>>168、172
ほとんどの銀行はローン貸しますよー。貸さない銀行もありますが、それを一般化したように言うのはね。そんなの、物件次第に決まってるでしょう。
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175
買い替え検討中さん
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176
周辺住民さん
https://iekon.jp/shakuchi-jyuutakuloan-bank/
借地権の場合は、住宅ローンを組めない銀行
銀行の中には、借地権の場合、規約で住宅ローンを組むことを認めていないところもあります。
知らずにそのような銀行へ住宅ローンの相談に行っても時間と労力が無駄になってしまいます。
次に紹介する銀行は、ホームページ上で「借地上の建物は住宅ローンの融資対象外」と明記しているところです。
・イオン銀行
・新生銀行
・住信SBIネット銀行
・ソニー銀行
担保価値が低いから
銀行が住宅ローンの審査をするときには、対象の不動産の担保価値が重要です。
住宅ローンで借り入れる金額は年収の何倍にもなります。
銀行がそれだけの金額を融資できるのは、その購入希望者が信用できるということだけではなく、万が一、不測の事態でローンの返済を滞納されたとしても取り戻す対策があるからです。
それが「抵当権の設定」です。
不動産に抵当権を設定することで、債務不履行となったときには不動産を競売にかけて売却できます。
そして、そのときに競り落とされた金額をローン残債にあてます。
通常、住宅ローンを組むときには土地と建物の両方を担保に入れます。
しかし借地権の場合、土地所有者は地主なので、地主の承諾がなければ抵当権を設定できません。
そして借地権が賃借権の場合、地上権とは違って登記への協力義務はないので、地主は拒否することができ、承諾してもらえることはほとんどないです。
そのため、銀行が抵当権を設定できるのは建物のみになります。
それでも借地上の建物に抵当権を設定した場合、その敷地まで抵当権の効力は及ぶという判例が出ているので、担保価値としては建物価格+借地権価格で考えられます。
このとき、借地権価格は所有権を持つ土地に比べて低いです。
相続税評価額でも更地価格の6割程度が借地権価格になります。
そして借地権付き建物を競売にかけるとき、実際に競り落とされる金額は相続税評価額よりも大きく下がる傾向にあります。
借地権に関連した様々な手続きの煩雑さや権利の複雑さから購入したいと考える人が少ないからです。
つまり借地権付き建物の担保価値は、通常の不動産よりも低くなるので審査が厳しくなるということです。
また審査に通ったとしても金利が高く、返済が負担になってくるようなこともあるので融資条件も確認するようにしましょう。
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177
周辺住民さん
なので、旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。
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178
買い替え検討中さん
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179
評判気になるさん
スレッドを通してみてると、ひとりの人間が繰り返し書き込んでますね。しかも、反対の理由が、「借地権だから追い出される」だったのが、法律的にありえないことを論破されてからは、「借地権には価値がない」という別の理由に転じてきた。
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180
大門駅利用者
借地権物件に価値があるかどうかは物件の状況次第の気がしますが。
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181
匿名希望
楽観的な投稿が多いけどさ、将来、住み替えを考えたときに、こんなはずじゃなかった!とならなければね。あくまで自己責任で!
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182
匿名希望
いやいや悲観的な投稿が多いけどさ、将来、価値が上がったときに、こんなはずじゃなかった!とならなければね。あくまで自己責任で!
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183
匿名さん
まぁ、無用なリスクは取りたくないんで、所有権物件にしとくわ
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184
匿名さん
神社でもないと土地でないよ
ビル何棟かまとめて建て直ししても、地権者住戸がほとんどになるし選択肢は少ない
新橋のマンションの営業に聞いたけど、地権者は値上がりがわかっているから権利を売ったりしないそうだ
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185
マンコミュファンさん
>>184 匿名さん
不動産関係者から私もそう聞いてます。さらに神社や寺が貸す土地なら安心と聞きました。昭和時代からの借地が多く、旧借地法が適用されるので、借主の権利が絶対的に強いのが理由のようです。地代を払うことになりますが、ここいらであれば固定資産税よりも地代の方がずっと安いですからね。
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186
名無しさん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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187
匿名希望
場所至近、建築年至近ではパークコート浜離宮がありますが、パークコート浜離宮の販売総戸数が361戸、グランリビオ芝大門のそれが35戸、と10倍も違います。このようにグランリビオの方はもともとの販売総戸数が少ないなら、1つ売れ残りがあっても多いように見えるだけ。販売総戸数に対する売れた「割合」で比較してみたら大して変わらない。
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188
マンション比較中さん
35戸しか売らないからですかね、宣伝に金かけてないですよね。モデルルームも必要最小限という感じでした。ど派手だったパークコート浜離宮とは違いました。
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189
マンション検討中さん
まぁ売れてないのは事実なのかな。他物件に比べて広告費が質素だから、というのはあるでしょうね。あと今は、同じ普通借地物件でもどうしても神谷町・虎ノ門周辺の方が目立つよね。ブランズとか。当然値段も高いわけだけど。。それぞれの東京タワービューの部屋で比べてみるとよくわかる。
ただ、三田線、大江戸線まで4分で、山手線までも7分という点で、改めて考えてみるとここの立地はかなりうらやましい。車寄せか、各階ゴミ置き場のどちらかでもあったらな。。
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191
マンション比較中さん
[No.190と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害す投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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192
マンション比較中さん
>>188
パークコート浜離宮の分譲が361戸で、グランリビオが35戸。そんなに違うのか。。。
借地権の影響は知らないが、35戸なら、業者の方も、営業マン投入して広告費かけて、急いで売る必要なくなるね。。
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193
匿名さん
コンセプトムービー、公式サイトの方で出していたんですね。
販売がストップしていたので、少しでも情報提供をみたいなことなのかもしれないです。
分譲数、少ないんですね。
戸数自体はとても多いので、意外でした。
そこまで急いでは販売しないんじゃないかなぁ、ここは。
落ち着いてからゆっくりだろうに。
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194
匿名さん
古いストリートビューを見ると、小規模の建物がこの一角にいくつも建てられていました。
その建物の方たちが
等価交換でこのマンションの物件を持っているということなんでしょうね。
だから、戸数に比べて分譲数が多くないと。
2013年のストリートビューに、再開発地区という看板が見えました。
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195
名無しさん
>>194 匿名さん
分譲が少ないのは、下層階を販売しないで売主が賃貸運営するからですね。
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196
匿名さん
地権者さんは下層階なんですね。
間取りを見てて思ったのは、トランクルームについて…
玄関の外から取り出せるのは確かにそれはそれでいいのだけど、
家の中の収納も特に多いわけではない場合も多い
家の中にそのスペースを持ってくれば良かったんじゃないかなぁという風におもう間取りもありました。
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197
検討板ユーザーさん
2期販売は2戸だけみたいですね。1期の売れ残りも沢山あるし値下げする流れになるのかな?
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198
匿名さん
トランクルームは実際に使用した経験がないので何とも言えませんが、
家の中に置きたくない荷物を保管するスペースなのでは?
車のタイヤやキャンプ用品や工具など。
実物を見ていないので保管可能なサイズ感が掴めませんが、
どのような説明になっているんでしょう。
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199
匿名さん
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200
匿名さん
下層階は賃貸部屋になるんですか?
物件概要を改めて確認すると総戸数は113戸(非分譲住戸77戸含む)だそうなので
実質賃貸マンションのように見えてしまうかもですね。
心配なのは管理組合ですが果たして36戸で回していけるのか、実は人数が少ない方が楽なのかしら。
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201
口コミ知りたいさん
そもそも過半数をデベに握られて管理組合の存在意義がないように思えますが。
毎月地権料も払って気分は賃貸ですね。
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202
購入経験者さん
130~のコメントを読んでください。議決権は傾斜配分なので、売主所有住戸をまとめても過半数にはまったく届きません。事実と異なる書き込みはやめましょう。
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203
名無しさん
>>202 購入経験者さん
本当に届かない?
下層の賃貸部屋と、上層の一般販売しない(神社が持ってるかもしれない)住戸の議決権を足してみた?
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204
購入経験者さん
届かないはずですよ。モデルルームで確認されると議決権割合の資料と一緒に説明してもらえると思います。
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205
匿名さん
ここら辺に住みたいなら、ここが賃貸で出ればはいることがあるかもしれない、
でもそれならここを買う必要はなれない
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206
マンション検討中さん
もう売れ残りは、賃貸でいいんじゃね?
そもそも、賃貸マンションと大して変わらない感じだったでしょ
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207
匿名さん
アクセスの良い立地を優先に考える方には良いマンションですが
間取りや価格を見ると購入者は限られてくるでしょうね。
入居開始は来年ですし、売れ残るかどうかはわかりませんが
コロナもあって完売には時間を要するように思いました。
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208
eマンションさん
>>207 匿名さん
間取りは気に入りましたが、やはり借地&大量議決権者の存在がネックでした。
1割価格が高くても借地じゃ無ければ買ってたなー。
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209
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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210
匿名さん
借地権は仕方ないよ
虎ノ門も借地権でしょ
大きな土地持ってたらてばなさないよ
都心は、土地売った人もほぼ地権者として交換するらしい
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211
マンション検討中さん
このマンションに興味があって、スレッドを通して拝見しましたが、なんだか定期的に同じネタで荒れてますね(笑)。無視されるような物件ならここまで荒れないでしょうから、意識される物件であることはわかりました!
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212
匿名さん
販売提携(代理)に(株)アドバンテージ・アール・エーが紛れてる。
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213
マンション検討中さん
ここで話題になっていた議決権割合が気になったので確認しました。
全議決権数は159で、上で書かれていたとおり、部屋タイプによって傾斜配分。2~8階の賃貸住戸(売主保有)の議決権合計は70。9階以上の非分譲住戸(事業協力者?)は3戸のみで、それらの議決権合計は5。差し引きで分譲住戸の議決権合計は84になるので、過半数を確保できているようでした。
立地と環境を気に入ったので一応検討対象に残していますが、個人的には、浜松町の再開発で新しくスーパーができるのかどうかが気になっています。。
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214
口コミ知りたいさん
分譲区分を売主が一定数以上もつ可能性も否定できないよね。
売るときは聞こえのいい事言って、蓋を開けてみれば雁字搦めの売主天下になることも予想される。
法的にはそれで文句言えないのだから仕方ないか。
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215
匿名さん
販売提携(代理)(株)アドバンテージ・アール・エーの営業が惚けた回答しますから楽しみに聞きましょう。
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216
匿名さん
>>215 匿名さん
もっと詳しく
その会社に何があるの?
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217
eマンションさん
>>213 マンション検討中さん
ホームページに、113戸(非分譲住戸77戸含む)
とあるけど?
騙されるのは勝手だけど、他の人巻き込まないようにね。
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218
口コミ知りたいさん
借地権は権利関係でモメそうだから嫌だ。
だから安いんだろうけど、ここは安くない。リスクに対してコストが見合ってない。
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219
マンション検討中さん
>>217 eマンションさん
一戸当たり一議決権ではなくて、部屋のタイプに応じて、複数の議決権が付与されている部屋があるということですよ。
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220
マンション掲示板さん
>>219 マンション検討中さん
213さんに非分譲が70+3って営業が説明したんでしょ?
実際は70+6なのに。
上層階は議決権大きいし、売主+地主ゆかりの非分譲の議決権が逆転するんじゃない?
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221
職人さん
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222
匿名さん
こちらでちょくちょく話題に出ている議決権とは何ですか?
部屋の専有面積が広ければ広いほどマンションの理事会で発言権があると言う意味合いで合っていますか?
こちらの場合、議決権に売主が関わってくるようですが何が問題になるのでしょうか。
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