BELISTA西宮北口ってどうですか？

学区については…な話を聞きますね

学区についてどういう風に･･･なのか詳しく教えて下さい！

21さん、事実です。
JR西宮駅北側～今の芸文エリアは元＊＊ですので、屠殺場での仕事が彼らの収入源でした。

でも震災後は新しいマンションもいっぱい建って芸文やガーデンズもできましたし、土地の価値としては上がってるんじゃないかと思いますが…。

西北だからいいっすよ。

モデルルームがオープンしているようですが」、行かれた方いらっしゃいますか。場所が便利なところなので、かなり高いのでしょうか。

学区はダメだなぁぁ・・・

私学に行かす事が決まってる方であればイイと思います。
ジオもタワーもラピタスも公立行かせてる人少ないよ。
定年組・ディンクスが多いかなぁ

＞あと昔とさつ場だったってホントでしょうか？
そうです。学区も皆様おっしゃってるようによくはないですね。

住宅公園の空き地に無理やり配置して建てたマンションという感じです。
東向きなのに低層階でもかなり高いですね。駅までとガーデンズまでの近さで
値段上げているようで物件の価値はあまりないような、、、。
お値段のわりにマンションの設備等普通過ぎます。この値段だと
他でいい物件多々あるような気がします。
駐車場も高そうですし。

瓦林や大畑町は西北区とはいえませんよ。駅まで徒歩では遠いです。

確かに。
西宮北口徒歩６分というのは大きいが
それにしても高すぎ。

設備は普通よりしょぼいと思う。
それに、ほとんどみな同じ田の字型の間取りで
工夫がない。

南向きの棟に行くにはエントランスから
６０ｍも歩かなきゃいけないんだって

で、この価格じゃ・・

ほんと他にいいのがあるような気がしますね。

ちなみに駐車場は５，０００円～１５，０００円で
高くありませんでしたよ。

ただし、ほとんどが屋外機械式。
のちのち修繕で結局は高くつきそうな気配。。

今日モデルルームにいってきました
いやぁ・・・高いです。南向きは77m2の部屋でも5F以上は5000万超えてました。
その割に設備は普通で、セキュリティ（セコム、Alsok、コンシェルジュサービスなど）はなし。
管理費、駐車場代は一般価格（3000万円台でも見る価格）でしたが・・・。

ちなみに今の一番人気は58m2の2LDK（3300万前後）らしいですよ。
皆さん冷静だと思いました（笑）

見学にいこうと思っています。西宮北口から近いのが魅力ですね。とっても楽しみなのです。モデルル－ムは，レベルはどうでしたか？書き込みみるととさつ場がとか書いてましたけど。とさつ場ってなんですか？

場所がいいところで残っているのは、＊＊ばっかり。
しかたない、そうでなければ開発されずに残っている
筈がない。

＞＞３９

屠殺場（とさつ場）と言って、家畜類の肉をさばく場所です。
肉屋の前処理するところですので重要な仕事ですが、昔から
血を扱う仕事ですから忌み嫌われていたのだと思います。
それで、＊＊出身の人が携わる事が多かったというのが歴史的な
経緯だと思います。

このマンションを見学に行きましたが、ものすごく高いです。内装などはごく普通ですが。西宮北口だからと言うだけでここまでの値段をつける強気はわかりません。８１平米で６０００万円近いですよ。

確かに立地の加点はもちろん高いけど、
学区や地歴の減点も考えると価格高すぎ。
今回はパスします。

＞このマンションを見学に行きましたが、ものすごく高いです。内装などはごく普通ですが。西宮北口だからと言うだけでここまでの値段をつける強気はわかりません。８１平米で６０００万円近いですよ

見学行きました。設備や仕様も詳しくお聞きしましたが今の時期に建つマンションとしては最低ラインだと思います。悪いという意味ではなくぎりぎり最低のものをつけたというか省けるものは省いたと言うか、、です。
安い部屋はほんと狭いですよね、収納もあまりないし、、。

ジオタワーやジオウェリス、ラフィネスの値段からしても立地はよくても高すぎですね。

＞今回はパスします。
パスした方がよさそうですね。

44さん
パスで正解だと思います

この会社どういう階層の人をターゲットにマンションの価格を決められたのか聞きたいですね。神戸、西宮の富裕層の方だと西宮北口のまんしょんを買わないでしょうし、普通のサラリーマンだと、こんな値段のマンションを買えないでしょうし、ここまでの高値段をつけるのがわからないですね。売れないでしょうね。

確かに高い。ウェリスジオを売り出されたとき、ものすごく安かったので、当時、他のモデルルームであそこ安いね。と言ったら、その物件は実験で、土地柄を考慮に入れて、価格設定したようだが、思ったより、特急停車駅とか、球場の開発がプラスとなり、売れ行きがよかった、ようです。私も当時買おうと思いましたが、土地柄と言われてやめました。まあ、今から思えば買っておけばよかったのですが。

ジオウェリスの売り出し価格を知っている人は、ベリスタはとてもじゃないけど
買う気にならないでしょうね。
単価の安い東向きで比較しても１５％引きくらい？もっとかな？

３９です。４１さん。
つまりその＊＊ってことなんですか？

３９です。４１さん。ずばりそのことばを書くと、＊＊ってなりました。
ＢＵ－ＲＡ－ＫＵってことですか？

夙川

土地柄は、地図とかをアップすれば、わかります。いろんな施設に気づくでしょう。ウェリスジオは１０００万円安かった。だって、ジオタワー西北でさえ、東向き70ｍ２、３ＬＤＫ４階が3400万円でしたから。

ジオ・ウェリスより高いのでも十分驚きだけど、まさかタワーより高いとは。。。
しかも６００万以上高いの？

無茶苦茶ですね
駅近に魅力感じてたけど、冷静になったほうがいいのかな。

すごくいい場所と思ってたけど、
これだけ酷評されてると凹むな～

検討するにしても値引き交渉したほうが賢明ですね
５００万くらい引いてくれないかな～

値段設定が、やはり、三菱地所グループ、関東系だから、物事の発想（つまり、駅に近い。西宮ガーデンに近いとか）が関東チックなのでしょう。関西系企業はやはり、関西人が土地柄を気にするって知っていますから、そのように値段つけるけど。東京や神奈川に、あまり土地柄ってないですからね。その前に土地が高すぎてそんなこと言ってられません。

住み心地、利便性、リセールバリュー、資産流動性含めて、
西宮北口の駅近物件が手堅いのは間違いない。

地歴云々前近代的な差別発言してる旧人類はほっとけばいい。
今後の購買層の主力30代以下の若手世代にそんな意識は希薄だから。
http://www.macromill.com/r_data/20100331town/20100331town.pdf

良い物件だと思います。

荒らしにけなされてかわいそう。

そこに住んでいる元々の住民や価値観はそんな簡単に変わらないと思います。新しくきた人々はよそ者です。

私も地歴の話はあまり気にしない口ですが、冷静に設備、駅からの近さ、ここ数年の西北物件の動向を考えるとそんなもんまるで関係なく普通に高すぎると思います。ジオタワー以上というのはちょっと･･･。どうしてもここがいいという方を除きもう少し冷静に眺めた方がいいと思いますね。

値段の割には、設備が・・　キッチンのＩＨに替えると２０万円、つり戸棚をつけると２０万円とか。クロ
ーゼットの棚もオプションでした。購入価格に相当プラスアルファがかかりそうです。

確かに、小学校に受け入れできないので、マンション建設規制しているから、中古含め、価格が上昇傾向ですね。規制がなくなれば、価格も落ち着くと思うのですが。だって、一戸建てより高いような気がします。

親切な方教えてください！

モデルルーム見て回った経験が浅いもので、
設備面がイマイチってのがピンと来ません。

設備面が充実した物件にあって、ベリスタに足りないものって
例えばどんなものがあるんでしょうか？

価格がかなり高めに設定されているのは
皆様の書き込みを見て分かるのですが、
価格交渉する上で、具体的に欠点を挙げられることが
大事かと思いまして。

設備面で私がいつもきにするのは

専有部分（部屋です）
○柱が部屋に食込まない
○二重床二重天井
○（リフォームを考えて）下り天井が少ない
○押し入れがある（収納の王様です）
○節水、節電につながる設備の数
○セキュリティ（オートロックは当然としてセコム、アルソックなど監視サービスの有無）
○インターネットが安く管理費に含まれるか
○有償オプションの数（間取り変更、釣戸棚など自分が生活する上で欲しいものが有償でないかなど）

でしょうか（他の皆様の意見も参考にして下さいね）

ただマンションの価格の多くはそういった設備ではなく、土地の取得費、周辺環境（文教区、快速停車駅、駅近）、周辺不動産の状況（過去の売値や直近の賃貸状況）及び事業主のブランド力で決まるのでそういう観点も大切にして下さい。また価格交渉という観点では売主の決裁時期も大切です。半期決算や期末決算前に部屋が残っている場合は売主もキャッシュ欲しさに値引きに応じ安いです。売主が上場企業なら有価証券報告書などで会計期間を把握して起きましょう。

＞64さん
ありがとうございます。参考になります。

ベリスタに当てはめると、もちろん部屋によりけりですが、
○柱が部屋に食込まない・・・△
○二重床二重天井 ・・・△
○（リフォームを考えて）下り天井が少ない・・・×
○押し入れがある（収納の王様です） ・・・○
○節水、節電につながる設備の数 ・・・○
○セキュリティ（オートロックは当然としてセコム、アルソックなど監視サービスの有無）・・・○
○インターネットが安く管理費に含まれるか ・・・・○
○有償オプションの数（間取り変更、釣戸棚など自分が生活する上で欲しいものが有償でないかなど・・・・×

こんな感じかな？
なるほど、、いたって普通ですね。

　西宮北口はガーデンズができてから相場が上がりました。
　
　ジオタワーより高いそうですが、それは仕方ないです。相場が上がったのですから。

　近くの中古物件の相場も3年前と比べて上がっています。
調べてみてください。
　





　
　
　

残りの空地はジオウェリスと万葉ハイツの南側しかないから
西北駅近の新築物件としての希少価値もあるんでしょうね。

値引きなどは竣工後の売れ残りの段階からですよ。
希望の階や間取りを選ぶなら青田買いが主流ですがまだ未完成の段階で値引きはほぼありえません。

　個人的には、２００３年～２００５年頃に分譲した物件が、最もお買い得だったのではないかと思います。
　ジオウェリス・ヒルズ甲風園くらいかな・・・。
　

不動産は相場だから過去のことを言っても仕方がない。
山幹南側の開発や十三-北ヤード新駅-地下鉄四つ橋線直結などで
さらに資産価値が上がるかも知れんし、上がらんかも知れん。

3年前ってピーク時でしょ？
近隣中古物件の相場は3年前と比較すると確実に下がってますよ。

ベリスタは正式価格の発表がまだですが、
引合の状況はかなりヤバそうだから、値引きというか
価格設定の見直しはありえる。

相場って、買える人がいないと形成されませんから。
この景気で70平米に4000万出す人が150世帯集まりますかね？

４０００万出すなら、もっと甲陽線沿線とか検討するんじゃない？

何を重視するかによると思いますが、
利便性、資産性に関しては支線よりも神戸本線特急停車駅の方が
遥かに価値が高いですよ。

ダイレクトメールで、モデルルームに行った時より、申込日程が遅くなっていました。
ダイレクトメール届いていますか？

ゴミ出しについて。24時間対応ではないそうです。市内の知人が回収車のルートで8時までに出さないといけないそうです。前日不可で朝8時までだそうです。このあたりはどうなのでしょう。

申し込み日程を遅くするってことは、
引き合いが少ないってことですよね？
大丈夫かな？

そりゃ、そうでしょ。高級住宅地でない、この場所にこの価格でそんな簡単に買う人いませんよ。まあ、庶民でこの額、ローン組める人がなかなかいません。

　　大丈夫です。

　あなたより収入の多い人は世の中にはいくらでもいます。

　

収入のある知性人は手を出さないってこと！

収入のある人は将来的に転売するつもりで買う場合が多いと思います。
ですから、買えるから買うなんて短絡的な意思決定はしません。

物件の価値を冷静に判断して、売却時の値下がり幅が小さい物件を買います。

西北周辺は資産価値が下がりにくいと言われていますが、
それは購入時に適切な価格で買っていることが前提です。

そのとおり。あとラビタスも落ち着いた値段になってきています。それに西北徒歩圏内の中古マンションも急に出てきましたね。価格も妥当です。西北あたりの、空き地が、マンション一色になったら、将来そんなに価値はないです。あと、今は西宮市は小学校の生徒受け入れが出来ないため、マンション規制していますが、その規制が解除されたら、価格も落ち着いてくると思います。この価格ではないですね

西宮市のマンション規制は、まだまだ解除される見込みはないですよ！

両度町、高松町と山幹の南側は住環境も資産価値も全然違いますよ。
ここの10年後の資産価値（想定売買価格）としては、
築10年のラピタスの中古価格が一つの目安になるのでは？

両度町はないでしょ…。山手幹線はなんの基準でもないですよ。

このマンションは両度町で山手幹線そばなのですけど...。じぁあ、このマンションはナシですね。

なんでこんなに高いお金出してこのマンション買うのかわかりません。

ラピタスは３分、このマンションは６分。この差も無いようで、おおきいけどね

>>84
現地見たことある？
駅からの道は広く街路樹も植えられ電線地中化までされてる。
山幹南側と全然環境が違うのだが、、、

それだけ、根は深いのですよ

電線がないのは北側だけで、マンションが面している東側から南は電線も、電柱も。電柱は古くて傾いているので取り替えてほしいです。電線も一つにまとめられているタイプではなくて、バラバラとたくさん垂れ下がっています。これも新しくなってほしいです。２～３階ぐらいだとちょうど目の前を電線が横切る感じです。

北側の大きな建物は市営の賃貸住宅なんですね。
西側も市営住宅が沢山ありますが、市民が使える施設とか入っているのでしょうか？

アクタの北に、GIO西宮北口マンションギャラリーが出来上がってきました。甲子園口のマンション用にしては遠いと思うのですが、どこのモデルルームか御存じの方はいらっしゃいますか。

ちょっと遠いけど、やっぱり熊野町のマンションでしょうね。
甲子園学院幼稚園の南。
JR近くで閑静な場所です。

なにそれ、

ちょっと話題がベリスタから離れましたね。
ちなみにベリスタはどのくらい売れてるんですか？

熊野町にジオが立つそうです。資料請求しました。

西北駅北側のジオのマンションギャラリーは、伏原町のマンションですよ

伏原町は西北から徒歩圏内なのでしょうか？

10分以内で行けますよ。

もう登録開始だってのに、全く盛り上がりませんな～

立地の良さにあぐらかき過ぎたんだね。

値引きあるなら買おうかと思ってたけど、やっぱ三井にします。

やっぱり三井ですよね〜

ベリスタ東側の公園は管理が行き届いてない感じですね。

西北のメイン道路はきれいですが、それ以外の路地などは、ちょっと…といった気がします。

プラウドとジオ、
今ホットなところは熊野町界隈ですね。

熊野町いいですね〜。
でも高いでしょうね〜。
庶民の私は瓦林町で十分かなぁ。

もはや熊野町近辺くらいしか土地が残っていないんだよね…。
お近くのガーデンヒルズはずいぶん売れ残ってたけど、どうかな。
山手幹線をわたらなきゃいけないのがちょっとな。

ガーデンヒルズは高すぎましたからね
ジオも値段次第かな。

たしかに山手幹線の信号待ちがちょっと・・

おっとベリスタのスレッドなのに失礼いたしました。。

今日から第一期登録ですが、登録された方はどれくらい
いらっしゃるのでしょう？

ジオはかなり敷地が広いんで総戸数が多そうです。
間取りも多彩そうなので楽しみにしてます。
ここと比較したいんですがいつごろから売り出すんでしょうかね

地歴が良くないと住んでて何か影響があるものなのでしょうか？。

【一部テキストを削除しました。管理人】

まだ、決めかねています。ジオを待ってみようかしら。

　昔から住んでいる住民は被差別＊＊出身だから、関わりたくないとでも？

　自分たちが何を話しているのかわかっているのですか？

実際にはこの辺はほぼマンションしかありませんから、
外から来ている人しか住んでいません。
日常生活で地歴を意識する場面はまず無いでしょう。

問題は、今回多くの人が購入に際して地歴を気にしているように、
転売時にもやはりそれが理由で売りにくくなったり、価格に影響したり
することだと思います。

藤和不動産はこの点を全く考慮しない価格設定をしていますから、
買う側に転売時のリスクを押付けているわけです。

物件自体は非常に希少な立地であることは確かなので
住み続けることが前提なら十分価格に見合う快適さがあると思います。

１１５さん、いいご意見です。その通り。結局は、マンションは古くなりますから、そのときに実力が出てきますね。根強い人気になるか？だと思います。苦楽園、夙川のように。

西宮北口の駅近で建物、管理がしっかりしていれば、
10年〜30年後も価格の下落幅は小さいと思う

＞１１７さん
それは買った値段次第では？
割高で買えば当然値崩れします。

ちなみにお隣のジオウェリスは築5年経過しましたから、
ぼちぼち子供が大きくなって、戸建への引越しを考え出す人も
多くなってくるはず。

5年落ちの中古で、南向きの部屋が、仮に当初売出価格で出たとしても
1000万以上ベリスタより割安。しかも自走式駐車場。
それでもベリスタが値崩れしないと思いますか？

資産価値はご自身の取るポジションにより変動します。
高く仕入れた土地や工事費をそのまま物件価格に乗せて売るような
怠慢な売主のいいなりでは、資産価値は下がる一方ですよ！

＞今日から第一期登録ですが、登録された方はどれくらい
いらっしゃるのでしょう？

厳しいようです。やはり買うにはリスクありますね。

神祇官町のジオ建ちますよ。念願だった隣の生コン会社
立ち退きに成功しました、今撤退工事中。
2棟建設予定、タワーにするかは未定。
こちらを待とうかというところでしょう。

>>118
ベリスタが値崩れするというつもりはありません。

（購入価格-売却価格）÷居住年数と利便性、居住性のバランスが良いのは、
ジオタワー、ラピタス、アクタ、ジオウェリス、プレラの中古だと思います。