バウス武蔵境ってどうですか？

珍しいレア事象を複数抱える面白い物件です。宅建業法の知識もないと振り回されることになり、結果、適当なコメントが増えてますね。まず計画道路は確かにS33と昔のものですが、都市計画上の優先整備指定を受けたのがH28の約4-5年前。武蔵野市議会が取り纏めた市民意見に反し東京都として指定したもの。優先整備の定義は、指定から「事業化」まで10年を目処。事業化は工事着手ではなく、一般的には住民との協議開始を差します。そこから基本的な住民意向のヒアリングと第三者機関になる鑑定などを経て、収用価格等の条件の協議に入ります。条件は用途地域の変更等も含みます。武蔵野市の場合、利害関係者である近隣住民の総意として反対されなければ道路から20メートルは、本物件の南側や同じ道路沿いの物件と同様に中高層(60.200) に用途地域の変更が一般的にはなされます。ポイントは計画道路がかかる土地の地権者がUR団地の道が尽きるまでの間で当マンション以外存在しない(道路幅員計画次第では戸建ての駐車場にかかるかも)、つまりマンション住人の意向。過去、武蔵野市で戸建エリアで戸建住民の全員が周りに高いマンション等が建築されるのを嫌気し用途地域変更に反対したケースがあり市が受諾した模様ですが、その他は容積率と建ぺい率の緩和が通例認められている。既存不適格のままで良いとする住人はいませんので、反対する方は北側斜線や日影の影響を受ける方となりますが皆無。なお、本物件の北側は公園一方で、URより北側は戸建や賃貸を近郊の車の通行量は全くといっていいほど少なく(数少ない地元の自然とアカデミックのプチシンボルを壊してまで)本当に道路が必要かという意見が多数あることに加え、URの通り手前まで立ち退かせ道を作っても渋滞緩和効果は全く期待できず広い公園や自然を壊して当面放置となる行政のレピュテーションリスクを踏まえれば一定の協議が進んでから収用される蓋然性が高い。まかり万が一、仮に都がそのリスクをとっても事業化までの6年弱と協議の時間を加味し目先10年は工事が実行されないと見るのが自然。都による想定収用価格は一住戸あたりだいたい800万円前後(土地暴落なければ)。高いととるか安いととるかはこの臨時収用の期待値次第。。ただし、そもそも南向きを中心に7000万円台後半とちょっと高過ぎるのは事実。北側住戸で専用庭ある方以外は比較的影響を受けないので臨時収入がいつかある可能性がある。前科一犯の若築建設の敗者復活案件。そもそもマリコンの若築建設はマンションの実績に乏しく下請けに舐めれるのは至極当然。三菱地所と日本土地建物が警戒しているとは見れる。結論、総じてちょっと高い。値引きすれば売れるのではないかと。(私本人は高価格帯は買えませんが、、)

>>681 名無しさん

あー、読みにくかった

>682

ここみたいな特殊物件検討するならちゃんと理解しないとね。

駅までも遠くないし、低層の建物で所有権物件なのに値段が安いのは、
計画道路が影響しているからということなんですか？
いろいろとその部分が難しい汗
物件概要を見ているだけだったら、計画道路が大きく係るマンションなのかというのは理解できるのですが
そこまで特殊なのか？！というのはあるかも。

>684

計画道路のために敷地の一部が収容されて、用途地域変更がないと既存不適格になるというリスク物件。681さんのコメントを理解できなかったら手を出さないのが賢明。

パークハウス境南町の販売センターいった方いますか？どうですか？

１３０邸もあると、結構な大きさになりますよね。
でも駐車場の台数が半分以下だから、抽選になるのでしょうか。
それとも早い者勝ちってことになるのかな。
他で駐車場を借りると、月々幾らほどになるのでしょう。

>>683 匿名さん

当方、不動産関係だから、十二分に理解してる。
書き方や文章構成が読みにくいということ。

>687

既に入居済みだから余っていれば申し込める。

>>688 マンション検討中さん
不動産関係の人がどう評価するか、どの物件ならいいのか気になります。ここ管理費そこそこ高いですが、道路になったら管理面積減るから安くなるんですかね？

駐車場、空きがあるかどうかというのは全く公式サイトだけだとわからないですね。特に何も触れられていないから、空きはない可能性のほうが高いのではないかと見ています。東京都下だと、何かと車があったほうが便利な場面は多いから。子供がいる人は特にそうですよね。

>>691
こういう匿名掲示板だとしてもさすがに適当なこと言い過ぎ

Low-Eじゃないと書き込みありましたがサッシはアルミでしょうか？？
最近のマンションなので断熱性は問題ないと思い込んでましたが防音に振って断熱捨てた感じですかね・・

住民サイトの議論見たんですが、エントランスの一部のブックラウンジが朝8時から夜20時までしか利用できないってヤバイくないですか？高い管理費払って入口の共用部分に時間制限あるとか、結構目玉な部分で気に入ってたのに残念すぎですね。読書に時間制限とか、、小学校みたい(小学校すら7時から開いてる、)。。最初の組合総会で規約変えるみたいな記載があるけど、それを見極めようと。三菱地所か日本土地さんが規約設定ミスったのは否めないけど、こんな当たり前の変更すら通らなかったら、住人もあかんと。。と期待を込めて

計画道路もですが、浸水ハザードマップで緑とか水色なのが気になります。上層階を購入すれば、自宅は平気でしょうが、マンションで浸水した部屋があればマンション全体の価値が下がりますよね。特に本物件は地下住戸がありますし…みなさん気にされないのでしょうか？

>>695 マンション検討中さん
ハザードは南棟近くの交差点。北棟や東棟は掛かってないが、強いて言えば西棟の地下かな。ただ昔の畑からかなり盛り土し、たしか出来上がった道より更に40-50センチくらいは高くなってると。ライオンズの前の交差点に水が流れるように坂になってる。川のようになっても一階はそもそもここ、花の通学路の入口自体が下水道局の空気抜き設備。ここがアウトならライオンズとか駅がわ戸建もアウトだね。。

なるほど。バウスの方の浸水リスクについては安心できた。
境南町のパークハウスはバウスよりも色がついている。こちらは大丈夫なのかな。
まあ武蔵野市で浸水被害とか聞かないけどね。武蔵野市が浸水したら東の方はもっとやばいよね。
どちらも駅徒歩9分で悩ましい。信号が少なくて歩きやすいのはバウスかな。

共用部分が浸水して補修費用が保険で賄えないと管理組合の費用から持ち出しになる。影響があるのは地下住戸だけじゃないよ。

同じ３LDKでも個人的にはG2gタイプのプランが良いと感じました。
普段から居るスペースはやっぱりリビングだし、日差しも良いのかなと。
販売戸数は１６戸で、このタイプは１６戸中の２戸、もしかして倍率高めでしょうか。

現地や仕様を見る限り、かなり良さげですね！
物件周辺の住み心地ってどうなんでしょうか？

>６９４

マンションってお互い知らない人同士が集まるから住民自治による管理組合運営が軌道に乗るのって時間がかかる。最初の管理組合総会で規約変更ってハードル高い。

そもそも契約時に管理規約確認しないで契約しちゃった人が多いのかな。むしろそっちが心配。

サービスの提供時間が限定されてるなら販売時に普通説明するよね。説明しないで売っちゃったのかな。ひどいね。

既存不適格の問題も憶測で問題ないでしょなんて説明する会社だから。

>701
よっ！アンチさん！今日もズレてるね！
他は何も言うことないけどブックラウンジが20時までしか使えないから検討やめます、という人がいるなら是非教えて！

>>704 マンション検討中さん
むしろ、健全性からしてもたしかに朝8時が意味不明。深夜は帰宅時やコーヒーサービスでくるときとかロビー通ると規約違反！っ笑　

まあ、ずれてるのはここのステマ=営業だから。

買う気もないのにネガティブコメントばかりする人って何が目的なんでしょうか？

>>705
ずれてるね。
それでマンションの購入断念すんのかって話。
そっか、ステマか。

>>707 デベにお勤めさん
暇なんでしょ。買う気も無い物件(そもそも買える人間かも怪しいけど)の粗探ししてるくらいだから

南口のパークハウスも見ましたが、南口は道路が狭く交通量も多かったため、周辺環境が気に入ったバウスにしようかと思います！
買われた皆さん、よろしくお願いします！

レジデンスコート吉祥寺やパークハウス武蔵野境南町と迷います。コスパと機能面は申し分ありませんが立地環境と建物デザイン(特にサウス棟)に安っぽさを感じるのは私だけ？

>>711　マンション検討中さん
コスパがいいので、建物デザインはそれなりなんでしょうね。仕方ない気はします。

完成後の販売なので、イメージ図じゃなくて実物を見ることができるのはいいと思います。
711さんが実物を見て、安っぽいと思うならやめればいい話なので。。。
完成前だと買った後なので契約取りやめになってしまいます。
完成後販売はモデルルームがない分、割安になるみたいですし、現代のニーズに合ってる気がします。

値下げはしてないでしょ。

建物のデザインは、細かいところまで凝っていて、わたしはすごく良いと思いました。

>695さん
>696さんが言ってくれていますが、補足すると、水色になっているところは武蔵川公園です。
武蔵川公園のところだけ、3,4メートル低くなってて、水が貯まるようにしてあります。

＞712さん
そうですね。デザインへの感じ方は主観ですし、好き嫌いの世界かもしれません。
全てが良い物件なんてないと思うので、実物が見れてギャップを感じなくて済むのはいいですよね。

将来的な資産価値から考えてもう少し悩んでみます。

>>714 匿名さん
デザインの好き嫌いは個人の主観ですよね
私も細部までこだわっていて、主張し過ぎず街に馴染んでいてとても良いと思いました

駐車場は先日聞いた限りではまだ空きあるようでした！

第一期から値引きしてますね。

見学したものです。
とても素敵な物件でした。
しかし、管理費が高すぎると感じました
今までいくつかのマンションを見てきましたが、最初からここまで高いのはなかったです…
近い未来になくなる可能性のある、道やガーデンの分も含まれてるんですよね…
機械式駐車場も将来的にお金がかかるので気になります。
そこに対して払うのはどうなんだろうと思い、今一歩決めかねています。

>720

計画道路が実施されたら、ガーデンの一部は敷地として残って飛び地になる。管理が厄介になって、むしろおもっと金かかることになるかも。

>>721 匿名さん
計画道路側はすっかりなくなるのかと思っていました。
道路渡ってわざわざ利用しなそうですし…
それはますます微妙ですね(-.-;)

>>720 マンション検討中さん
詳しくは分からないのですが、マンションマニアさんの記事によると、

維持費も予定ではありますが㎡あたり月額259円ほど、修繕積立金は当初から㎡あたり月額120円とちょいと高めにする代わりに将来的にも2.5倍ほどの上り幅に抑える計画(一般的には当初の4～5倍くらいになる物件が多い)で予定しているそうです。

との事です。
もし道路が出来るようであれば管理費は下がるような気がします。

植栽維持にかかるコストでしょうから、道路ができたら下がるでしょう
飛び地部分も買い取ってもらうことができます

>飛び地部分も買い取ってもらうことができます

道路には不要だからいらないって言われるのが落ちでしょ。

>>723 匿名さん

ご親切にありがとうございます！
そういうことなんですね。
マンションマニアさんの記事、気になったので読ませていただきましたが、とても勉強になりました！

>>725残地収用って知らないの？

>>726 マンション検討中さん
どういたしまして
お役に立てたなら何よりです。
681さんの書き込みが本当に役に立ちますよ。
まだでしたら是非。
根拠もない言いがかりばかりつけてたアンチが反論出来ず黙り込みましたから(笑)

681読みにくいのでどなたか読みやすく書いてもらえませんか？

南棟以外の各棟の日当たりはどうでしょうか？