バウス武蔵境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都武蔵野市境2丁目1277-1他（地番）
交通：ＪＲ中央線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
西武多摩川線「武蔵境」駅（北口）より徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.60平米～77.95平米
売主：日本土地建物株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 三信住建株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-25 15:52:38
>>19 マンション検討中さん
議事録、これですね？読みました。
http://www.city.musashino.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/0...
ものすごく長いのでポイントっぽいところだけ
・緑地部分に都道の決定計画あり。（2016年時点で10年以内に事業化予定）
・都道が通ると建ぺい率容積率がアウトになる。→都道が通った瞬間に既存不適格の建物となる
・都市計画道路用地は、マンション購入者が持分割合に応じてもつ（固定資産税とかも払う）
・マンション購入者（管理組合）が東京都に都道計画用地を売る
→収入は管理組合or所有者（現時点では謎）
・都道ができるとマンション自体が既存不適格になっちゃうから、東京都には売らない
or
売るなら既存不適格にならないレベルに用途地域変更して！といった交渉をセットで管理組合がすることになる？
（用途地域を決めるのは都ではなく武蔵野市）
とりあえずこういう話っぽい？ですかね？
理解あってますかね？
事業者的には先に売ってしまおう感が強いですね。
説明会でどこまでこの件を説明してくれるのか、既存不適格の可能性はきっといわないですよね、、？
用途変更さえ、今の時点で目処立てるような働きかけをしてくれると安心感増すなと思いましたが、議事録の段階では、この点について事業者側では何もアクションなしの回答でした。
たしかに現時点でのルールは何も破っていないのですが、これから住む購入者のことは考えてない？という印象ですね。
買った後が面倒くさそう、、、。
既存不適格の話勉強になりました。将来確実にもめますね。議事録を読んでいて申請者のことを思うと悲しくなりました。
現状の法には何ら違反していないので事業性確保のために、将来のための対策や、近隣住民への日陰への配慮はできないと。売り逃げ姿勢が良く見えた貴重な資料ですね。
いいなぁと思っていたので残念です。
>22
都市計画道路の実施が決まると土地の収用の交渉になるんだけど、決裂した場合、公共事業って強制力を行使することが可能なので、合意できなければ手続きを踏んで強制収容ってことになる。なので売らないという選択肢はないよ。
あと、用途地域の変更については都市計画道路ができたら土地の利用状況が変わることによって見直しがあり得るってだけで、土地収用のバーターとして変更をお願いするようにする筋合いのものではない。
それから不動産売買の時に、売主は購入者に対して重要事項説明の義務があって、説明すべき項目があるんだけど、都市計画道路が敷地内にあるって事実だけ。それに伴って既存不適格になるって説明の義務はない。なので、お役人さんが説明するようにお願いしてるんだけど、法的な義務はないんですっとぼけることも可能。
既存不適格リスクのある物件はかかわらないのが賢明。
既存不適格になったら、資産価値なくなるよ。
130戸もあればそれなりに有権者パワーありそう。
市議会議員への働きかけとか重要ですね。
私も議事録を読んで購入を見送ろうと思った一人です^^;
世の中にはそれでも買う人がいるでしょうから、業者はこのまま『計画通り』建てて売るのだと思いますが…。
ところで、どこか別のマンションで、今回のバウスで問題になっているような住んだ後にマンションが既存不適格建築物となったケースをご存知の方がいれば、どんなことが起こったのか教えていただけると嬉しいです。
既存不適格のマンションなんて珍しいものじゃないしいくらでもありますよ
どんなことが起こったかって何も起こりません
分譲マンションで増改築するケースは稀でしょうから
40年以上先に建て替え検討するときに漸く課題になるんじゃないですかね
将来、問題になるから実質建て替えできない。ということで資産価値がなくなる。将来何かがあって売りに出す必要が生じたら身動き取れなくなる。
だいたい容積率緩和受けられるんじゃないの？
議事録でもライオンズマンションは緩和されたようだし。
最近の老朽化団地建て替えでも結局容積率緩和して解決してるし。
今の土地いっぱいに立てるから、土地収用された時に建築条件を満たせなくなる。計画道路にかかってるのはわかってるんだからなんで、余裕を持って建てないんだろうね。
利益のことしか考えてないんだろうね、デベは。そして無知な人に押し付ける。
前向きに検討されているかたは気分を害されるかもしれませんが、もし売主から知らされなかったらと思い、既存不適格になったマンション売却の上でのリスクをまとめたサイトがあったので共有します。当然ながら買主への告知義務が生じますが、買主は既存不適格物件では住宅ローン通りづらいというのは知らなかったです。相当売りづらくなりますね。 実例を見つけられずすみません。
https://mansion-jicl.net/disqualification/
>>34 マンション検討中さん
売却額が相場より安くなるだろうなとは思ってましたが、
そもそも買い手側も既存不適格だと住宅ローンを通すこと自体が難しいわけですね。そりゃそうか、なるほど。
私もかなり興味ありましたが、完全に見送り決定しました！
期待していただけに本当に残念です。
調整会で計画は見直さないと明言しているとは呆れました。新築時点なら普通のローン審査なんでしょうか、気の毒です。デベ関係者が買い上げて全部賃貸にするなり、将来の建築条件を満たす前提で価格を目減りさせて販売するなり、、でも後者だと周辺住民にも様々な迷惑がかかりますし。誰が幸せになるんですか、この物件。
私も見送りです…
立地が良かったのに残念…
駅からの距離も程よく、のんびりした場所で気になってます。
武蔵野3・4・24号線の延伸について武蔵野市議会は東京都へ意見書提出してるのですね。
マンション購入者も団結して、地元市議と共に反対運動を続けたら撤回もあり得るのでしょうか。
大き過ぎる賭けですね…。
某市議のブログに詳しく書いてあります。
http://blog.livedoor.jp/go_wild/archives/52456731.html
>>38 匿名さん
期待したいところですが、一応すでに事業として決定までされているので、撤回はないとおもいます。上でどなたか書かれてますが、強制的に収用されておしまいかな。
ここを買うなら最初から道路が通る前提で買わないと、
撤回を期待して買っちゃうとメンタル的にもしんどいと思いますよ。
皆さんの書き込み、参考になります。
マンションが建つと知ったときから、情報を追いかけていて、調整会の議事録を読んだり、計画道路について調べたり。
計画道路、武蔵野市議会も反対意見を出してるのに、本当に作るんですかね。。
近くに賃貸で住んでいるのですがもう手狭で、小学校の学区の関係でも、ここに住めたらベストなのですが…本当に悩みます。
あとは値段次第ですね。
>>40 マンション検討中さん
購入を見送った近隣在住者です。
個別の事情があるのでしょうが将来リセール不可になると考えると、、、
私なら広めの賃貸を探します。
?賃貸なら引っ越し可能。ここは実質不可能になる、かも。
?（私の性格だと）そのことを常に心配し続けることになり厳しい。
?売り手の一連のやりとりを見て、考えに共感できないので余計に心配したくなる。
?既存不適格リスク故に安価になったとしたら、それなりの居住者構成になり管理が悪化しやすいのでは？
ここの価格は、赤字仕事はしないでしょうから利益ゼロとして坪260くらいと思います。
東京都小平市花小金井南町１-130-11ほか |
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4400万円台～8500万円台（予定） |
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1LDK～4LDK |
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44.46m2～88.92m2 |
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総戸数 162戸 |
東京都国立市富士見台２-45-4 |
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4990万円～5580万円（うち販売事務所使用住戸価格4990万円、モデルルーム価格5580万円） |
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3LDK |
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66m2 |
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総戸数 56戸 |
埼玉県所沢市西所沢１-2-10 |
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4300万円台～5400万円台（予定） |
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3LDK |
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62.06m2～68.48m2 |
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総戸数 81戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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4,968万円～5,268万円 |
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3LDK |
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73.16m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
埼玉県ふじみ野市ふじみ野２-14-4ほか |
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2998万円～4498万円（うち販売事務所使用住戸価格 2998万円） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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62.18m2・64.12m2 |
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総戸数 45戸 |
