グランドヒルズ南青山ってどうですか？

簡保で有名になったけど、すみとものノルマ地獄は凄いらしい　四谷の物件もノルマが達成できずにバルク売り

南青山のマンションと聞いて、超ゴージャスなセレブ向きマンションになるのかと予想していました。
販売価格未定ではあるものの、1LDKから間取りがあるので手が届く人が多いのかもしれません。
専有面積は41.52㎡～121.28㎡。マンションのホームページに間取りがない3LDKはゴージャス系なんでしょうか。
1LDK、2LDKの部屋数も多そうなので、不動産投資で賃貸物件になるケースが多いのかと思いました。実際はどうなんでしょう？

>>すみとものノルマ地獄は凄いらしい
大変そうですよね……不動産、今後、少子化ですし売りたくても売りにくい将来なのかも……

住友不 最高峰ブランド「グランドヒルズ南青山」は坪2913万円「ドムス南青山」隣接
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4961-44-2-913

↑とっても紛らわしいタイトル。

広い部屋は最上階の特別な4部屋のみでそれ以外は80㎡の２LDKが最も広い部屋だそうだ。設備や仕様は「グランドヒルズ」ということで立派にしているようだが魅力は薄れてしまった。事前説明会では価格はまったくの未定だったが、もうモデルルームも出来ているし価格の目安もわかるだろう。

面積的には広くて良いかもしれませんが、
子供がいるご家庭ですと大きくなったら少々手狭に感じてしまうかもしれませんね。。。
8畳の洋室は広くて個人的に好きです。

モデルルームを見てきました。
仕様はグランドヒルズということだけあって立派で、上層階の南側の眺望はとても良い感じでした。
ただ予定価格も強気で上層階の80㎡の角部屋が2億円台（＠825）、72㎡の中部屋が1億7000万円台（＠780）とのことでした。
中層階以下はもう少し安くなるでしょうが、どちらも２LDK でもっと広い部屋は最上階の３億円以上の部屋になってしまいます。
最近の高騰した価格には目が慣れてきましたがこの価格では魅力を感じませんでした。

さすがスミフ、ドア位置によるLD畳数水増しと竣工在庫の王様。

>>46
>最近の高騰した価格には目が慣れてきましたがこの価格では魅力を感じませんでした。

まあねえ、>>46さんは大金持ちで違うでしょうけど
リーマンとか自分の給料で払いますみたいな感じでは厳しいエリアだし厳しい物件だよね。

億を超えると一般的なサラリーマンですとかなり厳しくなってしまいますよね。
世帯年収1,000万円くらいあればいけるものでしょうか？
それくらいであれば都内ならありえるかと思いまして。

>>49 匿名さん

世帯1000万程度では1億くらい贈与か現金がないと買えるマンションではないです。
坪単価780万って、、、白金ザスカイ高層階いけちゃいます。

白金ザスカイよりもこちらの方が高いのであれば、街の将来性を買って白金高輪に流れる人も少なくなさそう。

ここと比べると常盤松ハウス(高い部屋で@650)が安く感じる。
ただし、こちらは高級マンションなのに対して常盤松ハウスはごく普通のマンション。

>>51 匿名さん
向こうは駅近ですからね。
港区内側で最大規模の希少性から資産価値も安定します。

>53 白金物件は羽田空港の新しい飛行ルートにほど近い地上45階のタワーマンションですよね…　資産価値への影響は心配ないでしょうか？　

ここ海抜31m
白金ザスカイ海抜9m、渋谷川沿い
高台立地の優位性は300年変わらないと思います。

高台にこだわる人は減ってますよ。
若い人は駅までの近さとか合理的なものを信じます。
彼等は車にも興味ありません。
必要な時にシェアリングします。
ブランド信仰も世田谷や練馬が凋落してます。
南青山ブランドに高い金払って貴方の中古を買ってくれません。
1番近い駅が徒歩11分もフィルタでさえ掛かりません。

白金高輪は古川です。
古川は工事を経て氾濫のない川になりました。
時代の変化に柔軟に対応しないと化石になります。
港区の港南や芝浦を高台民は見下していますが、発展する品川に徒歩圏って凄い利便性ですよ。
高台が良ければゲートウェイに近い高輪台が新時代でも評価される土地。

>>42 匿名さん
半数以上が狭い部屋が占めるマンションは、マンション自体の価値が下がり、数軒の広い部屋の高級感が損なわれるため、本当のお金持ちは買いません。

>>58 匿名さん
そうなんですか？
断言するからには確固たるデータ、例えばその条件の該当マンションと非該当マンションにおけるレインズ中古成約価格に有意差があるなど、をお持ちでしょうからご教示ください。参考にしたいので。

>>56 匿名さん

高台なのは事実。
南青山アドレスは全域28-31メートル。価値観の移ろいに応じて評価性には変化はあると思いますが、地震に強い固い地盤であることのアドバンテージは100年単位で語ることの出来る優位性であることは事実だと思う。
246と六本木通り沿いに渋谷と赤坂の間のエリアは、流行りのタワマンの乱立が僅少なこともこのアドレスの強み。私観では10から20年後にタワマンの流行が廃れるのではないかと思うこと、台地立地自体の価値に於いて南青山エリアが再度見直されるのではないだろうかと思っている。

まあ、見直されるというが既に駅通なのに凄い評価ですよね。
伸びしろは再開発エリアでしょう。

タワマン購入を検討している人や、現在タワマンに住んでいる人は、今回の台風で停電したエリアのタワマン居住者が書いた記事を読んでおいた方がいいと思う。（被害の一刻も早い回復を祈りつつ。）

無駄な喧嘩してないで、虎ノ門界隈かっとけって。

南青山で良かったら安いマスターズハウス。
南青山ブランドは児童相談所問題で話題になったばかり。
セレブ気取りはあまりしない方がいいですよ。
実力以上に高いので虎ノ門に比べて伸びしろが薄い。

高台マンションの広告って、必ず地形の断面をクローズアップしますよね。
名前も◯◯ヒルとかにしたがるし。
それだけ立地に訴求力があるのは事実です。
虎ノ門ヒルズって高台でないのになぜヒルズなのでしょう。
このGH南青山が良いとは全く思いませんが。
小割りにしすぎですよね。自走式駐車場でないですし。

カーシェアなんて問題外です。

世代間の価値観の違いかと。
10年後に今の若者が消費の主役
老兵は去るのみです。

シェアリングだけでなく、自動運転、相乗りタクシーなど絶えず時代は変化してます。

所有から共有へと社会もシフトしていますしね。これから自動運転が主流になれば、もっとカーシェア化は進むかと思います。
でも、車って運転が好きな人に限っては、こだわりがあるので
カーシェアだと物足りないという人がいるのもわかります。
とりあえず、今のところは各々の好みで選択をしていければいいかと思いますよ。

港区の新しいハザードマップ、南青山アドレスの1人勝ちですね。

五輪後も、下がらないなら選びたい
櫻井氏おすすめ物件らしい
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/

>>63 マンション検討中さん
新虎通りあたりは、安くてお買い得だったよ。
今後の新築は分からないけど。
買い物にも困らないしね。

>>70 匿名さん
言ってることがテキトー過ぎて笑える。スミフからお金貰ってますってバレバレじゃないか。

1LDKでもウォールドアがあるだけで
間取図上は十分な広さに見えます。
玄関を開けてからリビングまでが一直線というのが少し気になってしまうところですね。

>>72 マンション検討中さん

金を貰って記事を書いてる方で有名。

Kタイプの間取りをみていて
PSがリビングののところに二つありますね。
これって配管スペースのようですが、むき出しになっていたりしませんよね？

やはり坪650万以上ですか？

個人的にKタイプのような変わった形の間取りに憧れるのですが、
こういった形のメリットやデメリットって何かあるでしょうか？
洋室とリビングの距離があって、子供とか親の目を気にしなくて良さそうな気はしてます。

さすがの価格で、完売までには相当時間かかりそう。車を持ってない私にはさすがに遠いっす。まー住友さんは長ーく売られるので、売れるんでしょうねー。

ちなみに、フロラシオン跡地は賃貸マンションみたいですね。ラトゥール南青山？かは不明ですが、ラトゥール南麻布みたいな、カッコいいマンションを期待！

ここと常盤松ハウスは立地価値がほぼ同じ（常盤松の方が上か？？）。
つまり、価格差＝構造仕様＋デベ利益
ということで非常に分かり易い。

>>79
>つまり、価格差＝構造仕様＋デベ利益ということで非常に分かり易い。

おい、何が非常に分かりやすいのか具体的に教えてくれ。

上物はこっちが上だけどスミフは利益取りすぎ

背を向けていると言っても、ここは首都高の真横。立地価値はどう見ても常盤松ハウスの方が上でしょう。上物の豪華さ（＆上層階なら眺望）にいくら払うか、という問題では。

不動産は立地
リセールバリューは常盤松でしょう

>>83 匿名さん

常盤松もこの物件も大して差がないような。どちらも大通り沿いでうるさいし、常盤松は坂の下の分だけ、丘上のグランドヒルズの方が良いのでは？

何となく駒沢通りと呼ばれてるけど、正確には駒沢通りは渋谷橋のところまでで、
常盤松がある東四丁目のあたりは「駒沢通りの延長上」でしかない。
交通量も大したことはない。
さすがに「首都高＋六本木通り」のこことは騒音の差はあるよ。（多分空気の汚れも。）
丘上は確かだけどね。

>>85 匿名さん
確かに静かな道路でした。
バス便はハチ公バス、ちぃバス、都営バス全てが近くにあるのが常盤松。
そんで坪400万台でまともな部屋が買える。

ここだと１LDKのプランが人気になるのでしょうか。
３LDKもあるようですが、どういうプランがボリュームゾーンになるのだろうかと思いまして。

子供がいる人だったら３LDKでしょうけれど、
ここだと大人だけの世帯もかなり多くなってくるのではないかと思いました。
こちらのスレッドを見ていると、
住みやすさそのものよりも、資産価値を求めている方が多めなのかという印象です。

この物件、本当に人気無さそうですね。グランドヒルズって、元麻布も相当苦戦してた覚えがあるけど、まー長ーく売るのがすみふってことなのかな。

坪単価700だから。。

バルコニーが図面的には広くとられているような気がしますが
実際にその通りで良いのでしょうか？
個人的にバルコニーって洗濯物を干すくらいしか使わないので
そこまで広くなくても良いようには思っていましたが。

価格どのくらいに決まるのかな

>>91 マンション検討中さん
いくらになったら買います？

650なら部屋次第ですね。

高速ビューの部屋が最安ですか？

高速ビューと言っても、リビングからは南向きですからあまり関係ないのでしょうか？

見える見えないの問題に限らず、高速があまりに近いと、音は防音サッシで何とでもなるとしても、排ガスと粉塵の影響はどうしても気になる。

粉塵と排ガスで坪650万は出せません。

販売延期の理由は要望書の集まりが悪いから？

販売延期になったんですか？

>>99 マンション検討中さん

12月下旬→1月下旬へ

>>100 マンション検討中さん
10月に私がモデルルームに行った時は最安で坪750万。角部屋が800万でした。営業マンも上の階からゆっくり3年かけて売りますので下の階でも安くはなりませんと強気の姿勢でした。サラリーマンの私には縁がない物件となりました。

その坪単価で売れるの？無理だよ

>>101 匿名さん
その強気が仇となる。
要望書集まらず販売延期。
今では坪700万の部屋が出てきた。

途中でお部屋を結合して建築確認を取り直しているようです。取り直し後に販売しないといけないので1月～2月みたいですよ。

広い部屋が増えるということ？

設計変更を希望する人への対応？

>>101 匿名さん

上からじっくり下も下げず市場価格より高値販売、すみふの典型的な売り方ですね。
ゆっくり売ってるうちに、市場価格が追い付いてくる上げ相場では機能してたけど、さて今後はどうでしょうか。
市場見通しは、横這いか希少立地で少し上げのようなので、まだ通用するかな。

来年から同一労働同一賃金、働き方改革により在宅勤務や残業規制が更に浸透する
派遣や契約の人件費はUPする
総人件費は上げたくない経営者は正社員の持つ特権にメスを入れる
更に社会保険料など福祉の財源として年収850万以上は増税が降りかかる
日本人の高所得リーマンには逆風続き
これ以上マンション価格を上げると買える世帯は減るだけ
新築の契約率が50％台まで落ちた理由は明白
もはやスミフ販売モデルは崩壊間近
最後に引くババほど怖いものはない

長期金利が上昇してるね?
住宅ローンの平均利用年数が13年
これが一巡する前が2006年に借りた人組
2000年前の高い金利で借りていた人が利益のカモだったが今では完済率が上がり低金利で貸したプランばかりでは銀行は赤字
近いうちに住宅ローンの金利は上がる
となるとスミフ爆上げマンションを最高値で?まされた鴨は売却時には下落相場に身を置くリスクが高い

いよいよ年明けに販売?
1期で何部屋供給するんかいな？

ウォールドアは開ききったら開放感があって良いかもしれませんが、
洋室としてしっかり使いたい場合、音が通りやすいという印象がありますので、
夫婦で暮らしてもプライバシーはあまり守られませんかね？

低層は1期で販売しないのですかね？

営業さんは自信満々でした。

70ちょいで一億五千あたりらしいですね。
おそらく盛大に売れ残るかな？

>>113 マンション検討中さん
下がりましたよね？
それだと坪単700万になります。

低層の眺望のない部屋でその程度だと思いますよ

じゃあ、値下がりしたというわけではなくて、
ただ単に販売している物件の価格帯が違うところになっているだけ、ということになるのでしょうか。
この辺りのブランド性を考えると
あまり安易に値下げをしないように思っていたのですが
それならば納得です。

>>100 マンション検討中さん

また延期になったよ。
次は２月下旬だって。
人気が有り過ぎて客を捌けないのが延期理由？

南青山ですものね。
強気になるのもわかるような気がします。
公式サイトに掲載されている、住宅評論家の桜井幸雄さんの「狙い目マンションに認定」っていうバナー。
効果あるですかね。
スミフは強気ですよね。
それが特徴。

榊さんの評価はどうなんやろ？
櫻井さん、榊さんはSの二大巨頭

南青山や西麻布あたりでマンション探してるけど、五人家族なので、多少の広さは必要ということで、１２０平米以上、三億以下とかで、中古の検索かけるけど、全然売り物がない。築年数相当で、駅から遠くても、全然安いのがない。

ちょっと、都心一等地はあり得ない値段になってきてますね。

>>120 匿名さん

中古でその条件の売り物は少ないですな。
100㎡2億くらいで広さを我慢するか、地域を変えるかです。
一方で狭くて1億未満の3人家族向けも少ない。
マスターズハウスくらいか。

お隣フォレストには120平米以上の部屋も多くて、そこそこ取引もされていますが、広告を出す前に売れるケースが多いので検索してもなかなか出てきません。本気で探すなら、このエリアに強い業者に相談した方が良いと思いますよ。

＞122　「お隣」じゃなくて「ご近所のフォレスト」ですね。すみません。

南青山からの飛行機騒音動画いくつか見ましたがかなり煩いですね。

南青山には羽田新ルート直下にあたるエリアもあるので、音の状況も様々でしょうね。
昨日今日の実機飛行実験の時に近所にいましたが、窓を閉めれば「室内にTVも音楽もなければ、耳を澄ませればわかる」程度の音でした。外に出ても、六本木通りの音と比べて特に煩いとは思わなかったです。

>>124,>>125
感じ方は個人差がありますね。私はかなり近く、かなり煩く感じました。
高速や電車の音は都内なら慣れてますが、飛行音は特別に思いました。
またそれが地上30m以上だと地上の音が小さくなり、飛行音が際立つようです。
仮に半分の人が飛行音を気にするとしても、リセールに多大な悪影響となるのでしょう。
検討から外そうと思ってます。

結局、ここの販売価額はどうなってるの？1番安い部屋は、いくらかな？

>>127 匿名さん
１番小さい40単位が8,000?8,900万程度だそうです…。ロケーションは気になりますが、入り口は少し中に入りますから音もそこまで気にならない感じでした。でも値段を気にする人は近くの丸紅に流れてそうだし、白金もあるし、完売は何年先だろう。普通にシティタワーにしとけば良いのに、グランドヒルズにしたら値下げし辛くなるんじゃ無いのかな？

>>128 名無しさん

仮に41.52㎡が8500万だとして
坪680万くらいかあ。
スミフは5年以上の長期販売を厭わないだけに安くはしないな。

ここオウム真理教の本部のビルがあったとこだよね。長?いこと空きビルになってた

＞130 オウムビル跡地は違う場所ですよ。それほど離れてはいませんが。

オウム事件は25年前

既に風化され第二次世界大戦の焼け野原のように古い話と変わらない

>>132 マンション検討中さん

今でも周辺には当時からの関係者の方々がたくさん住んで居られますし、後継組織の方々もウォッチしていますので、この手の話を軽はずみに発言されるのは控えた方が宜しいですよ。

ただ一つ言えるのは、オウム事件には加害者と、いろいろな立場の犠牲者及びご遺族がおられ、絶対に風化させてはいけないという事です。

>133
社会的事件としてのオウム事件を風化させないことと、関連物件がかつて存在していた場所の周辺の不動産価値を下落させたいかのような発言を延々と繰り返すことは、別問題だと思いますが。
周辺に不動産を所有していた（いる）人は、むしろ、貴殿のいう「いろいろな立場の犠牲者」の側ではないでしょうか。

オウムネタをちょいちょい差し込む人は悪意あるよな。
羽田新ルートだって情報くらいみんな知ってる。
南青山を買えない僻みにしか聞こえない。

>>135 マンコミュファンさん
羽田新ルートは閑静な住宅地の青山、広尾、白金台の価値を下げる事はあるがあげることはない。広尾ガーデンヒルズは最近売りが増えている気がする。騒音から逃れたいのではないかな。

オウムの施設ってマーハポーシャって名前でしたっけ？
ここと全然違う場所ですよ。
いま販売中の常磐松ハウスの向かい、駐車場の所です。

また販売延期になりました。
1月下旬→2月下旬→3月中旬

売り渋りするほど余裕？

>>138 マンション検討中さん

常盤松ハウスの完売待ち

>>137 匿名さん
広尾ですが近くにユダヤ教団のビルもあるよ！