ブランズシティ調布ってどうですか？

メインエントランス出て左に２分ほど、整備された広い歩道を歩けばマルエツ、サンドラッグ、ダイソーがある。しかもマルエツは夜遅く（深夜0時でしたっけ？）まで開いている。なかなかよいです。

南面が見通せる場所に住んでいます。
どんどん入居した部屋が増えていますね、
昨夜は20％ぐらい明かりが灯っていました。
パルコ地下で閉店前の惣菜争奪戦が激しくなるかな？
販売事務所の説明では子供向けに振ったマンションの印象でしたが、
実際にはどうですか？保育園などは営業やっているんですか？

最近調布で検討し始めた者です。
価格面で、ブランズ、ザハウス、ジオで迷っているのですが、皆さまのご意見を伺いたいです。
保育園の子供が1人の3人家族です。

どれもまだネットの情報しか見ていない段階ですが事前にリアルなご意見も聞けると幸いです。

>>903 検討開始さん

比較になりますが、
ブランド力　ブランズ、（三菱はザパークハウスと名乗っていため）
グロス費の低さ　ザハウス
住環境　ジオかブランズ
駅距離　ブランズ、ザハウス、ジオ
外装　ジオが圧倒的（実際に見に行ってパースより良かったのを覚えています）
ランニングコスト　管理費が高いブランズがマイナス
共用施設の多さ　当たり前ですが管理費に比例しますので
天井高さ　ジオ
共用廊下　ジオ（残念ながら窓は縦格子）
安さ　ザハウス
間取り　ザハウス（廊下側の柱がセットバックしている）、ジオ（可動間仕切りがトールタイプ）
駐車場　ジオ、ザハウス
浴室　ジオ
キッチン仕様　圧倒的にジオ（これはなかなか力が入ってます）
サッシ性能　ジオ（LowーE、遮音性他）
外構　ジオ
安全性　ブランズ（データセンター跡地という最強説）、ザハウス、ジオ（ハザード注意）
トイレ　ジオ、ブランズ、ザハウス
周辺施設　ブランズ、ザハウス、ジオ
エントランス　ジオ、ブランズ、ザハウス
バルコニー　ザハウス（湿式間仕切りになっている部屋もあります）、ジオ、ブランズ（PCの部屋は日照が遮られてしまします）

ザハウス
建売のため、モデルルームの費用などを還元しており、三菱が入っている割には価格が低い、ザパークハウス感が満足できます。また、ここは管理費、修繕積立が低いため月々の支出は低めです。甲州街道沿いを気にしなく、駅10分未満で良いという考え方でしたら良いと思います。

ジオ
特にキッチンを中心とした設備仕様は他の2つのマンションと比べてしまうと差が大きいと思います。また南側にはマンションが建ちにくいため希少性は乱立している調布北よりあります。ハザードはそんなに低い土地ではないので気にする必要はないと思いますが、駅距離はあり、スーパーやコンビニがなく使い勝手は悪いです。ただ、平置き駐車場が確実に確保でき、普段車を使用するようでしたら、問題は少なくなると思います。

ブランズ
やはりこの3つでしたらブランズではないでしょうか。今売っている部屋ならザハウスと同様に竣工しているため、実際に見ることができると思います。また、販売が滞っているため人気がないので不安になりますが、その分食洗機やカーテンぐらいは問題なくサービスしてくれると思います。更に交渉の余地はあると思います。アルコーブの問題も住戸数の少ないA棟以外でしたら緩和できると思います。お子さんがいるなら特にだと思います。マンション管理も野村、三井、東京建物には評判は負けますが他に比べると東急は勝っている印象です。駅距離は7分と考えない方が良いと思いますが他よりは近いと思います。駅のサブ側のアクセスからとなりますが。ただ管理は高いので他のマンションの検討より低めの部屋の方がいいと思います。子育てサポートもいつまでも続かないと思いますので、お子さんが成長するうちに利用すると考えれば問題ないと思います。外観のチープ具合、ゴミ置き場、トランクルーム、アルコーブ、窮屈なプランニング、たれ壁がありウォールドアも扉数が少なくリビングとサードベッドルームを一体として使いにくかったりクセの強い感じはありますが、、、、少し東急さんの様子を伺いながらの購入の方が良いと思います

あくまで私の主観になりますので、よろしくお願い致します。

>>904 検討者さん
こんなに丁寧に回答していただき参考になりました、ありがとうございます、、、
ある程度リアルな声を聞いた上でないと、営業からのポジティブポイントばかりで悪いとこが見えてきづらいと思ったので、助かりました。

上の各指標に対する比較に対して、下段のそれぞれのマンションへの所感ではブランズを推していたのが意外でしたが、恐らくデベロッパーや管理会社のブランドがある程度大事だから、という認識ですかね？
仰る通りブランズはもう現地確認できるので早速行ってみようと思います！
交渉面含めてありがとうございました！！

この価格で引渡しが始まっても、20%しか灯りが点いてないんですか。

CDE棟はまだ販売してないので、ブランズの営業さんの言ってたことが
信じられなくなりました。
値引きも言われて検討してましたが、、、やめます。

>>906 マンション検討中さん
引渡しを先日終えたばかりですから、別に驚くほどのことはないと思いますが。このご時世、郊外で300戸オーバーの大規模ともなると、そんなに簡単には行かないでしょ。同エリアの60～70戸クラスの物件ですら苦戦をするわけですから。人それぞれ好みはあると思いますが、価格、駅距離、住環境、共用部を含めた設備仕様等、大手らしくバランスは取れている思いますけどね。

私の友人ももっと後に越しますよー。子供いたら学校あるし。ちなみに8割売れてるって聞いてます。

大規模物件だと一斉入居に1か月かかるし、入居していても在宅してるとは限らないし、在宅していてもリビングで灯りつけてるとは限らない。灯りは明らかにネガだよね。入居してるかのチェックはエアコンの配管かな。

>>909 通りがかりさん

AB棟の8割ということは180の0.8なので144戸、全体305戸の47%が売れたになりますね。青田売りで竣工していてこの状況は、とても厳しいように思えます。東急さんも竣工前に売り切りたかったでしょうから想定の半分となると値引きは確実になりそうですね。少し前の南のザパークハウスは順調に売り切ったこともありますし、調布という駅力が問題ではないと思いますし。まだまだ、様子を見ても大丈夫そうですね。

確か第1期・1期2次で60戸くらい、1期3次で20戸でしたから、これまでに80戸は販売していると思われます。先着順が9戸ですから実際に売れたのは、71戸くらいでしょうか。
販売しているA棟137戸・B棟43戸の8割、144戸が本当に売れたのなら、いつ販売していたのか教えてほしいです。

>>911 検討者さん
駅南側にあるザ・パークハウスは４０戸強しかなかったので、ある意味すぐ売れて当然じゃないですか。私はあそこのモデルルームの近くに住んでいるのでわかりますが、モデルルームを取り壊すまで一年位かかっていましたよ。本当に人気ならもっと早く売れていたんじゃないですかね。ただ単に地元民の感覚に過ぎませんが、甲州街道、品川街道を渡るマンションですんなり売れているマンションはあまりないように思いますので、ここの戸数だと当然厳しいのでしょうね。

しかもそんなに早く売り切りたいとかないような気がします。それより嫌な言い方になりますが見合った住人が入居できる事を優先するのかなぁと思いました。
わかりませんがね。

東急は経費考えれば早く売り切りたいところだけど無理だとわかってるから、もともとゆっくり売る予定とかのセールストークをするわけで。そのトークを信じるか信じないかはあなた次第。

>>912 マンコミュファンさん

71戸ということは、全体の23%しか売れてい無いということでしょうか。
確か去年の1月から販売していたと思いますが。。。

ザパークハウスは竣工前に戸数は少ないが完売したはず。
キャンセル住戸も価格が上がっても1週間以内ですぐ買い手があり人気がうかがえたマンションでしたね。

東急さんも売れていない間は管理費を負担しなければなら無いので早く売りたくてしょうがないと思います。
1年以上も前から売っていましたので、三菱さんのように竣工前完売が理想と思っていたでしょうし。


あたらめて2割強は、、、伝説のマンションと書かれていた記事をジオ調布を考察していたブログで目にしましたが、まだまだ伝説は続きそうですね、、、

アルソス、パークハウスは竣工前完売でしたよね。
確かに戸数が少ないこともありますが。。。
上記二つでさえ高いと思い他の物件を買いましたが、今となればお買い得でしたね。

売れ残った部屋の管理費修繕積立は売主負担だから早く売りたいでしょ。ゆっくり売る予定なんてやせ我慢。

あと、竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺も含めて判断。

>>918 匿名さん

人件費が社員4万が5人、派遣が2.5万が3人で一日28万、月588万
広告費用が300万
管理費用負担が1.7万が234戸とすると、、、
東急さんは完売に比べて1300万も毎月出費が出てくる。
まぁ早く売りたいのは当然ですね。

現状では売る方も大変だが、買う方も大変な状態かぁ。

販管費も考慮して販売価格を決めているだろうから、最初から長期戦を覚悟していたなら、価格の割に見劣りするプランや設備などは納得できるかもね。

ここのスレを見返してみると、
モデルルーム事前案内を開始したのが、2019年7月位からで、当初は平均で
坪330万円、2020年1月の第１期販売までの半年間様子を見たけど
高かすぎて客が付かずに、値下げして坪300万円に。
平均面積70m2で、戸当たり▲約630万円の値下げ。305戸だと、
▲630万円×305戸＝約19.2億円の損失！

１年以上販売をしたものの、先月竣工しちゃって、現状144戸/305戸の契約数。
※信憑性はビミョーですが。

こんな感じでしょうか。

まだ200戸近く残ってるのに、駐車場どうやって決めるんだろうか。
当初から販売を遅らせるのであれば、期別もしくは各棟ごとに割付数が
決まっていると思いますが。

重説に書かれているのでしょうか。

売れる、売れない、いくらかかったか計算、大きなお世話。
興味ないなら他のマンション検討すればいいのに？

>>923 通りがかりさん

売れてる、売れてない、は購入する上で普通考えるのでは？？人気の無いマンションは人気のない理由がある。
毎月東急がどれぐらい支出も出しているのかも、売れないとどれだけ赤字なのかも、値引きするタイミング等にも考察できる。
興味があるから、計算する。
別に大きなお世話をしているわけではない。
逆に興味がないから、そのような計算すらしないのでは？？

興味あるのはわかるけど
人気のないマンションとかいうのはやめたら？
同業者だろ？
何言っても値引きする時はするし、しない時はしないだろ。
憶測で確実な情報じゃないのに何をわかってんのか。

だからさ値引きタイミング待ちが多いんだって。
東急はABだけは値下げしない、残りの棟は値引き覚悟したのは誰でもわかる。
理由は先に入居した人からのクレームに反論するためよ。

現在、南側の棟は見た目で25％ぐらい明かりが点いていますね。
年末の販売状況は150戸を売り出しているとなっていましたが、
そのうち何％が契約できたのかはわかりません。
3月中の入居タイミングを逃すと子持ち家庭は厳しいです。
まだまだ時間はあるのでこれから月末までに入居が進むと思います。

>>925 通りがかりさん
憶測で確実な情報じゃないのに同業者だろ？とか決めつけに似た言い方はやめた方がいいと思いますよ。何をわかってんのかと言われますよ。
確実な情報とは誰も言っていないと思いますし。

ほぼ確実なのは竣工したのに3棟はまだ売り出しておらず、1年以上前から青田売りしている2棟も売り切れてないことですね。
値引きは予測ですが、期待値はでかいです。
あと、人気のマンションは竣工前完売が一般的ですね。それを考えると人気があるか、ないかは各々の判断だと思いますが。

ＡＢとは条件が違うからある程度は値引きありそうですね。
ただ、人気のないマンションとか言ってる人は買ってほしくないですね。同じマンションに住みたくない。

>>929 評判気になるさん
仰る通りですね。
情報交換なので事実を書くのは大事ですが、実際に住まわれている方々や、気に入って検討してる人もいる中で表現に気を遣えない方がいらっしゃるのは残念です。

確かに人気が無いは、各々の判断ですね。
ですが、そう思う人でも購入して、いいのではないでしょうか？購入して欲しくないとは個人の考えを押し付けではないでしょうか？人とは違う価値観の人もいますし。
後、住人の人はマンションのデメリットを言われると確かに不快に思うかもしれませんが、住人のスレもありますし、気を遣ってでは活発な意見交換は出来ないと思います。
売れ行きが悪い様と思うような方が他にもいらっしゃったら、率直な意見を欲しいです。

>>929 評判気になるさん
「人気の無いマンションは人気のない理由がある。」といっているだけで、このマンションが人気が無いとは私は言っていない。

不動産には適正価格が無いと言われているので、売れ行きが適正価格のバロメーターにはなるとは思う。

あと、駐車場は住んでいる人がいるので、イイところは埋まっている可能性は大だと思う。

情報交換の場だし、各々の価値観を言うのも大事ですが、その中で価値を下げようとしてのコメント、やたら詳しい人がいるのも事実です。
ちなみにプラウドの野村不動産はこのてに書き込みするとクビになるらしいです。
駐車場、駐輪場はタイプを選んでの抽選です。

2022年2月以降に値引だろうな。
大幅値引き狙いは2023年やろけど。

ここのマンションは保護コンクリートがなくアスファルト防水が露出ということですが、その分修繕計画がこまめになさっているのでしょうか？？露出ですと紫外線による劣化、雨風による摩耗が激しいと思いますので。

目に見える部分のコスカットが目立つ物件は目に見えない部分は更にコストカットされてると見るべき。
インスペクション業者に確認してもらってから買うか決めたいぞ。

>>936 マンション検討中さん
目に見えるコストカットは、ここに限ったことではないでしょう。ザハウスとか木曜日とかも全体見渡すと結構チープな感じですよ。

今日、日曜日に様子伺いで見て来ました。
16時頃だったので引越しの様子は無し、
エアコン業者のワゴンが1台だけで、
機械式駐車場にも赤い車が１台だけでした。
看板にも即入居可となっているとおり、
まだまだ空いているようですが、
これから１年掛けて売るのでしょう。
けっこう大規模だしそんなものかもしれません。
正面から見ると病院や学校のようと思いましたが、
裏から見ると灰色系タイルで落ち着いて見えます、
全体をあのタイルにしていれば良かったのにと思いました。
まだ人に様子が無い状況で雰囲気ありませんでした。
消火栓前にひいてある竹組みは何なんですかね？

現地私も見に行きました。
旧甲州街道からの写真にならます。ここでの信号待ちは約1分。
ここからの道は歩道がなかったりするので、小さい子供と一緒に歩くのは少し危ないですね。遠回りでも歩道がある道の方がいいかもしれませんね。
駅出てすぐマンションが見えるのはいいですね。

やはり、オレンジのマリオン？？のデザインは変だと思いました。外観はやはりチープさはあります。特にジオも足場をバラしたので比べると。
バルコニー手すりはガラスの方が良いですね。乳白は思ったよりプライバシーを確保してくれそうです。コンクリートはやめた方が良さそうですね。採光が悪くなる、洗濯物への日照が懸念される、室内からの開放感も薄れそうです。
また、隔て板が思ったより低いのでプライバシー確保も薄そうです。外観の悪さにも繋がっていると思いました。団地感は出てくると思います。

メインエントランス前になります。少しというかマンション名を示したサインもないので、メインエントランスとはわかりにくいです。まだ、3月だからか少し殺風景です。パースでは桜がありましたので、三月末には華やかになるかもしれません。
Googleマップだとここまで9分、信号待ちが1分と1分45秒でまぁ2.5分程度、部屋からエントランスまで3分、駅に着いてから電車に乗るまで5分とすると、乗る電車の20分前に家を出れば十分かもしれません。

またジオの人ですね笑
緑がスカスカで申し立てた所、そこで植えてしまうと夏に生えすぎると間引かないといけないので夏にもう一度確認して足らなければ検討するらしいです。
子供さんがいると商店街を通ると良さそうです。
人は沢山いるので、それこそジオの方より1人で歩かせるのは安心ですね。

徒歩２分にある、マルエツです。2分は良いですね。外観は古く、内部も天井や壁は古い印章でしたが、床は綺麗でした。西友やオーケーと比べると利用している人はとても少ないと思います。値段や品揃えがやはり劣ってはいると思いますが、悪くは無いと思います。ダイソーやスイミングがあるのも良いと思います。

マンションの北東がわ、マルエツの方からです。引っ越しの車がいました。ここから、外廊下が見えます。現物を見てやはりここはひどいマイナスポイントだ思いました。外廊下は前の投稿で広いと書かれていたのですが、全然そんなことない印象です。アルコーブがなく、チープな外観と合間って賃貸感は本当に強いです。同じく、引っ越しが行われていたので、近くで様子を見ていた人も「賃貸マンションできたんだ」と言われていました。また、何棟もあってもパークホームズのように外廊下を全て内部に向けていればリビングからも他の棟の外廊下が見えず、通る人も、リビングで過ごす人も気持ちが良いのに、ここでは、それはかないません。外部からも丸見えですので。これが本日のガッカリポイントNo.2になります。

C棟と思われる建物が見えました、、バルコニーの手すりが一部縦格子という荒技が見えました。タイルもないですよね！？
ちがう建物でしたら、すみません。

最大の残念ポイントです。
鳥のフンは多く散見されました。近くに神社があるのでしょうがないというか気をつける方がいいと思いますが、マンション見学をやっているのにそのまま放置とは、、植栽工事をした際に汚れた壁面等も放置されておりますので、管理にとても不安が残りました。

最後に
>>944 名無しさん

のように、ジオの人間ではないのに、「またジオの人ですね笑」等、煽るような発言をするマナーの悪く、民度の低い人間がしっかりこのマンションにはいて欲しくないと思いました。共有施設とか荒れそうだなぁと思いました。
ジオを意識しているようですが、甲州街道街道を渡る時点で、アプローチの安全性は負けていると思います。また、負けている点として(間違っている内容があるかもしれませんが)
天井高さが低い、食洗機、キッチンの天板など、スパン長による部屋の快適さ、外観、危険な共用廊下、バルコニー手すり、バルコニーの長尺シート仕上げ、エントランス、外構、窮屈でない全体プランニング、管理費の安さ、コンロ仕様、トイレ仕様、浴室ダウンライト、景観、低層階を含めた全体的な日照、等があるように思えます。
何故、ジオの人間と思えるのか不思議です。正しくは、阪急阪神不動産になると思いますが。

>>939 名無しさん

c棟の専有庭、プライバシー性が全く無さそうですね。写真の撮り方がいいのかなんか、模型みたいですね。
外通路のわきの、カクカクしたところ、マインクラフトみたいですね。

ちなみに購入するとき、どこまで無料でオプション付けて貰えたんですか？？

ジオじゃないにしても現地確認や様子の表記が素人ではないですね。書き方も感じ方はそれぞれなのに悪意があるように思えてしまったので。
阪急不動産の方がジオで担当されていて、ブランズを買って欲しくないとずっと言われていたのでそう思いました。違っていたらすいません。