ブランズシティ調布ってどうですか？

メインエントランス出て左に２分ほど、整備された広い歩道を歩けばマルエツ、サンドラッグ、ダイソーがある。しかもマルエツは夜遅く（深夜0時でしたっけ？）まで開いている。なかなかよいです。

南面が見通せる場所に住んでいます。
どんどん入居した部屋が増えていますね、
昨夜は20％ぐらい明かりが灯っていました。
パルコ地下で閉店前の惣菜争奪戦が激しくなるかな？
販売事務所の説明では子供向けに振ったマンションの印象でしたが、
実際にはどうですか？保育園などは営業やっているんですか？

最近調布で検討し始めた者です。
価格面で、ブランズ、ザハウス、ジオで迷っているのですが、皆さまのご意見を伺いたいです。
保育園の子供が1人の3人家族です。

どれもまだネットの情報しか見ていない段階ですが事前にリアルなご意見も聞けると幸いです。

>>903 検討開始さん

比較になりますが、
ブランド力　ブランズ、（三菱はザパークハウスと名乗っていため）
グロス費の低さ　ザハウス
住環境　ジオかブランズ
駅距離　ブランズ、ザハウス、ジオ
外装　ジオが圧倒的（実際に見に行ってパースより良かったのを覚えています）
ランニングコスト　管理費が高いブランズがマイナス
共用施設の多さ　当たり前ですが管理費に比例しますので
天井高さ　ジオ
共用廊下　ジオ（残念ながら窓は縦格子）
安さ　ザハウス
間取り　ザハウス（廊下側の柱がセットバックしている）、ジオ（可動間仕切りがトールタイプ）
駐車場　ジオ、ザハウス
浴室　ジオ
キッチン仕様　圧倒的にジオ（これはなかなか力が入ってます）
サッシ性能　ジオ（LowーE、遮音性他）
外構　ジオ
安全性　ブランズ（データセンター跡地という最強説）、ザハウス、ジオ（ハザード注意）
トイレ　ジオ、ブランズ、ザハウス
周辺施設　ブランズ、ザハウス、ジオ
エントランス　ジオ、ブランズ、ザハウス
バルコニー　ザハウス（湿式間仕切りになっている部屋もあります）、ジオ、ブランズ（PCの部屋は日照が遮られてしまします）

ザハウス
建売のため、モデルルームの費用などを還元しており、三菱が入っている割には価格が低い、ザパークハウス感が満足できます。また、ここは管理費、修繕積立が低いため月々の支出は低めです。甲州街道沿いを気にしなく、駅10分未満で良いという考え方でしたら良いと思います。

ジオ
特にキッチンを中心とした設備仕様は他の2つのマンションと比べてしまうと差が大きいと思います。また南側にはマンションが建ちにくいため希少性は乱立している調布北よりあります。ハザードはそんなに低い土地ではないので気にする必要はないと思いますが、駅距離はあり、スーパーやコンビニがなく使い勝手は悪いです。ただ、平置き駐車場が確実に確保でき、普段車を使用するようでしたら、問題は少なくなると思います。

ブランズ
やはりこの3つでしたらブランズではないでしょうか。今売っている部屋ならザハウスと同様に竣工しているため、実際に見ることができると思います。また、販売が滞っているため人気がないので不安になりますが、その分食洗機やカーテンぐらいは問題なくサービスしてくれると思います。更に交渉の余地はあると思います。アルコーブの問題も住戸数の少ないA棟以外でしたら緩和できると思います。お子さんがいるなら特にだと思います。マンション管理も野村、三井、東京建物には評判は負けますが他に比べると東急は勝っている印象です。駅距離は7分と考えない方が良いと思いますが他よりは近いと思います。駅のサブ側のアクセスからとなりますが。ただ管理は高いので他のマンションの検討より低めの部屋の方がいいと思います。子育てサポートもいつまでも続かないと思いますので、お子さんが成長するうちに利用すると考えれば問題ないと思います。外観のチープ具合、ゴミ置き場、トランクルーム、アルコーブ、窮屈なプランニング、たれ壁がありウォールドアも扉数が少なくリビングとサードベッドルームを一体として使いにくかったりクセの強い感じはありますが、、、、少し東急さんの様子を伺いながらの購入の方が良いと思います

あくまで私の主観になりますので、よろしくお願い致します。

>>904 検討者さん
こんなに丁寧に回答していただき参考になりました、ありがとうございます、、、
ある程度リアルな声を聞いた上でないと、営業からのポジティブポイントばかりで悪いとこが見えてきづらいと思ったので、助かりました。

上の各指標に対する比較に対して、下段のそれぞれのマンションへの所感ではブランズを推していたのが意外でしたが、恐らくデベロッパーや管理会社のブランドがある程度大事だから、という認識ですかね？
仰る通りブランズはもう現地確認できるので早速行ってみようと思います！
交渉面含めてありがとうございました！！

この価格で引渡しが始まっても、20%しか灯りが点いてないんですか。

CDE棟はまだ販売してないので、ブランズの営業さんの言ってたことが
信じられなくなりました。
値引きも言われて検討してましたが、、、やめます。

>>906 マンション検討中さん
引渡しを先日終えたばかりですから、別に驚くほどのことはないと思いますが。このご時世、郊外で300戸オーバーの大規模ともなると、そんなに簡単には行かないでしょ。同エリアの60～70戸クラスの物件ですら苦戦をするわけですから。人それぞれ好みはあると思いますが、価格、駅距離、住環境、共用部を含めた設備仕様等、大手らしくバランスは取れている思いますけどね。

私の友人ももっと後に越しますよー。子供いたら学校あるし。ちなみに8割売れてるって聞いてます。

大規模物件だと一斉入居に1か月かかるし、入居していても在宅してるとは限らないし、在宅していてもリビングで灯りつけてるとは限らない。灯りは明らかにネガだよね。入居してるかのチェックはエアコンの配管かな。

>>909 通りがかりさん

AB棟の8割ということは180の0.8なので144戸、全体305戸の47%が売れたになりますね。青田売りで竣工していてこの状況は、とても厳しいように思えます。東急さんも竣工前に売り切りたかったでしょうから想定の半分となると値引きは確実になりそうですね。少し前の南のザパークハウスは順調に売り切ったこともありますし、調布という駅力が問題ではないと思いますし。まだまだ、様子を見ても大丈夫そうですね。

確か第1期・1期2次で60戸くらい、1期3次で20戸でしたから、これまでに80戸は販売していると思われます。先着順が9戸ですから実際に売れたのは、71戸くらいでしょうか。
販売しているA棟137戸・B棟43戸の8割、144戸が本当に売れたのなら、いつ販売していたのか教えてほしいです。

>>911 検討者さん
駅南側にあるザ・パークハウスは４０戸強しかなかったので、ある意味すぐ売れて当然じゃないですか。私はあそこのモデルルームの近くに住んでいるのでわかりますが、モデルルームを取り壊すまで一年位かかっていましたよ。本当に人気ならもっと早く売れていたんじゃないですかね。ただ単に地元民の感覚に過ぎませんが、甲州街道、品川街道を渡るマンションですんなり売れているマンションはあまりないように思いますので、ここの戸数だと当然厳しいのでしょうね。

しかもそんなに早く売り切りたいとかないような気がします。それより嫌な言い方になりますが見合った住人が入居できる事を優先するのかなぁと思いました。
わかりませんがね。

東急は経費考えれば早く売り切りたいところだけど無理だとわかってるから、もともとゆっくり売る予定とかのセールストークをするわけで。そのトークを信じるか信じないかはあなた次第。

>>912 マンコミュファンさん

71戸ということは、全体の23%しか売れてい無いということでしょうか。
確か去年の1月から販売していたと思いますが。。。

ザパークハウスは竣工前に戸数は少ないが完売したはず。
キャンセル住戸も価格が上がっても1週間以内ですぐ買い手があり人気がうかがえたマンションでしたね。

東急さんも売れていない間は管理費を負担しなければなら無いので早く売りたくてしょうがないと思います。
1年以上も前から売っていましたので、三菱さんのように竣工前完売が理想と思っていたでしょうし。


あたらめて2割強は、、、伝説のマンションと書かれていた記事をジオ調布を考察していたブログで目にしましたが、まだまだ伝説は続きそうですね、、、

アルソス、パークハウスは竣工前完売でしたよね。
確かに戸数が少ないこともありますが。。。
上記二つでさえ高いと思い他の物件を買いましたが、今となればお買い得でしたね。

売れ残った部屋の管理費修繕積立は売主負担だから早く売りたいでしょ。ゆっくり売る予定なんてやせ我慢。

あと、竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺も含めて判断。

>>918 匿名さん

人件費が社員4万が5人、派遣が2.5万が3人で一日28万、月588万
広告費用が300万
管理費用負担が1.7万が234戸とすると、、、
東急さんは完売に比べて1300万も毎月出費が出てくる。
まぁ早く売りたいのは当然ですね。

現状では売る方も大変だが、買う方も大変な状態かぁ。

販管費も考慮して販売価格を決めているだろうから、最初から長期戦を覚悟していたなら、価格の割に見劣りするプランや設備などは納得できるかもね。

ここのスレを見返してみると、
モデルルーム事前案内を開始したのが、2019年7月位からで、当初は平均で
坪330万円、2020年1月の第１期販売までの半年間様子を見たけど
高かすぎて客が付かずに、値下げして坪300万円に。
平均面積70m2で、戸当たり▲約630万円の値下げ。305戸だと、
▲630万円×305戸＝約19.2億円の損失！

１年以上販売をしたものの、先月竣工しちゃって、現状144戸/305戸の契約数。
※信憑性はビミョーですが。

こんな感じでしょうか。

まだ200戸近く残ってるのに、駐車場どうやって決めるんだろうか。
当初から販売を遅らせるのであれば、期別もしくは各棟ごとに割付数が
決まっていると思いますが。

重説に書かれているのでしょうか。

売れる、売れない、いくらかかったか計算、大きなお世話。
興味ないなら他のマンション検討すればいいのに？

>>923 通りがかりさん

売れてる、売れてない、は購入する上で普通考えるのでは？？人気の無いマンションは人気のない理由がある。
毎月東急がどれぐらい支出も出しているのかも、売れないとどれだけ赤字なのかも、値引きするタイミング等にも考察できる。
興味があるから、計算する。
別に大きなお世話をしているわけではない。
逆に興味がないから、そのような計算すらしないのでは？？

興味あるのはわかるけど
人気のないマンションとかいうのはやめたら？
同業者だろ？
何言っても値引きする時はするし、しない時はしないだろ。
憶測で確実な情報じゃないのに何をわかってんのか。

だからさ値引きタイミング待ちが多いんだって。
東急はABだけは値下げしない、残りの棟は値引き覚悟したのは誰でもわかる。
理由は先に入居した人からのクレームに反論するためよ。

現在、南側の棟は見た目で25％ぐらい明かりが点いていますね。
年末の販売状況は150戸を売り出しているとなっていましたが、
そのうち何％が契約できたのかはわかりません。
3月中の入居タイミングを逃すと子持ち家庭は厳しいです。
まだまだ時間はあるのでこれから月末までに入居が進むと思います。

>>925 通りがかりさん
憶測で確実な情報じゃないのに同業者だろ？とか決めつけに似た言い方はやめた方がいいと思いますよ。何をわかってんのかと言われますよ。
確実な情報とは誰も言っていないと思いますし。

ほぼ確実なのは竣工したのに3棟はまだ売り出しておらず、1年以上前から青田売りしている2棟も売り切れてないことですね。
値引きは予測ですが、期待値はでかいです。
あと、人気のマンションは竣工前完売が一般的ですね。それを考えると人気があるか、ないかは各々の判断だと思いますが。

ＡＢとは条件が違うからある程度は値引きありそうですね。
ただ、人気のないマンションとか言ってる人は買ってほしくないですね。同じマンションに住みたくない。

>>929 評判気になるさん
仰る通りですね。
情報交換なので事実を書くのは大事ですが、実際に住まわれている方々や、気に入って検討してる人もいる中で表現に気を遣えない方がいらっしゃるのは残念です。

確かに人気が無いは、各々の判断ですね。
ですが、そう思う人でも購入して、いいのではないでしょうか？購入して欲しくないとは個人の考えを押し付けではないでしょうか？人とは違う価値観の人もいますし。
後、住人の人はマンションのデメリットを言われると確かに不快に思うかもしれませんが、住人のスレもありますし、気を遣ってでは活発な意見交換は出来ないと思います。
売れ行きが悪い様と思うような方が他にもいらっしゃったら、率直な意見を欲しいです。

>>929 評判気になるさん
「人気の無いマンションは人気のない理由がある。」といっているだけで、このマンションが人気が無いとは私は言っていない。

不動産には適正価格が無いと言われているので、売れ行きが適正価格のバロメーターにはなるとは思う。

あと、駐車場は住んでいる人がいるので、イイところは埋まっている可能性は大だと思う。

情報交換の場だし、各々の価値観を言うのも大事ですが、その中で価値を下げようとしてのコメント、やたら詳しい人がいるのも事実です。
ちなみにプラウドの野村不動産はこのてに書き込みするとクビになるらしいです。
駐車場、駐輪場はタイプを選んでの抽選です。

2022年2月以降に値引だろうな。
大幅値引き狙いは2023年やろけど。

ここのマンションは保護コンクリートがなくアスファルト防水が露出ということですが、その分修繕計画がこまめになさっているのでしょうか？？露出ですと紫外線による劣化、雨風による摩耗が激しいと思いますので。

目に見える部分のコスカットが目立つ物件は目に見えない部分は更にコストカットされてると見るべき。
インスペクション業者に確認してもらってから買うか決めたいぞ。

>>936 マンション検討中さん
目に見えるコストカットは、ここに限ったことではないでしょう。ザハウスとか木曜日とかも全体見渡すと結構チープな感じですよ。

今日、日曜日に様子伺いで見て来ました。
16時頃だったので引越しの様子は無し、
エアコン業者のワゴンが1台だけで、
機械式駐車場にも赤い車が１台だけでした。
看板にも即入居可となっているとおり、
まだまだ空いているようですが、
これから１年掛けて売るのでしょう。
けっこう大規模だしそんなものかもしれません。
正面から見ると病院や学校のようと思いましたが、
裏から見ると灰色系タイルで落ち着いて見えます、
全体をあのタイルにしていれば良かったのにと思いました。
まだ人に様子が無い状況で雰囲気ありませんでした。
消火栓前にひいてある竹組みは何なんですかね？

現地私も見に行きました。
旧甲州街道からの写真にならます。ここでの信号待ちは約1分。
ここからの道は歩道がなかったりするので、小さい子供と一緒に歩くのは少し危ないですね。遠回りでも歩道がある道の方がいいかもしれませんね。
駅出てすぐマンションが見えるのはいいですね。

やはり、オレンジのマリオン？？のデザインは変だと思いました。外観はやはりチープさはあります。特にジオも足場をバラしたので比べると。
バルコニー手すりはガラスの方が良いですね。乳白は思ったよりプライバシーを確保してくれそうです。コンクリートはやめた方が良さそうですね。採光が悪くなる、洗濯物への日照が懸念される、室内からの開放感も薄れそうです。
また、隔て板が思ったより低いのでプライバシー確保も薄そうです。外観の悪さにも繋がっていると思いました。団地感は出てくると思います。

メインエントランス前になります。少しというかマンション名を示したサインもないので、メインエントランスとはわかりにくいです。まだ、3月だからか少し殺風景です。パースでは桜がありましたので、三月末には華やかになるかもしれません。
Googleマップだとここまで9分、信号待ちが1分と1分45秒でまぁ2.5分程度、部屋からエントランスまで3分、駅に着いてから電車に乗るまで5分とすると、乗る電車の20分前に家を出れば十分かもしれません。

またジオの人ですね笑
緑がスカスカで申し立てた所、そこで植えてしまうと夏に生えすぎると間引かないといけないので夏にもう一度確認して足らなければ検討するらしいです。
子供さんがいると商店街を通ると良さそうです。
人は沢山いるので、それこそジオの方より1人で歩かせるのは安心ですね。

徒歩２分にある、マルエツです。2分は良いですね。外観は古く、内部も天井や壁は古い印章でしたが、床は綺麗でした。西友やオーケーと比べると利用している人はとても少ないと思います。値段や品揃えがやはり劣ってはいると思いますが、悪くは無いと思います。ダイソーやスイミングがあるのも良いと思います。

マンションの北東がわ、マルエツの方からです。引っ越しの車がいました。ここから、外廊下が見えます。現物を見てやはりここはひどいマイナスポイントだ思いました。外廊下は前の投稿で広いと書かれていたのですが、全然そんなことない印象です。アルコーブがなく、チープな外観と合間って賃貸感は本当に強いです。同じく、引っ越しが行われていたので、近くで様子を見ていた人も「賃貸マンションできたんだ」と言われていました。また、何棟もあってもパークホームズのように外廊下を全て内部に向けていればリビングからも他の棟の外廊下が見えず、通る人も、リビングで過ごす人も気持ちが良いのに、ここでは、それはかないません。外部からも丸見えですので。これが本日のガッカリポイントNo.2になります。

C棟と思われる建物が見えました、、バルコニーの手すりが一部縦格子という荒技が見えました。タイルもないですよね！？
ちがう建物でしたら、すみません。

最大の残念ポイントです。
鳥のフンは多く散見されました。近くに神社があるのでしょうがないというか気をつける方がいいと思いますが、マンション見学をやっているのにそのまま放置とは、、植栽工事をした際に汚れた壁面等も放置されておりますので、管理にとても不安が残りました。

最後に
>>944 名無しさん

のように、ジオの人間ではないのに、「またジオの人ですね笑」等、煽るような発言をするマナーの悪く、民度の低い人間がしっかりこのマンションにはいて欲しくないと思いました。共有施設とか荒れそうだなぁと思いました。
ジオを意識しているようですが、甲州街道街道を渡る時点で、アプローチの安全性は負けていると思います。また、負けている点として(間違っている内容があるかもしれませんが)
天井高さが低い、食洗機、キッチンの天板など、スパン長による部屋の快適さ、外観、危険な共用廊下、バルコニー手すり、バルコニーの長尺シート仕上げ、エントランス、外構、窮屈でない全体プランニング、管理費の安さ、コンロ仕様、トイレ仕様、浴室ダウンライト、景観、低層階を含めた全体的な日照、等があるように思えます。
何故、ジオの人間と思えるのか不思議です。正しくは、阪急阪神不動産になると思いますが。

>>939 名無しさん

c棟の専有庭、プライバシー性が全く無さそうですね。写真の撮り方がいいのかなんか、模型みたいですね。
外通路のわきの、カクカクしたところ、マインクラフトみたいですね。

ちなみに購入するとき、どこまで無料でオプション付けて貰えたんですか？？

ジオじゃないにしても現地確認や様子の表記が素人ではないですね。書き方も感じ方はそれぞれなのに悪意があるように思えてしまったので。
阪急不動産の方がジオで担当されていて、ブランズを買って欲しくないとずっと言われていたのでそう思いました。違っていたらすいません。

しかし、周辺環境、団地感すべてにおいて安っぽいですね。
調布は住みやすいとは思いますが郊外物件、徒歩７分でこれで坪３００
売れませんよ・・・

>>939 名無しさん
写真ありがとうございます。
写真映りの問題なのかもしれませんが建物と建物の間が狭いようにみえますね。
見栄えがUR公団なら、建物と建物の間の距離も同じように広くなってくれたらよかったですね。
それから、バルコニー側にタイルが貼られておらず吹き付けなんでしょうか？　乳白色がやや安っぽくみえますね……。

不動産関係の方から、調布は再開発の失敗もあって、一時期の勢いを失い、今後の不動産価値も期待出来ないと聞きました。

>>952 マンコミュファンさん

最近のマンションはバルコニー側は吹き付けの建物が多いですね。

コストカットのトレンドなのかもしれませんが、一面タイル貼りのマンションが逆に古臭く見えてしまうように感じます。

調布、府中、聖蹟とか京王はいまいち開発下手ですよね。
この価格帯であの背の低いぺらぼーは酷すぎますね。
確かに全体でみると賃貸にしかみえませんね

調布の新築マンションでは
Aランク　シティハウス、パークホームズ
Bランク　ジオ調布
Cランク　ザハウス、ブランズシティ、リビオ調布
Dランク　リビオつつじ
Eランク　ブリシア調布
になるんじゃないでしょうか。

ブランズは五位なのでなのでザハウスとよく比較するのが一番いいと思います。

また、予算を増やしてシティハウスやパークホームズのパンダあたり、を狙っても満足度は高いと思います。
販売したパークハウスはAとBの間のイメージです。

>>956 比較検討者さん
う～んそうですかね。４位にザハウスさんが来るのには共感できませんね。あそこはとにかく立地が悪すぎますし、外観も外廊下は鉄柵で、甲州街道に面した部分以外はほとんどタイルが貼られていません。それに後ろの棟と前面の賃貸マンションとの間隔は、ブランズシティのA棟とC棟との間隔の半分ぐらいしかなかったですよ。価格も違うので、ジオさんとの比較では少し分が悪いかもしれませんが。

>>956 比較検討者さん
何を指標として見るかですが、同一価格帯をベースに比較する場合、ブランズの比較対象はジオとザハウスになるのかなと思います。
また、資産性に1番効くとされる立地という意味ではブランズシ→ザハウス→ジオではないでしょうか。
評価上は7分表記にできるのは強みかと思います。一方でジオの場合は10分ということのみならず、ハザードにも引っかかるので、、、
マンションとは話が少し違うかもしれませんが、調布の土地を探す際安い順に並べると基本的にはハザードにかかっているところが真っ先に上がるので、ハザードにかかることはネックかと、、、

外観はジオが抜きん出ているのは同意ですね。

>>946 現地確認5 北側よりさん
>> 近くで様子を見ていた人も「賃貸マンションできたんだ」と言われていました。

ずいぶんとピンポイントなタイミングで出くわしたんですね。
少なくともこのサイズのマンションを見て、「団地ができたんだね」ならまだしも、「賃貸マンションができたんだね」が出てくるのは不思議ですね、事実を書いてらっしゃいますか？

>>955 マンション検討中さん

本当に京王は下手ですね。だも桜ケ丘や府中は好き、嫌いはともかく特徴があるけれど、調布は本当に中途半端。いつまでも経ってもダサいまま。なんとかならないものかね？

>>955 マンション検討中さん

同感です。京王は沿線の再開発　調布、府中と　上手くいってないです。笹塚から千歳烏山の高架も2022年と言いつつも　あと10年くらいかかりそうです。

バルコニーの隔て板は、マリオンじゃないにしてもせめて天井までつながっているタイプが良かったですね。

また、アルコープがないことで立体感がなく安っぽくみえますね。

>>956 比較検討者さん
調布新築マンションは全部一長一短ですから、何を求めるかですよね。総合点だと全部70から80点て感じ。
私は静かな環境かつ買い物利便性を求めていますが、そうすると調布新築マンションだとブランズ一択になってしまうんですよね。ただ、見た目の高級感のなさは妥協して、住みやすさで選ぶと割り切れば悪くないと思っています。静かな環境ならジオも良さそうだと一時期思いましたが、買い物利便性が許容できないレベルですし、三井やザハウスは交通量が多く、閑静とは真逆かと思いますので。どちらも慣れるかもしれませんが、やっぱりダメだったって時対処しようがほぼ無いのはリスキーかなと

10年前に23区から調布に引越してきた近所の者です。周辺環境についてご参考になれば。

教育面では、第1小学区になります。モデル校にもなっており、教育熱心な方も多かったですが、学校自体は伸び伸びと子ども達も通っていました。当時私の周りでは第一小に入れるかを基準に引越を考える人が大半でした。中学校は、調布中になりますが、少し遠いのと内申が厳しいので、あまりオススメはできません。
買い物はマルエツが近いのは本当に便利です。第二の冷蔵庫として活用してました。また、後楽園のスイミングも近いので、送り迎えすることなく通えたのも良かったです。
また、布田天神が近いことや野川で子ども達と川遊びができたのも貴重でした。
通勤は、我が家も調布ヶ丘1丁目徒歩7分に住んでいますが、出発時間の15分前に出れば余裕があります。ご参考まで。

>>963 調布マンション検討者さん

三井さんを擁護する訳でないですけど、買えるならパークホームズの方が宜しいかと、、、、住友や三井は立地が段違いなので東急で80点なら100点を超えてしまいような、、、甲州街道を渡ると土地の価格が明確に下がるますし、何より駅に近く、広場口の方なので、、、
>>964 の方の話も参考にすると三井では（住友はプラス1、2分）小学校まで徒歩2分、オーケーストアまで徒歩1分、新しくできる業務スーパーまで徒歩2分、新しくできる保育園2箇所とも徒歩1、2分になりますので、、、旧甲州街道の多くの店や、トリエ、西友も使いやすいですし、、、また住友なら静観差も負けて無いかと、、
外装やエントランス、大手3社ですから、、、、最大のネックは価格じゃないでしょうか、、、
あくまで個人的な感想になりますが。

ブランズのメリットは大規模のため、管理費が高くなりますが、共用施設の多さになると思います。そこに魅力を感じれば調布では1番優れていると感じる方もいらっしゃると思います。住友は管理費が出ていませんが三井は管理費が確か平米200円を切り、トランクルームを不便だと考えればトータルの費用は差がなくるかもしれませんが、、、ローンが組めるかどうかも重要になると思います。
ただ同じ調布北には変わりませんのでオーケー等も小学校近く、西友も遠回りすれば普段使いができるので、ジオよりは利便性は高いと思います。

また、分譲か知りませんが大和ハウス、FJネクトのマンションの様子を見てもいいかも知れません。この2つも甲州街道の内側なので大きな道路を渡らず、信号待ちも緩和できると思います。

あくまで個人的な感想なので価値観は異なると思いますが、、、

こちらの専用庭がついてるBF1階って大雨の時の対策はどのようにされているんでしょうか。
MR行かれた方でどなたかご存知の方がいらっしゃれば教えて頂きたいです！

>>965 検討者さん
バランスを考えるとパークホームズ一択な気もします。あとは買えるかどうかで、もっと高くても買えるなら住友も視野に入れ、もう少し下げたいならブランズというのが私個人の考えです。

ザハウスは交通量に伴う、音と排気ガス
ジオはハザードと利便性
がネックだと思わないのであれば人によってはブランズよりも検討順位が高くなる方も多いと思っています。

>>965 検討者さん
返信ありがとうございます。

三井の立地で調布ヶ丘と同じくらい閑静であったならば結構悩むと思いますね。
買い物利便性は、どちらもスーパーが近い点で理想的ですし。

細かく見ると、マルエツは遅くまで開いている、ダイソーが入っている、ドラッグストアが入っている点が良いです。特に100均は子育てで頻繁に使いそうな気がします。

三井はオーケーや業務スーパーと、安く買い物ができそうで良いですね。
なので、おそらくブランズ買ったとしてもオーケーや西友もたまに使うことになると思います。あとは、外食を頻繁にする人なら三井は店にアクセスしやすいのかな、と思います。

住友は他が80点な分期待でハードルがだいぶ上がっているようにも思います。検討したかったですが、現在賃貸住まいなので入居まであと1年半も家賃払わないといけないとなると、実質200万強上乗せになるので、さすがに待てないです。。
ただでさえ高そうですし。

調布ヶ丘に住んで結構長いので、正直甲州街道の信号待ちは慣れてしまって気にならなくなりました。
（例えば駅に向かう場合、信号が赤になっても横にスライドすればいい感じに青で渡れるなどの土地勘があるため）どちらかというと地味に旧甲州のほうが気になるかも。

価格結構するけど見た目の高級感はないですね。
もう少し遠いですけど、何年か前に出た近くのマンションの方が高そう。

ブリリア聖蹟桜ヶ丘とまよってるかたいらっしゃいますか？

確かに、ブリリアと条件似てますね。共用施設の多さや郊外なのに、大規模な戸数等。予定価格なども。マンション自体の魅力はブリリアの方がいいと思いますが、駅自体の魅力は調布の方が圧倒的な都内に近いので、どちらを取るかになると思います。なかなか調布で検討している人が多摩川を越えるのは結構な妥協だと思いますが、グレードを取るか立地を取るか価値観は分かれると思います。
ブリリアの3大デメリットとしては、大きく圧倒的なエレベーターの少なさ、タワーパーキング、ハザードだと思います。
ブランズのデメリットはここで色々と書かれている通りだと思います。他の要素としては売れ行きの不安等マンションのしての評価が加わるの思います。
資産性は難しいですね。土地代はブランズの方が確実に高かったとは思いますが。利便性もブランズが勝ると思います。快適性はブリリアの方が上だと思います。ランニングコストはブランズ、マンション管理はブリリアの方、と言った感じではないでしょうか。

細かい話になりますと、ブリリアはペアサッシが特徴的です。サッシ性能は断熱性も含めてブリリアの方が優れていますが線路に近いので、窓を開けるとうるさくなります。天井高さも確かブランズと同様で低めだったと思います。ブリリアは駐輪場も2階にあるのは不便だと思います。タワマン特有の乾式壁でした。住居間での遮音性はブランズが優れていると思います。共用施設は、コンシェルジュは同様ですが、エントランスは二層吹き抜けでロビーがある点はブリリアが勝ります。また、宿泊施設や屋上テラスもブリリアの魅力ですね。子育て環境は現在になりますがブランズでしょう。売りにしてますし。外観もエントランス同様、圧倒にブリリアですね。タワマンですし。外構もブリリアです。しっかりと遊べる広場やベンチなども備わっていますし、駅からのアプローチも素敵です。地盤はブリリアです。多摩川近くが堅固な調布駅周辺に勝てるはずないですから。バルコニーはほぼ同様の仕様です。スパンはタワマンだけに、ブリリアが優っています。部屋のプランはどちらもよわいと思いますが。断熱性等はブリリアですね。ゼッチマンションなので。
売れ行きですがブリリアの方が順調に売れそうです。京王が売主に入っているので広告は京王線で大々的に行っていますので。プラウド武蔵小金井のように郊外のタワマンの売れ行きはそこまで順調ではないと思いますが。

ジオもプラウド千歳烏山、パークホームズもパークハウス府中、等似た条件のマンションが出てきてますね。

>>971 マンション検討中さん
街力の無い小金井は問題外だと思います。

>>971 マンション検討中さん
ご丁寧にありがとうございます。迷いますねぇ。駅力は断然調布ですが。。

聖蹟桜ヶ丘は、朝の通勤が地獄すぎて、複々線にかけるか。。あと管理費が異常に高いのも気になってます。。

>>973 マンション欲しいよね 桜ヶ丘さん

参考になれば幸いです。
複々線化はあまり期待しない方がいいもはおもいますが、、、
ただ、ブランズでしたら、よく検討されてください。
マンションマニアさんが過去で一番怒っていたマンションです。価格は高いのにコストカットが激しい。これは周知の事実です。その圧倒的なことを知った上で気に入れば問題ないと思います。

良き検討を！

>>973 マンション欲しいよね 桜ヶ丘さん
建物だけにフォーカスするならば、ブリリア
建物以外の利便性、安全性にフォーカスするならば、ブランズ
だと思っています。

災害等を過度に心配しておらず、比較的家にいる時間が長い方であればブリリアなのかな？と思っています。また通勤も八王子方面であれば尚更ですね！

川近のタワマンは低層以外は浸水するリスクがなくとも、多摩川が周辺に氾濫すると価値が下がりそうなのが不安です。

ブランズとジオで迷ってます。。
リセール向きなのは、ジオですかね…？
ハザードマップと宗教施設が気になるところですが…

売却前提なら、相場の高い今はとても買えません。
ブランズが読み違えて値下げした通り、
相場はすでに下がる傾向なので、
今買うのは家賃を払うよりマシと言う人です。

コロナの影響で今後も在宅が続く方が増えると思いますが、そうするといつまでもあか抜けない調布の不動産価値も目減りしそうですね。街が田舎臭過ぎる??

>>976 マンション検討中さん
リセール向きなのはブランズだと思いますよ。
リセールに効く大きな要因として、駅距離とハザードがあります。両者ともにブランズの方が表記上優れることになりますので。
ジオが優れているのは、外観と住設だと思いますが、これらは資産価値への影響は上記2点に比べれば劣るというのが私の印象です。

>>976 マンション検討中さん

1.駅距離が資産性に直結する　ブランズ
2.ブランズはGoogleなどではやはり9分との表記になる。7分とは検討者は思いにくい。ブランズのマイナス
3.甲州街道を超えると資産価値が下がる。ブランズのマイナス
4.現在は調布南の方がリセールは良い　ジオ
5.ハザードのマンションはリセールが下がる　ジオのマイナス
6.共用施設の多さは検討者を制限する　ブランズのマイナス
7.スーパー等の、日用使いも考慮される　ブランズ
8.専有部の仕様は評価されにくいが、外観、エントランス、共用廊下等の共用部はプラス要因。ジオ
9.周辺の嫌悪施設などはマイナス。ジオのマイナス
10.マンション内のリセール時期等が重なりやすい。ブランズのマイナス
11.ブランド力。ブランズ

調布南のリセールの評価が多分逆転するとは思いますが住環境を考えると現在ではジオ、長期的にはブランズでしょうか。ですがブランズは子育てマンションと住戸数が多いため不安材料を多く抱えていると思います。ブランズの方がリスクは大きいかと。

ジオはそんなに外観いいですかね？？？
角度によっては学校のようにみえました。写真とだいぶ違うような？！あくまでも個人的な意見ですが。
隣の太鼓が聞こえる場所も拡大すると聞きました。

>>981 マンション検討中さん
シティハウスは分かりませんが、パークホームズの次は間違いなくジオですね。ブランズシティもザハウスなんかに比べたらお金がかかってそうですけど、色合いのせいかなぁ。見慣れれば気にはならなくなると思いますが。

外観は好みによると思いますが、一般的には重厚感がある仕様が評価されやすいと思います。マテリアルのレベルはブランズより二段階ぐらいレベルが高い印象です。ブランズは雨水配管が目立ち、隔て板が低いのも安っぽい印象になりやすいと思います。

>982
パークホームズはおそらく凄そうですね。エントランスも二層吹き抜けが見えて素敵そうです。
ザハウスは個人的には街道の木と合わさってよかった印象はあります。
シティハウスはいつも通り住友の変わり映えない、外観になりそうですね。

近くにサンタス調布ヶ丘という築9年、徒歩10分、南西向き、6階のマンションが76m2、5390万円、坪234で出ていますね。
ブランズの6F南向きが6500万円程度、70m2、約坪300、トランクルームを除くと68m2、約坪320になります。
メインエントランスから徒歩1分の差、アルコーブや管理費の高さ、キッチン天板等の設備の差、間仕切り壁がハイタイプ等を考慮すると徒歩の差はありますがそれほど価格差は生じなさそうですね。坪10万のプラス査定とすると
6500万から10年後、坪245万円、5100万程度になりますが、トランクルームを換算し無いのが普通なので4900万程度が私の10年後の中古価格の予想になります。

サンクタス調布ヶ丘は周辺では人気があるマンションです。
出入りの不動産屋に勧められてチェックしました。
道路沿いの部屋で６Fはマルエツの屋上設備を少し超える高さなので、
天神や寺の森が見えます。
面積で8平米はおおよそ５畳なので１部屋大きい感じです。
新築しか興味無い人には無理でしょうが、
調布ヶ丘では駅近だし整った悪くないマンションだと思います。

>>984 匿名さん
専有面積に含まれるトランクルームを換算に入れないのはなぜでしょうか？

ここはリセールは厳しいというご意見が多いですね…
リセールすることになった場合、やはりA棟のほうがまだ希望は持てますかね…？
C棟の日当たりがどの程度なのかも気になるところですが。

大量にあるし、売り出しが価格高いので、
値上がりすることは無いと思いますが、
いい場所だから値段次第では問題なく売れると思います。

>>988 口コミ知りたいさん
そう思います。もう値上がりが期待できる時代ではないですしね。うるさい道路沿いだったり、駅から遠いわけでもなく、立地は普通にいいと思いますし、共用部も充実してますから売却に困ることはないでしょう。

>>987 マンション検討中さん

都心ではないためあまりリセールはよくないと思います。
調布でリセールを考慮するならシティハウスやパークホームズの方が鉄板だと思います。高いですが値落ち率は低いと東急の担当者もそこは認めていらっしゃいました。
ブランズは当初の単価になりますがマンマニさんの予想では10年後、ブランズ27％減、パークホームズ16％減でした。
ブランズ内でもC棟の価格はわかりませんがA棟は価格をモリモリにしていると思いますので、値落ち率はC棟の方が低いと思います。
ブランズの特徴はあくまで共用施設の多さなので気に入ったらご購入された方がいいと思います。ただ郊外では管理費が高い建物は中古ですと買う人はやはり狭めてしまうと思います。逆に人気が出るかも知れませんが。甲州街道の内側に多くの中古マンションがありますので、それや現在の新築マンションと戦うとなるとイメージしやすいのではないでしょうか。

結論としては調布で購入する以上リセールで儲けはないと思いますが、売ることを考慮されましたら、他に選択肢は全然あると思います。

ブランズシティほど、マンションマニアが
　リセール率を低くみている
　価格が高いのに仕様が低い
　愛がないマンションなど
低評価しているマンションが他にあったら教えてほしい。
そのマンションが結局どうなったか参考にしたい。

出来ればA棟の1階、駅からの正面にメインエントランスを2層吹き抜けでつくってほしかった。
また、スパンを6m以上でアルコーブあり、また各階に独立したゴミ置き場とトランクルーム。これだけでも評価は全く異なってきたと思う。

>>993 検討者さん
同じ価格でそれを実現できていればパークホームズとかにも並んでいたかもしれませんね笑

>>994 検討中さん
あと、Low-Eガラス入れて、間仕切りはタレ壁なし、外壁も重厚感のある作りにして、車庫はともかく自転車置き場も一箇所ではなく、分散させて使いやすくする。屋上も緑化、食洗機はデフォルトにして天井高さも2.5m以上にしてくれれば坪330万でも出せたけどなー
やはり現状評価となると坪250万ぐらいかなぁ。

また、マンションマニア氏のYouTube見ました。賃貸に毛が生えたマンションと言っていました。毛に当たる部分は何処だろう？？

ディスポーザー

やはり現在の価格では
1.マンションマニアのブログを何度も熟読し、しっかりYouTubeを繰り返しみても決して揺るがない決意を持つこと
2.現在の売れ行きを購入前に最後、確認しても決して心が揺るがないメンタルになること
3.管理費が直ぐに高くなったり、修繕費が上がったりしても、さらには各共用施設が使いにくい、思ったより使いにくい、サービスを利用しないからもったいない、など決して想定外のことが起きても想定内だと受け入れる包容力を持つこと。
ができて購入すべきだと思います。

誰も買うなとは言っていないのだから。

私は価格が落ちるまで待ちます。現状の価格で売り切れても何も後悔はありませんので。

あたしも下がるまで待ちます。

>>999 マンション検討中さん
下がるの待ちの方々って、どれくらい下がるのをイメージしてますか？