ブランズシティ調布ってどうですか？

>>1800 マンション検討中さん

マンションは立地が全てとも言われますけどね。
今、二重床のマンションに住んでますが、正直言って何が良いのかよくわかりません。
二重床にこだわりがおありのようですが、何がそんなに良いのか教えて頂けますか。

>>1801 匿名さん
立地が全てと言っても何を優先するかですよね。
パークホームズさんは駅近でいいですが車の通りと道の狭さが気になり、窓を開けられるか心配になりました。
二重床調べてみるとないよりは良いきがします。

>>1802 通りがかりさん

子供がいなけれは、二重床の方がいい。
子供がいるなら直床の方がいい。

土地の気に入り方はそれぞれだが、この２つの立地を考えるとどちらの方が資産価値が落ちにくいのは明白。
というか結構な差がつきそう。
資産価値を考えなければ関係ないが。

e棟なんか、いつ販売できるからわからないんだから、内装などしたがなくても良かったのに。。これからの季節ひとがいて換気をしないと、フローリングが伸びて、冬に縮んだ時に隙間が空いたり、巾木を壊したりする。

>>1803 匿名さん
二重床も直床も遮音性という観点では大差はない。上に子供がいる状態で両方経験しているけど聞こえるときは聞こえるし、どちらかが明らかに劣っていることもない。

ただ直床の方が床に関わるリフォームの幅が狭くなるので、長く住むつもりで将来は大きくリフォームすることも視野に入れるから二重床がいいとは思う。

あとはどうしてもネーミング的に二重床の方が優れている印象は持たれやすいのも事実。

　メリット
・共用施設が多い


　プランニング問題点
・エントランスが駅から遠い
・中庭が狭い
・ゴミ置き場が少ない
・駐車場が遠い

　コストカット問題
・天井高さが低い
・サッシ性能が良くない
・間口が狭い
・アルコーブが無い
・外観が安っぽい
・食洗機がない
・ウォールドアがロータイプ
・バルコニー間仕切りがロータイプ

　その他問題
・坪単価が高い
・甲州街道の外側
　・価格が落ちやすい
　・信号待ち
　・排ガス
　・自転車が歩道を通る
・管理費が高い
・ブランド力が弱い

>>1806 匿名さん
排ガスって甲州街道の内側と外側で影響が変わるんですか？

>>1807 検討者さん

信号待ちで、排ガスを吸いまくる問題！！
通ることで寿命を縮める恐れあり。

>>1808 マンション検討中さん
そこまでセンシティブに考えられているんですね。調布に住むのであればどこに住んでも窓なんて開けられませんね。

>>1806 匿名さん
確かによくここまでならべたなぁと思いました。自転車が歩道を通るも調布はほとんどだし、排ガスでいうならパークホームズさんは目の前が相当車通ってるので大変ですね。

>>1810 通りがかりさん

排ガスだったら、パークホームズよりザハウスの方が大変だと思いますが。

>>1811 マンコミュファンさん
甲州街道沿いは自明っていう感じでしょうね。
排ガスだけで見れば、
ザハウス→パークホームズ→シティハウス、ブランズ、ジオ
というイメージ。

甲州街道の待ち時間は、、どうなんですかね、この信号待ちで寿命うんぬん言ってたら、都心で働いてる人なんかは寿命だいぶ縮まりますね笑

駅徒歩7分か10分かはあるにせよ、十分に徒歩圏だし、マルエツも近くて普段の生活は便利と思います。しかし、甲州街道を渡る事でリセールにどれくらい差がでるのかわからなくて踏み切れない。価格がもう一段低いか、グレード感があれば即買いだったのに。

駅近の築10年前後の中古、もしくはもう少し古めの物件をリフォームすると価格が同じくらいになりそうだけど、どちらにすべきか悩ましい。

売れ行きにもよるが
今年の予想は

今までと変わらない売れ行き　
→オプション無料対応又は0.5%の割引
　オプションは
・食洗機
・タイルカーペット変更
・カップボード
・造作家具
・間仕切り、扉変更
・クラス変更
等でせいぜい100から200万程度になるのでは。

売れ行きが今より悪くなればさらに
300から450万程度の割引は大きい部屋なら考えられるかも。

>>1814 匿名さん
たしかに売れ行き次第なんでしょうが、元々土地の仕入れ値が高かったと言われているので今の価格でもぎりぎりで、さらに長期販売の方針となれば値下げは厳しいかも。

>>1815 マンション検討中さん
何故ぎりぎりだと思うのか

>>1800
確かに二重床の方がコストがかかるけど、ここはそれ以上に重要な「階高」をコスト削減でケチったのに二重床を採用したから天井高が低い。直床にしておけば天井高にもっと余裕を持たせられたのに。

>>1815 マンション検討中さん
リセール時に「土地の仕入れ値が高かった」という事情は考慮されるのでしょうか？

値引きはどうなんでしょうね。シティハウス調布やパークホームズ調布の価格と比較すると、ブランズシティも今の価格で十分売れそうには思います。

徒歩7分と捉えるなら資産価値としても悪くなさそうですが、実態は徒歩10分ですのでリセール時はそこのギャップが不安ですね。

>>1818 検討版さん
公示地価で見ると調布ヶ丘やっすいわ。

以前の感覚なら、割高だったんでしょうけど、今の相場で見れば悪くない物件だと思いますね。
駅７分にもかかわらず穏やかな住宅街という感じですし。
自分が気になるのは小学校への通学路が甲州街道を跨ぐことくらいですかね。

>>1819
駅距離は文字通り距離を気にする人と時間を気にする人に別れそうですね。
私は長く歩くのが嫌なので、信号の待ち時間は気にならず、駅７分というのは額面通りに受け取れます。

>>1820 名無しさん
これ見ると、甲州街道を渡るからといって明確に地価が下がっているとは見えない気はします。
同じような駅距離で、甲州街道を渡らない小島町と、渡る調布ヶ丘の地価が変わらないので。

>>1822 検討中さん
おしゃるとうりです。商業区域に立つマンションは、調布ガ丘公示地価の約３倍です。

>>1818 検討版さん

無理でしょう。
東急が予定価よりも突っ込みすぎたためです。そのため、しっかり利益を出すために、この仕様でつぼ330万でだしてきたのですから。。
東急が買った値段が、周りから評価される値段では決してないので。
まとまった土地、ということでで買い手が多く、一時的に値段が上がっただだけで、当然今は買い付け時の値か下がってます。

現地行ってきました。思っていたより悪くなかっです。
ただ共用部分が汚れていたり、営業さんの対応がなんか雑で、周辺分譲マンションの悪口ばかりで辟易してしまいました。
それぞれの物件の違いは、何を良いとするかはその人の価値観次第なので、そんなに周りを下げなくてもここの特徴を丁寧に話してくれればいいのにと思いました。
管理体制もこんな感じなのかな…。と、全体的にあまり好感が持てず私は検討から外しました。
でもあくまでも好き嫌いの違いだと思います。悩んでいる方は現地に行かれることをお勧めします。駅距離はそんなに気になりませんでした。

マンションを売るときには甲州街道を渡ると下がると、東急さんもいってましたね。
言うほどではないですよ、とも言ってましたが。。。

地価は地点で決まり、隣地へ連続していくんですが、
川、道路、線路など障害物があると価格に不連続が発生します。
甲州街道北側は信号待ちが悪材料、
品川通り南側はハザードが悪材料で、
購入対象範囲の線引きとする人が多く、どうしても価格に影響します。
反面、静かで落ち着いた環境とも言えますね。

>>1827 坪単価比較中さん

資産性を気にしなくて、落ち着いた環境が好きな人には良いということですね！

>>1826 マンション検討中さん
上の地価一覧を見ると、ある1箇所地点での比較にはなってしまいますが、小島町2丁目よりも調布ヶ丘1丁目の方が高かったりもするので、甲州街道を渡るかどうかではそんなに変わらなさそうですけどね。

資産性を気にする人は調布は選ばないと思うが。

立地の他にマイナス査定で多いそうなのが
・管理費が高い
・アルコーブが無い
・天井高さや間口の短さ
などでしょうか。
外観等の他の良くないところは多分査定されないと思います。

>>1830 通りがかりさん さん
そうですね。
これからは人口は減少していくのでマンション市場は供給過多になり、どちらにしても売りづらい時代になると思います。
売ることより自分の価値観に合う長く住みたい物件を探す方がいいかなと思ってます。

最近の新築物件は「悪くない」のギリギリのラインで「欲しいとは思えない」ものが多いんですよね。ブランズシティも価格含めて考えると悪くはないのですが、このマンションならではの長所が少ない。特に建物はいいところがなくて、マンションマニアさんじゃないですけど、愛が感じられない。

少し前に見てきました。
甲州街道跨ぎを気にしてましたが、思ったより近いなと感じました。
駅からこの距離で、神社や公園が近くて静かなのはとてもいいと思いました。
自分は駅を使う事も少ないし、マルエツが近いのは大助かりです。中庭の雰囲気も好きです。

あと何となくですが、これだけ有名になってしまったマンションを敢えて購入された住民同士、価値観があって仲良く出来そうな気がしますw

>>1833
悪くはないけど、この価格まで出しては欲しいとは思えない。そういう人が多いからこの売れ行きなんだと思います。

>>1835
申し込み殺到して売り切れとは程遠い状況ですが、
全く売れていないのではなく、
ボチボチとですが売れているので、
当分はこのままの価格だと思います。
来春過ぎに片手以下で残っていたら値下げするかもしれませんね。
東急はマンションを7年掛けて売る会社ですから、
この程度の売れ行きなら何とも思わないと思います。

>>1836 口コミ知りたいさん

でも、AB棟では、すでにオプション無料対応があったので、やはり売り急いでいるのでは？？

営業員は売るのが仕事ですから”すぐに売りたい”と思っているでしょう。
でも、まだ値下げしてまでは売る必要はなくて、
オプション付けて誤魔化しているんですね。
オプションは市価の倍額で売っていますから、
市価を知らない人には数字でお得感を演出できます。
15万の食洗機付けるぐらいで契約できるなら、
営業員が長期間担当するより費用面で効果があります。

>>1836
＞来春過ぎに片手以下で残っていたら
このままいけば間違いなく両手でも足りないくらい残っているでしょう。
この程度の売れ行きで危機感ない会社だとしたら・・・

オプションつけるくらいはよくある話なのでどうでしょうかね。
本来は三井や住友の販売が始まる前に売り切りたかったでしょうけど、コロナで営業時期がずれたし、長期戦しかないように思います。まだ AB 棟と、C 棟の一部しか売ってないですよね？

駅徒歩8分でスーパーも少し遠いパークハウス調布レジデンスがあっさり売り切れたところを見ると、調布の新築マンションに必要なのは、駅距離や金額よりもグレードですかね。

ブランズの場合、新築ラッシュの中ではグレードが低い代わりに一番価格も安いので、割り切りが必要ですかね。マンションマニアさんが「バランスが悪い」と言ってましたが、当時より金額は1割下がってますし、トランクルーム含めて考えると割高感は全くないと思います。

リセールについては、一部の例外を除いて、新築物件は買った時点で価値が下がるものなので、調布を諦めるか、割安中古物件が出てくるのを待つしかないと思いますよ。

隣の世田谷で東急がマンション売っていました。
世田谷中町というマンションですがやっと最近完売しました。
竣工前販売から数えると完売まで足掛け7年掛ってます。
不動産相場が上がっているので売れなくても安心なんでしょう。

湾岸のタワマンでも何年も売れない？売らない？
部屋を抱えているデベロッパがあると聞きます。
何年も売れないのに相場に合わせて価格を上げているんだそうです。
上昇相場だから出来ることですね。

>>1840 マンション比較中さん
パークハウス？ですか？
販売数が全く違うので比較にならないと思います。
ここは環境などが良いと思うのでリセールなど一時的に住むのではなく長く住む人向きだと思います。
そういう人達には売れるので焦ってないように思えますがどうなのですかね。
私達があーだこーだ憶測しても営業さんしかわからない事があると思います。

>>1840
現在、ABCDを販売していますね、残りはEだけと思います。
CDについてはまだ全室が販売になっていないかもしれません。

>>1842 通りがかりさん

ザパークハウスは人気でしたね。
キャンセル住戸が出た際にも、販売価格よりも値段が上がったのに2週間もたたないうちに売れてしまいましたからね。。。

比較対象としては、私も違うとは思いますが、戸数の話ではないのでは？最近でも2,000戸近くあるマンションでも竣工前完売はしましたので。戸数が多いと映画のも多く、広告費もかかるので人気があれば問題なく竣工前完売すると思います。。
比較として最も違うのは、人気の小島町と少し離れた調布ヶ丘という立地だと思います。これは全く違うと思います。

>>1844 検討板ユーザーさん
ブランズAB棟の7、8割販売済というのであれば、売れた戸数だけ見るとパークハウス総戸数の3倍くらいの数になるので、戸数無視で需要が高い低いの判断は難しい気がしました。

一方で調布という街の需要が心配になりました。
2000戸完売は同じくらいの都心距離、価格帯でしょうか？

>>1844 検討板ユーザーさん
あとはそのマンションが建った年数も関係しますよね。パークハウスの頃と今だとマンションの多さも違いますし。
確かにA B棟だけで他のマンションの戸数になりますよね。
一階と地下が入ってないのでそう見えますが、上の階はうまってそうですし。

まとめますと、500戸以上で都心から離れた聖蹟のブリリアに抜かれたら...
とてもマズイということでしょうか。

ここのマンション買いたいのですが、金額とグレード感がどうしても引っかかります。どなたか、背中を後押しして下さい(>_<)

>>1848 マンション検討中さん
夜行くと結構外観よく見えますよ。オレンジ基調なのが夜だとライトと相まって外も中も素敵に見えます。

金額とグレードのバランスですが、C棟としてオプションの価格交渉を積極的に行ってみてください。オプションなのでマンショングレードとは別になってしまいますが、内装のレベルを上げれば価格と見合う満足感は得られると思いますよ。

どのような家族構成かは分かりませんが、もしも小さなお子さんがいらっしゃるのであれば、買い物施設も近く、静かでかつハザードも気にしなくていい本物件は、いい選択肢と言えると思います。

>>1848 マンション検討中さん

俺は、購入反対今調布買わない。