郡山市のマンション（福島県）

＞＞75の方に質問ですが、私が大和関係者と言いますがどのような考えで大和関係者と？
私は自営業をしてるので暇な時は、パソコンでデベロッパーのＨＰを見たりしてるものです。
単なるオタク的にマンションに興味ある人間ですのでマンション関係者ではありません。

大和は地に足をついた・・・とありますが、大和での約15年で市内販売約30棟と言う実績を見た時にあなたが言われる事が当てはまりますか？戸建であろう、マンションにせよ買ってから100%満足なんてはありえません！私も戸建を建てた時は、ここはこうすればとか、多少不満はありました。でも、住んで行くうちに愛着も湧いてきます。確かに営業マンの良し悪しはありますが。
大和はわりと立地が良い所に建てるので穴吹に比べて少し高いのではないでしょうか？
一般庶民感覚でなら穴吹じゃないですか？穴吹は今度、旧きもの会館跡にサーパス鶴見坦15Ｆと朝日のペアーレ郡山跡にも2棟計画もあるようです。
タカラレレーベンでレーベンビラ赤木13Ｆ
　　　　　　　　　レーベンビラ赤木Ⅱ15Ｆ予定・・・福島県初だから楽しみ
セレーノ　　　　　セレーノ鶴見坦13Ｆ
アジャックス　　　フェリズ並木14Ｆ　　　　　こちらも福島県初
藤堂不動産　　　　ウィスペリア郡山13Ｆ　　福島県初外断熱マンション
ナイス　　　　　　ナイスアーバン堤下15Ｆ

76の方は、マンションについてとても詳しいようですが、なぜ、ペアーレの跡地がサーパス建設予定と知っているのですか？
きもの会館の跡地には、サーパス工事予定が掲示されているので、そうなんだーと眺めておりましたが・・・　
こちらで、ペアーレの跡地も、と知り、現地を確認に行ってみましたが、まだ特に工事予定の掲示はされていませんでしたよ。
なのに、なぜ、７６の方は知っていたのでしょうか・・・　やっぱり、どちらかのデベ関係？

＞７６さん　大和での約15年で市内販売約30棟と言う実績

ネオシリーズは大和団地の物件である為、一概にダイワハウスの実績と考えるのはどうかと思います。

確かに大和団地は1961年にダイワハウス内の宅地造成部門が分離独立して分社化した会社ですからそのように感じるのも無理はありません。しかも、業績悪化の為、2001年4月にダイワハウスに吸収合併されました。つまりモトサヤですか。

ただ、大和団地は宅地開発ではネオポリス（木質分譲住宅）、マンションではネオハイツ・ネオステージ・ヴェルビュ、その他ゴルフ場開発なども手がけており、【一戸建てのダイワハウス】とは全く違う路線の会社だったんです。

さらに、吸収合併時にかなり大和団地社員を追い出していると聞きました。一時期業績が良すぎてダイワハウスとは犬猿の仲になったようで・・・。ですから、その考え方が大和ハウスに継承されているとは考えにくいですね。

現に、現在分譲中の物件を見れば明白です。立地と価格と企画。わかりやすく言えばこの３点ですね。

立地については、今まで絶対に取得しなかった郡山駅の東口に分譲。サンシティや穴吹を意識した分譲。何故か線路沿いに２棟分譲。良いマンションとは？と真剣に顧客重視路線を通してきた大和団地時代では考えにくいですね。他社の需要を強引に奪う、また、需要を牽引しようとする強引さがあります。結果は惨敗みたいですけどね。

価格については、言うまでも無いかも。ご存知かも知れませんが、ネオシリーズとＤ’シリーズでは全然別物のマンションですよね。戸建の利益率をそのままマンションに当てはめているのか？と思うくらい高い＾＾；

企画については、ネオシリーズはファミリータイプの立地、価格、間取り。Ｄ’シリーズは高級志向・投資用の立地、間取り。投資用にしてはチト高いのがネックですが＾＾；要は１８０度違う路線です。それに伴ってか、営業マン自体も大和団地時代では考えられないくらい上から目線の営業マンが多いと思います＾＾；大和団地時代の実績をアピールし（他人の土俵で相撲を取り）、ダイワブランドを前面に押し出す（一戸建てのブランド力は最高峰ですからね）所が、あまり好きではあ・・・

まあ、私はダイワハウスのマンションは今が黎明期と思います。

フォローしておくと、郡山市内においては、大和団地末期のヴェルビュ物件は個人的に好きです。中古を何件も内覧していますが、企画者の細部まで行き届いた気遣いが感じられますね。７６さんの（良い立地）と言う印象はヴェルビュ時代の大和じゃないかなと。企画・立地・価格のバランス取れてますね。言い過ぎかもしれませんが、良い物件を分譲しすぎたので大和団地は潰れてしまったのかも知れません。良い物件を作れば作るほど儲かりませんから＾＾空室が出るのを待ってます＾＾また、駅前タワーはまだ見学していませんが、自分の中での買値になったら手を出しても良いかなと思っています。

最後に、誤解ないように一言。先述の穴吹・タカラ・セレーノ・アジャックスは分譲するかまだはっきりわかりませんよ。サンシティの桑野も建築看板いったん下ろしましたしね。菜根は賃貸マンションになるかも知れないし。また、以前に鶴見坦で分譲したマ○モと言う業者だって何箇所も用地取得・検討をしておきながら一棟で撤退しましたから。期待してたのにＴＴ

追伸：自分もマンションオタクなので７６さんとはかなり語れそうです＾＾すでにマンションでも持ってるんでしょうか？私は３戸所有していますが。マンション投資面白いですよ〜。

＞７７さん

確かに、デベレベルか地元不動産屋レベルですね。しかも大和びいきだし穴吹を引き合いに出してる所を見るとますます怪しい。大和の営業マンがすごい穴吹を見下していたのを思い出します。ペアーレの話は売りに出てたとこまではキャッチしてましたが、、、本当なら興味ありますね。

>>78さん
うーん、すばらしい分析ですね。納得です。
私も大和団地のヴェルビュシリーズは好きです。特に西の内は立地も外観も
素敵ですね。ただ、Ｄシリーズになってからと言うもの、高価格の割りに
モデルルームばかり良くして、上から目線でいやですね。
まさにおっしゃられるとおりで私も同感です。
またいろんな情報をお知らせしてくださいね！

ペアーレの件ですが？ある、お客さんに聞いたのですが、昨年ペアーレが売りに出される時に利用者の方々が市に対して、ペアーレを取得するように陳情しましたが市では受け入れませんでした。
競売落札者の会社名も公表されなかったようです。しかし、マンションデベの穴吹が健康増進施設運営は考えにくく、おのずとマンション建設しか考えられないと思います。
しかし、サーパス桜木も残り8戸からなかなか売れませんね？先月あたりの折込チラシを見ると数百万単位で値引してましたが、完売してないようですね？やはり、西ノ内地区は大和が強いと言うか立地ですよね！穴吹は神明、虎丸、麓山地区に絞った方がいいのでは。

>78さん、私は戸建住まいですがマンション憧れますが、現在、住宅ローンの支払いで別宅のマンションなんて無理です。私は、こよなく郡山を愛し発展を願う一市民です。愛読書は財界福島、東北ジャーナル、PCでの花かつみさんのHPや2CHとか、諸々ですね！

78さんのお話、興味深く読ませていただきました。
マンション投資のお話をもう少し聞かせていただけたら、と思います。
どういった条件が揃うと、投資を決めるものなのでしょうか。
最近の物件ですと、サーパス清水台なんかの立地は素人目にも、投資しがいがあるように感じますが・・・

＞８１さん、私も郡山で沢山の新築マンションを見て来ましたし、仕事ではローンのお手伝いをしてきました。
そんな中、駅前で撃沈しているダイワのDより、穴部サーパス清水台は立地、ハードウエア、実績、今までの穴吹の購入者の感想等から、間違いなく買いと判断しましたが、いかんせん、タイミングが悪くすでに早い時期に完売となり涙を飲んだものです。（後に2階の１室が購入予定者がローン審査でダメになり再販売しと模様ですが、すぐに決定したようでした）
今後投資対象になる清水台のような優良新規マンションの販売計画等をここの掲示板でチェックしていくつもりです。何しろ仙台は物件の割には高額すぎて手も出せないもので(笑）郡山はその点
美味しいと思いますよ。

サンシティのサンデュエル開成山公園Ⅱ（RC造地下1階地上13階建3254㎡、計35戸）、サンデュエル開成山公園Ⅲ（RC造地下1階地上13階建3212㎡、計35戸）も立地は最高ですね！東北ジャーナル2月号より抜粋。
アジャックス　分譲マンション「フェリズ赤木町」RC造12階建2629㎡（1棟44戸）も清水台と言ってもいいくらいで駅前にも徒歩圏です、単身向けのマンションなので投資には良いのでは？

＞７９さん　ありがとうございます。ちょくちょく顔を出したいと思います。書き込みが盛り上がっていてビックリしました。大和団地のヴェルビュ西ノ内、良い物件です。ただ、ご存知かもしれませんが、目の前にダイワのD'シリーズが建ってしまったので非常に残念です。個人的に同エリアではネオハイツ西ノ内を狙っていますね。

＞８１さん　私の浅知恵を聞いてもご参考にならないと思いますが、、、
立地については、買物・学校・商業施設への距離、閑静で一旦借りると長い、有用な賃貸需要を見込めるかどうか。価格については、利回りです。【（毎月の想定賃料×１２）／価格】が新築なら５％以上、中古なら１０％以上が最低ラインです。企画面はうるさすぎでたぶん書ききれません。本当に一般的過ぎて参考にならないと思いますし。

＞８２さん　全くの同意見です。同エリアはライオンズが高値を維持している上に、サンシティの賃貸物件がさらに賃貸相場を跳ね上げましたし、駅まで近く、閑静。大げさですが、私の物件選びのポイントをほとんど押さえている物件でした。数室？賃貸に出ていた様ですが、すぐに満室になったようですね。中古で出た時が勝負です。

＞７６＝８０＝８３さん　さすが同じマンションオタクとしては尊敬する情報収集力です。

サーパス桜木については、値引の話が本当なら金額次第で買いかも知れませんね。同エリアではネオハイツ西ノ内・サ○デュエル並木と同等に来る候補です。

さて、これはあくまで推測ですが、サンシティについては人員不足すぎて分譲できないと思っています。また現在の上層部の思考回路からすると清水台・細沼の物件と同じく一棟売りするのでは？？一棟位は分譲タイプにして消費者に売るのでしょうか？だとしても値段次第ですね。

また、アジャックスについてはこれまでに二度不渡りを出しています。ここからは憶測ですが、現在あの物件（並木の物件しかり）は建築主である影山建設の管理下にあるのでは？まあ百歩譲って分譲マンションにするとしても影山建設がどこまで質の良い物を提供するか・・・私の予想では賃貸マンションです。売るよりかなり楽ですから。

マンションを作る＝必ず分譲される

ではありませんので、業者が販売開始のチラシを入れるまで私は検討物件には入りませんね。

寿泉堂病院と市、ダイワで、医療施設と商業施設付のマンションが予定されていますよね。
具体的にどんな進捗状況なのでしょうか。
駅前は、すでにサウスマークとタワーでダイワが頑張っていますが、売れ残りもあるようですし、新たに２棟も手がけられるものなんでしょうか。
これから、別のデベに変わるなんてことは、ありえないですよね。
モデルルームを数社見ていて、個人的には穴吹が気に入ってたりするので、穴吹だったら即決なのですが・・・
でも、病院や市もついているので、ダイワでも期待できるかな？正直、ダイワのあのバブリーな感じのモデルルームが苦手なのですよね・・・

>85さんへ　　
駅前での大和の物件（サウス、タワー）に対しての売れ残り？サウスに関しては昨年3月完成ですので売れ残りと言われればそうかも知れません。でも、2ヶ月前くらいで残16戸程が11戸になってました。
現在、首都圏なんかでも余程の物件でもないかぎり即完売は厳しいのではないでしょか？
福島なんかも住友不動産のシティタワー福島なんかも96戸中まだ34戸くらい売れてないようです。
栄町のキャピタルフロントも14戸程残ってるようですし、DシリーズMーZAも残6戸（一昨年完成）。

サーパス清水台もキャンセル1戸を含む2戸も2ヶ月程完売しませんでした、郡山のタワーも3期2次で15戸の残ですが、これからの営業次第で完売もありえますね？現在タワーの向い（旧ナイス郡山営業所）にビジネスホテル建設中、星病院移転、東口の連絡等で買ってから化けるかもしれなせね？

寿泉堂の上の介護、医療マンションに関しては以前、デベロッパーと組むみたいな記事を目にしました？組むデベによって価格なんかの違いで完売もありえるでは？1階にはスーパーが入るとか？

以前、2CHでも話題になりましたが住友不動産で郡山市内でのマンション販売の営業マン募集がのりましたが、あれから話題にもなりませんが、どうしたのでしょうかね？シティブランドも見てみたいですが。

追伸！　買ってから化けるかもしれなせね？×　→買ってから化けるかもしれませんね？でした。

ダイワのタワーが買ってから化けるとは思えませんね。
郡山であの立地は周辺がどう変わっても需要が増えるとは思えません。
ホテルや病院よりも買物施設や学校ができないと・・・と言っても
それらができそうにも思えませんし。ラブホと南側の駐車場が何とか
ならないと厳しいのでは？
サウスもどう見ても売れ残りだし、このまま行くと厳しいでしょうね。
寿泉堂〜については新聞で記事を目にしましたが、その後のことは
分かりませんね。目新しさで注目されるとは思うし、ご年配の方には
興味深い物件になりそうですが、ただ、やはりエリア的にどこまで需要が
望めるかは未知数のように思えます。

郡山は駅前はダメでしょう。
首都圏のように、電車が主な移動手段なら駅から近いというのはいいでしょうけど。
地元の人で毎日駅を使う人ってあんまりいないし。

面白い掲示板ですね。サウスの隣に住んでいる者ですが、夜見ると半分以上電気が付いてません。

でも、ホームページだとあと残り１１戸？１４戸？
詳しい数字は忘れたけど…残り僅か的な
きっと何かカラクリがあるのでしょうな。

91さん９２さんこんばんは。
電気が付いていないのは投資物件で購入された方や、セカンドハウス目的で
たまにしかこないからだと聞いてますよ！
残り戸数は１０戸位だと思います。
実際住む前は不安なところはありましたが、住んでみて住民のかたは良い人ばかりで
よかったですよ。

ふ〜ん、そうなんだ。
でも、セカンドハウスを持つ人が〇十人もいるとは思わないし、
投資目的なら賃貸に出すんじゃない？
まあ、いずれにしろあんまり電気がついてないマンションは寂しいね。

マンション分譲
株式会社アジャクスなど２社
事業停止、自己破産申請へ
負債122億8000万円

神奈川県横浜

そろそろ駅前のダイワは内覧会でしょうか。
どうだったんですかね。