パークスクエア日暮里はどうですか？

日暮里は日暮里舎人ライナーが利用できるんだけど、江北駅に東京女子医科大学東医療センターが移転するみたい。乗り換えが必要な山手線内側の大学病院よりも使い勝手がいい可能性がありますよん

山手線も利用できる立地は、かなり人気になりそう。
販売はまだ先なのに、これだけ書き込みがあるということは
かなり注目されている物件という証拠ですね。
気になるのは、価格帯。3LDKだとどれくらいになるでしょうか。

常磐線の上野東京ライン、たまに使うんですが、
山手線の駅、飛ばすところが多いので、
品川に行くとかだったら、
山手線じゃなくて、常磐線の上野東京ラインの方が早くつかもしれません。
快速運転をしているイメージです。

パークスクエアという名のマンションブランド、聞きなれないなと思っていたのですが
住友不動産のものだったんですね。

ここだと駅前の居酒屋さんとかお店とかの賑やかさから離れているエリアなので
暮らすのにはいい環境になっているのではないでしょうか。

ドラッグストアあり、ミニスーパーもいなげやもありで、
買い物環境も良好です！

公園側に開口部があるということは、開口部は北向きということになるのでしょうか。北向きと言うよりは北東向きというのがあっているかもしれないですが…
全面に立ちふさがるように建物は建たないとはおもいますが、
日当たりなどはどのようになっているのでしょう。
直射日光がなくとも、ある程度は明るいとは思いますが。

ここに住むメリットはなんと言っても自転車があれば、浅草、上野、御徒町、北千住、ショッピングモールがある南千住、押上、そして外国人にも人気な谷根千に軽々行けることでしょう。平日は山手線で通勤して、休日は電車と無縁で周辺ゆっくり散策するだけでも楽しめるのは最大の価値かと。

上野公園なんて自転車で5分で着くので動物園なんてフリーパスで何回でも行けます。

ここから北千住って自転車で行けるのですか？隅田川の向こう側なので、遠いイメージがありました。
ロードバイクとかだったら行ける距離なのカナ…？

日暮里は駅のマンションがある側と谷中霊園がある側、全然雰囲気が違うので
そこは面白いところだと思っています。
こちらは少し歩けば布地の問屋さん街があったりしたり、有名なお団子屋さんがあったりして、
とても賑やかです。
反対側も谷中銀座があったりしますが、
なんとなく人はいても落ち着いた雰囲気に思います。

公園側に開口部があるので、目の前にいきなり大きな建物が建つ、みたいな心配はここの場合は必要はないのかなと思います。
なんとなく公園側から家とか見えないのかな？と言うのはあるけれど、
ミラーカーテン使ったりしながらやっていければいいかもですね。
日暮里ってちょっとしたターミナル駅ってイメージですが
意外と住んでいる人が多いようです。

全部公園向きかと思ったら、一部南西向き（教会向き）があるんですね。
教会はビルやマンションにならないと思うので、ある程度の陽当たりが期待できます。

教会、特に何も考えていなかったんですが、確かに59さんが書かれているとおりかもしれませんね。
いきなりマンションになっちゃった！みたいなのはなさそう。
その場所にあるコト自体がおそらくとても大切になってくるでしょうし（この地域の信徒さんの心の拠り所だから）。
全体的には、開口部のある方角は恵まれているかもしれません。

>>60
キリスト教会といっても玉石混交ですが、ここは立教大学や聖路加病院を傘下に持つ英国国教会です。
この地で100年以上の歴史があり、今後もなくなる可能性はとても低いです。
なのでパークフロントもいいですが、陽当たりが望めるという点では教会向きもいいかな、と考えております。

いつ頃価格が発表されそうですか？？
アトラスと比較したいのですが。
先にアトラス完売してしまうかな。

まだ全然公式サイトに情報が上がってきていないんですが、物件概要を見ると販売が3月下旬からになっていました。
情報が上がってくるとするならば
年が明けてからしばらくして…というような状態になってからなのでしょうか。
かなり早めに
マンションのホームページっていうのは作られるものなんですね。

松坂屋跡地にサミットが入るみたいです。他には何が入るかご存知の方いますか？

>>64 マンション検討中さん

サミットではなく、ライフですね。
他は未だ発表されてないようです。

https://diamond-rm.net/store/44479/amp/

ライフなんですね。ありがとうございます。アトラスグレイスコートの購入者インタビューにサミットとあったのでサミットかと思いました。

日暮里駅に近くて便利なのでかなり人気の物件となりそう。

14階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに５～６戸くらいでしょうね。

まだオープンになっていないので、間取りや設備がどんな感じかとても気になります。

価格帯はいつオープンになるのか楽しみです。

ライフが入るのですか。
なんとなくなんですが、最近ライフって都心部などの進出が積極的な印象です。
特にすごく高いっていうわけではないですし、
普段使いしやすいスーパーマーケットだと思います。
ここだと規模はそれなりにあるのではないのかな。

いなげやよりは全然安いですから、土日はライフ使いたいですね

プラウド日暮里は価格が出てきましたね。いよいよ来年から日暮里新築ラッシュですね。

新築ラッシュになるっていうことは、お値段も高くなりすぎない…？と期待しつつ
山手線駅の徒歩圏内っていうのはものすごいアドバンテージなんですよね。
羽田より成田を使う機会が多い人だと
このあたりってかなり便利になりますし。

あとはここの価格帯、どうなっていくでしょうか。

駅に近いし、ここはなにげに普段の買い物も便利。
公園がすぐに目の前。
物件価格に織り込むと高くなる要素じゃないかとは思います。
日暮里の中でも、この辺りは暮らしていくにはとてもいいエリアのように感じられます。
駅からここまで、飲み屋さんの前を通ってくるっていうのはあるけれど・・・。

北東向きが多いですが、この場所で陽当たりまで望んじゃいけませんかね。
永久眺望は魅力なのですが、どうもそれだけが引っかかって。。。

前面近くに建物や大通りが来るよりは、陽は当たらなくても永久眺望のほうが良いという考えもあるかな。

夏は涼しくて良いと思います。
冬は知らん

気に入ったらそれで良い。

目の前の日暮里公園は芝生が広がっていて小さいお子さんものびのび走れて良い
夏場は噴水の所で水遊びができるので、夏の暑い日でも公園で遊べてママにとっては助かると思う。

じゃぶじゃぶ池なので小さい子から小学生くらいまで楽しむことが出来そう

公園が近くにあるっていいですよね。子供時代は遊ぶところがあることは大事だと思います

京浜東北線での通勤はかなり混みますか？

目の前が公園、なかなかいいじゃんと思ったけど
夏（特に夜）は虫がすごいでしょうね。。

公園前に住んだことがありますが、虫はすごいです。ただ上層階になればそこまで気にならなさそうですが。あとは学生とか特に夏とか夜にたむろとかしてうるさくならないか心配ですね。日中は公園の人でうるさいとは思います。

ここの公園、昼間人はいるけれど、自分が行ったときには特にうるさいという印象はなかったです。
子どもたちの下校後など
もしかしたら大きく印象は変わってくるかもしれないです。
いろいろな時間帯に見に行って
よくチェックしていったほうがいいのかもしれません。

専有面積だけ見ると、54.90m2～70.20m2　ということです。
１LDK+S?３LDKのプランの展開。
単身者向け、と言うよりは、DINKSやファミリー向け。

ここは駅から5分以上の場所にあるので、
単身者というよりはDINKSやファミリー向けになっているのかもしれないですね。

公式にあった評論家の人の記事を見る限り、ファミリーやディンクスに対する訴求をしているんだろうなというのは伝わってきました。
ここの場合は公園が目の前、小学校もものすごくご近所さんなので、
わかりやすく子供がいる人には魅力的なんだと思います。
駅の周りは飲み屋もあるけど、
このマンションのあたりは比較的落ち着いている。

多くのデべが販売延期してる中、さすがスミフやね。

荒川区でこの価格か。。
であれば1割乗っけて他の区の方がいいかな

>>84 匿名さん

大手だから影響が少ないとはいえ、多少自粛しないのはKY

全然間取りとか、設備や仕様は公開されていないんですね。
もともとずっと公開されない状態で、第1期の販売に入っていたんですか？
モデルルームに行かないと
情報がぜんぜん入ってこない状態になっています。
資料請求しても
あまり多くの情報がもらえないことも多いです。
物件概要から、ぼんやりと輪郭を見ることはできますが。

マンションギャラリー、そもそも先月の初旬からお休みに入っていたようですよ。一応、今日までおやすみということになっていますが、
東京都の方針が今月末まで延長になったのでこちらもそうなる可能性もあるかもしれません。
他のデベだと、オンラインで説明だけは受けられるところもあるようですが、こちらは特に今のところはそういう動きはないようです

マンションギャラリーは30日からまた開くそうです。東京も感染者がすごく少なくなってきているので、
営業を始めた飲食店も増えてきているし
そろそろっていう雰囲気なのかもしれないですね。

全住戸にトランクルームがあるということですが、有料となっています。
これって特に使わないときには、利用しないということもできるんですか？
おそらく皆さん使うんだろうけど、
若干気になりました。

駐車場が２３台分あるとのこと。
地権者さん優先とかいうのはなく、平等に皆さん使うことが可能なら良いな。
ここのあたりだと、みなさんが車が必須というわけではないでしょう。
ただ乗りたいなという方だと
ご家族の事情で持っている方もおられると思うので
そういう方が停められればいいなぁ。

日暮里エリアで公園前立地は魅力。(しかも結構きれいな公園)
眺望についても、公園側(北東向き)はもちろん、教会側(南東向き)も目の前学校だから○
仕様設備デザインもさすがスミフで、総合的には良い物件という印象。
ただし、お値段もさすがスミフ。(近年の日暮里案件では一番お高い？)
あと公園側の部屋は、パークビューの喜びと北東向きの悲しみがトレードオフ。
日照重視なら、教会側になるのかな。(南東向きだしスカイツリーがわりとしっかり見えるから、お好きな人には良いかも？)

南西にリーデンスタワーがありますが、日当たりにどれくらい影響があるでしょうか…？
Google Mapの航空写真を見る限り、ものすごい影が延びています。
1番南寄りの部屋は南側にも開口部ありますが、影響があるなら、最も売りにしているパークビュー一択になるのですが。

>>92 マンション検討中さん
リーデンス側の部屋だと、南西の開口部はドン被りだから昼時は影響必至
ただバルコニーが南東向きにしっかり抜けるから、採光面ではパークビュー側より好む人いそう

実際の部屋を確かめらると良いんでしょうけどね。
棟内に入れるのっていつ頃位からなんでしょうね。
完成予定まではあと半年はありますが、それを待っていたら希望の部屋が売り切れることもあるし。
なかなか難しいですね。
個人的にはパークビューの良さがよく分からないので（ずっと見てるわけにはいかないし）
自分なら日当たりをメインに考えたいかなあ…。

>>94 匿名さん
年内完成で4月入居だから、現物のモデルルーム公開は2月くらい？
上の階から売り出してるから、上層階に拘らなけばそんなに急がなくても問題なさそう
在庫覚悟の住友だし、コロナで様子見する人もいそうだし、現地公開まで待っても良い部屋が全然ないってことはないかと。
パークビューは好みでしょうね。公園を見るか見ないかというよりも、ちょっとしたプレミア感と、何か建っちゃう心配が少ない安心感が利点と感じる
公園近いと夏場に虫が多そうなのが個人的には結構いやだけど

>>年内完成で4月入居
スケジュール、割と余裕がありますよね？よくわからないですけど、他のマンションよりもゆったりペースな気がしました。

現地のモデルルームだと、どんな環境なのかをきちんと確認できますよね。
公園が開放的で、子供同士で遊びに行かせてもいいのかなと思っています。低学年はまだ怖いかな・・・
パークビューは窓から緑が見えるので、とてもいいと思います。

>>公園近いと夏場に虫が多そう
森みたいな緑地だと虫が多そうですが（小さい頃に緑地の近くに住んでいました）、草や木の手入れがされていたら、そこまで来ないかと楽観視しています。低層階だと来るのかな・・・

スケジュールはこれくらい余裕があった方がいいと思います。
竣工と入居の間があいていると
細かいところも時間を取ることができますし、
手直しが必要な場合にも、これにも時間をかけられますから。
どうしてこんなにゆったり工期なのかはわかりませんが…

＞97さん
住友の売上調整です。結構有名な話です。
他の完成物件もほぼ全て来年4月入居です。

鶯谷の北向きでこの値段かぁ･･･

個人的にこのマンションの欠点は3つ。
①日照性(北向or東向だがタワマン邪魔)
②街が垢抜けない(未だにリ○リ○ハウスとか、)
③お値段(坪370超え、、)

もちろん都心アクセス、眺望、設備といった長所もある。天秤だな～

先日マンションを見に行ってまいりました。やはり北向きであのお値段では…
幼稚園の子供がいるので公園が近いのは良いですが、お部屋の日照が無いのは…
検討から外させていただきます。

以前南向きのマンション住んでいましたが、最近の猛暑で冷房効かなかったのが懲りて、北側に引っ越しました。北側は直射日光はこないですが、一日を通して明るいところが気に入っています。公園ビューなら眺望抜けてかなり明るいのでは。
ちなみに、冬は寒いですが、暖房付けて寝てるので、全く問題なし。
あと皆さん、山手線でも鶯谷・日暮里地区（沿線最安値）だからこの値段で済んでいる事実を忘れないようにしましょう。

北側は一日中明るいのですか、意外な事実。
公園ビューならなおのことよろしいかと思います。
温水床暖房もあるので冬も暖かく暮らせるのでは。
第2期の案内になっていて、値段がまだ未定のまま。
102さんのお言葉から、かなり期待できそうな気がします。
専有面積は都内らしい広さではあるけれど、
最寄り駅も徒歩10分以内で複数路線利用。
街にこだわりなく都内に住みたい人にはお得なのかな。

>>103 匿名さん

いやいや、眺望抜けようが北向は一日中暗いですよ笑
日暮里鶯谷だろうがなんだろうが、エリアの相場から見てかなり高額なのも事実。
まあ高いなりのメリット(公園、設備、眺望)もあると思いますよ、あとは好き好きですね

ただ、「コロナ⇒テレワーク⇒無理して都心の狭い家を買う必要ない」の流れが強まる気がするので、このあたりの資産価値はいよいよピークアウトしそうで。。
山手線といっても結局外側だから荒川水害中心に災害脆弱エリアだし。。

>>104 匿名さん

いやいや。俺んち北西向いてるけどケッコー明るいよ。目の前線路だから窓開けるとめっちゃうるさいけど。

今のマンションは気密性が高く断熱もいいから冬はしのぎ安いが、夏の直射日光が窓に直撃すると暑くてかなわない。
Lo-Eガラスでも直射日光は防げない。都心部では、ヒートアイランドで、夏の気温がとても高くなっているから、これを防ぐ方が大切だよ。南で前建てがないと絶対熱いし、カーテン閉めっぱなしで日中の眺望なんて見られないだろうし。
それでも真南に住みますか？

このマンション付近はそんなに脆弱エリアではないけどね。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/576/bosai-suigai-omote.pdf

そうですよね。このあたり、あまり脆弱な印象ってあまりない。

北向きで明るいかどうかっていうのも
結局周りの建物の関係になってくると思います。
直接日差しがなくとも、周りに大きく遮るものがなければ、普通に明るいわけで。

>>104 匿名さん
コロナでむしろ都心に自転車で行けるところに引っ越したい、今後も都心近くのマンションはある程度需要があると思って検討してます。東京駅、飯田橋あたりまで自転車で20?25分くらいで行けるのはかなりのメリット。山手線内側は坂だらけみたいだけど、電動買えば行けるはず。近いうち車に電動折りたたみ乗せて現地近くから実際に試して見る予定です。

>>東京駅、飯田橋あたりまで自転車で20～25分くらいで行ける
私も新型コロナの影響で、地下鉄や電車には極力乗らないようにしています。
自転車いいですね。
夏は暑そうですが、会社員なら朝早く出勤して夕方退勤ならそこまで暑くないのかとも思ったりします。

>>電動買えば行けるはず。
知りあい、電動に乗っているんですが、バッテリーが切れると地獄と言っていました。普通の自転車より重くなって相当な筋トレになるようです笑。
充電はちゃんと確認してくださいね。

電動自転車、そうなんですよね。。。
バッテリー2つあれば交互に充電して使ってってやっていけるって知り合いに聞いたことがあるんで
そういうふうに運用していくといいかも。
変え忘れたら、筋トレ案件になっちゃいますが（汗）
最近、確かに街なか自転車前よりも増えましたよね。
密を避けている方が多いのだろうなぁ。

電車に乗らずに密を避けるというのもあるのだろうけれど、運動不足解消に乗っている人もいるらしいですよ。
いろいろな手段をとっているのだなー。
これって勤務地にほどほどの距離に住んでいるからこそ
できることだと思います。
もっと遠いと、そういうふうな発想にならないでしょうから。

この規模のマンションなので、共用施設も特になく、シンプルに作られている。
長い目で見たら
これくらいさっぱりしていていいんじゃないかと思いました。

日暮里駅前は飲み屋もあったりして賑やか系だけど
ここまで来るとさすがに静か。

競合のクレビィアなどに比べ大通りにも面しておらず、暮らし安い環境に感じますしかなりのメリットかと。間取りもいいし。ネックは値段か、、

値段以外はほぼ完璧

この価格、売り方では完売まで竣工後1年は最低掛かるよ。ここまで殿様商売だとさすがに買う気が失せる。

>>116 マンション検討中さん
分譲価格で言えば他のマンションはもっと高いのもありますよ。入谷のリビオとか。

今はマンションがどこも高いので…。
その中でも良い環境から先に売れていくんじゃないかと思います。
地図を見たところファミリーにうってつけの場所ですけど、ターゲットがシングルからある上に3LDKでも狭めなのがネックですね。
住民層が混在するとお互い気を使うことがありますもんね。
見学会は今の時点だと全てオンラインみたいですね。ここ独自のモデルルームはいつ頃できるんでしょうか。

この値段ならマンション周辺にある戸建買えますよ？

しかも、細長くて階段で無駄にスペース取るという
素敵な戸建てですけどね

日暮里駅10分以内でまともな新築1戸建てを買うなら、今なら億近い金額になるのではないでしょうか。

>>122 坪単価比較中さん

町家荒川の方でも20坪程度で4000万超えたりする場所もありますからねえ…
日暮里になると……

スレッドを読ませていただきましたがコロナ禍において電車での通勤を避け、自転車での通勤を検討する人が増えているのでしょうか。
自転車のタイプはヘルメット着用のスポーツタイプかと思いましたが電動自転車という事で、そういった方の為にマンションに電動自転車用の充電スタンドがあるといいですね。

竣工まで約2ヶ月だけど、まだ40%しか売れてないって。2、3年は覚悟の上でしょう。

やっぱり日暮里で駅離れると難しいんでは
クレヴィアも苦戦中だし

>>126 マンション検討中さん
駅から少し離れてるからというより、坪単価350万クラスの金額が高すぎて売れてないだけ

よそから日暮里に越してくる時点で妥協してるんだからせめて値段は「山手線にしてはお手頃」なままでいてほしい

日暮里駅まで近すぎず遠すぎず、程よい距離に立地していますね。
駅前ではないので、ファミリーで住むにはちょうど良いかもしれません。
価格は高めですが、このあたりだと妥当なのかな。
修繕積立金は他と比べて安めなのはいいなと思いました。

>>129 匿名さん
こんなに良い物件が殆ど売れてないはず無いですよ。頑張って下さい、営業さん。文章でバレバレで、皆んな分かってますよ。

>>129 匿名さん

ちなみに修繕積立金(均等積立方式)、同等広さ部屋20年計で他と比較するとプラウド日暮里テラス499万円、イニシア日暮里テラス330万、クレヴィア日暮里レジデンス336万、パークスクエア日暮里412万円です。決して安くはないです。頑張って下さい。

確かに立地は良いが日暮里駅遠でこの価格では売れません。まぁ、元々竣工前完売する気はないでしょうが、建物内MRも作るかどうか不明だから数年は掛かるでしょう。

修繕積立金は周辺よりも低いというコメントがありましたが、将来的に修繕積立金が値上がりするケースは
可能性としてはあり得ます。

長期修繕計画で年々カバーできないという試算であれば、徐々に値上がりするケース、一気に値上がりするケースとあるようです
マンションですから当初計画になかった部分を修繕しなければならないということもあります。
初期の修繕積立金がそのままになるという保証はありませんので、年々上がるものだと思って計画したほうがいいですよ。

>>133 匿名さん

私は上記の日暮里マンションての修繕積立金各戸負担を段階増額積立方式で20年後までいくらとして計画しているかちゃんと聞いています。129の方は安いと言われたのでそれは違います。天下のスミフの営業さんが偽の情報とは情けないね。

入居が2022年4月に1年も伸びてるよ。これはいくらなんでも酷すぎないか？購入者は文句言わないの？重説にちょこっと書いてあるんだろうな。こんな物件検討外して正解だったよ。

>>135 マンション検討中さん
恐ろしいことしてきますね。。

>>135 マンション検討中さん
また伸びた？これで２回目の延期だね。
見送りでよかった。

なんでそんなにのばすのでしょうか？

単なる誤植!?と思ったらちゃんと下部の備考欄に訂正コメント出てますね。酷い・・・。

11月23日にアップされたオフィシャルブログの「完成間近!!」ってタイトルとか、「現在ご契約いただいている皆様は、完成までもう少々お待ちください」っていう文章はなんだったんでしょう・・・。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nippori1/blog/420/

これはすでに買われてる人も含めですか！？
えげつないです。
4月入居に向けて準備進めてた方たくさんいるのでは？
例えば保育園とか。今さら現在の住まいで申請なんて出せるのでしょうか。

シティハウス御徒町も、完成2021年1月で、
引渡が2021年4月から2022年4月に訂正されてる。
エグい売上調整。

引き渡しは無限に伸ばせる？
手付け金倍返しならないかな？

2期2次以降の引き渡しが遅くなるだけ。
契約済みの部屋は予定どおり。
引き渡し＝売上計上だから、次期に回したいスミフの意向です。
スミフ物件には珍しくないよ、これ。

この価格では売れないと思っていたが、コロナが騒がれ始めてからこうするつもりだったんだろう。今期はギリギリ黒字くらいでOK、アフターコロナで本当にキツイのは来期以降だとよんでいるのだろう。でもさすがにこれは酷いし、呆れる。こんな会社が何年もナンバーワンだんてオカシイ業界なんだね。

新築マンション買ったつもりがいつの間にか未入居マンションに変わってるんだよ。こんなマンション買う人いるの？客を舐めすぎてる。

単純に疑問なんですが、スミフは検討者に入居が一年半も先な事をどうやって説明するんですか？ストレートに売上調整とは言いませんよね。どう言えば納得するんでしょうか。

>>145 マンション掲示板さん
新たな生活を始めようと思い切って購入・入居して、まわりは空室だらけ、次の入居者は1年以上先って、先に入ってるほうも後から入るほうも嫌ですよね。
入居者のコミュニティ形成とかまるで無視？

>>146 通りがかりさん
全く知らない人にどう説明するかはわかりませんが、
売上調整なんですよね？と聞いても否定しないですし、なぜゆっくり売るのか・売れるのかについても話してくれますよ。
了承して購入するという人が現れるまで待つ余裕があるから、そもそもどう説明して納得してもらうかということは考えていないかもしれないですね。

もうすでに入居をされている方もおられるということなのですよね？（現地に行けばある程度はわかるのかな？）
1年以上先に入居というのがイメージがつかないかなぁ。
今はこういう状況というのもあるし、
普通に売り続けてもすごくスローなペースにはなっていくのだろうというのはあるかも。
もう出来上がってしまっている建物なので、
オプションとかは流石につけるのは難しそう。

完売まで3.4年は掛かりますよ、ここは。購入者のことを全く考えてない。