ローレルコート赤羽ってどうですか

パークハウスは意外と現実的な価格で来そう。スミフと地所レジの概要が分かるまで、ここ売れそうも無いな。価格はスミフ≫ローレル≫地所レジかな。今のうちに値下げして完売させるのが賢明。

うーん、わからないけど多分、赤羽フロントはむしろ赤羽の相場を上げるのに一役買う物件になるんじゃないかなぁ。
そこそこ高くても、徒歩3分の希少な3LDKはあっという間に完売しそう。

三菱地所は竣工前早期完売を目指して、相場か少し高い位の絶妙の価格設定をしてる。志茂オイコスは安いけど立地が悪過ぎるので売れないだけ。住友は三菱の出方を見るために販売延期したのかな。どちらにしても、ローレルにはマイナス要因。

同じ値段なら、やはり大手の安心感はあるんですよね。ローレルは物件自体は悪くないですが、比較すると価格で勝ってないとなかなか厳しいものがあります。

ふつうに考えると同じ赤羽でも西一丁目と赤羽南2丁目(ほぼ東十条)では、同じ相場にはならんでしょ。クレヴィアレジより、さらに立地としては上だからなぁ。

レジもスミフも高え！ってなってこっちに来る人そこそこ居そう。でも完売は来年の春だな。

マンマニのパークハウスの記事でここイジられてる。パークハウス見る限り、こっちの方が良さそうなんだけど、売れないんだろな。

>>847 匿名さん
立地も悪いし、ここは特に事情ありだし、マンマニや皆の意見が素直な意見だと思う。
今の売れ行きが転売時にどれだけ困るか分かる。

マンマニ氏も暗に言ってるけど、隣の学会施設の影響は予想以上に大きいみたいだね。これがカトリック教会なら悪影響はあまり無さそうなのに、日本人は本当に創価嫌いなんだな。
近鉄はこれ知ってて土地手に入れてのかな。後から知ったのならハズレ引いちやったよ。

マンマニさんの記事のリンクです。
https://manmani.net/?p=38484

具体的なことは書いてないけど、こういう表現は売主さんクレーム入れないのかな。
「お墓ビューですが、、」みたいなのと
同じか。

周辺施設はネガポイントだけど、売れ行きとの因果関係はそんなに強くなさそう。
売れ行き悪いのは単純に価格だよな。坪300なら買うのにな。

>>850 匿名さん
あるのに言わない方が情報発信者として問題だと思う。マンマニさんは売れづらい要素があると言っているだけ。表現としてはかなりソフトで個人的には全く問題ない。

>>852 匿名さん
そうですね。この表現だとクレームするにしても、
"何に？"って感じですものね。売れづらい理由は何かは具体的には何も書いてない(ローレル現地レポートからの文脈でわかるけど。)

>>852 匿名さん
情報発信者とかいう割には、武蔵小金井のことに関しては、何も情報発信してないような。野村とはズブズブなのかな。残念だけど、昔ほどフェアなマンション評価ではなくなってしまった気がする。、

マンマニも趣味やボランティアで記事書いてないんだよね。本当のデメリットをストレートに書けない記事はあくまでも目を通す程度。

>>854 通りすがりさん
パークハウスの記事に関してはものすごい真実でフェアな記事だと思うけどね
ここは実際売れ行きもかなり鈍いし、事情もあるしね
赤羽フロントもメリットもデメリットも書かれていて正確な記事ですね

>>854 通りすがりさん
Twitterで言及してるだろ。
ズブズブとか言って赤の他人貶める前にちゃんと調べろよ。

昨日、選挙の帰り道に現地周辺を回ってみました。
隣の賃貸マンション？寄宿舎？も大分工事が進んでましたが、比べてしまうとスケール感的に小さく感じてしまうなぁと。これが商業施設だったら全然状況違ってたんでしょうに、惜しいですね。
駐車場は平置きで使いやすそうでした。

更に隣の噂の礼拝堂も見てきましたが、工事の囲いに公明党のポスターが貼りまくられていて、非常にわかりやすかったです(笑)

>>857 マンション検討中さん
リンクお願いします。私もみたいです。

>>859 通りすがりさん

早くリンク貼って欲しい。無いのかな。

>>846 匿名さん
その類を言い続けて早1年w

>>861 マンション掲示板さん
待てど暮らせど、もうそんなに来ないのでは。売りがないマンションは厳しいですねー

さっさと値引きして売ればいいのに。ここまで売れないってことは値引きしてないのかな。

残り20戸位らしいですよ。最上階角部屋8000万空いてますね。1割安ければなぁ?　

まだそんなに残ってるのか
言うほど割高というわけでもないのに某施設に耐えられないって人が多いのかな

　もう3/4も売れたのですか。もう少し時間かかるのかと思ってました。割高感が段々感じなくなってきてるのも、デベの思惑通りですかね。
　もともと設置率低いので当然かもしれませんが、駐車場がだいぶ埋まっているようでした。

駐車場は車椅子と電気自動車専用だけですね空いてるの。欲しい人はSG近くにあっても買うと思いますよ。やはり、価格が高いのが難点だと私は思います。

売れてないなあ。売るとき困るね。

>>867 匿名さん
SGって創価学会でしょ。やはり隣接してるから御題目聞こえるのかな。

>>869 匿名さん
現地を知らないネガキャンさんかな。
そもそも隣接してないでしょ。
それとも競合デベがわざと？？

あと9戸じゃないですか？
しかも物件概要の更新日は7月30日のもののようなので、その後変化があった可能性もあるかもしれません。
販売価格の割には管理費と修繕積立金の負担が軽めだなと思いました。
F106号室は2021年12月下旬引渡予定となっているのは、モデルルームだからでしょうね。
だいたいシンプルなプランが多いようですが、ルーフバルコニー付きや庭付きもの残っているようです。

ずっと売れないマンションは理由があります。

巧みな印象操作。
大人気物件ではないですが、販売開始から1年ちょっとでいまの売れ行きなら昨今では普通くらいじゃないですかね。ファミリータイプ中心で同じような立地の比較対象がないからわかりにくい。

ところで北本通りイオンの再建設が始まりそうですね。
https://akabane-shinbun.com/archives/38504

元々、スミフ方式で高値だけど数年かけて売る戦略というならわかりますけどね。
赤羽はDINKS、ファミリータイプは需要の割に供給少ないので人気で、同時期に売り出してた新築の2LDK、3LDKは軒並み竣工前完売している。ここ以外は。
まぁ、近隣のスミフマンションが更に強気の値付けしてきたら、ここも売れ始めるかもしれないですね。

赤羽同世代マンションの比較ですとクレヴィア　ステーションテラス　/ レジだと思いますが、供給数の少ない3/2LDK 完売したが、メインの1LDK/1Kは、販売中という感じですね。
販売開始時期とか、売り方は確かに伊藤忠のほうがローレルコート赤羽より上手な印象。
3LDKの部屋は比較して、間取りも採光も眺望もローレルの方が全然良いと思いましたが。

価格が高いのが気になり最後まで悩みましたが、シティテラスもそれなりの価格がすると思いますし、奥さんが気に入ったので購入しました。学会の施設は最初は気になりましたが、北区には学会の施設が結構ありますし、特に住んでて影響を受けたこともないので問題なしと判断。以下、判断基準です。

◎物件のスペック、管理費の安さ、今後の赤羽駅周辺再開発・イオン北本通り店再開発等の期待、断熱性能の高さによる光熱費等の節約、ファミリータイプ中心のプラン、平置き駐車場

▲赤羽駅徒歩8分、スーパー近接でない、近くに長谷工と三井不動産の賃貸ができることによる賃貸する場合の競争力の低さ

×価格がとても高い、ローレルコートのブランド力

大多数の皆さんがそう言う考えではないので、この手のマンションはなかなか売れないんだと思います。転売時に困りますからね。転売しない限り不人気でも関係ないので、50年とか住われる方は問題はないですが。

ZEHMの認証を取りに行ったら、行政の承認がなかなかおりなくて竣工後販売になったらしいね。竣工後1年以内に売り切ればまぁまぁの売れ行きなんじゃないの？

とりあえず価格高い分住人の民度が良くていいですね。

近くにスーパーないけど、新しく立ってる老人ホームの低層階が商業施設らしいのでそこに期待。
スーパーは裏道の道から一本信号なしで行ける東十条のみらべるの方が使いやすいかも。

同じ赤羽なのにスーパーというか店が北口側に集中しすぎなのが問題だな。

>>878 マンコミュファンさん

竣工前から売ってるでしょ。
去年の夏にモデルルームで要望書入った部屋に沢山赤い花が付いてましたよ。
結果的には要望書入っても登録はしなかった人が沢山いたって事でしたが。

住人です。概ね>>876と一緒だけど、とにかく断熱性能はすごいわ。これは住まないとわからんね。
夏場はエアコンかけるとすぐ冷えるし、戸締まりしておけば寝る前エアコン消して、朝起きてもヒンヤリしてるみたいな感じ。
あと窓占めるとマジでまわりの音聞こえない。最近涼しいから窓開けるようになってまわりの工事がだいぶうるさいのに気がついた。

設備やランニングコストはかなり良い。こんなマンションなら住み心地は良いだろう。価格以外、売れない理由は他にある。

巧みな印象操作。
大人気物件ではないですが、販売開始から1年ちょっとでいまの売れ行きなら昨今では普通くらいじゃないですかね。赤羽駅徒歩圏で2 - 3LDKの販売戸数なら1番でしょう。他に新築物件ないから当たり前かもしれませんが、、。

ところで隣の賃貸マンション　コムレジ赤羽の家賃はどれくらいになるんですかね。
https://www.haseko.co.jp/comreziakabane/

下の階に眺望は求められないね。どこのマンションもそうだけど。離隔は取れてるので採光は問題ないでしょうけど。
残ってる部屋には、個別にそれなりの理由があるのは確かですね。

あとどこの部屋が残ってるんですか？

下層階は眺望取れませんが、価格も抑えられるせいか、それなりに埋まってきてる印象。
広い角部屋と最上階が残ってる気がします。やっぱり価格ですかね。
正確なところはマンションギャラリーに聞いてください。

冷静に考えれば、あんな外れ地域の宗教施設隣接のアパートみたいな物件がどれくらいの価値があるのかは言わずもがな多くの人が分かるはずだからじゃないの。

>>890 匿名さん
現地を知らないネガキャンさんかな。
そもそも隣接してないでしょ。
それとも競合デベがわざと？？

1割くらいの値引きは可能性ありそうでしょうか？

想像ですが、期末なので交渉の余地はあるかもしれませんね
ただ、ローンを組む場合は今から話を始めるのでは、ちょっともう遅いですかね。

１割引きくらいじゃ売れないんでしょう。6000万なら最低5000万にしないとあっという間に未入居マンションになって、いつの間にかスミフみたいになる。

近鉄はインセンティブを使わないケチなデベとして有名なので、販売終了ギリギリまで値引きしないと思います。6,000万円を5,000万円にするとか非現実的な値引きは論外として、12月くらいには5,700くらいにはなるかもね。

春になる前に購入のときに100万くらい値下げはしてくれましたけど、それ以上は難しそうでしたよ。急いで売り切らなきゃいけないわけじゃないからって感じがあるみたい

1) 延期されてた住宅ローン控除率の改定が決まった場合は、駆け込み需要が見込めるので、そこまでは値下げしない。

2)来春から、住宅ローン控除率が改定されたとして、シティテラス(と赤羽フロント)と比較して割安であれば値下げしない。

3)シティテラスと相場が同等以上の時にはじめて値下げ？

こんな感じかなぁ。。

近くに老人ホームが建設中かと思うんですが、店舗と記載があるんですがスーパーやドラッグストア等何か入るんでしょうか。どなたかご情報お持ちでしたら教えて頂けますか。

>>898 マンション検討中さん
情報は見かけませんね。私も知りたいです。
来年5月に建物が完成するようなので、店舗のオープンはちょうど1年後くらいなら、そろそろ話は進んでそうですが。

>>899 マンション掲示板さん
どうせコンビニ程度でしょう。ここでスーパーや専門店は難しい。カフェなどの飲食店は論外ですし。

>>900 匿名さん
コンビニは間に合ってますね。向かいにマイバスありますし。ミニストップもファミマもあるので。
スーパー無理でも、せめてドラッグストアとか100均できると、便利になるんですがね。

意外と嬉しいのは食品を扱っているドラッグストアですね。まいばすけっととドラッグストアがあればかなり便利。

単純に疑問なんですが、近鉄不動産はこの土地を近隣に創価学会の施設が出来ることを承知で取得したんですかね。それとも知らないで取得して後から知ったんですかね。もし、知ってて取得したなら誰も欲しがらないから格安だったはず。嫌悪施設が近くにあれば割安になるはずで、決して安くはないんだから近鉄不動産は知らないで取得したのかな。ならハズレクジ引かされたな。

本マンションと嫌悪施設と言われる学会施設はどの程度離れていますか？
隣接はしてないとのことでしたよね？
また、相場としては、どの程度高いと思われますか？1割程下がれば妥当でしょうか？
検討していますが、現時点で予算オーバーなので、ご意見いけただけたらと思います。

施設の話を言いたいだけなんだろうなぁ。
ちなみにその施設で不動産の価格が下がるって、どういうロジックですかね？
それホントなら、プラウド赤羽ディアージュは激的に下りそうですが、中古の取引状況からはそうは見えないです。
そもそも、そういう価値観が強いなら赤羽自体をやめることをおすすめします。

>>904 マンション検討中さん

確か、隣の隣です。30メートル位離れてますかね。どちらにしても近隣です。学会員以外は、あって嬉しいものでは無く、無いほうが良い施設です。
デベは知ってて安く土地を取得したならその分安くすれば売れる。建物、設備、ランニングコストなど新築マンションらしく優れています。相場通りじゃ購入への障壁なのは間違い無い。

長谷工アーベストの営業は、こういう物販店舗系はかなり直前にならないとわからないって言ってましたね。やっぱりスーパーだと助かるんですが。イオン赤羽できたとしてもやっぱり自転車の距離だし…。

追加2戸販売ってことは、残りは最低でも11戸以上ですね。ネベルは完売したようです。

>>909 名無しさん

最終期とは書いてないから最低12戸以上あるって事ですね。
なかなか減らない。

北赤羽では平均単価300万だと販売開始から2週間で半数以上が売れてしまったらしいので、ここだと350万くらいにすればすぐ捌けてしまうのではないでしょうか。

>>911 匿名さん
もともと物件としては平均350くらいじゃないですかね。値ごろな部屋は売れて、残ってる部屋で見ると坪単価高めにみえますけど。

学会の方がどの程度このマンションを購入されたか気になります。学会の方が少人数で勧誘など何もなければ気になりませんが、今後このマンションに住む子供の同級生がみんな学会の方だと、なんだか仲間外れ感を感じてしまう気がしてしまいます。

>>913 マンション検討中さん
心配しないでください。ここのマンションが気になるのでしたら、赤羽のマンション、賃貸、戸建てはどこも一緒だと思ってください。むしろ、日本のどこでも同じかもですね。
つまり、他と何も変わりません。

>>910 口コミ知りたいさん
先着順の住戸数は9戸で、変わらずですね。
部屋は入れ替わってるようなので、2戸売れて2戸追加したみたいですね。

2階の学校側の部屋はいつまでも売れない気がする。何タイプだったか忘れたけど、歩道橋から丸見え。せっかく広いバルコニーも使えない

赤羽の人は歩道橋なんて使わない。角部屋だし、他の部屋よりお安いならお買い得だね。

基本的なことですみません。竣工が2021年1月、入居開始が2月でもう半年以上経っているのに第5期と新しく販売を始めるのはどうしてでしょうか？しかもまだ売り出してない部屋もあって、、竣工前に販売して売ったほうが不動産会社は利益がでると思っていますが、、

今のところマンション市場が上昇相場だから、値下げして早く売らなくても、勝手に割安感が出てくるってのがおそらくデベの考えかた。

ちなみにあの歩道橋は、登下校時間帯は使われてますよ。

>>918 マンション検討中さん

一言で言えば不人気だからです。
ここは欲しいという人が現れてから売ってます。近年の赤羽相場からしたら、そこまでメチャ高でもないですが、周辺環境、近隣施設、などで二の足を踏む物件です。そのデメリットを上回る価格メリットがあれば妥協出来ますが、ありません。
空き部屋の管理費修繕費を負担してまでも長期販売をする方が良いと経営判断したのです。
青田買いならともかく、今からは不人気マンションを買うのは嫌ですよね。

>>918 マンション検討中さん

何ヶ月経っても変化がないと売れてない感が丸出しになってしまうので、販売が思わしくないマンションでは小出しに操作します。今の販売状況はいずれ転売する際の資産価値になりますので、売れてない物件を購入する場合は慎重な検討が必要になります。

>>917 名無しさん

歩道橋小学生が毎日使ってますよ。窓閉めてても賑やかな声が聞こえるし、丸見えですよ

南側の結構古そうな集合住宅とそこそこ古そうな集合住宅がまとめて解体して新しい建築物が立って日照が入らなくなることは考えにくいでしょうか。建築確認、登記簿などで建築年数や土地所有車を確認すべきでしょうか。前にスタッフは考えずらいとおっしゃってましたが、、

>>923 マンション検討中さん
全くないとは言い切れないと思いますが、細切れの土地をまとめ上げるのはデベロッパーにとっては手間です(なのでここみたく工場跡地などに大きめの建物立ちます)、自治体が再開発を実施するためにまとめあげるのも考えにくいので、DNPの土地も尽きてまとまった土地がなくなったころに心配する感じでしょう。

>>920 通りがかりさん
少し値下げしたみたいですね。やっぱり人気がないということなんですね。スタッフの話だと悪いところなんてほぼないとおっしゃってたので、ほしいと思いましたが、皆さんのコメントみて冷静に判断しないといけないと思いました。住宅ローン控除も来年減額されるかもしれない現状、色々悩まされます。

>>925 マンション検討中さん
住んでいるものとして、もし悪いところをあげるとしたら
・スーパーが近くにない
・ここで話している近隣施設(出来上がってない分影響は不明)
・価格に納得できるか
・収納が思ったより少ない(都内駅近はしょうがないのかな)
・景観(3階以下)
・キッチンの背面が狭い(うちは収納棚に電子レンジとケトル＋αしかおけてない)

満足しているのでこれでも頑張ってあげた方です。気になったり生活する面で考える必要があるのは、近隣施設と価格とスーパーの近さですかね。

ネベルは完売したとのことなので、今度は多分、デュオヴェールの方ですかね。
恣意的なネガ投稿が含まれているので、閲覧する方はご注意してみてください。「住んでるもの」というのも自称なので、書き込み内容が自然かどうかで判断しましょう。
ちなみにわたしが見学の際にスタッフに聞いたときは、良し悪しを説明して、"悪いところない"なんていってませんでしたねぇ。

>>927 マンション検討中さん
昼間の通勤時間帯はそれなりに混んでます。バス通りでもあるので。夜は少なくなりますが、ゼロにはならないですね。ベランダ側より廊下側の方が道からダイレクトに音が届くせいか良く聞こえるような気がします。あと、救急病院近いので救急車の音が頻繁に聞こえます。ただ、夜窓開けっ放しでもそこまでうるさく感じたことないです。感じ方は人それぞれだと思いますが。

歩道橋は東側にありますが、東側の部屋の話でしょうか？東側の低階であれば同感です。ただ実際に歩道橋を使ってもらうとわかりますが、結構歩道橋の目隠しの丈も高いです。それでもまぁ、見ようと思えば見えるのは確か。登下校時間帯とかはベランダに出にくい気がします。

>>929 eマンションさん
夜の騒音は神経質にならなければ、そこまで気にする必要なさそうですね。よかったです。
すみません、東側の部屋の間違いでした。。目隠し板もあともう少し高く設置したらかなり良りそうですけど、、自治体に相談してなんとできないものですかね。

>>930 マンション検討中さん
そうですね。わからないですが、歩道橋の目隠しに関しては売り手の長谷工アーベストや近鉄不動産が既に自治体に働きかけてるかもしれないので、それこそスタッフに対応の可能性を聞いてみるのが良いかと思います。もしくスタッフから自治体に聞いてもらうとか。

ネベルと売れ行き比べても…って感じ。あっち単身とかDINKs向けじゃん。間取り変だし。

今日、政府が住宅ローン減税延長の検討に入ったと記事がでましたね。焦って買わずにスミフに流れる人が多くなりそう。。

>>934 マンション検討中さん

ローン減税自体は延長ですが、内容が変わる可能性はある。利息支払い分のみ減税になれば手数料分は手出しです。

先着順販売の部屋のラインナップが微妙に変わったような、変わってないような。

>>930 マンション検討中さん
音って、一度気になると一生気になるから難しいと思うぞ。

現地に行ってみました。やはり道路沿いで交通量もそこそこあるので音は気になります。また驚いたのは歩道橋が思った以上に住戸に近いことです。2~3階は気軽にベランダにでれないですね。ついでにシティテラス赤羽の現場も行きましたが周辺環境は静かで魅力的でした。まだ価格がわかりませんが現地に見に行くと少し高くてもシティテラス赤羽に流れる方々も多そうです。