ローレルコート赤羽ってどうですか

マンマニはこの辺にあまり土地勘ないのでは？DNP村一帯は赤羽の中で一等地ではないよ。
駅距離とか、表面的な情報を元に立地が良いとするのならそれは否定しないけど。
建物のスペックはエリア内だとレベル高いけど、この単価なら内廊下も考えて欲しかった。
売れ行き的に、マンマニも指摘している通り10%は割高だと思う。

>>761 匿名さん
私もそう思うが、価格としても15%割高じゃない？中古の比較でもこの価格だと買った瞬間残債割れだと思う。7000万→6000万が妥当では？

>>762 匿名さん
多少の新築プレミアムも考慮して、10%割高としました。
中古物件として売り出すなら15%から20%くらい下げないと厳しいですね。

>>761 匿名さん
マンマニは板橋出身で赤羽には昔からきてるよ

>>762 匿名さん
6900万円→10年後予想5900万円
マンマニが記事の中で将来価格の予想を書いてるのに読めないの？

10年で1000万円の減価だから、１年100万円の減価、１カ月8.3万円の減価
諸経費、利息など細かいことは抜きに語るけど、月8.3万円でこのマンションに住めるということ。

年間減価率1.4％だから、残債割れなんてありえないし、実需マンションにしては資産価値維持率は優秀。
この辺の70㎡賃料相場20万円もあるしね。

修繕積立金管理費も月１万８千円ぐらいでお安い。ZEHマンションだから光熱費も
引っ越す前は家族で3万円程でしたがローレルに引っ越してから月1万３千円ぐらいになりました。

隣の築13年のプラウド赤羽が6300～6500で動いてるのに、どこの馬鹿が新築を6000で売りに出すわけ？

ちなみにマンマニの記事は１年前だから、その時点から相場はまた上がっちゃって、今では当時ほどの割高感はないと思うけどね（当時は確かに高いと思ったけど）

営業さんか住人さんか、なんか必死だね。
マンマニの10年後予想って微妙に平準化される傾向あるんだよ。
リセール弱そうな物件は坪単価安めの部屋で、強そうだと坪単価高い部屋で試算する。
近隣施設は明らかにマイナス要因だけど、新築プレミアムが落ちた後はまあまあ底堅いとは思うよ。

まあ自分が買ったor売ってるマンションを嘘で貶められたり誹謗中傷されてたら嫌でしょ。普通に考えて

相場が上がってるのに売れてないのが一番まずいんじゃないの。
一部では売れ行きが良すぎて値上げしてるくらいなので。
これくらいの戸数なら妥当な価格で売ってればとっくに完売してるよ。

>>767 購入経験者さん
これが全てでしょ

>>771 匿名さん
だから高層階は売りに出してないと思うんだけど。否定派はなんでも否定したいんだね

>>773 匿名さん
なら先着順が常時大量にあるのはどうしてなんですかねえ。

>>767 購入経験者さん
プラウドは隣じゃないよ。ギリギリはす向かいと言えるかどうか。
そのプラウド赤羽の直近成約事例が坪265万、コロナ前だと坪240万が相場。
築年数の差はあるが、同様にブランドの差、立地の違いを考慮する必要がある。
現在の相場で見ても坪350万は明らかに割高。

>>774 匿名さん
竣工済みだから先着順で売るに決まってるだろ。
お店になんで商品が並んでるんですか？って質問と同じなんだけど。
竣工前は要望書が入った部屋だけを売り出すから先着順が少ない。（キャンセル住戸のみが先着順になる。）

このマンションは販売開始時期が遅れたから、通常竣工１年半前から販売開始するところ、竣工半年前から販売を開始したため竣工前の販売期間が大幅に短い。まだ竣工まで一年先のネベル、クレヴィア赤羽レジデンス、ガーデンクロスと同じ時期に販売開始した。ネベル、クレヴィア赤羽レジデンス、ガーデンクロスって完売してましたっけ？

それにここは都心五区や湾岸じゃないよ？
北区赤羽の実需マンションだよ？
販売即完売しないとダメなら、ネベル、クレヴィア、ガーデンクロス、全部だめじゃん

なんか随分伸びてますね。やっぱりシティテラス検討難民がきてるのかな。

来年3月まで残って、比較検討できるといいねえ。

>>767 購入経験者さん
野村のマンションとここを一緒にするのはちょっと。。
あそこはプラウドシティ待ちきれない人が買ったんですよ。
価格や資産価値に関しては売れ残ってるのが全て。

>>775 匿名さん
坪288.84万でも売れてるよ。
築年数13年で6380万だからねー

>>776 匿名さん
ガークロは190戸供給、先着順ゼロなので190戸は売れた事になるね。
ローレルは今まで何戸売れたの？
販売期間を言い訳にしてるけど同規模のクレアホームズは竣工1年前にあっさり完売したよ。
ネベルとクレヴィアはコンセプトが違うので比較対象として適切でないけど、まずまず売れてる。

>>775 匿名さん
徒歩7分と８分の資産価値なんて誤差の範囲

>>780 匿名さん
それは売出し価格。
その部屋の実際の成約価格は5800万。

>>783 匿名さん
証拠出して

>>782 匿名さん
そういうことじゃないんだよ。これだから素人は。
プラウドの至近距離に学会は無いし、同じ立地でもブランドで単価は変わる。

>>781 匿名さん
割合で語れよ
1000戸のマンションがあったとして300戸売れました！って自慢になると思う？

ローレル　60/81戸　74%
ガーデンクロス　190/300戸　63%

少なく見積もっても60戸は売れてるからガーデンクロスよりも売れてるね

>>784 匿名さん
私が説明しても信じないだろうから、リハウスとかリバブルに電話して聞いてみれば？
ちなみにほぼ同時期に78.86 m2の3階の部屋が6280万で成約してるので。

>>787 匿名さん
説明する必要なんてない
証拠出せばいい

>>788 匿名さん
あなたのためにそこまでする必要性を感じないし、出しても捏造だとか言いそう。
大手仲介の職員の回答なら信頼に足るでしょう。

今は赤羽で駅近で3LDK中古が無さすぎるから高いのしかないけど、この先シティテラスや駅逆サイドのタワマンができて同じような築年数の3LDKがいつか出回り出すと考えると、中層階・学会施設の近さ・外廊下・ブランド力の微妙さを揃えるこの物件はやはり資産的な魅力は無さそうっすね…せめて駅徒歩5分なら良かったのに。

>>786 匿名さん
そのロジックだと小規模物件ほど有利になるね。
ガークロは次期要望書集めてる最中で需要が溜まってる状態。実質的には更に進捗してる。

>>791 匿名さん
ネベル
クレヴィア赤羽レジデンス
ガーデンクロス
このあたりの関係者がここで誹謗中傷してるなー
誹謗中傷辞めないならそっちのスレにもお邪魔させてもらうよ

>>791 匿名さん
ブーメランになってるの分かる？

そのロジックだと大規模物件ほど有利になるね

>>793 匿名さん
どこが？
同じ期間に190戸売れたマンションと60戸売れたマンションという事実はある。
価格帯はさほど変わらない上で、300戸売るのと81戸売るのとどっちが大変だろう。
まあ大規模物件の資産価値が高いのは常識だけど。

>>792 匿名さん
否定的なコメ＝その物件の関係者だって思うのは短絡的なのでは…。ここが売れ残ってるのは事実だし割高なのは事実なので仕方ないんじゃないかな。いい物件だし、値下げすれば買う人いると思う。ちなみにガークロもここも長谷工なんで売主同じですが、まあガークロが特段人気という感じもしないけどね。大規模の方が人気なのはその通り。
プレミスト王子神谷とかシティテラス赤羽の人気次第ではますます完売に苦戦するでしょうね。

>>794 匿名さん
ガーデンクロスって坪単価300ぐらいだよね？どこがさほど変わらないの？

価格と販売数量は反比例の関係にあって、需給でバランスするのでどっちが大変とかないよ。
価格を上げれば販売数量は下がる。

ガーデンクロスがローレルと同じ金額だったならあんたの主張もまだ理解できるけど。正直無意味なことを言っているなこの人としか思わない

きみはガーデンクロス買いなさいな、誰も止めないから

?完?

>>796 匿名さん
310も350も都心に比べれば目糞鼻糞だろ笑
大規模物件は短期間で売り切らなければいけないので本来価値より安く分譲することが多い。
故にリセールが良い側面もある。
ガークロとローレルの立地が同等ではないのが大前提だが、ガークロが販売81戸だったらもっと高くても完売してるよ。
あんたこそ遠回しにローレルに350の価値が無いと言っていることに気づかないの？

>>798 匿名さん
絡んでくんなよ。
だから価格と販売数量は反比例の関係にあって、需給でバランスするっていってるじゃん。

ローレル　60/81戸　74%
ガーデンクロス　190/300戸　63%

で結果がこれね。
おつかれさま。

シティテラスは来年3月、それ以降の赤羽新築マンションの具体的予定はないみたいだし近いうちに完売しそうだけどね。

以前見に行きましたが設備は良いマンションですし、そのうち売れると思います。毎回動画貼ってる人がいるけどあんまり良い印象じゃないからやめた方がよさそうな気がします…満足して買ってるならそれで良いと思いますけどね？

>>799 匿名さん
だからガークロは実質数十戸追加なんだよ。
それにローレルの60戸には何のエビデンスもない。
あんたのロジックだと白金ザスカイの隣で総戸数10戸のマンション売ってたとして、後者が先に完売したらそっちの勝ちってことになるよな。
もう無茶苦茶だろ。

>>802 匿名さん
ちょっと何言ってるか分からない

>>802 匿名さん
本来比較できないのに、ガーデンクロスは190戸売れてる！ローレルは売れてない！ってあんたが言ってきたからこうなってるわけで

>>803 匿名さん
例えば
白金ザスカイ　700/770戸
ローレル白金　10/10戸
なら後者の勝ちだね。

赤羽か王子の新築マンションを検討中
みんなローレルが高いって言っていたんですが
ネベル、クレヴィアなど同じ赤羽駅周辺の新築マンションと比較したら、ローレルが特に高いわけではない気がしますけど
相場より高いって言っていたが、相場って一体どれぐらいでしょうか

>>804 匿名さん
変な比較を始めたのはあんたでしょう。
客観的にどっちが順調に進捗してるのかは明らかなのに。

>>807 匿名さん

始めたのはあんただよ。>>776からだね。
立地、敷地面積、建物設備、各戸専有面積割合が違うのに単純に比較なんてできないでしょ。それなのにガーデンクロスの方が売れてる！ってあんたが主張してきたから、せめて割合で比較しろよと言ったまで。

>>807 匿名さん
ちなみに完売までの時間がかかったとしも、高く売ることで事業者側は利益を最大化できる可能性があるけど、その場合はあんたの定義では売れてないになるの？

>>806 マンション検討中さん
仰る通り。
みんなというのは幻想で、このスレにいる一部の他のマンション関係者に印象操作されているだけです。

>>808 匿名さん
辿ってみると明らかにあんたが始めてるでしょ。
一般論として売れ筋マンションで先着順はあまり出ないし、まして入居が始まってるのに総戸数の1割超が常時あるなんてありえないんだよ。
ローレルは苦戦している、まずそれを認めるべき。
ちなみにガークロは要望書提出が必須で場合によっては抽選しないと買えない状況なので。

>>811 匿名さん

>>776で回答してる

ガーデンクロスがローレルより先に完売するといいね。

>>809 匿名さん
スミフ方式は特殊でしょ。
住宅分譲事業で他社を寄せ付けない圧倒的な利益率で、ビジネスとしては大成功。
近鉄不動産はそういう路線の会社ではないし実際に他物件で商談会もやってるみたいなので、売れ行きが悪いのは単純にプライシング失敗したと見るべきだろうね。

>>812 匿名さん
>>781で反論してる。
そもそも>>771に対してあんたが>>773で絡んできたのが始まりだよ。

>>814 匿名さん
了解です

>>783 匿名さん
やっぱりそこまで下がりましたか。
その部屋、内見しましたが全体的に汚れが酷くて水回り含めて全体的にリフォームかけないと住むのは無理そうだなというところでした。
その値段なら、200万くらいのリフォーム代見越して、まぁ妥当な値段かなと思います。

同じ地区だし見込み客を自マンションに取り込みたいのは分かるけど、ここが売れた方が地区としての相場も上がるわけで、もう?と誹謗中傷は辞めませんかね

もう嘘と誹謗中傷は辞めませんかね

>>813 匿名さん
2020年８月が第一期販売なので、販売開始約10カ月ですが、
約10カ月で8割弱の売れ行きでは、売れ行きが悪いんでしょうか？

>>819 匿名さん
だから8割弱の根拠を示しなさいよ。ガークロはHPに堂々と書いてあるでしょ。
仮にその数字が正しかったとしても再三指摘している通り割合には大した意味はない。
そういえば先着順の数がここ数ヶ月間ほぼ変化してなかった気がするけど。
赤羽という駅力ある街に久々に出来た中規模物件なら、事前案内会から争奪戦で第一期で即完でも不思議じゃない。

>>820 匿名さん
>>820 匿名さん
竣工済みだから全タイプの間取りを1戸ずつ先着順として売っているだけだよ。
売れたら補充、売れたら補充だから、先着順の戸数は同じ。

エアコンの室外機、駐車場、駐輪場の空き具合、洗濯物を干している部屋などを間隔的に数えただけ。

>>733の方も言ってるじゃん。

ガークロの勝ちでいいから、もうここに来ないでほしい。

>>820 匿名さん
クレヴィア赤羽レジデンス、クレヴィア赤羽ステーションテラス、シティハウス赤羽レジデンス、ネベル赤羽のスレでもそのように暴れてください。

>>821 匿名さん
根拠を示せないんだね。
そもそもガークロの名前を先に出したのもあんた。
坪300万台の物件なんて五十歩百歩なんだが、あまりにしつこいので教化してあげた。

うちのガークロが暴れてるようですいません、連れて帰ってよく叱っておきますね

8割売れたとのことを信じなく、本当の販売状況を知りたかったら、モデルルーム見学に行けばいいじゃん？
他人に証拠を出してって言っても、結局その証拠に信用性があるかまた疑っちゃうのでしょう

議論したいなら前提として正確な情報が必要だろ。価格表アップすれば済むことでしょ。
そんなことの為にわざわざモデルルーム行けって？
世の中みんながあんたみたいに暇なわけじゃないんだよ。

文体から別人だって分かんないかな？
そんなにこのマンションが気に入らないなら無視してもう来ないでくれよ。
そんなに人の恨み買ったら自分達に返ってくるよ。
自分達のマンションスレで暴れられていいの？
この不毛な争いもうやめようよ。

「暇なわけじゃないんだよ」っていう人、
大体は暇な時間がある説。
　このスレに熱入れて書き込みしてる時点で、世の中一般よりは暇人と予想。
　上等な情報欲しいなら、自分の足使うべきじゃないかな。匿名掲示板の情報なんてこんなもん。

>>657 通りがかりさん
重機が入ってすっかり壊されてましたね。跡地は何になるんだろう。微妙な広さだけど、また賃貸マンションかな。

へー。

3番の駐車場によくトラックが止まってるけど、あれはなんだろう？今度、管理人さんに聞いてみようかな。

>>833 住民さん

まだ余ってて暫く埋まらないから貸してるのでは？管理費収入ですから賢明です。

昨日あんなに盛り上がってたのに、今日はぱったりなのは、やっぱり水曜とか木曜に休みなデベ関係者さんたちの書き込みが多かったのかな。

パークハウスが駅近にできますね。これからは三菱と住友の一騎打ちで、条件的にこちらは相当厳しい感じ。

そういえば、オイコスはパークハウスでしたね

西口のライオンズタワー向かいで三菱地所が作ってるやつのことかな？
単身者用の賃貸マンションのやうな感じだったけど。

営業さんから聞いたのですが、クレヴィア赤羽ステーションは9割近く販売済みだそうです。

>>838 通りがかりさん
パークハウス赤羽フロント
分譲のようですね。1Rから最大3LDK 67.58m2
西口徒歩3分。これは資産価値高そう。

https://www.mecsumai.com/tph-akabanefront/outline/

パークハウスは意外と現実的な価格で来そう。スミフと地所レジの概要が分かるまで、ここ売れそうも無いな。価格はスミフ≫ローレル≫地所レジかな。今のうちに値下げして完売させるのが賢明。

うーん、わからないけど多分、赤羽フロントはむしろ赤羽の相場を上げるのに一役買う物件になるんじゃないかなぁ。
そこそこ高くても、徒歩3分の希少な3LDKはあっという間に完売しそう。

三菱地所は竣工前早期完売を目指して、相場か少し高い位の絶妙の価格設定をしてる。志茂オイコスは安いけど立地が悪過ぎるので売れないだけ。住友は三菱の出方を見るために販売延期したのかな。どちらにしても、ローレルにはマイナス要因。

同じ値段なら、やはり大手の安心感はあるんですよね。ローレルは物件自体は悪くないですが、比較すると価格で勝ってないとなかなか厳しいものがあります。

ふつうに考えると同じ赤羽でも西一丁目と赤羽南2丁目(ほぼ東十条)では、同じ相場にはならんでしょ。クレヴィアレジより、さらに立地としては上だからなぁ。

レジもスミフも高え！ってなってこっちに来る人そこそこ居そう。でも完売は来年の春だな。

マンマニのパークハウスの記事でここイジられてる。パークハウス見る限り、こっちの方が良さそうなんだけど、売れないんだろな。

>>847 匿名さん
立地も悪いし、ここは特に事情ありだし、マンマニや皆の意見が素直な意見だと思う。
今の売れ行きが転売時にどれだけ困るか分かる。

マンマニ氏も暗に言ってるけど、隣の学会施設の影響は予想以上に大きいみたいだね。これがカトリック教会なら悪影響はあまり無さそうなのに、日本人は本当に創価嫌いなんだな。
近鉄はこれ知ってて土地手に入れてのかな。後から知ったのならハズレ引いちやったよ。

マンマニさんの記事のリンクです。
https://manmani.net/?p=38484

具体的なことは書いてないけど、こういう表現は売主さんクレーム入れないのかな。
「お墓ビューですが、、」みたいなのと
同じか。

周辺施設はネガポイントだけど、売れ行きとの因果関係はそんなに強くなさそう。
売れ行き悪いのは単純に価格だよな。坪300なら買うのにな。

>>850 匿名さん
あるのに言わない方が情報発信者として問題だと思う。マンマニさんは売れづらい要素があると言っているだけ。表現としてはかなりソフトで個人的には全く問題ない。

>>852 匿名さん
そうですね。この表現だとクレームするにしても、
"何に？"って感じですものね。売れづらい理由は何かは具体的には何も書いてない(ローレル現地レポートからの文脈でわかるけど。)

>>852 匿名さん
情報発信者とかいう割には、武蔵小金井のことに関しては、何も情報発信してないような。野村とはズブズブなのかな。残念だけど、昔ほどフェアなマンション評価ではなくなってしまった気がする。、

マンマニも趣味やボランティアで記事書いてないんだよね。本当のデメリットをストレートに書けない記事はあくまでも目を通す程度。

>>854 通りすがりさん
パークハウスの記事に関してはものすごい真実でフェアな記事だと思うけどね
ここは実際売れ行きもかなり鈍いし、事情もあるしね
赤羽フロントもメリットもデメリットも書かれていて正確な記事ですね

>>854 通りすがりさん
Twitterで言及してるだろ。
ズブズブとか言って赤の他人貶める前にちゃんと調べろよ。

昨日、選挙の帰り道に現地周辺を回ってみました。
隣の賃貸マンション？寄宿舎？も大分工事が進んでましたが、比べてしまうとスケール感的に小さく感じてしまうなぁと。これが商業施設だったら全然状況違ってたんでしょうに、惜しいですね。
駐車場は平置きで使いやすそうでした。

更に隣の噂の礼拝堂も見てきましたが、工事の囲いに公明党のポスターが貼りまくられていて、非常にわかりやすかったです(笑)

>>857 マンション検討中さん
リンクお願いします。私もみたいです。

>>859 通りすがりさん

早くリンク貼って欲しい。無いのかな。