パークコート文京小石川 ザ タワー 購入者 スレ

>>2679 住民さん4さん

しつこい　子供か

>>2679 住民さん4さん

まとめてやるからもう絡むな

共有エリアは常識範囲で使え
常識が分からんなら規則集確認
またはフロント、管理組合、防災センターへ訪ねろ

以上

>>2680 匿名さん
その書き込み要りますか？
あなたのようないらない書き込みがさらに要らない書き込みをあおってるんですよ。

>>2682 マンション住民さん
こんなところ、要らない書き込みばかりじゃないの？あなたの書き込みも含めてね。
と、煽られてみました。

お餅ご馳走様でした

肉そばやさんはいつオープンするんですかね(´ω｀)なんだかオープン準備が止まってるようにみえます…

円錐状にうず高く巻き重ねた角煮が蕎麦の上で青天を衝く、たわまん蕎麦とか
何たってタワマン史上初の肉そばだから、スペシャルなメニューを熟考されている予感

1階、地下2階の大きなエントランス扉の開閉スピードって時々変わることないですか？いきなりゆっくり開く時があって体当たりでぶつかることがあります。
組合にも意見提出していますが直してもらえません。

もう一度転載しておきますね。明らかな割高な管理費は今後の資産価値も考えて是正されるべきです。総会や理事会で問題にすべきですね。


同じ広さで赤坂のパークコートと比べても明らかに割高ですね。諸費用入れると赤坂と比べると50%も高い。管理会社はどんな言い訳をしてくるかな?

パークコート赤坂ザタワー　69.46m2　管理費　2万2500円／月（委託(常駐)）全518戸数　＊ポーター付き
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート麻布十番ザタワー　67.32m2　管理費　2万2480円／月　440戸https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート赤坂檜町ザ タワー　＊ポーター付き　57.61m2　管理費　2万1720円／月（委託(常駐)）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc...

パークコート文京小石川ザタワー
68.02m2（20.57坪）2万9860円／月（委託(通勤)）諸費用
インターネット定額料金：2640円／月、その他諸費用：2640円／月　571戸
https://suumo.jp/ms/shinchiku/toky...

白金高輪駅直結でここと同規模のタワマン、白金タワーで75平米でも約半分の15900円。やはりどうみてもここは高いですね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E8...　　　

>>2687 住民さん1さん
斜めに入るとゆっくり開くよう制御してると、内覧会の時に聞きました。扉の正面から入ると普通のスピードで開いてくれます。ゆっくり開くの邪魔ですよね、いらないです。

>>2689 住民さん1さん

目の前の人が斜めに入ると扉が開かなくてぶつかりました

>>2688 住民さん5さん

なんで高くなるのかの説明はして欲しいですね。

管理費は高い。金持ちだから気にしないとかではなく、割高だったりぼったくりは納得いきませんね。

削減コンサルに頼めば半額くらいになると見てます。機会損失の増大になり、市況が悪くなれば、リセールでも維持費がネックになり、かなり厳しくなる。管理組合には早急に是正をお願いしたいです。

一階や六階から呼び出すとかなりの確率でインターホンがエラーになるのですが何とかならんですかね。毎回文句言われます

コンサル費用どこから捻出するんや
コンシェルジュ、防災センター、清掃業者、警備員、エレベーター稼働費用、駐車場稼働費用、水代、電気代、組合費、その他諸経費

人件費だけでも40万円x15人として600万円で、概ねひと世帯1万円以上や

エレベーターなんかは一回昇り降りしたら100円はかかるやろうしなひとり月60回使えばそれだけで最低6000円や
さらに客やUberとか出入りもあるしな

短期売買や賃貸経営したい奴は固定費削りたいやろけど元々地権者多くて長期で住む人も多いしその人らは予備費多く欲しいやろうし中々難しい話と思うわ

>>2695

本当の住人なら管理会社の擁護なんてしませんよw

コンサルは削減額の1年分の半額くらいの成果報酬が相場なので持ち出しはありません。
相談し、検証することになんの損はありません。

あんたが挙げた諸費用は他のマンションでもかかっていることで、他のマンションより断然割高なのがおかしいってこと。

それからエレベーターが100円かかるって完全のあんたの高く合ってほしいという願望じゃん。なんでそんなに高間見積もりたいの?w

>>2696 評判気になるさん

エレベーターの価格はある程度のポジションなら経費計算で知ってると思いますよ。知らないなら調べたら。

え? 本気で100円だと思っているの?

他のタワマンは安いエレベーターでここだけ高いのかな?w

>>2695

1階から最上階までリーフ1回分で100回往復(200回)できるとのこと。
リーフ一回の満充電は1500円程度なので1回で7円程度。実際は最上階まではいかないから一回は5円程度。
https://www.denkishimbun.com/sp/33861

20倍近く高く見積もったデマを流したかった理由はなんなのかな?

は、は、は、は
一回乗ってエレベーター100円って(^^)
スカイツリーなみに高い。
世の中にデマを信じる人は一定数いるけどこれは誰も信じない。

少なくともここよりグレードが高い赤坂のパークコート檜ザタワーより40%近く高いのは納得できませんね。機会損失の無駄金垂れ流すのは早急に是正されるべきでしょう。

>>2701 住民さん2さん

契約前にわかっていたと思うのですが。
納得の上で契約したのではないのですか？

それは割高かどうかの答えになってませんよ。

管理費は一年契約って事ご存知ですか？
割高な管理費を放置したい理由はなんですか？

いろいろな方がいて、管理組合の運営は大変そうですね。

損したままで管理会社のいいなりになれば理事会は楽なもんです。理事会が頑張れば住民の利益になりますが、楽したままなら機会損失を垂れ流すだけです。

またネガが湧いてきましたね

>>2704 匿名さん
掲示板って部外者も勝手なことを書けますからね、真に受けて中の人が反応したらクスクスと笑ってやろうというのでしょうね。

反論が部外者だ！ですか。。同シリーズの物件と比べてもかなり割高な管理費をあえて維持したい動機のある住民なんているんですかね？

売上減って困る管理会社社員なら分かりますが。。

管理費は1年更新で、いくらで契約するかは管理組合と管理会社の合意で決まります。不自然に割高なら次の契約で是正されるべきで、もちろん減額してもらう事は可能です。

今の金額が本当に適正かどうか、管理会社を介さず、外部の眼で精査して欲しいです。同シリーズの他物件よりかなり割高な事は疑いない事実ですので価格が妥当かどうかは確かめるべきでしょう。

>>2707

「当物件は同シリーズに比べて40％近く高いので、しっかり精査して是正すべき」

これの何を笑うんですか?

ってか部外者がどうやって中の人が反応したことを確認できるんでしょうか。。

管理組合に予算と支出の詳細報告してもらえば納得するやろ

詳細は総会資料などに書いてありますが、その項目別の価格が他と比べて妥当性があるのかどうか。管理会社に聞いても利益率の高い契約は変えたくないので専門用語を並べて正当化するだけです。やはりコンサルなど招いて精査して他と比較しないと評価できません。

既に他物件と比べて高すぎるのは明らかですが、それが構造的な問題などで仕方ない理由があるのか、ただ単に管理会社がボッタくってるだけなのかはちゃんとチェックされるべきです。そもそも無競争で親会社から受注している分譲時の管理会社の契約というのはここに限らず、それだけで割高な状態なので是正しないと機会損失をずっと垂れ流し続けることになります。

例えばポーターサービスもあってここよりグレードが高いとみられる「パークコート赤坂檜町ザタワー」は戸あたりでネット代含めた管理費が8000円(70平米とすると)以上も高い。ここは570戸なので年間だと6000万円、10年で6億も違ってきます。少なくとも、赤坂並にできれば、10年でこれだけ節約でき、将来的に値上げが見込まれる修繕費に回すこともできます。

管理費高いとは思うよ。
安くなれば嬉しい。
しかし他の施設との比較は高いという根拠がない。
ちゃんと合理的に示した方がいい。
多分このマンション全体で月の管理費収入は１０００万円くらいだと思うけどそんなに必要なのかと感じる。
修繕積立とかに回るならわかるけど、それもなさそうだし。

管理会社って管理業務自体は外注してるから、実際には単なる手数料ビジネスなんだよね。ここは分譲価格が高いから、管理費が不当に高くなっていても売れてしまう。

そりゃ管理会社としては安定のサブスクビジネスだから、高くしておきたいもんね。住民なんて素人だからいくらでも誤魔化せるし、文句言う人間はクレーマー扱いで葬れる。事なかれ主義の金持ちが多いから管理会社はやりたい放題でしょう。羨ましいビジネスしてるよ。

>>2712 評判気になるさん

あんたがコンサル雇ってやったら
自費で頼む

1715さん

管理費減額コンサルは成功報酬のところが多いので、管理組合からの出費はありませんよ。

どう言う理由で割高な管理費の検証や減額に反対されているか分からないですが、反対なら議題として取り上げられた時に反対の理由を述べたらいいと思います。いずれにせよやるのは理事会です。

改革したけりゃ自腹でやれと言われてもそんな議案通らないでしょう。

>>2713

>しかし他の施設との比較は高いという根拠がない。

根拠はありますよ。>>2688にもありますが、平米単価で出すと比較しやすいです。


パークコート赤坂ザタワー(ポーター付き)　https://www.homes.co.jp/mansion/b-1334060000404/で算出。

管理費平米単価（管理費/平米数）＝３２２円

パークコート小石川ザタワー
平米単価＝440円

ここよりグレードが高いパークコート赤坂ザタワーより４０％も管理費が高い。

>>2717 匿名さん

パークコート神宮北参道も高いようですが。
詳細はわかりません。

>>2718

基本的に管理費は分譲時の物件価格に連動します。最近は新築がどんどん値上がりしていて、それに比例して管理費も上昇しています。だから>>2688のようにここより築年数が古い物件は安いのです。

しかし、これは本来おかしな話です。マンション管理会社が発注する管理人の人件費もエレベーターのメンテナンス費も、分譲価格に比例するわけがないので、過大な部分は管理会社の利益に消えていると考えられます。管理会社との契約は１年契約で更新されていきます。分譲価格が低い時の管理費もそれに応じた金額ですが、その水準で現在も更新して契約できているということは、本来、その金額で管理できるということになります。つまり、高い管理費の物件は、管理コストが高いから管理費が高くなっている訳ではなく、管理会社の利幅が大きいから高くなっていると考えるのが妥当です。

管理費は毎年契約するので、価格交渉や見直しは可能ですし、実際削減が実施された物件の事例もネットなどで調べられます。

単純に人件費が上がっただけの価格差では無い様ですね。しかし相手も三井ですから
いきなりコンサル入れるよりまず話を聞く方が良いかもしれませんね。素人にもわかるように説明して頂きたいもんです。管理費に関心を持ちチェックしようというやる気がある人がいてくれることはありがたいことですね。

いや、話を聞いても専門用語や、素人では調べようのない情報を並べられて、なんとなく納得させられて終わりです。やはり、理事会で独自にコンサルからセカンドオピニオンを聴いてみないと分からないと思います。仲良くやろうと言うスタンスでは舐められて養分になるだけです。

管理会社との契約は通常一年なので、人件費が上がったのなら、本来、同じ管理会社の管理物件も上がってないとおかしい。

既存の物件の管理費は上げにくいから新築物件の所有者から回収されちゃたまりませんよ。

それで実際、人件費が高くかかっているかと言うと、三井不動産レジデンシャルサービスの公式サイトの求人を見ると、東京都心部の物件でも週5、８時間45分の勤務時間で月給でたった18万円です。賞与もありとの事ですが、この水準なら10万とかその程度でしょう。

どう見てもこの管理費は正当化できないように思えます。

平均月給40万以上のようですが18万円とは何見てるんでしょう...

フロント社員ではなく物件の管理人の求人ね。管理コストの話してるんだからそれくらい分からないかな？　

管理人はその物件の管理コスト。管理人の人件費が上がってないのに管理費だけ三井同シリーズの他物件より上がるのは、不当に当物件だけ割の悪い契約になってる事が示唆されます。因みに社員は管理会社の営業利益を原資とします。まあ社員の給料上げたいから取れやすい最近の分譲物件から取ると言うのもおかしいけどね。

営業利益ではなく、売上総利益でした。

>>2723 住民さん1さん

ソースページは？

>>2725
どうぞ
https://mitsui-kanri.hito-link.jp/entry/front/entry/list.asuka?tabNm=%...

>>2726 住民さん1さん

ここの求人見当たりませんが、よそはシニアリタイヤのパート再雇用とかでは。
コンシェルジュは若い方々ですし、防災センターは本社から来られてると聞きましたが↑と同じ条件なんですか？

ここだけ本社から来て高給と言うことは考えにくいでしょう。業務内容で他より難易度も高いとも思えません。

他の条件は分かりませんが、他のパークコートが低賃金で務まっているのに、ここだけ管理費を高くとって高給払った管理人でないと務まらない業務があるとも思えませんが。

>>2717 匿名さん
そういうことではないです。
言ってみる価値はあるとは思いますが、
ここはここ、他は他と言われてしまえばそれまでです。
逆に算出根拠を求めるのが良いでしょうか。
ひろゆきのように「ああ言えばこう言う」、論破を得意としている人がいれば頼もしいですね。

>>2728 住民さん1さん

6月でしたっけ、総会で質問してください

駐輪場が確保できません。
1月の抽選も外れる気がします。
近くに月極駐輪場ありませんか？

>>2731 住民でない人さん

1階近辺、地下いろいろあるでしょ

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

マンマニが買えなかった事悔しがってたな

そしてマンコミ養分は粘着亡霊となった

都市計画税もこの物件は永遠に取られますか？

ソファにシーツ巻いてある、何事？

>>2731 住民でない人さん

空きが多い二段目に応募して、当たったらそこらへんに平置きでいいみたいよ。他にもいるし。

6階の放置自転車が撤去されたのはGJ

騒音住人も撤去して頂きたい

割高な管理費の件は是非、次の総会で議題にして頂きたいです。

コストかかるジャグジー無くして、有料のセルフカフェスペースにしたらいいのに

ジャグジーのコストなんてたかが知れてるよ。それを口実に割高な管理費を信じ込まされているところに病巣がある。

>>2743 匿名さん

それでは貴方が内訳開示して皆さん説得されては？

内訳を開示すべきは三井では？
反論できない奴って必ずお前がやれって言うね。

割高な管理費が是正されれば困るのは三井。
管理費が安くなって得をするのは所有者で損をするのは三井。
そりゃ年間2億近い利権だから三井は話逸らしたくて必死ですよw

>>2745 匿名さん

だって貴方しか文句言ってないよ

すいません。私もここの管理費は高いと思います。安いほうがいいです。
貴方って誰？ここは匿名掲示板ですよ？　

なぜ妨害しようとするんですか？妨害の意図はなんですか？

どこのスレでも管理費が割高という話が出ると、必ず妨害のレスが出てきますからね。
管理会社も必死です。所有者にとって、安くなって困る人はいないですが、管理会社は安くなると困りますから。

>>2748 住民さん１さん

安くて質が下がるなら考えもの
例えば日本経済でデフレして良いことあったか？安けりゃいいってもんではない。無駄は削る必要あるがな。

で匿名掲示板なら何？こんなところで騒いでいいこあるのかな？貴方が管理組合に要望書出すとか、役員に立候補したらいいじゃない。あるいは住民に声かけして集会企画したら？

ネガ情報ばら撒き続けたあんたには言われたくない

牛天神にあるマンション、50平米の１LKDを
8年前に1300万で購入

後楽園には8年住んでるけど、ここはアクセス最強だねえ。
チャリンコで港区にもいける。
今はコロナでやってないけど、役所にある食堂のカレーライス380円はよく食ってた
ベローチェは店内広いし作業も出来る

小石川あたりは相続で住んでる連中ら多いし、古い家多いしほどよい下町感ある場所だけど、小石川タワーとか出てくると住民の質が違うんだろうな

ネガも何も管理費が同シリーズの他物件よりかなり割高なのは完全な事実でしょ。問題があれば解決しようと思うのは当たり前ですよ？余程問題にされたくないみたいですね。

それに安くできたとしても、他のパークコートと一緒くらいなら質は下がりませんよ。三井の儲けすぎな分を削るだけで、清掃を間引くわけじゃないですし。コンサルや外部に調査を依頼すれば、分かりますよ。大抵は費用も減額幅の半分とかの出来高なので、持ち出しはありません。

他と比べても高すぎる管理費をネガだネガだと貴方自身が放置したい理由は何ですか？

維持費が高すぎるとリセール時に響いて売れにくくなるから、資産価値への影響は結構でかいんだよな。資産価値を守るためにも、自分も管理費の問題はなんとかして欲しいです。

不動産サイトで一目瞭然な割高な管理費の問題に蓋をして得をするのは管理会社だけでしょう。高い方がいいという住民なんていないでしょう。

むしろ、この管理費の問題を事勿れ主義で放置してたら、今度は大規模修繕の時も吹っ掛けられてしまう恐れもあります。所有者は管理会社の利益の為に管理費や修繕費を支払ってるわけではありません。

>>2753 住民さん1さん

同じサービスが安くなれば嬉しいけど、貴方みたいにここで隠れて騒いで、実社会では何もできず他人任せな人が嫌い。見ていて気分悪い。まず自分から行動しては？

甘味処みつばちはいつ開店するのでしょうか

同じような管理で他のシリーズより格段に高いのをおかしいと思わないんですか？

ここで隠れて、てそんな事言い出したら掲示板なんていらないでしょ？

管理費の問題が提起されるのがそんなに貴方には不都合なんですか？本当はもっと高くなって欲しいのでは？三井さん。ここは住人の掲示板ですよ？

>>2758 住民さん1さん

管理費が高くて嫌なら出ていけばいいじゃん

>2759

管理費が安くなって三井の利益が減るのが嫌なら三井財団に寄付でもすればいいのでは？

>2759 住民さん1さん

「自民党が嫌なら日本から出ていけばいいじゃん」ってネットで言ってる人思い出したわw

担当にとっては減額やリプレイスなんてされたら億単位の年間売上が吹っ飛ぶわけですから、そりゃ必死に妨害しますわな。


管理会社の統制が効かないこんなとこで騒ぎ立てらられて、万一うるさ型の住民の目に止まって総会で問題にされたらヤバイわけで。

なんせ、麻布や赤坂のパークコートと比べても3割以上高いんですから。向こうはポーターサービスまであるのにね。

>>2761 契約済みさん

意味がよくわかりません。選挙で当選する代表政党を選べなくて文句を言うことと、不動産側が予め金額を提示した上で納得して契約した後にいちゃもんつけることが同じなんでしょうか。

お考えが足らないことは分かりましたので建設的なご意見ください。

では、貴方の

「管理費が高くて嫌なら出ていけばいいじゃん」

は建設的なのですか？

それと一回投票したら、税金払っていても次の選挙まで文句言うなと？
あと、管理費は１年更新ですよ？納得できないなら、次の契約時に交渉するのが一般的ですし、
管理費の減額をしてるマンションも多々ありますよ。そんなこともご存知ない？

それと、なぜ、貴方はそんなに、割高な契約を維持したいんですか？同じような管理で
同じシリーズのマンションでここまで管理費が違えば、納得感が湧かないのが普通の感覚では？

納得いかないなら管理組合に直接言えば良いでしょう。
フロントで要望書貰えますよ。私は時々書いて出してますが返事もらえます。

なんで貴方はそんなに管理費の問題に蓋をしたいの？
論点はクレームをここで言うべきかどうかではなく、ここの管理費が不当に高いかどうかでは？

個人が思ってクレーム出すより、より多くの所有者に目が止まるやり方で問題が存在することを共有すべきだと思いますよ。管理費は別にオープンな情報ですよ。

2766さんは管理費に納得いってるの？いってないの？それとも答えたくない？

ここより高い管理費みてるから高いと思わない。
掃除やケアに1日1000円くらいは仕方がない、さらに積立修繕金でしょ。比較的良心的な金額と思うけどね。
今と同じサービスで安くなるならありがたいけど、貴方が不当な高いと主張する根拠はなんなの？資料を見てないのに高いと言う意味がわからない。

管理費の内訳出してもらえますか？
それで貴方が言う通り不当に高いと判断できるならば、貴方の味方としてクレーム出しますよ。それでいいですか？

管理費の内訳を出すのは所有者ではなく、管理会社です。まともに議論する気が無いようで残念です。

ここより高い管理費ってどこと比べているんですか？
一般的に比較とは同条件と比べます。ここより高い管理費を見てというのは日本語として意味不明です。高い管理費と比べて安いのは当たり前ですからね。。

三井もこんなとこで、工作しないで自信あるなら聞かれたら答えればいいだけ。情けないしみっともない。

契約前に管理費の説明聞いて、同意した後に契約されたんですよね？

議論したいなら明確な数字を出してください。貴方は自分の思う通りにならない不満も匿名掲示板に書き込んで、煽っているだけに見えます。
賛同者増やしたいなら実名でやられたらどうですか？

こちらは管理組合に相談と書かれていますね。
https://hikarinobe.com/contents/mansion-management-expenses-average-39...

貴方が頑なに管理費の問題に蓋をして議論をしたくない理由はなんですか？　業務委託契約から経費はいくらかなど、明確な数字は管理会社が持ってるので、それは管理会社に怒って下さい。

ここより、同じ管理会社の同等以上とみられる赤坂や麻布のパークコートより管理費の坪単価が3割近く高いのは厳然たる事実なので、その価格が不当なものでないか、合理的な理由があるかどうかをまず外部監査を入れて、最低限確認するくらいは必要があるだと思いますが、調査することも貴方は否定されるんですか？

賛同者増やしたいなら実名でやられたらどうですか？

↑

よくこんな事言えますね。。貴方いったい何者ですか？

>>2776 住民さん1さん

調査は自費でやったらいいよね

貴方が三井だと思うなら三井に内訳出すよう要求したらいいのでは？