疲れた帰りにバスに乗るときにレジデンスタワー見上げて、ここだったらもう家についてるんだよなって溜息つくんだろうね。
私は売れないに一票。
下がっても売れれば御の字だろうね。中古マンションの成約率って一割ともいわれている。一割に入れないと売るにも売れない。
将来性がどうとか言うわりに、これまでの周辺取引履歴や現在の中古価格、将来人口推計は当てにならんという。
都心だとか駅近だとか大規模が有利ってのも、過去からのデータの積み上げと将来予測から導き出されているんだけどね。
普通バス便がダメってのは、現時点で多くのマンションが平均下落率よりも下がっていることが根拠な訳だけど、この周囲のバス便は下落率は低くて優秀。中古成約率も高い。空き家率も低い。
バス便ピラミッド(笑)を作ったら多分頂点に近いよ?
将来の人口減とかいうけど、川崎市、もっと言えば幸区もまだ人口は増える。市の財政も政令市トップ。
何を根拠にダメなのか聞いてみたいよね。データは駅近だけ有効で、バス便は無条件でダメと言うつもりなのか。
ただ、ここまで書いてなんだけど↑の将来性は矢向や鹿島田も同じだし、ここって過去物件よりずっと高いんだよね。この価格出せるなら割高に感じても同価格の駅に近い中古を買った方が良いような気はする。
良いかどうかは相対評価なので。
結局、500スレ近く続いてクレストやヴィークコートと比較してどこが良いのか答えがなかったね。それが全てかと。
少なくとも幸区は2035年までは人口流入による人口増加が続くと予測されている。世帯数の増加はそれ以上になるだろう。
現在の幸区周辺のバス便マンションの成約価格は築10年以上で3千万前後。長谷工プラウドでも一般マンションより多少高くても支持する層はいるだろうから、相場より1.1~1.2倍ほどの価格で購入する人はいるだろう。
マンション価格は25年から徐々に下がるだろうが金利は上がる可能性が高く影響は不透明。
そのため長期的な資産価値という点では厳しいが、短期的であれば3500万前後で売却できるのではないか。
購入時 4500万 → 3500万(築10~15年)がいいところ。
マンション市況が変わらなかったり、川崎駅開発によって価格の維持率が高くなる可能性も期待はできるが、過度な期待はせず価格下落するものと思って購入が必要な物件。
資産性だけでなく、家族のライフスタイルが合っているなら悪くはないと思う。
幸区って戸建てがほとんど占めてるでしょ?実際、戸建ての価格も安いし。
トランプ旋風で一気に景気悪化するんで売りを狙ったマンション買は逆ザヤになる可能性高い。
一生住む気概で張り切った戸建てを建てたほうが10年後に売るなら価格が残ってる可能性高い。
ただ木造の戸建ては20年過ぎると価値がないも同じなので20年住んで売るならマンションが有利。
とはいえ、マンションでも20年後は1500~2000万ダウンは覚悟だけどね。
20年後に1500万ダウンぐらいなら、この地域で同クラスの賃貸借りるよりもお得になるから、やっぱり戸建てよりも良いんでないの?
年間下落率が2%以内程度で、周辺家賃よりもローンが安ければ、価格が下がっても儲けが出たと同じになるというのは、よく言われる事だよね。
でも同じ価格帯だと駅近ピラミッドでは底辺しか買えないよ? 笑
>>501 匿名さん
一番重要な価格と駅アクセスはアクアブリーズがよいですね。設備はディスポーザーなど長短。
周辺環境は同じ学区で大差無いです。
つまり、アクアとの比較ではメリ・デメリがあるので人によって決まります。
で、ヴィークコートやクレストと比較して、ここのメリットは何なのでしょうか?
>>503 マンション検討中さん
でもアクアのディスポーザーしかない設備グレードの内容からして安いとは言えない。結局はどちらもバス便。
ただ周辺環境は明らかにここの方が良いけど。アクアは比較対象すらならない
以上!
ヴィークコートって名前は挙がるけどなぜ?
プラウドってそもそも人気なのはなぜ?
あまりマンションのこと詳しくないので、プラウドについて教えてくださいm(__)m
構造がいいんでしょうか?
プラウドだからといって特段良いことはないです。大手と言うことだけです。
ここは室内設備にディスポーザーもなく、良い設備は残念ながらありません。天井も低く、団地仕様です。
それなのに割高です。売れるとは思えないです。
だからこの価格帯で検討できる新築マンションはこの辺ではないの
ブランドマンションで検索してもプラウドはブランド上位ですよね。ブランド力は相当あるそうでリセール時にも名前だけで強いんだとか。
デザイン力やアフターサービスにも定評があり入居後の満足度や安心度も高い。
だから買わない人達が何を言おうが売れるとは思う。
バス便でも周辺に住宅や小学校があるので人は集まる
個人的にディスポーザーよりトイレ手洗いカウンターがないのは残念。
ディスポーザーは壊れやすいし結局は使わないから。
設備の差って言っても後でなんとかなったり、オプション付ければいいだけの差しかない気がするけどね。
共有施設はここがDIY室のみに対して、ゲスト、パーティー、キッズルーム、ラウンジ、広い中庭、カーシェア、災害時飲料水生成装置とか結構差がある部分もある。
あと、分譲共同住宅環境性能表示(CASBEE)の居住性は地味にクレストプライム上回ってたし、住宅性能評価とかも取得してて基本性能は高かったね。
完売したようだからもうここの販売とは関係ないだろうけどね。
豪華(?)な仕様ばかり目が行くけど、ここは住宅として大事な基本性能はどうなんだろうね?
アクアに対して、CASBEE評価は省エネでは優れているみたいだけど、居住性では微妙に負けているような・・・
住宅性能評価は取る予定あるのかな?取らない所も多いとは聞くけど。
>>511 マンション比較中さん
度々登場するアクアの購入の人?
微妙に勝った部分をわざわざ書き込みお疲れ様。
施設の比較もここでは無意味。ここは113戸でアクアは280戸。
設備仕様が賃貸並のマンションでよく見かける「設備は後からとりつけられる」ってやつ。
人感センサーやスライド手摺バー、システム収納棚などなどを標準仕様までいちいちオプションでつける手間があるわけ。
LD隣洋室の繋がりは下がり天井に床にはレールがあって今どき古いし一体感なし。あれはウォールドアにリフォームできるの?
だいたいの人が総価格がどんどん上がるのでオプションでつけないだろうし。
居住性で負けてるのですか?
アクアは目の前がバス大通りでトラック騒音排気があり、戸手4丁目のアドレスや在日朝鮮人の不法占拠バラックの工場が稼働中ですよ。浮浪者が缶やダンボール運んでるし。
あとこれからの住宅は省エネは重要ですよ。
在日朝鮮人の不法占拠バラックの工場が稼働中ですよ。浮浪者が缶やダンボール運んでるし。
↑こういう場所に中学校があるのは、それはそれでどうなんだ。とてもじゃないけど子供1人で通わせられないですよ。
この地域で同クラスの賃貸は月20万近い、戸建てはミニ戸3階建て1階自動車めり込みとなる
住宅ローンは10年間は税制優遇で金利ゼロが使える
問題はデベがいくらで売り出すかだ
弱気になって存外な安値なら買いでしょう
それ煽れ、ケチつけろ
いやあ、よくレスが伸びてますね。いろんな思惑の人がいるのでしょう。
普通のバス便マンションはここまで伸びませんからね、注目物件な事は間違い無い。
クレストプライムに対する利点は何度も出ているので、ヴィークコートに対しては、スーパーの距離など生活利便、小学校までの通学路の距離、そして、鹿島田駅まで歩けるけど結構歩くから大変で、南武線の超混雑で川崎か小杉までは出なきゃならないことですかね。
川崎駅までゆったり行けるのは他のバス便でもありませんしね。
この物件から川崎駅のホームに着く頃には、ヴィークだと横須賀線で品川?新橋の方まで行けてしまってますよ。
まず、バス停まで遠い。乗車時間も長い。時間が正確でない。バスから電車への乗り換えが大変。東芝のが使えるのは朝だけ。東芝のがいつ無くなるか分からない。
さすがに資産価値は言い過ぎでツッコミが飛んできますよ。でも多分周辺物件同様緩やかでしょうから問題はなさそうですけどね。
でも直行バスはホント良いですよ。
直行バスは東芝敷地折り返しで時間調整して出てくるから、東芝前バス停はほぼ定刻通りに出発します。
直行バスは途中停留所が少ないので到着はやや早い事が多く、その余裕時間で駅と東芝それぞれで時間調整出来るんです。
その辺が、普通のバスとの大きな違いですね。
ヴィークコートから駅までは信号が多くて、実際歩くと時間かかりますよ?悪天候時はなおさらだし。
私が一番驚いたのはバス便で「プラウド」の名を冠して出してきたことです。
かつての高級路線はいずこへ。
原点に立ち返ってほしいですね。同じプラウド購入者としては。
>>523 検討板ユーザーさん
バスに関する認識不足ですね。
東芝前バス停から川崎駅直通なんてあたりまえ。バスの乗換えなんてあり得ない。今のバスはオンデマンド交通なんです。
バスは究極の公共交通。線路がなくても走れる、遅延がない、乗客に親切。今やキャッシュレスで乗り降りできる。
マンションの資産価値は交通の利便性です。バス停までこれほど近く川崎駅まで便利かつプラウド。このマンションは資産価値も高いでしょう。
>>530 匿名さん
東芝直行バスの意味は乗り換えが無いじゃなくて、他の通常路線だと停まるバス停を通過するという鉄道の特急に当たるという意味だったんですが・・・。
流石にそんな路線は近辺ではここ以外少ないと思うんですが、私が知らないだけで多いんですか?
普通の路線バスより定時運行性が高く、便利と言いたかっただけなんですけど。
このスレが異様に伸びてるのは、バス便マンションなんて安物買いの銭失いの典型なのに、高く売ろうとしてさらに擁護する人が湧いているから。
素直に「バス便マンションなので安く売ります。」としていれば誰もツッコまないのに。
3階建戸建かマンションか悩むな??
3階建戸建かマンションか悩むなー
プラウドとしては安いってことなんでしょう。
ただ、プラウドブランドが今後も維持されれば良いのですが。
かつては大京のライオンズはブランドでしたけど、粗製乱造で価値を下げましたからね。
ここはまだ悪くないと思いますけど、用地が苦しくなってプラウドも微妙なのが増えてくるとどうなるのかなという心配はありますね。
安普請にもかかわらずブランド代はしっかりオンってところ。
まだ購入者いないだろうから好き勝手に書くけど、本当にこんなとこ買う人いるのか。バス停まで遠いし川崎駅までも遠すぎて、さすがに不便過ぎるでしょ。おまけに価格が高いときた。
ブランドは中身が付いてきてはじめて意味があります。粗悪品にブランドのシールだけ貼ってても逆に持ってて恥ずかしいのと同じです。