売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定
ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分
[スレ作成日時]2019-03-19 18:56:57
レジェイド 川崎駅徒歩17分 坪単210
アクア 川崎駅徒歩19分 坪単180
プラウド 川崎駅徒歩不可 坪単220
↑！？
ここは完全に戸建エリア。こんな価格帯で取引されるようなとこじゃないよ。
この地域だと分譲は二国沿いのルセナ川崎以来か。。
ルセナは坪145万とか。
マンション需要はけっこう貯まっているのかも。
地元志向の強い人から見れば二国、府中街道向こうは選択肢に入らないでしょう。
レジェイドとアクアを実際に見るといいよ
レジェイドは外観のコストカットが目立つ
アクアは設備も外観も大幅にコストカットの団地仕様
県南・県央や千葉、埼玉の郊外都市の住宅地の相場とここらはちょっと違うと思いますよ。
近辺のここより不便で常に馬の臭いのする、多摩川ファインフィールズ(2007年築)で坪単価147万円程度の取引、この前2000年築のライオンズマンション鹿島田ガーデンシティはリノベだけど2900万円でチラシ入ってたけど、売れたっぽいし、需要は溜まってるぽい感じ。
中古なら3000万円台は出るけど、すぐ売れるから弾が少ないんですよね。
やっぱり、近くに働く場所が多くて人口が密集してる地域の需要は堅いですよ。
あと分譲・賃貸とも、戸建てに混在して多く建ってて、アパートも多いから言うほど戸建てエリアでもないですよ。
すぐ近くに有る築40年の小向西KSマンションとか、昔から分譲マンション建ててますからね。ちなみにEV無しでも坪108万です。
デベも駅前の要地確保が難しくなって、利幅も無くなってきたから、こういう穴場みたいな地域を狙ってきてるのかもね。
野村も販売に力を入れるみたいだし、そういう意味ではどうなるか興味深いですね。
ここは団地仕様だがプラウドブランドが着いてます。
だからこの値段は妥当です。
キッズルーム等の共用施設もないけどプラウドだから我慢してください。
トイレの手洗いカウンターはなしですが、床暖は標準ですね。
外観デザイン写真を見るとタイルや石は採用されているし平置き駐車場や共用部も控えめなのでコスパは良さそう。
最多4500なら普通に売れそうですが、、、
バス便ですが、周辺環境もレジェイドやアクアと比較しても良いですし。
アクアは目の前に問題ありのダンボール工場があったりしますから。
アクアやレジェイドと比較して、ただ高いだけじゃなくて、アクセスも不便なんだよなあ。 これだけお金を出せるならバス便じゃなくても、、他の選択肢も沢山出てきますし。
高級感やブランド、設備が売りなのであれば竣工後に、せめて「実物」を見てから検討した方がいいでしょう。
やや狭い部屋が多いのが少し気になりますね。
設備は先行物件より良いみたいですが、床暖や手洗いはその気になればリノベでつけられるので１５～２０年経った時に周辺と比べるとどうなるのかなと。
逆にディスポーザーは浄化槽の関係でリノベでは付けれませんが、無いのがちょっと残念。
でもアルコープは無いですが、共用廊下側の柱をオフセットしてスペース確保してるのは良いですね。
外観やエントランスは本当にしっかり作りこんでほしいですね。
は？
ディスポーザーないのここ？床暖房いらないからディスポーザーつけて欲しいんですけど。
床暖房は年に数回しか使わないけど、ディスポーザーは毎日使うからそっちの方が重要なんですけど。
この場所で4500万メインかあ。
しかも68平米？が多いのかな？あんまり広くもなさそうだしそれに駐車場が4割って、、、
まあ、プラウドだから高いんだろうなあとは思ったけどちょっとここはなしかなあ
ちょっとツッコミどころが多すぎる気がします。
なかなか思うような物件には出会えないものですね
考えられるのはエレベーターに乗ろうとする自転車所有者の列。エレベーター傷だらけ。玄関前に自転車やタイヤ等が放置。結果、震災時には逃げられなくなるのでは。玄関前の無法地帯は危険です。
駅近トレンドから外れる分、余裕のある豊かな暮らしを夢見させてほしかったな。
レジェイドと比較しても良いところが少なく、公的に団地のアクアにすら（あれでも一応オーベルブランドらしいですが）一部劣るとは。
どこで建てても建築費は変わらないとはいえ、つらいですね。
こんな所ですら１～２年でこんな差になってしまうんですね。
１戸あたり３台は確保されているので、殆どの世帯が４、５台目とかにならない限り、そうそうそんな事にはならないとは思いますよ。
でもイヤですけどね。
他より余裕あるんだから制限すべきですよねぇ、安全面の問題もあるわけだし。
我が家は自転車ポーチ置き可の物件なんだけど
ファミリーだと家族全員に一台なんてうちもある
そんなところはポール何本か立てちゃって、そこに自転車吊るしてる
季節外れのクリスマスツリーじゃねえっての、やめてもらいたいんだがねえ
でもさぁ、この辺のエリアでこの価格で新築マンション買おうと思ったら選択肢は他にないよー
嫌なら築10年以上たってる中古買えば？
何度も既出みたいだけど、川崎駅圏で新築マンションだと他にも結構でてる。ヴィークコートとかクレストプライムとか駅徒歩圏のもあって、ここと価格もそんなに違わないんだよなあ。
少し待ってたら続々と新たな新築でてくるでしょう。
まあ、どちらにせよ直ぐに売れるような条件ではないから、様子見した方がいいね。他の売れないプラウドも最後は値下げしてるから。
アクア並に低仕様ならあり得ないけど（笑）
アクアってキッチンもトイレ、バスルームも引き戸や造りが驚くほど昔風の賃貸仕様だから。外観も安っぽいし。
そこまで仕様を落としてるなら検討できるレベルじゃないな。ここの低仕様はどこまでか気になります
必要なディスポーザーがなく、不必要な床暖房つけて、割高にしている名ばかり団地プラウドはうかつに手を出すと後悔しか残らないので、竣工後に検討した方が良いですね。
113戸だとディスポーザーの有無は微妙なラインかと。プラウドならつけて欲しいですが管理費を抑える為でしょうか。
大規模ならではの設備ではありますが、24時間ゴミ捨てがあれば問題ないかなぁと思う。
ディスポーザー有りでも24時間ゴミ捨てがなく大炎上したマンションは大規模ですし、、
さすがに今のマンションでは基本的な食器洗い機はありますよね、、？
規模に関係なく床暖はあると良いですよね。冬場はエアコンより床暖の方が勝ってますし。
キッチンの天井高や部屋の造りもチェックですね。
ここの学区って「東小倉小」ではないですよね？
東小倉小であれば確かに子育て世代には嬉しいポイントになると思いますが。中学は御幸中ですか？だとすると団地アクアと同じですね。
スーパーの近さはどこも変わらない気がします。
公共施設ってそんなに使うかなあ、微妙。
逆に、、駅遠バス便というどうしようもないデメリットかあるのに、どこが子育て世帯に明らかには良いのでしようか？
少なくとも、学区はメリットとまでは言えないみたいですね。むしろ若干、不安要素な気が。
「前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし」
↑
どこのマンションでも学校について聞くと、営業さんからは必ずこの回答が返ってくるんですよね。
418はさすがに営業コメすぎるでしょ。
見知らぬ人に挨拶するような子供、今時そういないよ。
わるい学校ではないだろうけど、学校のことは別の口コミサイト
例えば、みんなの中学校なんかでみたほうがいいのでは。
確かに、見知らぬ人に挨拶しないですよねwww大人でさえしないわwww
みんなの中学校はいいとして、Google Mapのクチコミは…
近所に住んでるんで、町会活動してたら校門前の生徒が挨拶してくれたって話だったんですが、説明が足りずに誤解を与えたようですみません。
活動の関係で市内のいくつかの学校を回った経験がありますが、来客を見かけると門を入ってすぐに挨拶してくれる学校もあれば、挨拶はしないし、授業中の時間にも関わらず校門付近で生徒がうろついていて、吸殻まで落ちている学校だってあります。
隣の区の某中学校では、授業中は教室のカギを締め(中からは開けられます)、廊下を先生が巡回しているなんて事もありました。
御幸中はそんな事はありませんし、地元の学校が根拠も無く悪く言われているように思えたので書かせてもらっただけです。
長文失礼しました。
学区を重視するなら川崎北部か横浜にした方がいいのはもはや常識だと思います。東小倉小の子はみんな私立に出て行きます。地元公立中学に行く子は、あまりのやんちゃぶりに衝撃を受けてしまうとか。
あと営業コメには、参考になる! がよく押されるから逆に目立ちますよ。私はコメント内容が参考になればステマでも何でもいいのですが。
中古市場を定点観測していますが河原町の物件は築40年以上ですが2000~2500万ほどで安定して売買されていますね。
横浜の郊外部では築20年ほどで2000万でも1年以上売れない例がゴロゴロしていることを考えると中々の実力だと思います。
低所得層が入れ替わるので良くならないということかな？
築40年以上の団地は普通は買わないかな…
学区は近所の小学校は良くて、戸手エリアの中学校が要注意ということですか？
河原町団地は分譲と一般賃貸と低所得者向けが棟によって分かれているマンモス団地です。
もうすぐ築５０年に届きますが、当時の著名な建築家が設計し耐震性は十分で１００年は使用される予定です。便利な川崎駅まで近いので分譲はわりと人気で取引されてますね。市の職員も多く住んでますし、地元市議員まで住んでたりします。
昔子どもが多かったころは問題もありましたが、今は敷地内小学校が閉校されるほど子どもも少ないので、昔のように荒れた子はあまりいなくなりましたね。
戸手の多摩川沿いの不法占拠エリアはアクアリーナのタワマンに変わって住民層はかなり良くなりましたし、残りの部分はほぼ高齢者のみで、再開発で商業施設とマンションになる計画です。
新しく出来たアクアブリーズも平均で４０００万程度はしますからある程度の所得層ですし、県公社の戸手団地も家賃は１５～６万でけして安くはないエリアです。
御幸中学校は荒れてはいませんよ。むしろ隣接学区の方がちょっとやんちゃな子が多いぐらいです。
ただ、荒れてはいませんが、川崎市立中学校は全般的にレベルは高いとは言い難く、プラス点にはならないかと思います。
この地域に住んでいて余裕のある知人（女の子ですけど）は、洗足やカリタスなど市内の私立に行かせてる人が多い印象です。
男の子なら法政第二中ですかね。法政はここからバスで通えますね。
私立に通わせるにしても通学が不便
駅遠がネックになるなー
この物件の優れているところは学区だとか、子育て世代なら他物件よりここがおすすめという書き込みを見て期待したんですが、学区はちっともメリットにはなりませんね。がっかり。
確かに駅近のプラウド川崎柳町で7000なのでバス便プラウド4500なら良いですよね！
ただ電車って3分間隔で来ますがバスってどうです？行きはゆったり始発ですが帰りの込み具合とか。
マンションのこと詳しくないのですが、、プラウド柳町と造り？仕様？ってほとんど同じグレードなのでしょうか？
例えば耐震性とか遮音性とか。同じブランドでもマンショングレードも落ちてたら嫌だと思いますが。
東芝の事業場が20年後30年後もあればいいね。
事業場が無くなればバス停も無くなります。
大企業なら大丈夫 とは言えない時代ですから。
バス便が会話の中心って 地方都市のマンションみたいですね。三菱・三井のマンションシリーズはブランド価値を感じますが、プラウドはやはり落ちますよね。
マンマニさんブログに上げてますね。
twitterだけでスルーかと思ったけど。
野村に多い後出しがプラウド川崎柳町であるという情報も。
>>川崎駅近くで供給していたプラウド川崎柳町は一旦販売を終了。残り10戸ほどは竣工後に販売するとのことです。
https://manmani.net/?p=24150
ここが神奈川県南の新築マンションでもっとも資産価値の伸びが期待できると評価されていますね。
素晴らしい！
https://sp.fnn.jp/posts/000000146_000007875/201905221300_PRT_PRT
目的がプラウドを買うになってない？
目的は毎日の生活を豊かに快適に過ごすことだよね。
それが出来れは家なんてなんでも良い、ブランドに拘って見失わないように。。。
価格勝負ってなんだっけ？
総72戸のレジェイド川崎はディスポーザー付いてて、同じ位の坪単価。
ここでは団地と馬鹿にされてるアクアブリーズは平均72㎡でグロスでも安い。
それに、ここまで駅から離れるなら設備も大事かもしれないけど、広さも重要だと思うんだけど・・・
最近の中古市場のトレンドは築年数より駅距離らしいです。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO25083740W7A221C1000000/
人口減や高齢化が進み駅近物件の需要が高まっているからでしょうか。
既に人口減少が始まった地方はコンパクトシティ化で駅を中心に人口集約を行っているようです。今後は都市部にもそれは波及するのでしょうね。
>>441
それは甘いですね。昭和の水と空気はただとかのんびりした時代の戯言でしょう。
需要が減る、運転者が確保できないなどで
路線廃止や減便は簡単に行われますよ。既に川崎でもドル箱路線で減便しています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
バスは鉄道と違って確約されたインフラじゃないですからね。
採算合わないと撤退とかありえますよ。水道すら民営化されそうなのに。。。
自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。
ということは、4000～5000万以内で購入できる駅近中古マンションを購入すればいいんですね！
いったい何年落ちになるのやら
矢向のラグゼコートあたりは中古の価格がこなれてますね。
駅徒歩4分。築7年。
同じハセコーだし、このプラウドで納得できるならラグゼコートも大丈夫かと。
バスっても行き先が川崎、武蔵小杉、あと五反田（これが意外と使える）だからね。本数も沢山あるので問題ないよ。
バスが嫌なら最初から論外の物件なだけ。
>自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。
出社不要なら通勤の必要もなかろうが？
アクアブリーズは完売したのでは。。
待てる人なら長谷工特命物件と思われる超大規模のJX金属跡地もあります。
矢向駅8分ほど。
販売は来年後半あたりか。
すぐそばに小学校がありますが学区は違いますが。
長谷工特命物件とは
>>マンション業界のリーディングカンパニーとしての長谷工を語る上で欠かせない言葉が「特命受注」と呼ばれる受注方式。
これは、自ら仕入れた土地情報を事業者に持ち込み、プランとともに提案営業する長谷工独自のビジネスモデルです。
土地情報収集力や充実した機能をベースに、精度の高い建築プラン・事業収支プラン・事業日程プランを短期間で作成、提案営業。更には近隣との折衝・行政協議なども含めた全てを担います。
事業主から建築のみを「請負う」のではなく、土地も含めた事業計画そのものを「提案」するこのスタイルが、高い収益性を産んでいます。
https://www.haseko.co.jp/hc/saiyo/about/
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6498万円 |
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3LDK |
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60.25m2～70.13m2 |
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総戸数 26戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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64.60m²～75.60m² |
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総戸数 231戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
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4648万円～5498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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60.9m2～76.98m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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3,900万円台予定～5,800万円台予定 |
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2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.41m²～73.60m² |
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総戸数 173戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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5,178万円～5,338万円 |
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3LDK |
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73.80m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
|
3900万円台～6200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.57m2～68.67m2 |
|
総戸数 140戸 |
