プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

雨の日のバス停って辛いですよね。。。

>>1512 名無しさん

雨の南武線ご存知ですか。
通勤時、混雑率200%、身体が密着、濡れた傘やコートが摩れ合い、体臭と湿気で蒸れた空気が車両に充満します。

直行バス、座れます。padでニュースチェックばかりでなくAmazonでお買い物までできます。渋滞がないから直ぐにラゾーナに着いてしまうのがちょっと残念ですw

安定のバス便漫談

マースが本格的にはじまったら駅近の流れが止まるかもね。
そして今の駅近の相場が適正なのか、上がり過ぎているのかは誰にもわからない。

>>1513 匿名さん

知ってますよ。
南武線が混むのは一部区間だけです。
混む区間でも普通にスマホ触れますよ。

>>1516 名無しさん

南武線あるあるですね。
混んでるのに自分のすぐ後ろでスマホをいじくってる輩、電車揺れでスマホ操作で背中や肩あたりにコツコツあたる。鬱陶しいったらありゃしないです。

>>1517 匿名さん

南武線に限らず、どの路線でもあります。

>>1502 マンション検討中さん
中華街で牛丼屋を探している観光客がいたら、「なぜあえて牛丼？」って聞きたくなるじゃないですか。
戸建て中心のエリアでマンション探してる人がいたら、「なぜマンション？」って聞きたくなるのも同じ理屈なんじゃないですかね。
ましてや、わざわざ割高になるのに…と。

>>1519 名無しさん

「プラウド」だからじゃないですか。
答えになってますか。

ここは名前だけプラウド物件ですよね。。。

リストとかガーラあたりが出してたらもうちょい安かったのにな。残念。

アンチとか関係ないんじゃない？営業は良いことしか言わないんだから、逆にアンチが言うデメリットを参考にそれでも購入したいかは自分で判断すれば良いのだと思いますよ。
まあ、購入者が増えてきたらアンチの方々は自重すべきとは思います。不快にするだけで意味ないですからね。

不便な立地だろうがバス便だろうが戸建だろうがマンションだろうが
納得して買うのならそれでいい。
ここがあれる原因は要は値段がすべてにおいて見合わない点
バス便ですが仕様は落としてますが駐車場は少ないですがでも安いですよ。
ならなんら反論の余地ないだろうが。。。

あと500?600万程度安ければ妥当な感じなんですけどね。
そうなると「プラウド」って名前付けられなくなりますけども。

>>1525 匿名さん

値段が見合わないと思われる方はどの物件でも必ずいます。個人個人で買える予算というものがあります。

ここは新都市交通システムのオンディマンドバスがあるプラウドですから資産性もあるのでなんとか買えたらと頑張る方が多いのも理解はできます。でもあまりの背伸びは禁物です。

プラウドの思想だそうです。
https://www.proud-web.jp/proud/philosophy/#section_1
美しいデザインと機能性を両立させ、住みやすさを実現する。
だから私たちはこれからも、建物の品質はもちろん、 立地、設計・デザイン、アフターサービスすべてを追求…

ここはその思想に合致する物件なのでしょうかね？

頑張ってプラウド買っても、あちこちの掲示板に出没して荒らし回る人生なんて嫌ですよね

公式サイトは
家族のワンダーが溢れている
家族にうれしい
家族にとって住みやすい
とこれでもかと言うくらいに家族向けアピールが凄い
どうしても家族向け物件にしたいのかな？そのほうが購買層の幅が広くなるとか？姑息な考え？
が如何せん残念すぎな間取りがおおい
６０平米台に無理やり3LDKなんて作りにするから窮屈な空間
バスも1416とか家族向けではとても狭苦しい
2LDKとかでもいいのに

NHKのクローズアップ現代で取り上げられていました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
川崎でもバス減便が発生しているようです。
バスが恒久なインフラであると誰が保証してくれるのでしょうか。。。

>>1531 匿名さん

あれですか。見ました。テクノロジーど素人が作る番組です。時間の無駄です。

今や時代はマース、バスや自動運転がこれからの交通を担います。ちゃんとマースを理解すればオンディマンドな新都市交通システムである直行バスがこれからの主流であることがわかります。マンション選びにも先読みが必要な時代になったようです。

>>1531
これはヤバイですね。
今後さらに高齢化が進むとこの業界もますます人手が減りそうですね。
それでなくともこういう3K仕事は若者嫌いますね。

バスはね…けっこう簡単に路線廃止する場合がありますからね…。
鉄道と違って、初期投資額が小さいから撤退も簡単なんですよ。
ただ、認可があるので1日1便だけ残すってのが多いですけどね。

ネガの人の極論すごいね、ここは都心から鉄道で１時間かかる駅から更にバスという立地とは違うということすらわからないんですね。
それに極論いうなら鉄道だってなくなるかもしれないよ、そしたら駅近じゃなくなっちゃうね。実際鉄道がなくなってバスが代替なんていくらでも例がある、つまりバス＞鉄道なんだよね。

それから人手不足の問題については、運転手不足がこの辺りに影響してくるよりも自動運転が確立される方が間違いなく早いから心配無用。

ポジのフリしたネガにはもう飽きた。

>>1535 口コミ知りたいさん
郊外のバス便の立地に比べたら便利なのは当たり前でしょ。何をいまさら。
当たり前の話をさせてもらうなら、川崎周辺で将来的にバスと電車どっちが先になくなるか、バスに決まってる。

>>1535
馬鹿？極論って川崎横浜の都市圏でも起こっているんだけど？
また根拠のない自動運転とか。。。法整備どころかまだ大々的な実用実績もない段階で。
いつの話？２０年後、３０年後か？根拠だせよ。
自動運転ならドローンタクシーだっていつか実用化がされるだろうよ。
それがいつかの話なんだけどね。頭悪い人ってどこの世界にもいるんだね。

都心近いがバス便で5000万
田舎のバス便で3000から4000万
中間地あたりの駅近物件で4000から5000万
どれを選ぶかは人それぞれだね。
私は3番目ですが。

>>1538 匿名さん

ドローンタクシーって飛躍しすぎ。
南武線よりドローンタクシーが速いし楽とか言わないでほしい。

>>1538 匿名さん

20年、30年後はネガの常套句なんだけど。
自動運転についての無知さからするとご老人の方ですかね。

どう常套句なんだっけ？
自動運転の無知って？そこまで書くんならちゃんと説明してくれよ。はよ。

>>1541
じゃ、何年後？ちゃーんと理路整然と説明お願いします。

仮に自動運転の技術が実用化されてもそれが
路線バスに適用されるのは遥か先。
自動運転するためには莫大な設備投資が必要なのは想像に難くない。
バス、運行システムはじめ諸々ハードソフトをすべて入れ替えるくらい大変だよ。
専用の人員リソースの確保だって必要
ここ１０年でそれが起こるなんて考えられる？
そんな膨大な予算を川崎市が左から右に出せるわけないよね。地下鉄ですら頓挫したのに。
１０年も過ぎたら人口も下り坂で不動産だって右肩上がりなわけないだろう。
自動運転が実用化している時代はすでに駅近だって手ごろな価格になっているかもね。

>自動運転についての無知さからするとご老人の方ですかね。

齢８０過ぎた老体の身
ぜひとも自動運転について教えてくださらぬか？

>>1539 名無しさん
なんかうまくミスリードされちゃって（しちゃって？）ますけど、ここは都心に直線距離が近いだけのバス便ですから5000万は高いですからね。
オハナならもう少し安く出せたはず。


都心近いがバス便で オハナ3500から4500万、プラウド4500から5500万
田舎のバス便で3000から4000万
中間地あたりの駅近物件で4000から5000万
どれを選ぶかは人それぞれだね。

こんな感じかと。

>>1538 匿名さん

なんでそんなに必死でネガってるの？
利害関係者？

数年前の鹿島田徒歩圏内プラウドが新築70平米超で5000万くらいだったから、あの時高いと思ったけど相場上がってるんですね。

この辺に知人住んでますが、基本鹿島田へ自転車利用ですよ。鹿島田方面へはバス出てないから川崎バス使いになるんでしょうが、子どもの習い事は川崎出るよりも鹿島田使うみたいで、川崎バス直行って子育て世代には使い勝手良くないのではないかな。

>>1546 名無しさん

気持ちは分かりますが、さすがにその価格帯は川崎では無理かと。

住宅公団から格安で払い下げされた土地に、長谷工を使って極限までコストダウンした団地のアクアブリーズが4500万なのが現実です。
クレストプライムも土地が下がり切って、再開発計画が凍結した時期に買われたのであの価格です。

ここのプラウドの価格は個人的は高いとは感じますが、今の土地価格と建築コストからしたら妥当ですよ。

この土地で3500万のオハナなんてどんな仕様になるか、さすがに想像がつきません。
今は鉄筋コンクリートの建物を建てるコスト自体が重いんです。

土地が割高になる川崎に建てる以上仕方ないと割りきるしか無いかと。
川崎にこだわらなけれは選択肢は広いと思います。

でも、川崎は駅も便利で、住宅街までスーパーも充実してて、住むと離れがたいんですけどね。

>>1541
はよ。せつめいしんしゃい。
ポジは都合が悪くなると逃げるから信用できん。自動運転の何たるかを、それがいつ始まるかを。

>>4500万なのが現実です。
またうそつく。アクアの板みろよ。

通勤の話はそれぞれ状況が異なるから心配無用かと思います。
駅近と言えども、乗換が多いとか、乗車時間が長いけど始発だからとか、
実は勤め先が駅から離れてるとか、それぞれでしょう。
会社員だって、いつも会社じゃないと仕事が出来ない訳でもないし、
ある程度、個人の裁量で在宅勤務とか、近くの別オフィスで仕事する
ようになって行くと思いますよ。

武蔵小杉までバスに乗って通勤するかと聞かれると難しいですね。
時間が掛かる割に武蔵小杉は混んで、新宿湘南ラインに乗るのは大変です。
新宿湘南ラインを利用する方は、新川崎まで自転車で行くか車で送ってもらいましょう。
新川崎は快速は止まりませんが、乗れないことはありません。
快速に乗りたい人は、1本前の横須賀線に乗り、武蔵小杉で乗り換えします。
後ろの方なら次の快速に乗れると思います。少なくとも改札の入場規制とかにあいません。

>>1549 匿名さん

1戸あたりの建物のコストは2100万くらい（これにはすでに長谷工の利益が乗っています）。
7階建ての長谷工の標準です。
一方土地代は700万程度。
税金と利益と一般管理費入れて3700万くらいで売れば十分に利益が出ます。
あとは階数によってプラスマイナスの差別化をしますので、ざっと3500から4500万におさまります。

建設費高騰に加え元々土地代もそれなりに高い土地柄。ましてやプラウドブランド。感心なのは直行バスをマンションの売りにしていること。公共交通をあたかもマンション専用のように位置づけるのは企画が巧み。やるぜ野村。

建築費が上がる前は一戸あたり1800万位で建てられたんですよ。

ここの路線価24万円、一部屋あたりの土地代は
24×1.25×3968÷113≒1050万円
700万円はないわ、他の数字も適当かと疑いたくなる。

要は分譲買うってバカなんだよね！

すごい投稿数ですけど、なんか一般の検討者の人はほとんどいなそうですね。
業者の皆さんたちの意見交換場？みたいになってる気がします。
本気で購入を考えている人たちは一体何人いるんでしょう。。。。。

>>1552 名無しさん

東横線、目黒線を使うなら小杉も問題ないよ。
湘南新宿が厳しいのは同意見で、新川崎の方がまだましかもしれないのも同意します。

>>1556 通りがかりさん
路線価で計算するあたりがなんだかなって話ですけど、もし路線価で評価したとしてもここは190,000-207,000円/㎡ですよ。
24万は盛りすぎ。
平均して200,000円/㎡としても870万です。
それに、元々、土地が丸々東芝の寮だったことを考慮すると、一括買上げで10-15％の値引きはよくある話です。

>>1558 マンション検討中さん

販売数が１期50戸なので購入の有無関係なしに検討者は多いのでは？
購入者が抽選を意識してわざとネガるのもあるって言いますし、もう販売開始だからね

>>1558 マンション検討中さん
無料掲示板って、質の高い口コミをしたらメリットがある形式を取らない限りはこんなもんですよね、、、ザ・ガーデンズ多摩川の土手住民がどうのこうのくだらない話してるよりはまだマシな気はしますが笑

＞購入者が抽選を意識してわざとネガるのもあるって言いますし
そう、それなのにポジが多いのが不思議。

>>1560 名無しさん

不動産鑑定士じゃないんで路線価以外の何で評価しろと。
盛りすぎもなにも平成30年度の郵便局の通りの路線価が24万円なのは事実なんだけど。
それに一括買い上げで値引きって想像（願望？）ですよね。
大体土地が㎡20万ならペンシル戸建はどんだけボッタクリなんでしょうか。

>>1563 マンション検討中さん

ごめん、傍から見ていてポジに見えない。誰かが指摘してますがポジと見せかけた悪意のあるネガ。ずっとロムっている感想。

週末なんで帰りに近くを通ったんですけど、東芝前のバス停って屋根ないんですね。。。
今日は小雨が降っていたので余計に。

でも周辺の街の雰囲気は良いですね。
アクアブリーズよりも資産価値の面では劣りますが、生活面ではこちらの方が断然良いように思えてきました。
アクアブリーズを見送って正解だったかも。

>>1564 通りがかりさん
評価できないなら嘘を並べて良いとでも？
郵便局の通りの路線価は207,000円/㎡ですよ。
学校の南の大通りですら236,000円/㎡です。

値引きは想像ですよ。
値引きがないとは非常に考えづらいですけどね。
値引きがなくても870万です。
あなたの推定の1,050万は盛りすぎです。

>大体土地が㎡20万ならペンシル戸建はどんだけボッタクリなんでしょうか。

知りませんよ。
不動産業界がぼったくりだらけ、ってだけの話では？

>>1567 名無しさん

さすがにこれはスルーできない。
令和元年度のが出てたから張っておくけど24.5万円に上がってますね。
もしかして場所勘違いしているのかな、それなら自分で削除依頼してください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_r01/tokyo/kanagawa/prices/html/70020...

>>1556 通りがかりさん
土地代が1050万だとしても、70m^2の部屋が平均して4800万くらいだから
（1050+2400）÷4800＝72％
てことで、粗利が28％くらいあるのでは？
昔はよくあったタレント使った宣伝費なんかもしてないし、普通の会社なら販売経費を差し引いても15％くらいの利益率になるんじゃないですかね。
※>>1553を少し疑って建物は2200万ではなく10％ほど上乗せしときました。

そうか、もしかして固定資産税路線価を言っているのかな。
なら噛み合わないね。
でも固定資産税路線価は実勢価格の約7割ですよ、これは常識です。これを否定する人とは議論になりません。
どっちにしてもこの話題はもうやめましょう。

>>1557 マンション検討中さん
そう、だから家賃と更新料をずっと払ってなさい。

皆さん、マンションを買うとして年何パーセントくらいの下落なら許容できます？
私は2％くらいが限界かなと思ってるんですが、4500万のマンションを買ったとして、10年後には3750万、15年後には3400万。
バス便マンションでも、これくらい維持できそうならありかなーって思うんですが、甘いですかね？

>>1572 マンション検討中さん
この辺りだったらバス便とはいえ10年後でも3500くらいは堅いと思います。

>>1553
そんな計算には何の意味もない
これ以上高いと売れないという値段を付けて売るのが不動産・建設業界です

>>1573
堅いと言う根拠は？
根拠や実例示してくれないとただの妄言と変わらないんだけどね。

人口減少に更なる高齢化が進むのだから不動産市場も縮小するだろう。
１０年後なんて誰もわからないが今より不動産ニーズは減るだろうし
空家率も格段に上がるだろうから不動産の価値が下がるだろうと考えるのが妥当。
ただ確実なのはバス便より徒歩圏物件の方がニーズが多いのは今と変わらないだろう。

一台分はスライドに置くみたいですが上段に割り当てられたら電動自転車とか置けるのかな？そもそも駐輪場５００円って高くないですか？これならみんな玄関先に置きそう。

>>1577 匿名さん
高いですね。うちは(ザ パークハウス)は下段が300円 上段が100円です。もちろん玄関に自転車を置いていらっしゃる方は、一人もいらっしゃいません。禁止ですし。

やつと今日の朝刊に広告が入りましたね。効果出ますかね。

20年、30年後の不動産ニーズは分からないけど、10年後ならまだこの地域は人口増加フェーズだから極端な値落ちの可能性は低いと見ますけどね。
国全体の人口が少なくなるからといっても、一律に空き家が増えたりするのではなく、過疎化して不便になる地域からむしろ都市部に人口が集中して密度が上がってから徐々に落ちていくからね。

ただ、10年そこらで売るようなマンションじゃないよね。あくまで永住目的で、ローンの残債がある程度減るまで持ちこたえられそうってところじゃないかなぁ。
マンマニさんに予測だと、Jタイプ　3LDK　64.54㎡　4階　4300万円台　→　3300万円（築10年時）
みたいですね。

ちなみにマンマニさん調べの周辺物件の状況は
・グランシティセントレジデンス　2002年築　戸手本町1　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約140万円
・ライフレビュー矢向　2002年築　小向西町4　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約135万円
・ルセナ川崎　2006年築　小向西町1　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約145万円
だそうです。駅距離の割には健闘してるのがわかりますね。

ついでに、マンマニさん調べじゃないですが、近くに超築古がありましたので参考に。
小向西ＫＳマンション 1978年 小向西町4 新築時不明 現在の坪単価 108万円
築40年超えの階段無し物件でも割りと値が付いてますね。

朝日にはここのみ。日経には日吉もチラシが入っていました。日吉のチラシは大きさ倍です

何でもかんでも根拠出せとかうるさい人がいるね。ここはこのマンションの購入を検討する人の集まる場所でしょ。
言いたいことはもう十分わかった。暇つぶしなら来なくていいよ。

チラシ見ました。笑えるくらい、チープなチラシですね。日吉と紙の斤量も違います。さすが「チーププラウド」

>>1582 通りがかりさん

そんな逃げ腰でどうしますか。
マンションに求められる要素から客観的に決められるのが資産価値です。要素とは何か、
立地環境と設備です。今さらですが川崎駅へのアクセスのよさ、スーパーや公共施設の充実、プラウドブランドに裏付けされたデザイン、室内設備、共用設備。逃げ腰どころが批判には堂々と受けて立ちましょう。

>>築40年超えの階段無し物件でも割りと値が付いてますね

馬鹿の一つおぼえみたいにｘｘｘでいくらついています。
値段付けは売り側の裁量だから、その値段で売買されているとどう証明する？

>>1580 匿名さん
中古価格は新築価格も参考に付けられますからね、この物件の価格も参考に値段を決めていますよ。
それにしてもこれらの中古物件の新築当時の坪単価を見ると今が如何に高いか分かりますね。将来の坪単価で新築が出回ると中古は更に下げないといけません。
ちなみに築40年物件ですが、フルリフォームしての値段です。おそらく300万程度は持ち出した上での価格ではないでしょうか。

>何でもかんでも根拠出せとかうるさい人がいるね。
>ここはこのマンションの購入を検討する人の集まる場所でしょ。

やっぱ頭の悪い人には理解できないんだなぁ。悲しいけどこれ現実
根拠なければ妄想創造予測妄言流言感想レベル
そんな不確定情報で検討する意味合いは？
事実認定の上で検討する価値のある情報を選択する必要ないの？

ポジが論拠示せずにそこをアンチが示せと言ってそれができなければそれは唯の広告でしょう。それが都合が悪くて根拠根拠とうるさいとは片腹痛い。

ねえ？暇つぶしは来るな。と言うあんたは通りがかりなんだろう？
どういう立ち位置で言うんだよ。あんたこそ暇なんだろうな。笑

>>1584 匿名さん
楽しい方ですね。

＞＞１５８２
検討するからこそ裏取りが重要なんだが？

>>1585 購入経験者さん
売買履歴で、現在の売り出し価格じゃないですよ。
東京カンテイのマンション価格情報サービスで確かめてもらえれば信頼性はある程度あるかと。
4000円程度費用がかかりますが、本気で検討してるのなら。


>>1586 匿名さん
どこまでのレベルかは判りませんがリフォームは恐らくしてるでしょうね。

マンマニさんブログより

近郊・郊外の非駅近で狭い部屋を高値で掴んでしまうと詰む（残債割れで動けなくなる）可能性が高まりますからマンション評論家の立場としては止めざるを得ません。

威勢だけいい人たちが増えてきたね。
お互いマンションに興味もないくせに必死すぎて面白い。

>>東京カンテイのマンション価格情報サービスで確かめてもらえれば信頼性はある程度あるかと

ではあなたがそれを確かめた上での投稿なのですか？

>>1593 匿名さん
興味あるなら自分で確認すれば？

>>1570 通りがかりさん
失礼しました。
私の間違いです。

まあまあ皆さんそんなにぎすぎすしなくても。
プラウドはいつもこんなもんですよ。

お、プラウド出たよ
いいね
いや値段高すぎ
ネガさんが寄ってくる
バスあり得ない、あり得ない、
いや待てよ、むしろ駅近マンションより直行バス便利じゃん

ごちゃごちゃ言ってる間にいつのまにやら完売。
皆さん野村の手のひらの上に乗ってるだけですよ。

ここ、若草寮の跡地だけど、第２若草寮は今後どうなるんだろう？
もしも同規模のマンションになったら、東向きのイーストコートは日当たり絶望では。
南向きのサウスコートも東寄りの部屋は日当たり悪くなるのでは。。。

>>1597
将来、カワサキ・ミッドマークタワーのようになるかもしれないですね。ぜひスレを覗いてみてください。

ここの土地の用途が近隣商業地域だから、建ぺい率も高めだしね。同じ未来、あるかもね。

東向きの部屋のリスクは営業さんちゃんと説明してましたよ。価格も少し下げているんだって。
敷地は北寄りなので南側の部屋の日当たりには影響はしないでしょう。

>>１５９４
情報出しておいてその真偽は自分で確認しろは無責任すぎだよね。

ポジさんもこんなところで書き込んでいる暇あったら
MR予約して足を運んで盛り上げないとまた閑散としているなんて書き込まれますよ。
この週末まだまだ半分は空きがあります。飛び込みでも大丈夫かもですよ。

>>1599 マンション検討中さん
でも、一番南側の土地ははサブエントランスや駐輪場でしょう？
その北側に南向きのサウスコートです。
ブレイブサンダースの建物と第２若草寮が同時になくなったら、南側の建物も日照権のリスクがありそうに思います。

アンチが用途地域の問題指摘しなかったらこんな日照権の問題とか明るみにならなかったね。ポジはくだらない擁護ばかりで能無しばかり。

日照権の話はMRで必ず営業がするはずですよ。
そりゃあホームページには載せませんけど。

中古の場合川崎駅近バス便マンションとなると競合が多い。
ここは価格面がネックになりそう。

重要事項として説明するのは用途地域だけなので、用途地域によるメリットデメリットは説明されない。

メリットの多い住居専用地域とかだと説明したりするけど、デメリットはわざわざ説明しないから自分で調べないと。

クリオ レジダンス横濱ベイサイドの板見ればわかるけど、日照権のない工業地域なのに隣のマリナゲートの住民が反対してネガ投稿してる。購入時に日照権がないってこと知らなかったみたい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639997/

>>1606 匿名さん

>>1606 その通りですね。
クリオレジダンス横浜ベイサイドのような近隣マンションの日照権を考えないデベのマンションが建ったら終わり。
プラウドなのに真っ暗マンションなんて。。。

商業地域だと日照権だけで出なく、ドンキみたいな２４時間営業のお店が進出ってリスクもある。

>>1608
東向き、南向きの将来的な日照権が危ういとなると購入するなら西向きかなぁ。
西向きは3階建ての戸建が細い道路はさんでたくさん建っているから、買うなら視線など気にならない4階以上ですかね。
一番いいのは南向き西側角部屋最上階？

駅チカってだいたいが商業地域だと思っていましたが