ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

購入か賃貸かで意見が割れても、利回り2-3%台の価格ならば、余程の事情がない限り流石に賃貸では。
4%以上の価格水準ならば、人それぞれとは思うけど。

>>138 匿名さん

でも、投資用と同じキャップレート4%で評価してたよね。 クスッ

普通はキャップレートいくつで計算するんですか

>>143 匿名さん

そもそもこれは投資用じゃないから、キャップレートでは計算しないと思いますよ。

何らかの理由で賃貸に出したとき、住宅ローン等の支出が手取り賃料で賄えそうか、判断基準は、それくらいですかね。

要するに「住む、貸す、売る」の選択肢を持てる物件かどうかです。

>>144 通りがかりさん

知らないんですね。
ここにいる方の知識はその程度なんですか。

>>146 匿名さん

他人のことを、知識がその程度だと蔑むのなら、あなたはさぞかし知識をお持ちなんでしょうね。
では、あなたが的確な数字を示せばいいんじゃないですか？

電卓たたけばいいだけの評価法とかを「知識」とか、あほらしい。
知っている知らないという以前の話で、自宅選びというのは、もっと違う基準でしょって144の方は言いたいんだろうと思います。
これは読解力の問題かな。

資産価値を気にして買う人は。沖式時価と儲かる確率だけで十分。無料だしね。

住まいサーフィンの儲かる確率ですが、都心部のファミリータイプは同じ物件でも数カ月前と比べて%の数値かなり上がってますよね？
忖度なのか、計算方法変わったんでしょうか？
詳しい人いたら教えて下さい。

>>149 匿名さん

算出ロジックが更新されました。
より、精度が上がったようです。

忖度でしょう。
いくらなんでも上がりすぎです。

エリアから探す、都心6区で平均確率78%ですが、どういう計算か知らないけどそんな高いんですかね。

普通は都心３区や都心５区ですね

この物件、都心で一位タイでしたね。

三田って港区でも真ん中くらいのブランドなのに、この物件は割高なような気がする。
港区の住宅街ヒエラルキーは麻布=六本木>青山>>>赤坂=虎ノ門>白金>白金台>高輪>三田>汐留>その他

それは願望でしょう。
港区住宅地の公示地価は赤坂＞麻布＞青山＞六本木＞その他
印象操作しても公示価格は変わってくれない。

麻布十番とか南麻布が抜けてんじゃん

>>156 匿名さん
でも、一般的な印象は155さんの書いている順番ですね。

>>157 匿名さん
それを言い始めたら西麻布も東麻布も抜けてることになるでしょ。
周辺地域を引っくるめて麻布ね。

アバウトですね。
麻布十番は三田より格下ですよ。
麻布を語りたいなら我らが神、TMショーン様のお言葉を一度拝見なさってからにしてください。

パークコートがうらやまし過ぎて色々患ってる方ですね。お久しぶりです。
TM某って、あの麻布かぶれのおのぼりさんのことですか？ずいぶんと変わった信仰をお持ちのようで。

事前案内会、始まりますね

ここも70m2で1.2から1.5億とかですか？

>>160
麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。
>>156
住宅地のブランドとしての格と地価は必ずしも一致しないと思います。

格とは主観、ポジショントークですからね。

あざじゅー、安いで？

皆さんご信奉の沖式を調べたところ、このマンションの価格は未発表です。
そこで以下の通り試算してみました。
沖式の沿線別新築マンション価格(2016年)だと赤羽橋は坪409万円になっています。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=35
2019年までの価格上昇率を5%とします。
https://ieul.jp/column/articles/209/
時点修正後の赤羽橋の新築マンション価格は、坪429万円です。㎡では130万円。
プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。
ちなみに、沖式の賃貸した場合の2016年の表面利回りは4.2%となっていました。

>麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。

は？一番高いのは元麻布や麻布永坂町だろう。十番は比較的安いほう。
地歴は指摘されているように代々商人の町だし、海抜も低く最低レベル。

>プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。

沖式？というのは知らないが、この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、
方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。ただこの物件はメゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できるというメリットを考慮すると、1.5億前後で出てきてもおかしくないと思う。ただ1億660万円というのは楽天的すぎ。それなら真面目に私が買いたい。

100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？

>メゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できる
三菱地所レジデンスは、メゾン三田から自社に有利な(安い)価格で、物件を取得するでしょうが、一般の物件と同様で、安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?

> 100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
分かりませんが、この立地とグレードなら坪単価700-750万程度が適当だと思います。
ただ>169でも指摘した通り、建て替え案件なので良心的な値付けなら＠600万程度もあり得るかなと思いました。もしその安い値付けなら、100㎡で2億でいけるかもですね。でも高い方なら2.5億ぐらいいくかも。

>安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?
さあ？私は売主ではありませんから、あくまで予想したまでです。

>>168
それはあなたの思い込みです。
https://tochidai.info/area/azabu/

>>173 匿名さん

あのー、そのリストで一位の麻布十番駅から80mって、もろに商業地でしょw
詳細ボタン押して確認しろよ。でも2位の南麻布や元麻布は住宅地。
銀座の四丁目の和光や山野楽器店前は坪1億以上だけど、それは商業地だから。
まずは中学生ぐらいから社会・公民やり直したらw

まあまあ。商業地と住宅地の地価は別物ですからね。商業は銀座、新宿がダントツだったかな。

>>168
住宅地に限ったとしても、元麻布や麻布永坂町が一番高いというのは間違い。

>>176 匿名さん

正解を言ってよ。

>この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。
この当辺りの相場どころか、本物件(建て替え前のメゾン三田)の査定価格はわずか、215万円/坪231万円(65万円/㎡ ? 70万円/㎡)となっています。64㎡3LDKの価格は4,190万円 ? 4,400万円。
https://mansion-market.com/mansions/detail/26477
土地が老朽化しているので、ほとんど土地のみの価格になっているのでしょう。これに、建築費と経費・開発利益を加算していくら高めに計算しても、坪500万円にしなりません。82㎡(24.8坪)なら1億2400万円。とても1億5000万円～1億8000万円の価値があるとは思えません。

>>178 匿名さん
それは積み上げ方式の話で、買う人がいれば出来るだけ高値で売るのが商売です。
それに価格は他の物件との相対的なものにもよりますしね。

>>179 マンション検討中さん
あなたは、いくらだと思っているの?
人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。需給関係も悪化しているしね。

>人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。

当物件のお隣、同じくシャトー三田の建て替え事案だった「レジデンス三田」の販売価格が参考になるのでは？確か＠750万ぐらいで販売物件があったはず。個人的にはよりイタリア大使館に近く、大通りから内側に入って閑静な当物件のほうが環境いいので、多少高値になってもいいかと思いますね。グレードもレジデンス三田より良さそうだし。

このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。

>このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。

麻布アドレスのパークコート南麻布が坪単価500万円台後半から。といっても、あそこは麻布アドレスでは最底辺クラスの立地なので、三田アドレスとはいえ環境が良いこちらも同じくらいか、それより少しレンジの広い価格帯で出してくるかと

近隣のタワマン価格を調査してみました。

ザ・レジデンス三田 146万円/m2 ～ 278万円/m2（482万円/坪 ～ 919万円/坪） 平均701万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/
三田綱町パークマンション99万円/m2 ～ 149万円/m2（327万円/坪 ～ 492万円/坪） 平均410万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027849/
パークハウス芝タワー 97万円/m2 ～ 226万円/m2（320万円/坪 ～ 747万円/坪） 平均534万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004549/
カテリーナ三田タワースイート 92万円/m2 ～ 157万円/m2（304万円/坪 ～ 519万円/坪） 平均412万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004412/
サンウッド三田パークサイドタワー 118万円/m2 ～ 201万円/m2（390万円/坪 ～ 664万円/坪） 平均527万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004439/
シティタワー麻布十番 150万円/m2 ～ 484万円/m2（495万円/坪 ～ 1,600万円/坪） 平均1048万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0010034/

平均すると　最低額の平均386万円～最高額の平均824万円　各物件平均の平均605万円
この単価から考えると82㎡(24.8坪)の部屋では、9570万円～2億440万円　平均が1億5000万円

>>185 匿名さん

それだけの数をよく調べましたね。概ね問題ないと思いますが、綱町パークマンションは築50年の古マンションなので、それならお隣のパークマンション三田綱町ザフォレストと比較するべきでしょう。ただPMなのでもちろん仕様はかなりゴージャス仕様なので、ここよりはるかに高額、上の部屋は坪単価1500万にもなります。そのあたり勘案して、当物件の82㎡(24.8坪)の部屋だと、売り出し価格は、1.5億から1.8億というのが妥当なラインかと思います。

ザ・レジデンス三田の当初分譲価格を確認したところ、平均単価が@450万円今の平均価格701万円と比較すると、55%の差。やはり今は買い時ではないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/

三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

昔に慶応大学の近くで働いていたけど、住みたい何て考えた事なかったな

>三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

別にありがたがってはいませんが？では、あなたが思う港区内でここ以上の環境はありますか？

港区が好きなのか