ザ・パークハウス調布レジデンスってどうよ？

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-chofuresidence/

値段次第ですけど、駅近のアルソスフォート調布とどちらがよいですかね？　こちらは間取りが２LDKと３LDKだけみたいですけど。

駅から徒歩８分と離れている割には品川街道沿いだから静かでもない。林建設より三菱地所のほうが安心感はあるが、でもなぜ川口の土建会社が施工するのだろう？

狭めの分、総額は抑えられそうですね

グロスが押さえられても、駅徒歩８分ですと賃貸に出すときとか、売却時の値下がりが少し心配ですね。

最近の三菱地所は土地の仕入れでハズレを引きまくってるような。
これも土建屋からの持ち込みかも知れませんよ。

駅から徒歩8分。そこまでデメリットとは感じないものの、調布駅周辺だともっと近い物件もあるわけなので、リセールしたり賃貸する時にはデメリットになってしまうかもしれないですよね。

第一種低層住居専用地域なので、近くに高いビルが建てられないことがいいと思いました。1フロア5邸。
気になった間取りがEタイプ。変形で、三角形のような形なのですが住居部分は四角形で家具も入れやすそうでいいと感じました。キッチンが南向き。窓もあって明るく、キッチンをよく利用する女性は気に入りそうです。

三菱地所なら提携銀行から特別融資が受けられますし、入居まで神対応です。(購入経験有り)
全面道路を普段から車で通りますが車道、歩道共に広くて景観は良いですよ。往来も緩やか。セットバックもしてるし。
南側の景色も素晴らしい地域です。駅から歩くアプローチも、環境がよく、苦にならないはず。現地行けば分かりますよ。
地元民から見ても良い物件だと思う。

前面道路の往来が穏やか…というのはちょっと異論ありますけど。

>>8 マンション検討中さん
三菱地所が良質な不動産会社だという点は同感ですが、この立地に関してはお世辞にも褒められたもんじゃないような…

もしかして調布駅広場口でなく、改札により近い中央口なら、京王多摩川駅と歩く距離ほぼ変わらんですかね？

そう考えると、やっぱアルソスは凄いな。正真正銘の４分でしょ、ほんと調布のど真ん中だもんね！

実際に電車乗るまでで考えたら何分かかるんだここ

信号、エレベーター、ホームまでの階段など考えて、時間的余裕も含めると15分前に行ってきますと言うのがいいでしょう。私は調布駅徒歩6分と記載しているマンションの7階に住んでいますが、10分以上前にでます。倍の時間があれば問題ないです。

６分のマンションで１０分。８分のマンションだと１５分かかるとは思ってもいませんでした。とても勉強になります。今後も良きアドバイスをいただけるとうれしいです！

ここからならドアツー10分弱で乗れると思うけどなー
調布駅は降りたあと出るのに時間かかるけど乗るときはスムーズに行けるよ

調布ヶ丘の住信跡地、ブランズシティ発表されましたね。話題性もっていかれそうです。

販売開始は６月からのようですが、
最寄り駅までも近すぎず遠すぎない距離で住居としては良い立地かなと思います。
小学校も近いので、安心して子供を通わせることができそう。
パークハウスなので少しは高いかもしれませんが、
永住を考えて購入するのであれば安心できるマンション。
価格がどれくらいになるかなど、価格の公表が楽しみです。

駅までの距離はいいとして、スーパーは東急ですかね？ それもちょっと距離があるような。
せめて近くにコンビニでもあればいいのですが。

>>17 マンション掲示板さん

本当にあの駅の構造大失敗ですよね。

調布市文化会館・図書館がすぐ近くにあるのはいいと思う。
子供がいるなら図書館が近いので、雨の日でも遊びに行けるし、本に触れあえる機会が増えるのも教育環境としてはいい
文化会館は何か催し物をしたりする場合に利用できるでしょう
市役所も近いので、手続きするのに楽でいいですね。あまり頻繁にはいかないでしょうけど。

調布の物件ではやっぱりアルソスが断トツ！うーんと開いて次がここ、そしてブランズシティ、ザ・パームスの順ですかね。一応事前案内会参加の予約は取ってみましたが・・・。

>>22
>>子供がいるなら図書館が近いので、雨の日でも遊びに行けるし、
未就学の時には図書館によく行きました。
おかげで、他の子よりもひらがな、かたかなを読むのは早かったと思います。本は買うと高いので、図書館でたくさん借りてたくさん読み聞かせができたのはよかったです。

図書館によっては読み聞かせイベントを開催していることもあります。

これが参考になるでしょうか。
https://www.lib.city.chofu.tokyo.jp/kidscontents;jsessionid=6B1611E7B4...
中央図書館のほかにも実施していて、曜日が違うので図書館をめぐるのもいいかも。

いいなぁ
パークハウス住みたい
駅までの道は信号が多くてそれなりに気をつけるポイントも多いけど
スーパー、病院、市役所、郵便局、映画館、図書館、病院、駅ビルなど近いので暮らしが近場で完結しますね
おそらく窓からの眺めも良いんじゃないでしょうか
高層階は多摩川と山々が見えて気持ち良いと思うな
絶対に高いでしょうね…

>>20 匿名さん
同じ通り沿いで近くにセブンありますよ。

３Ｌだと７千万前後は言うでしょ！このご時世しかたないのかもしれないけど、そう来るのであれば、やっぱアルソスがベストバイになるんだろうなぁ。

7千万もしますかね、、

しないと思います。
3L 70㎡で6強じゃないですかね。

駅距離はアルソスの倍とは言え、あそこの周辺環境は悪すぎ。となると三菱地所が林建設より安売りするとは到底思えない。やっぱり７０㎡クラスなら７千近くは言うはずだよ。

安くはなかったね

ここがこの値段ならブレンズも同じような価格だと思うとセントラルレジデンスは安かったと思えることが異常。

どのくらいしました？　坪300～330ですかね……？

それくらいアルソスより明らかに高い値付け
ブランズも恐らくこれ位になりますよとも言われた。

モデルルームみてきましたので感想を書きます。長文失礼します。ホームページにあるEタイプのお部屋でした。この部屋目当てでしたので好都合です。

リビング入っての第一印象。図面からも広くはなさそうでしたがコンパクトにまとまっているという印象でなく、思っていたよりさらに一回り狭いという印象でした。端的に言ってこんなものかと期待はずれでした。

リビングにある動く間仕切りの横に梁が太く走っております。そこの天井の高さが２メートル。相当の圧迫感を受けました。間仕切りをまとめ、大空間として使うつもりでおりましたが些か無理がありました。

バルコニーとの境のサッシが二枚だけと小さく、開放感に欠けます。設計上仕方ないのでしょうが、リビングとバルコニーとの境の壁が長いことで、バルコニーに連なるリビング開口部がたいへん狭くなってました。この物件の売りのひとつであろう眺望がいかしきれないと思いました。サッシの高さも低いし・・・。

それではリビングからバルコニーに向かって左にある洋室の窓はどうか（図面右の部屋）。　残念ながら窓が腰からの高さであるためこちらも大した開放感を私は感じられませんでした。普通、ああいう窓はどの物件でもかっこいい印象を与えてくれ、この部屋ほしいと思わせてくれるものだったのですが、私には中途半端に思えました。

モデルルームにはテレビが置かれておりませんでしたが、この部屋にテレビ置いたら生活が厳しそうです。図面にはLDが11.6畳とありますがリビング左上の実質廊下の部分と、図面でのリビング右下の何かのスペースを除きますと、実質的な有効畳数は9.5畳と少々でしょうか。図面をみた段階でどうかと思ってましたけど、モデルルームには、リビング真ん中にテーブルが置かれてました。リビングが細長い形状であるため、人が座ったら隙間がなくなり、身動きとれなくなります。ダイニングが一つあるだけのモデルルームがこれでは、実際に住んでダイニングとソファとコーヒーテーブルとテレビを配置するとき困難を極めそうです。

また、リビングとその東側（図面でみると上側）の部屋との間仕切りですが、腰の高さから上がガラスです（オプションでは天井までの高さ。初期状態では大人の肩くらいまで。モデルルームではオプションの状態）。子供部屋にどうかと勧められました。私の子どもはまだ小さいのでよいですけど、大きくなったらガラスで中が見えるお部屋は嫌がられそうです。

そのほか、キッチン天板は七千万円代半ばを予定する価格の部屋なのに天然石でなく安っぽいとか（これは最近どこもそうなので仕方ないですかね）、0.9畳の納戸にもやはり斜めに太い梁が走っていて収納しにくそうとか・・・。

全体的に狭苦しいのに、玄関とそれからトイレだけがゆったりしていてややバランスが悪くおもいました。友人を招いたらトイレだけは広いですねなどと思われそう。

他の方も書いてらっしゃいますが、営業さんいわくブランズシティも同じような価格になるのではないかとのこと。あっちはあっちで共用廊下側の部屋がアウトフレームされてないなどコストカットの苦労が忍ばれますけど、価格が変わらないなら、急ぐことなくブランズシティを見てからでも遅くないとうちは判断しました。

ほかに見に行かれた皆さんはどうでしたか？

ブランズシティはいつから始まるんですかね？きっとまだまだですよね。あまり待ってると、アルソスも終わっちゃうだろうしな～。悩ましいところですね。

7000万円超出して「ダイニングとソファとコーヒーテーブルとテレビを配置するとき困難を極めそう」なのかあ

貴重な情報をありがとうございます。
そうしたら坪単価は330ぐらいはするんですね。

管理費や修繕積立金についても、もしご存知でしたらお教えいただきたいです。

３Ｌだと５千万円を超えてしまうのでしょうか？

>>40 マンション検討中さん

管理費は平米あたり270円、修繕積立金は同じく120円です。ですので、毎月の負担額は合わせて床面積に400円かけてちょっと少ないくらいの値ですね。

管理費は低いとはいいにくいと思いますけど、ディスポーザーのある小規模物件ですし、坪単価330の物件に見合う管理ということならばこんなくらいの価格かなという気もします。しかし、そんな気がする一方で、管理員さんは平日12時までとのこと。管理員さんに何か相談したいことがあっても夫婦二人で仕事してたらしにくいかもしれません。

修繕積立金ですが、機械式駐車場とディスポーザーがありますから、経年により上がるでしょう。どのくらいになるかは聞きませんでしたけど。

>>41 匿名さん

3Lどころか2Lで五千半ば超ですよ。

え～！本当ですか？週末に見学予約をしていますが、がんばって４千５百万くらいと考えていたので、ちょっとショックですね。せっかくだから見に行こうとは思いますが、買えないのに案内されるのは鬱陶しいなぁ。

つつじが丘ならなんとか引っ掛かるかもしれないですね。
調布だと5000切る3LDKはないですね。
すでに売れたようですがアルソスは狭小3L(60㎡）で5200万というのが前は有りました。

つつじが丘は75.01m2で6600万円台ですから坪単価は290万円、一番狭い2LDKの54.23㎡なら4500万円ぐらいでいけるかもわかりませんが3LDKとなると65㎡でも5500万円はします。

管理費と修繕積立金って消費税掛かるんでしたっけ？

>47

管理組合は収益事業ではないので管理費と修繕積立金そのものには消費税はかからない。ただ、管理会社への委託費や修繕にかかる費用には消費税がかかるので、増税があるとそれに合わせて上げる可能性はある。

管理費の増加に関しては、細かい話になりますけど、管理員の人件費増増で十年で2%は管理費を上げる必要があると思います。上げないとどこかにしわ寄せされます。

時給1000円として月当たり平日が22日、１日4時間、管理会社マージンを低めに見て25パーセント。これを46戸で割ると約2400円。これがここ何年かの最低賃金の増加ペースと同じなら年1.5%増えていきます。十年で2785円。

上記のとおり管理費平米あたり270円ですから70平米の部屋で18900円なので、人件費割合が12.7%→14.7%となり、消費税2%上がるのと同じ影響があります。

自分も見てきました。ガラスウォール、同感です。友人宅のパークハウス立川にあるガラスウォールからみえる景色が良かったので、同じパークハウスである調布レジデンスのガラスウォールにも同様のヌケ感があると思ってたんです。しかし調布レジデンスのはおっしゃる通り腰高のガラスウォールで、中から見える景色は普通の窓と同じ。ガラスウォールは立川みたいに足元までないと、マンション外観の特徴にはなるんでしょうがほんとに無意味だと痛感しました。景色が微妙な見え方にもかかわらずひさしがないから夏は直接太陽光線が差し込むし、それに雨風が直接吹き付けますから窓が汚れて掃除が大変になるのでは。
自分はモデルルームのタイプはもともと検討外だったので構わないのですが、物件に対するデベロッパーの愛情が足りてないように感じられました。立地と外観デザインに力点のある説明でしたがそのほかにこのマンションの利点はあるんでしょうか。