>>58 地権者です。さん
桜丘口再開発は住宅の最低面積が40平米で従前評価の2倍まで保留床単価で増床できました。
保留床単価が安いと増床が多くなり、保留床単価ぎ高いと増床が少なくなるので、増床上限も違ってくるんですかね
>>60 匿名さん
増床のルールは結構厳しくて、従前評価額の1.2倍もしくは、従前床面積までは増床可能ですが、従前評価額までは権利床価格で、それ以上は保留床価格です。
因みに、最小住戸面積の35平米までは従前評価額や従前床面積に関係なく権利床価格で取得できます。
>>62 匿名さん
1棟ビル所有の地権者はごく一部で、地権者の大半は30平米前後のマンション区分所有者で、ほぼ大半が最小住戸の35平米取得の地権者です。
なので、従前評価額の1.2倍は大半の地権者にはあまり意味がないです。
今回の再開発地区は、古い中層マンションが多いので、面積に対して地権者の数が通常の再開発より多い様です。
>>64 口コミ知りたいさん
間取り図や価格表を地権者に見せる前に増床制限をかけるなんて驚きです。(商品内容や値段を教えないで何を買うか強制されるような話です)
不動産会社の担当者はサラリーマンなので会社から褒められようと保留床を安く誘導して増床制限で地権者に保留床を取らせまいと考えるでしょう。
しかし、地権者の代表である準備組合理事会が建替え決議や再開発組合設立前にそれをやったら明らかにアウトだと思います。
>>65 匿名さん
組合設立同意書を取るまでは「それは本組合設立後に協議する」との逃げの口上でかわされています。
基本的に再開発事業は地権者の代表である理事会が方向性を定めるのではなく、準備組合・本組合事務職員(大手デべロッパ―からの出向兼務社員)が本社の意向を受けて方向性を決定します。
理事会なんておひな祭りの飾り人形にしかすぎません。
掲示板の趣旨とは違ったコメント展開になったので、これで終了します。
いずれにせよ、六本木ヒルズに歩道橋で直結し、1階2階が商業施設、3階がオフィス、最上層がラグジュアリーホテルの西麻布アドレスのタワーマンションなので、プレミアム物件になる事は間違いないでしょう。
6年後の不動産市場が更に上がってれば最低1000万/坪以上にはなるのでは?
とはいえ首都高沿いなのでそこまでは行かないように思います。
築20年のヒルズレジデンス棟が坪1200~1300万で売られている事を考えると、最低坪1000万以上はするでしょう。
ラグジュアリーホテルって…どこが入るかんだろう?
首都高沿いの住戸は中層階以上なら問題無いでしょう。
東向きはテレ朝通りを挟んで六本木ヒルズとお見合いになるので好みが分かれそうですね。
>>74 匿名さん
名称はこれからだと思いますが…西麻布クリスタルタワーか、西麻布NKタワーじゃないかと憶測します。
KENが入ってるので、野村のプラウドは無いでしょう。
>>75 マンション検討中さん
金谷ホテルの建替えみたいなものだから、地元地権者は高級ホテルの1室をもらい、自分で使うのもよし、ホテルのレンタルプログラムに乗って一定の経費を引かれた後のレンタル代をもらってもよいとの権利変換イメージなのでしょうか?
>>76 匿名さん
ラグジュアリーホテルはKENと野村の共同所有みたいです。
金谷ホテルマンションは普通の分譲マンションなので、マンション部分の権利返還ですね。
6年後はヒルズレジデンスも築26年位だからヒルズからの住み替え需要も多いのかな?
>>77 マンション検討中さん
金谷マンションの地権者は1.2倍までの増床制限かけられて、保留床は野村とケンコーポレーションで山分けですか!
再開発組合の理事長さんてどんな人なんでしょうね
>>61 地権者です。さん
地権者の増床は保留床の一部を取得することになるので床単価は保留床単価
持ってる権利が小さく最低面積の35㎡すら取れない弱小地権者には過小床特例で権利床単価で低層階の35㎡まで増床できる心温まる支援策になってるのでしょうか
港区 西麻布三丁目 北東地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc
>>80 匿名さん
結論、最小床面積が約35平米なので権利床価格で取得できますが、これはどこの再開発でも基本的なスキームです。
ウクライナやロシアの問題も含めて、これから世界的に更に資源高になるので、建築コストもどんどん上がり、マンションの価格も更に更に上がりそうですね。
このマンションもミニマム坪1000万円以上になるんでしょうね。
国税庁 法人番号公表サイト
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
合同会社 西麻布三丁目開発
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
事業協力者のケン・コーポレーションって、
外資系企業の駐在員向け物件を扱ってるところ?
年内解体開始予定が少し遅れてるみたいですね…
解体が始まれば、いよいよ本物件の概要が少しずつ明らかになると思いますが、実は間取りが微妙な部屋が多く、東がヒルズとグラハイ、北がEXタワーなので、西と南の眺望が抜けてるので、人気の間取りと眺望の良い部屋はかなり人気になると思われます。
低層階は坪1000万~
中層階は坪1200万~
高層階は坪1400万~
高層プレミアムフロアーは坪1800万~
↑こんなイメージかな?
最上層のホテルはどこが入るんだろう?
ペニンシュラ、コンラッド辺りかな…
>>93 匿名さん
ケンが再開発組合から買う価格のざっくり倍と見てよさそうだね。
てか、再開発組合の役員の皆さん、かなりのお人好しですな。
自分達には従前評価の1.2倍制限をかけといて、参加組合員にはえらく安く保留床を売ってあげるんですね!
まあ、ケンも野村も事業主でリスクもある訳だから…ある程度の旨味が無いとね。
逆に、地権者でわがまま放題で荒らしている輩の方が問題だよね。
しかし、あの場所に住めるのは最高だね。
場所だけならヒルズレジデンスより上だね。
もちろん三田小山より良いよね。
1階2階の飲食店のテナントが気になるね。
地権者達にそんな権限は無いです。
発言権があるのは組合の理事達位かな。
麻布台ヒルズとこの物件だとどっちが人気かな?
住むのはこの物件の方が良いと思うが、やっぱり森ビルの壮大な規模の勝ちかな…
次いで三田小山も出来るし、富裕層には楽しみですね。
↑2025年度竣工予定になっていますが、2028年度位になりそうですね。
解体工事はいつ始まるのかな?
年内に解体着工できる予定なんですかね?
このマンションができたらテレ朝通りがガラッと変わりますね。
楽しみですね。
東南の上層階を狙っています。
>>101 匿名さん
権利者の方にお伺いしたいのですが、こちらの再開発では増床について従前評価の1.2倍制限があるようですが、特別分譲でもう1戸自由に取得できたりしますか?
増床とは別にもう1戸子供に買わせたい等の理由があれば取得OKとしている再開発も多いようですが。。。
地権者の櫻田神社がごねて再開発のスケジュールが遅れてるって話が出てますね。
他の地権者には本当に迷惑な話ですね。
ぼちぼち立ち退きが始まってますね。
ローソンも無くなり、knockもヒルズに移転して、一帯に飲食店が少ないですね。
アルデバランだけは最後まで残って欲しい。
最上層フロアに入るホテルはどこですかね?
六本木ヒルズ、ミッドタウンに次ぐランドマークタワーなので、六本木住民としたら楽しみです。