ガーデンクロス東京王子はどうですか？

もちろん完璧な立地のマンションなんて無いですね。毎年大雨の季節になったら川の水位や防災メールをチェックし、自分や家族がいつでも避難できるという前提であればここも価格次第でいい物件になると思います。

ここ検討してる人に質問。10年後いくらで売れると思いますか？

通常で考えれば、70%では?

値上がりするから
１１０%かたい。
こんな大規模マンションはもう駅徒歩圏内で23区はないよー。

110%になるとすると、新築時6500万円だとしたら、7150万円になるってことですか？
このマンション築10年で7150万で買いたい人がどれだけいるんでしょうね。
70%になったとしたら4550万ですね、6500万の住宅ローンを組んだとしたら
35年、年利0.5%、元利均等で試算すると10年後のローン残高は4750万程です。売れませんね。
ちなみに毎月の支払は元利払いだけで16万8千円、管理費、修繕積立金が3万円弱かかるとしたら月々20万円の支払いです。

購入後の支払いは税金もありますね。
価格が6000万台だと毎年の固定資産税、都市計画税が優遇期間5年（長期優良住宅でない場合）でも毎年10数万。優遇期間終了後は年約20万かかります。

家賃20万の賃貸に10年住むと、2400万＋更新料100万ほどです。多少値下がりしても売却で戻ってくる分譲のほうが有利？

費用の比較はこんな感じでしょうか。
532さんの書込みを参考に購入パターンは6500万、賃貸は月々の支払いを合わせて22万で考えました。

＜購入して10年後に70%で売却した場合の総費用＞
月々のローンと管理修繕費合わせて20万を10年で2400万
＋10年間の固定資産税は計150万くらい
＋10年後のローン残債4750万
ー売却額4550万
＋売却の仲介手数料（3%）で150万くらい？
＝総費用2900万

＜賃貸に10年住んだ場合の総費用＞
10年の家賃2640万
＋更新料110万
＝総費用2750万

購入した場合の方が支出が多くなりそうですが、大きな差ではないですね。高く売れれば問題なし。値下がりするとローンの解消に100万単位の現金が必要になって大変というリスクあり。

仮の前提ですが値下がり70%で売却するパターンだと、マンション営業が言うような家賃を払うより得という理屈は成り立たなさそうです。でも値下がり率が80%なら賃貸より500万おトク。分析と賭けですね。

でも月22万払うなら水害リスクの低い飛鳥山タワーの賃貸も検討に入るかも？

賃貸で住むなら飛鳥山タワーが上
駅近くて便利。

やっぱり築10年で70%はないかなー
コロナ禍の今の相場でも90%、これから空前の不況になったり水害の被災や事故物件になったら80%ですね。

残債リスクはクリアしたとしても、もし月々の払いが22万ならその金額でガークロに住みたいと思えるかどうかは別の話。

無理やりな計算すぎないか？賃貸と違って住宅ローン控除等もあるだろ。

>>538 マンション掲示板さん

あ、忘れてた。
住宅ローン控除とすまい給付金だと、住宅ローン控除が多そうなパターンですね。
目安として年収700万以上で銀行からのローン借入が5000万以上なら満額の約400万が帰ってきそう。
https://www.suumocounter.jp/fp/article/system/housing-loan-deduction.h...

このケースであれば入居10年目までは月あたりの支払いに換算すると3.3万低くなりますね。他にありますか？

水害対策の話全然出ないね。

てゆーか、フルローンかよw
蓄えるあるならわかるけど、背伸びなら無理しないほうが身のためだと思うが

実際に住宅ローン控除をフルに受けられる金額を借りるには、年収1000万がスタートラインではないでしょうか。

共働きが多いので世帯年収なら余裕ですね。

え、合算で1000？
嫁にローン背負ってくれるか聞いてみた？

テレワークに使える設備を押してきましたねー。
https://www.mecsumai.com/oji300/telework/index.html

マルチワークカウンターは収納とトレードオフなので微妙かも。
共用棟のエレベーター設置は贅沢ですね。(機械室が地下のタイプだと高価な装置が浸水時に真っ先に壊れますが。。)

>>546
共用棟のエレベーターは地域住民も入ってくる2階のラウンジへの直接動線を確保する必要があるからだと思います。

ヨコですが、2階ラウンジの運営をよくわからないNPOに任せることが不安です。
NPOのサイトを見ると、すでにこのマンションを使いまくる気満々なようで･･･。
近所の都営住宅の住人が敷地内を通り抜けるのもちょっとイヤなのに、なぜお金を出して買ったマンションの共用部が部外者の思うままになるのか不信感しかありません。

共用廊下が鉄柵でスケスケ…。
あれはなんとかならないのですかね。

内廊下のマンションは高級感ありますね。
やはり鉄柵などでコスト削減しているのですね。資材の高騰、人件費などマンション価格は中々下がりませんね。

>>547
たしかに。週一でNPOがイベント開催って結構な頻度…
クロスデッキは通常時は住人以外入れないのかな？

団地の住人にとっては朗報だな。子供同士交流できて刺激になるのでは？笑

>>549 マンション検討中さん
ガラスでもコンクリートでも良いから使って欲しかったです。そんなに価格が変わるのですかね。

建物に高級感は無いですねー。
明治通りからマンションに入る感じもなんだか冴えない道ですよね。
倉庫入口に入る道って感じ。

周辺の団地の景色も気になります。

飛鳥山タワー20階売りに出てますね。
こちらの新築を検討してましたが迷ってきました。価格もあまり変わらなそうですし。
新築要素以外でこちらの方がメリットある点はありますか？

>>555 マンション検討中さん
駅に近い
これは絶対に変わりません。
新築が好きならガーデン

>>555 マンション検討中さん
立地やリセールを第一に考えるなら断然飛鳥山タワーだと思いますが、ご自身で長く住むおつもりなら新築でも良いと思います。
新築は購入時に仲介手数料もクリーニングやリフォーム費用もいらないので、それだけで初期投資が少なく済むし、一般的にマンション購入後最低でも5年は修繕積立金が安価に抑えられているため、長く住み続けた場合の総支払額を考えたら金銭的なメリットがあるのではないでしょうか。

リセールを考えたら、中古もありじゃないですか？？

これだけ不透明な時代です。
購入後何かあった際に売却や賃貸がすぐ出来る物件がいいと思います。
ここのマンションはどうなのでしょう？？

何かあったとしてもどこかにお金を払って住まなきゃいけないのに、売るか貸すかで住み続ける選択肢がないのはなぜですか？
最初から無理のない返済計画を立てておけば問題ないと思うんですけど…

転職とか転居を伴う転勤、妻の退職、離婚などのイベントが起きたら住み続ける選択肢が無いだろ。

親の介護もなども。夫婦ともに両親が健康で、転勤もなく、仕事も家庭も上手くいっている家族であれば当面は安定した住居を持てるが、10年後、20年後は分からない。分譲は賃貸よりも月額支払いが安いことがメリットなのに、同額となると機動的に動ける賃貸の方が勝ってしまう。

話が変わってしまうんですが、堀船小、堀船中ってどうなんでしょうか？
この辺りは所得のムラがありそうで親御さんと価値観合うか心配です。

うう、うわあ

>>563
堀船中の校歌「東京の光」です

堀船中学校校歌「東京の光」　作詞作曲不詳

　　１．東京の光 集めて人は皆
　　　　若々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　燃え上がる若き力と
　　　　皆共に　ここに築きし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校

　　２．荒川の命溢れて人は皆
　　　　清々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　健やけく強き意志持て
　　　　皆共に　ここに学びし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校

　　３．学問の粋を集めて人は皆
　　　　賑々し　ここ堀船、堀船
　　　　近代の大工業地
　　　　商工の栄ゆるところ
　　　　皆共に　ここに築きし
　　　　堀船、堀船　堀船中学校
　

地元民以外は間違えやすい
北区堀船＝「ほりふね」
堀船小・堀船中＝「ほりふな」です。
昔、堀之内（ほりのうち）村と船方（ふなかた）村が合併して堀船になったことに由来しています。

>>565 匿名さん
大工業地帯なんですね…

まぁ、昔を言ったら北区なんて北区だもの。
そこは流石に原発跡地とか大惨事跡地とかではない限り、考慮したらダメだろう。
よく言うのは昔はお侍さんが云々で日本全国事故物件やんか。ってやつだよ

紙の町ですから！印刷局もあるしね。

区役所移転するタイミングで再開発するのでしょうか？
サンスクエアの建て替え等ありますか？
サンスクエアの所にマンション出来ませんか？
ご存知の方、教えて下さい。

＞570
サンスクエアは来年で築50年だから、そろそろ建て替えないとヤバいでしょ。

駅前再開発の話はグランドデザインで紹介されてます。駅前から区役所にかけて綺麗に整備されるでしょう。
サンスクエアも建て替えなどあると思いますが、マンション建設の話はまだないです。

サンスクエアがきれいな商業施設になればいいですね。
希望はその上階がマンション
王子は将来的に変わりそうですね。

駅前の再整備が10年後とかですよね。まだ先の話です。サンスクエアもデッキ直結の建物にするなら駅前整備の設計が決まってからになるので、それ以降ですよ。

グランドデザインでは商業施設の誘致が20年後ではなかったでしたっけ。

ツボ300なら買うの辞める
他の人どうぞ買ってあげて

無理して買わなくてもいいよ
高い買い物だからね
あたいは坪300なら買います

一番安い広告部屋狙いかな。

平均坪単価330くらいかな
パンダは67平米5980万でお願いします

このマンションにそんなに金だすなら中古で探すか戸建て買った方がいいよ

中古もこの価格、プラス仲介手数料

戸建ての方がいい、という発想が昭和ですね

うちは共働きですので、マンション1択ですけど。
戸建ては大変そうなんで。

本来なら、駅から遠い戸建vs駅から近いマンションという構図ですね。戸建は使用料がかからない駐車場があるのでクルマ持ちには有利です。

ガークロのように駅に近くなく、安いわけでもなく、環境が良いわけでもないマンションと比べたら戸建を選ぶという考えも分かります。

せめて明治通りの手前だったらJR王子駅南口から近いと感じるんだけどな?。朝の急いでいるときに最大約２分の足止めは痛いです。

戸建てなら管理費修繕費駐車場利用料いらないから予算も上げられる。
ローンだけで月々20万円なら8000万円まで可能。8000万あれば土地代5500万円として、山手線の駅徒歩5分以内に買えるよ。

飛鳥山タワーが手堅いな。
ここは辞退します。

＞戸建てなら管理費修繕費駐車場利用料いらない

『いらない』というのは違うかと。毎月直接出ていかないだけで、ある時突然雨漏りしたり壊れたり台風被害あったりして数百万の補修が発生するので、その分蓄えておく必要がありますね。防水工事も10年過ぎたらやらないといけないし。

駐車場代は確かにかかりませんが、そもそもその分の土地買ってますからね。また台数増やす時は外部に借りざるを得ず、その際は場所にもよりますがマンションの駐車場借りるより高くなる傾向がありますね。

>>588 口コミ知りたいさん
修繕費はその通りですね。
マンションでも駐車場の土地や設備は所有権の共有として購入価格に含まれているので、戸建だけ駐車場分の土地を買っているという話は少し違うと思います。

マンションの修繕って共用部分だけだからな。自室のリフォームは別だし、三棟に一棟は積立不足だということでいつ一括で拠出させられるか分からないし。
マンションは駐車場が含まれた価格なのに、駐車場使うのに別料金だし、抽選もあるしでデメリット多い。
防犯面ではマンションのが安心だけど。

築50年のマンションは住めるけど築50年の戸建ては住めない。

>>591 匿名さん

最近の高断熱高気密な住宅ならマンションと同じように修繕入れれば住めるでしょ
マンションのメリットは駅近というのが一番で、あとは防犯とかその辺だからガークロの立地だと微妙なとこだよ

マンションが高騰しすぎて、駅遠マンションと駅近戸建の月払いが同じになってるんだよね。バブルだから本当に価値のあるマンション以外は今後暴落が怖いよね。

暴落したところで転売屋以外困らないでしょw

6月　
首都圏　前月比－0.2％の3,668万円と4ヵ月連続の下落　
都心部は8ヵ月ぶりにマイナス
近畿圏や中部圏で事例数の増加続く　
価格改定の動きは一旦沈静化へ

>>594 マンション検討中さん
お金がなくなったのは同じだよ

リセールを考えてる人が駅徒歩5分超えのマンションを候補に入れること自体が間違いだと思う

埼玉の駅徒歩5分以内と、都内の駅徒歩9分で比べたらどっちが良い？

埼玉（浦和駅徒歩5分）と都内（八王子駅徒歩9分）で比べて埼玉選ばない奴っていないと思うけど。
質問すらマトモにできないってなんか可哀想。

>>599 マンション検討中さん
価格が違うでしょ！？単価が同じくらいの所で比較しなきゃ笑

>>599 マンション検討中さん
八王子は都内ではなく都下です…

>>600 マンション検討中さん
598での質問の書き方への注文はそっとにリンクつけてね笑


>>601 通りすがり
俺流定義で話をしたいなら日本語じゃなくて貴方が勝手に言語つくって一人で喋ってれば……

>>602 マンション検討中さん
え？都下の一般的な知らないのですか?

都内と都下の定義論争は他でやってください。

>>602 マンション検討中さん
無知な方のため
都内ー23区のこと　都下ーそれ以外の東京都の市町村
当たり前の一般常識…論争の余地無し
これにて打ち切り　失礼。

>>598 マンション検討中さん
純粋に投資用なら駅徒歩5分だし、自分が住んだあとのリセールなら住みたいエリアに買いなよとしか言えないけど…
4000万の物件に10年住んで2800万で売れるエリアと、6000万の物件に10年住んで4800万で売れるエリアで比較した場合、かかる費用は同じ1200万だから、元手が少なくお得に投資回収出来るのは前者だけど、エリアの平均単価を考えたらお得に快適に住めるのは後者
ただ、ここに駅近というプラス要素が加わると、欲しい人がぐっと増えるから2800万ではなく3200万で売れたり、都下でも不便なエリアであれば4500万でも売れないケースもあるから投資用なら何が何でも駅近って言われてる理由

都内定義さんキモい。
可哀想な人だ。

いや定義は正しいし、正論だろ。悔しいのか知らんが認めないと。

>>606 通りがかりさん
年間120万で住めれば御の字です。
月々10万で3LDKに賃貸じゃ住めませんもの(^^)

>>609 マンション検討中さん
私はこの辺に投資用のマンションを持ってるから一応覗いてるだけで購入検討者ではないのですが…
仮にライフスタイルが変わって売ることになったとしても、実際近隣に大規模マンションはそう多くないし、欲しいなと思う人が後々出てくる可能性は大いにあると思っています
10年後や20年後にここが欲しくなる世帯は今現在3LDKを必要とはしていないし、駅近や価格高騰前に購入したマンションほど大きな利益は出ないかもしれないけど、欲しいと思う人は必ずいて、中古マンションなんてたった一人の欲しい人に残債無しで売れれば十分なんですから
住みたいエリアに無理なく払える希望の条件でマンションが出てきたのならそれが一番の選択だと思います

低層68平米が6000万、中層70平米が6800万ですか。

天井高は低いものの2重床。

マンマニで酷評されてますね、、

>>613 匿名さん
高価格でこの仕様では仕方ない気がします。。

仕様が悪いのですね…。

せっかくいいマンションなのにネーミングで損してますよね。。。
せめてメイツ王子か、ガーデンクロス王子が良かったなー。

購入希望者です。
具体的に仕様が低いって言われてるところはどこでしょうか？
教えて下さい。

>>617
この掲示板は自動販売機じゃないんだから、ボタンを押して答えが出てくるなんて思わないで。
スレッドを全部読み直すなり、物件名で検索してレビューを探すなりの努力をしましょう。
そのうえでの質問なり見解であれば皆さんアドバイスされるでしょう。

>>617 マンション検討中さん
マンションマニアさんのTwitterとブログ見てみれば分かると思いますよ。
ただ個人個人で捉え方は変わるのであくまで参考に見ると良いかと。良いところも強調されてますので。

メインエントランスが駅から逆向きなこと、地域貢献マンションのため、住民以外が利用できる共有設備や公開空地を設けているがその維持費を住民が負担すること、価格が少々高いことが弱点としてありました。確かにラウンジが近隣住民に好きなように使われ、散らかされたりするのは嫌ですよね。

たとえこの値段でも地域開放型でなければと思います。
敷地にも建物内にも周りの都住の方々が我が物顔で入ってくるのがどうしても…。
マンマニさんは「感謝されるのがお好きな方は」と書いてますけど、たぶん感謝なんてしてもらえないと思います。
これは悪口でなく家賃で住んでる方ってそのへん無頓着ですよ。とくに公営住宅などは。
私も自分でマンションを所有してはじめて共用部分の管理コストとか固定資産税とか管理組合とか大規模修繕とかに思いが至るようになりましたから。
このマンションの敷地を通り抜けても、共用部分で子連れで遊んでも、「このマンションに感謝だね」なんて思いませんよ。都か区がやってくれたんじゃね？くらいに当然ヅラされて終わりだと思います。

資金に余裕があるファミリー層には総合的に良い物件だと思います。ランニングコストを抑えたのも大規模メリットです。
ただ、コモンテラス2階部分と南側通路が近隣住人が自由に使え、その維持管理費を住人が払うのは残念。暑いから寒いから暇だからタダだからという理由で使う人も出て来ます。地域住人はまともな人達だけではないです。
赤羽で良ければローレルコートの方が総合的に上ですね。

中々難しい価格帯となりましたね。
微妙な駅距離も気になります。
本当にマンション高い。

地域貢献施設開放は売主の自主的な取り組みなんですかね。これが大規模マンション建設の条件だったんでしょうね。ちょっと残念です。

マンマニの一部の指摘は疑問ですね。
通路が住民以外に使われる点をネガに上げてるけど、公開空地が地域住民に開放されるのはどこのマンションでもあたり前。仕様が低いというのも浴室以外に具体的な例が無さそうです。

ラウンジ開放はこのマンション固有のデメリットというのは同意です。

>>625
たしかに公開空地は大規模マンションでは普通でしょう。
けれどこちらの公開空地は通路、それも駅やヨーカドー方面への近道で大勢の利用が見込まれます。それも条件の良いブライトコートの前を24時間不特定多数が歩くというのは不安と不満を感じてしまいます。

>>624
本当に、これが建築許可の条件だったのか、それとも前の地主（日本たばこ系）が地域貢献を売却条件にしたのか、それとも純粋なデベの好意なのか、それとも近隣交渉（日影や工事騒音の代償）の結果なのかわかりませんね。
最初はこれでいいとしても、不適切な使用があった場合にマンション側が公開を取り止めることができるのか、そこがカギだと思います。

駅から遠いし、水害リスクはあるし、石神井川はドブ川で臭いし、ハセコーだし、共用施設は誰でも使えるし、価格は6千万後半だし、賃貸と月々の支払同じだし、リセール厳しそうだし
良いところがないな。