ガーデンクロス東京王子はどうですか？

ベストは飛鳥山タワーじゃん。

飛鳥山タワーと比較ですか。

ここの管理費と修繕積立金はどのくらいになるのでしょうか？
飛鳥山タワーよりは安くないと厳しいですね。
あちらは平米あたり合わせて400円くらいでそんなに高くなかったですよね。

管理費と修繕積立の金額は重要ですよね。

>>503
入居時もですが5年10年と段階的に値上げ前提のマンションがほとんどですよね、修繕費。
15年も住んだら倍以上になるなんてザラ。

300戸の大規模マンションなら管理費は平米200円以下、修繕積立金は平置き駐車場だから平米90円以下にして欲しい。70平米で費用計20000円以下じゃないと大規模マンションのメリットが半減します。

費用がかかりそうな設備は見当たりませんね。

でも修繕費の計画には水害被災時の復旧の費用や水災保険は含まれていないでしょうね。。

>>500 ご近所さん
大雨の時、冷や冷やする位な川なんですか？
あまり大きな川ではなさそうなイメージですが、石神井川って

>>499 マンション掲示板さん
釣り上げ大将w
流石にここが330妥当ならアトラス買うでしょw
パワーがダンチだわ

>>479 匿名さん

地元民だけどマンションの場所なら臭いは大丈夫だと思う
臭いのは南口からサンスクエアのところ。夏場にかなり臭うようになる。いろいろ対策やってるみたいだけど全然改善されてないよ。

都心部の川も臭いよ。
神田川もそうだし。
気になるなら川が無い地域がいいのではないか。

夏の匂いですね！
やはり行く前に現地周辺探索必要ですね。

ここのJTが浸水したのは、高速の護岸工事のミスが原因と言われてましたよね。
本当に怖いのは荒川氾濫。1ヶ月は誰も助けに来てくれないと、北区の警告。

昨年の浸水は溝田橋が越水ポイントでした。

隅田川は岩淵水門で守られてるし、荒川はスーパー堤防がある、あと埼玉県の貯水池で守られている。
石神井川はポンプ所以外に何があるのか？川幅が狭いので、増水も早い。ドブ川が氾濫したとき
マンションや敷地内の車がどうなるか想像するとちゃんとした説明が欲しいね。

逆に昨年の大雨でも大丈夫だった場所なんだよね

どこに住んでもリスクはありますよ！
気になるなら違うとこ住みな。

以前、王子エリアの川沿いマンションに住んでいました。
それはそれは高い堤防に守られていましたが、大雨が降るたびに気になって気になって仕事に集中できずに、最終的に引っ越しました。
水害の心配は精神衛生上、非常に良くないので、少しでも心配があるならやめとけば良いと思います。

いつもネガティブな若葉マークさんは同じ人なんですかね。

あの汚い汚水が氾濫したら、まさに地獄。

東京メトロが使えるのは魅力です。

>>515 マンション検討中さん

避難勧告が出ていました。
大丈夫とは言えません。

都内も色んなところが避難勧告出てて、冠水してしまった所もあるけど、ここは大丈夫だったってことでしょ。
あんな大雨は稀だけど、あの程度では冠水しない実績できたんですよ。武蔵小杉とか最悪だったけど、その点は安心材料と思うけど。

>>525 マンション検討中さん
地元民ですが何も無かったですよ。

実際に避難所が開設されて避難者が出ていたのに、何も無かったというのは優良誤認にあたるのではありませんか。

もちろん完璧な立地のマンションなんて無いですね。毎年大雨の季節になったら川の水位や防災メールをチェックし、自分や家族がいつでも避難できるという前提であればここも価格次第でいい物件になると思います。

ここ検討してる人に質問。10年後いくらで売れると思いますか？

通常で考えれば、70%では?

値上がりするから
１１０%かたい。
こんな大規模マンションはもう駅徒歩圏内で23区はないよー。

110%になるとすると、新築時6500万円だとしたら、7150万円になるってことですか？
このマンション築10年で7150万で買いたい人がどれだけいるんでしょうね。
70%になったとしたら4550万ですね、6500万の住宅ローンを組んだとしたら
35年、年利0.5%、元利均等で試算すると10年後のローン残高は4750万程です。売れませんね。
ちなみに毎月の支払は元利払いだけで16万8千円、管理費、修繕積立金が3万円弱かかるとしたら月々20万円の支払いです。

購入後の支払いは税金もありますね。
価格が6000万台だと毎年の固定資産税、都市計画税が優遇期間5年（長期優良住宅でない場合）でも毎年10数万。優遇期間終了後は年約20万かかります。

家賃20万の賃貸に10年住むと、2400万＋更新料100万ほどです。多少値下がりしても売却で戻ってくる分譲のほうが有利？

費用の比較はこんな感じでしょうか。
532さんの書込みを参考に購入パターンは6500万、賃貸は月々の支払いを合わせて22万で考えました。

＜購入して10年後に70%で売却した場合の総費用＞
月々のローンと管理修繕費合わせて20万を10年で2400万
＋10年間の固定資産税は計150万くらい
＋10年後のローン残債4750万
ー売却額4550万
＋売却の仲介手数料（3%）で150万くらい？
＝総費用2900万

＜賃貸に10年住んだ場合の総費用＞
10年の家賃2640万
＋更新料110万
＝総費用2750万

購入した場合の方が支出が多くなりそうですが、大きな差ではないですね。高く売れれば問題なし。値下がりするとローンの解消に100万単位の現金が必要になって大変というリスクあり。

仮の前提ですが値下がり70%で売却するパターンだと、マンション営業が言うような家賃を払うより得という理屈は成り立たなさそうです。でも値下がり率が80%なら賃貸より500万おトク。分析と賭けですね。

でも月22万払うなら水害リスクの低い飛鳥山タワーの賃貸も検討に入るかも？

賃貸で住むなら飛鳥山タワーが上
駅近くて便利。

やっぱり築10年で70%はないかなー
コロナ禍の今の相場でも90%、これから空前の不況になったり水害の被災や事故物件になったら80%ですね。

残債リスクはクリアしたとしても、もし月々の払いが22万ならその金額でガークロに住みたいと思えるかどうかは別の話。

無理やりな計算すぎないか？賃貸と違って住宅ローン控除等もあるだろ。

>>538 マンション掲示板さん

あ、忘れてた。
住宅ローン控除とすまい給付金だと、住宅ローン控除が多そうなパターンですね。
目安として年収700万以上で銀行からのローン借入が5000万以上なら満額の約400万が帰ってきそう。
https://www.suumocounter.jp/fp/article/system/housing-loan-deduction.h...

このケースであれば入居10年目までは月あたりの支払いに換算すると3.3万低くなりますね。他にありますか？

水害対策の話全然出ないね。

てゆーか、フルローンかよw
蓄えるあるならわかるけど、背伸びなら無理しないほうが身のためだと思うが

実際に住宅ローン控除をフルに受けられる金額を借りるには、年収1000万がスタートラインではないでしょうか。

共働きが多いので世帯年収なら余裕ですね。

え、合算で1000？
嫁にローン背負ってくれるか聞いてみた？

テレワークに使える設備を押してきましたねー。
https://www.mecsumai.com/oji300/telework/index.html

マルチワークカウンターは収納とトレードオフなので微妙かも。
共用棟のエレベーター設置は贅沢ですね。(機械室が地下のタイプだと高価な装置が浸水時に真っ先に壊れますが。。)

>>546
共用棟のエレベーターは地域住民も入ってくる2階のラウンジへの直接動線を確保する必要があるからだと思います。

ヨコですが、2階ラウンジの運営をよくわからないNPOに任せることが不安です。
NPOのサイトを見ると、すでにこのマンションを使いまくる気満々なようで･･･。
近所の都営住宅の住人が敷地内を通り抜けるのもちょっとイヤなのに、なぜお金を出して買ったマンションの共用部が部外者の思うままになるのか不信感しかありません。

共用廊下が鉄柵でスケスケ…。
あれはなんとかならないのですかね。

内廊下のマンションは高級感ありますね。
やはり鉄柵などでコスト削減しているのですね。資材の高騰、人件費などマンション価格は中々下がりませんね。

>>547
たしかに。週一でNPOがイベント開催って結構な頻度…
クロスデッキは通常時は住人以外入れないのかな？