ガーデンクロス東京王子はどうですか？

過去の投稿によるとこんな感じです。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。

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>>4701 検討板ユーザーさん
詳しくありがとうございます。

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プラウド王子本町も出ましたね。
OPもついてるし、近隣の中古の相場では良心的な価格に見えます。

https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

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プラウド王子本町良いですよね。駅距離も5分以内だし、標高も堀船よりは高いし、ポーチもついている。ただ7980万は高すぎますね。売り出し価格は5800万程度だったはずです。相場は上がっているとはいえ盛りすぎかなと。

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坪単価350くらいだし、割と妥当な価格じゃない？

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>>4705 マンション検討中さん

2021年と比べてもこの近辺の中古相場さらに一割くらい上がった感覚です。

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>>4706 名無しさん

そうかな？
板橋のほうは昨年末から中古の動きが止まった感じだよ。

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最初の頃の飛鳥山レジデンスのスレにも書かれてたけど、ほんの数年前までは北区で8000万は高いって印象でしたが、本当に値上がりしましたよね。

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ここはまだお買い得なのかもしれませんね

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申し訳ないけどお買い得ではない。低地ハザード浸水履歴あり、駅距離そこそこあり。プラウド王子本町や飛鳥山レジデンスのような立地でここの価格ならお買い得だけど。

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>>4710 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスもここも適正な価格ということですね。低地リスクをどう捉えるかは人それぞれですが、、、

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飛鳥山レジデンスより利便性が高くて価格は安いから捉え方次第かもしれませんね

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価格は最初の売り出し価格より下げたのではないでしょうか。売れ残っているようです。
収納は広め。近くにスーパーあって便利。
駅からそこそこある。共用施設が駅の反対側なので使いにくい。

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3期1次でどれくらい売れたんだろう

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予定だけど5,900万円台の部屋があるみたいですね。
確かに下がった印象ですね。

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>>4715 マンション比較中さん
どこの情報ですか？

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>>4716 マンション検討中さん
Yahooで見たけど、公式にも書いてありましたよ。

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値下げなら買いですね。

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平均価格は7000万円くらいになってますので、むしろ値上がってますね。5900万円の部屋は3期のために残しておいたパンダ部屋かな。2期までの売れ残りの可能性もあるけど。

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値下げというよりかはパンダ部屋を供給したのでは。
まだ竣工してそんなに経ってないし、もしやるとしても契約者がいる手前、基本は個別交渉だよ。

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もともと1Fには5900万円台の部屋があったので、パンダ部屋かキャンセル住戸でしょう。3期の目玉のブライト上層は5%up相当です。さらに駅遠のシティハウス王子も強気設定がウワサされているので下げる理由がないでしょう。

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階数をずらして販売するとのことなので、パンダ部屋かキャンセル住戸ですね

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そうでしたか！今のこの相場で5900万なら欲しくなっちゃいますね。

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今は1Fに5900万は出てないよ。ガーデンコートの１階ゴミ捨て場の隣の部屋がまだ残ってるようだけど6398万の標記になっている。
個別交渉可能なのかな。

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今の市況や売れ行き的にはまだ個別交渉は厳しいのでは。
条件悪い部屋が最後まで残ったりした場合は可能性が高まります。

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>>4719 マンション検討中さん
5900万円台の部屋はガーデンコートの67平米二階です。今の相場ですと安く見えますね。ブライトコート上層部は70平米6900万円?7400万円ですね。

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立地環境の割にお高いですね。
今の相場ってずっと続くのでしょうかね。
7000万円の価値あるのかな？
王子駅まで徒歩圏内、東京メトロも使える便利な所とはいえ。

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言いたいことはよく分かるんだけど、王子界隈は確実に相場が一段上がった。
周辺中古との比較でも2年前なら割高だったが、今だと妥当な価格かな。
これから住友の新規物件も出てくるので、安くなる気配はないんだよな。
ガークロよりはプレミストがまだお買い得感はあるけど、JR最寄りが条件だと合わないしね。

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相場も大事だけど、それよりも今住みたいかどうかって大事だと思います。再開発もいつになるかわからないしあってもだいぶ先です。それより、今の状態の堀船に住みたい、王子駅徒歩圏内に住みたい、と思える人は買ったらいいと思いますよ。実需で買うマンションは、金融商品と違って自分が住むわけですから。逆にいうと「相対的に安いかも」みたいな理由なら買わないでいいと思います。資産価値的にも10年とか住むならそこまで心配する必要はないと思いますけどね

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>>4728 匿名さん
私は京浜東北ユーザーなのですが、ファミリータイプの新築だとどこがおすすめですかね。川口クロスも良いんですが、できれば都内で。ガーデンクロス、バウス、パークハウス十条、リビオレゾン王子、シティハウス王子このあたりが候補になるのかなと思ってるのですが、どこがおすすめかご意見ある方いればお願いします！

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>>4728 匿名さん

これから出てくる新築物件はコスト高をもろに受けるので、あと三年くらいは少なくとも相場上がると思います。10年後はわかりませんが。

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>>4730 eマンションさん
パークハウス十条が候補に入るなら、東十条徒歩圏という意味でもプレミストも検討すべきですね。
十条は不燃公社が絡んでいる関係で、設備抑え目の割安設定なので、抽選含めて買えるならオススメ。
バウスは京浜東北ユーザーにとっては利便性最高で、坪350以下ならとても良い選択肢です。
リビオレゾンは場所は良いですが、コンパクトメインで毛色が違う物件ですね。
シティハウスは王子から遠く、確実に高いでしょうからやめた方がいいです。
資産価値重視だと、PH十条＞プレミスト＞リビオ＞ガークロ＞シティハウスですかね。
バウスが坪350ならPHと同等、370ならプレミストと同等のイメージです。

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>>4732 匿名さん

ありがとうございます！何となくそんな感じだったのですが、丁寧にご説明いただけてしっくりきました。

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JRならプレミストはやめたほうがいいですよ。東十条は遠いですし王子の乗り換えも面倒です。

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こんな高価格で立地イマイチ物件なら中古の方が安全なのかな。
ガーデンクロスが高値維持は難しいと思うし新築だからよく感じた。
同じ中古マンションとして見たら、、。

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中古でもいいならその方が安全だと思いますよ。
立地やスペック的にはプラウド王子本町や飛鳥山タワー、ガーデンズが明らかに強いので。
バス便OKならハートアイランドの築浅中古は坪200以下で買えるし。

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この地域は、実需の物件なのだから、それぞれの価値観で選べばいいんですよ。
個人的には今のガーデンズは高すぎで、十条タワーの影響を一番多く受けると思っています。利便性がいいとはいえ周りが高層団地ばかりで特別感が少ないですからね。
ガーデンクロスは、飛鳥山タワーやガーデンズ、高台より安いので、それをどう捉えるか。
すでに完売のクレアホームズくらい、ぶっ飛んだ安さだと人気になるのはわかります。でも、あれは奇跡でしょう。

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>>4737 マンション検討中さん
ガーデンクロスも販売が始まった2020年11月とかであれば、周辺優良中古よりも高かったですが、今では1割以上安いですからね…いかに最近のこの近辺の値上がりが凄まじいかが分かります。十条タワーやシティテラス赤羽は強気の価格設定になりそうですので、値上がり傾向は今後も続きそうですね。ガーデンクロスもすでに割安物件化してるのかもしれません。

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今となっては安いよね

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相場が相場がというが、ペアローンでないと買えないような層はそろそろ買い控えたほうが良い。皆信じ切っていたアメリカ株が今や大暴落で明日の日経もどうなるか。行き過ぎた相場がそろそろまずいよ。

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株のことを何も分かってないね。短期投資じゃないんだから。景気が悪くなったわけじゃないんだよ。

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>>4740 マンション検討中さん
住宅ローン減税考えたらペアローンが当然かと思いますが。あと7,000万くらいの物件は1番ペアローンの恩恵受けられますよ。

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ここって実は周りに比較対象がなければ良マンションだったんじゃないかと思います。雨後の竹の子のように比較対象物件がぞろぞろ出てきたので検討者を迷わせてしまったのではないかと強く思います。

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ペアローンが悪いとは誰も言っていない。ペアローンでないと買えないくらいの収入、資産の家庭は今後マンション相場や金利が下がったらきついということ。子供の教育費等もあるし。カツカツだと旅行もできない。余裕を持って買える位の収入、資産があるなら、ここに限らず買っても問題ないでしょう。

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>>4744 マンション検討中さん
何で金利が下がったらきついの？

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>>4743 マンション検討中さん
プレミストの価格発表を待って希望住戸が買えなくなった人とかいそう。

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>>4740 マンション検討中さん
私も日経平均下がると思ってましたが、今日の日経はちょいプラスでしたね。
結局、将来どうなるかの予測なんて誰にもできないので、欲しくて買える人は買ったらいいんだと思いました。リスクばかり考えるとずっと買えなくて、もしかしたら買えなかったこと自体が大きなリスクになるのかもしれませんし。

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駅距離だけだとデメリットですけど、3路線使用可と300戸なりの共用施設と維持費の安さとをかけ合わせれば、広域で見てもそれなりに差別化できてますからね
駅までの道が再開発地域なのも強み
買わないでいて賃貸で家賃払うよりは安く住めるという実需向けです
コロナで価格抑えたまま売り出し遅れたのも割安感に繋がってるんでしょう

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なんか・・・不思議なのですが、ここが駅遠とか駅距離がとか言われているのが・・・。
あちこち見学してますが徒歩8分は駅近じゃないですけど遠くもないですよね？
「実質10分以上かかる」とか「明治通りの信号待ちガー」とかはいらないです。敷地が広い大規模マンションなら普通のことですから。
8分でも10分でもいいですけど着くのは王子駅ですよ？
京浜東北で都心まですぐですし、山手線中心部も南北線で直結です。埼玉の郊外駅じゃないんです。
これで駅から遠いなんて文句言ったらバチが当たると個人的には思ってます。予算的にぎりぎりではありますが買えるなら買いたいなと。

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>>4749 マンション比較中さん
そう、比較対象がなければなにも問題ないんです。でも徒歩2分が近くにあったりすると、10:2で比較するとえらい遠く感じるそんな錯視のような現象なんだと思います。

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ガーデンクロスの場合、駅から離れる事でのメリットがあまり無いのです。
大規模公園、商業施設、閑静な住宅地になるなど。
基本的に10分以内ならいいと個人的には思いますが、駅に近いというのはマンションには非常に重要でしょう。

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>>4748 マンション検討中さん

2021年後半から北区の中古マンションの価格上昇が加速してる感じです。赤羽志茂のオイコスやプレミスト志村三丁目など、これまでは売れ残ってましたが、ここにきて販売が進んでるみたいですね。ガーデンクロスも先行き値下げ販売するとは思えないなぁ。

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>>4749 マンション比較中さん
駅遠を連呼する人は買う気のない人たちだから気にしなくていいですよ。一般に駅歩5分以内の資産価値が高いことは事実ですが、逆に5分以内だったらもっと高かったはずなので、そのあたりはトレードオフで考えるべきでしょう。

いままで駅歩1分から駅歩18分まで経験していますが、慣れれば20分くらいまでは許容範囲だと思いました。それよりは途中に階段がたくさんあるとか、急な登りが続くほうがきつかったです。まあ、駅歩1分から駅歩7分に引っ越したときは遠いと思いましたが…。

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投稿じゃなくてネット広告だと思った。こんなこと誰でもわかっているのだが。
最寄り駅にもよるけど、マンション買うなら駅歩10分くらいまでかな。そりゃ5分がいいけど金額もアップするので、予算との見合い。十条タワーの価格が楽しみだけど怖い。
山手or京浜で栄えた駅ならば、もう数分我慢できるかも。あと、駅から家までの途中に買い物できるところがあると便利。いくら駅に近くても、スーパーが逆方向とかだと、駅近パワーが十分発揮できないから。

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>>4755 マンション検討中さん
おっしゃっている全ての希望が通るガークロを購入されることを是非お勧めします！！

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>>4751 マンション検討中さん
まさにまさに。
ここは駅から離れるけどスーパーが近いとか、別の駅が利用しやすくなるとか、そういうのが一切ないんだよね。
デメリットとしての駅距離しかないと、なにかするたびにその駅距離がネックになるわけで辛いんだよね

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>>4757 eマンションさん
オーケー、コーナン、ジョーシン、ダイソーの複合施設まで徒歩5分程。帰り道には深夜までやってる東部ストア。十分では？

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5分は盛りすぎじゃない？
信号掴まったら10分くらいか

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駅から離れて小学校が徒歩5分なのは子育て層向けでは大きいです
子ども二人だったらほぼ8年以上通うわけですから
駅から離れたメリットが一切ないと言い切るのは早計かと思います
しかも志茂のイオンが建替え中のせいで、このあたりの子ども向け大型店はコーナンに入ってる西松屋が唯一
あとは池袋か西新井かに出るしかない

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>>4760
駅から遠くなった分、小学校が近くなるっていうメリットがあんまり感じませんが、むしろ駅の方面に小学校があったほうが動線的には嬉しいです。
ここはなんか駅徒歩時間以上に色々と動線が噛み合ってない気がしますね。

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学校近くで駅からの帰りにスーパーも寄れるので動線は噛み合ってる気がする。ただ、単純にちょっと遠い。

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一番のメリットは価格でしょう。ガーデンズや飛鳥山タワーの価格を考えると、徒歩5分だったら、あと1割高くても不思議はないはず。

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>>4763
新築の冠がある今はそう考える人もいると思いますけど、10年後に同じことが言えますかね？

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>>4764 マンション検討中さん
ここは永住目的の人が大多数なので関係ないです。

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この辺歩きタバコ多いね
団地が密集してるから？

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そもそも王子は下町ですからね。でも、ここはまだマシなほうです。王子神谷から赤羽にかけてはもっとひどいですよ。

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>>4764 マンション検討中さん
> 新築の冠がある今はそう考える人もいると思いますけど、10年後に同じことが言えますかね？

中古マンションの価格は相場に大きく影響されるので、そんなこと誰もわからないのでは？　相場が下がればもっと下がるし、逆にこのまま上り基調ならあまり下がらないかも。あと、再開発の進展も影響します。10年後の王子の相場なんて、誰もわからないでしょう。

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10年後は北区役所の移転や、駅前先行実施区の開発がガーデンクロスへの徒歩動線内であるので、むしろ今より全然メリットは高まると思います。駅距離は多少ありますが、帰宅したときにきれいにライトアップされた中庭やおしゃれなラウンジを望めるので、気分転換にもなります。価格帯も高いのでマンション住人の民度も高く、静かな環境で大変満足してます。

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>>4769 契約者さん8さん

https://www.city.kita.tokyo.jp/oji-machitanto/machizukuri/granddesign/...

こちら開発の関係資料のってます。あと、京浜東北線は東京方面朝空いてるので、通勤の苦痛も少ないです。検討のご参考まで。

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>>4767 マンコミュファンさん

そのうち北区も路上喫煙禁止の条例が出るんじゃないですかね。急には無理でも徐々に減っていくといいですね。

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>>4769 契約者さん8さん
ただ価格帯が高いから住民の民度も良いって。。。

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>>4769 契約者さん8さん
価格帯が高いから住民の民度も良いって。。。
そういう事いう人の民度もどうかと。。。

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外階段しょぼくてびっくりした

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王子は昔から変わらないですね。たまーに文化的でオシャレお店とかできますが、すぐ移転してしまいます。北区はどこもそうなんですが、そういうのより安さが求められてる雰囲気が強いんですよね…。路上喫煙も地域柄のようなものがあるので、それを無くしたい！というよりは、そういうゆるい感じが好きな人が住む方が満足度高いですよ。未だに喫茶店や飲み屋も喫煙可のところばっかりですし。あんま再開発で綺麗な街並みになる感じを期待しすぎない方がいいと個人的には思います。

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3期1次出てますね。27戸のようです。あと20戸くらいか。

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３期は先着順か。ここまで引っ張った割には人気が無いのかな。最初くらいは抽選になるのを期待していたが。ここから時間掛かりそうだ。

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すごくロジカルにマンション購入を語っている人がいたんだけど、駅直結のタワマンを買う層と、第一次取得者でそれなりの収入がある「ここを選択する人」との違いを語っていました。納得しました。駅直結タワマンを買う人は抽選でもれたら買わない。ここを買う人は駅距離を伸ばして次に買える物を買うらしいです。つまり資産価値的に価値がないから直結マンション以外は買わないということらしいです。もちろん投資家目線オンリーなので実需の方は気にする必要はありませんが、マンションの価格の高騰のしくみはこのような流れで引きおこるみたいです。

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>>4778 マンション検討中さん
要するに駅から離れると資産価値が下がるから、価格も下がるということですか。ここは駅から遠いのに高いですね。実需の人は資産価値より生活満足度ですが。

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>>4779 評判気になるさん
ここを高いと言う人は、いまの相場を知らないだけ。さらに駅遠のシティハウス王子は、ここと変わらないと噂されているし、すぐ隣のライオンズマンション王子第5は築38年なのに@230前後ですよ。

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シティハウスが王子神谷から徒歩10分とうたっていたから、JR王子から10分のここのほうがいいじゃないですか。価格も同じぐらいなんでしょ。でもねえ、そうするとプレミストの割安感がまたでちゃいますね。いやですねえ、ライバルが多数だとつい比較しちゃって・・

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>>4781 マンション検討中さん
王子に近いガークロ。王子にも王子神谷にも行けるすみふ。王子神谷に近いプレミスト。近場で3物件も検討出来るなんて贅沢ですね。それぞれの良さがあるので、購入される方のニーズに合わせて選べばよいかと思います。

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王子は南北線も通ってるよ。王子にも王子神谷にも行けるって何にもメリットではないんだよね。

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やや遠いけど3路線使えるガークロ、南北線は近いけど京浜東北線は遠いプレミスト、全部遠いすみふってイメージ

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ここを高いと評価する人は王子駅前が、この物件と同じくらいの値段で買えるとでも思ってるのでしょうか。笑

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明治通り越えたギリギリ王子駅前と王子駅前を比較してもしょうがないですよ。笑

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なんか字の色が薄い

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王子駅をとるならガークロ、駅近をとるならプレミスト、ブランドをとるならシティハウスという感じでしょうか。庶民はガークロかプレミストですね笑

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シティハウスが建つ場所はその昔ボーリング場があった。

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>>4789 eマンションさん

シティハウスが激安なら検討の余地ありますが、今の相場でさらにすみふだからなぁ…京浜東北線ユーザにはやはりガーデンクロスかな。川口はパスで。上中里はあまりになにも無さすぎ。中古はもう高すぎる。

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若葉マークのレスは薄字になったんだね

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>>4791 匿名さん

なんだか幽霊みたいで説得力ないですよね、この色･･･（笑）

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王子駅は良いんだけど、ガークロ自体は微妙なマンションだからなぁ。

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マンマニさんも価格の割に設備のグレード落としすぎって書いてますからね

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マンマニは設備グレードについては風呂くらいしか指摘してませんよ。どちらかと言うと動線の悪さや共用部分をマンション以外の住人が使うことを言っています。

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>>4792 若葉さん

私も思いました。笑
ふわぁっと湧いて出たような元気のないような。

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>>4795
風呂に限定しているわけではなく、価格と室内のバランスが悪いという話でしたね。

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>>4797 マンション検討中さん
バランスと言うと具体的にはどのあたりでしょうか。値段が高いことには言及されましたが、風呂以外の室内設備に触れてましたっけ。

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>>4798
何か気に触ることでも言っていたら申し訳ございません。住人の方でしょうか？
お調べになっているのであれば、価格と室内のバランスが悪いというのは、マンマニさんがこれまで様々な物件を見てきての総評であると文脈からわかるかと思いますが。。

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>>4799 マンション検討中さん
いえいえ。単純にマンマニが風呂以外の設備を厳しく指摘していた記憶が無かったので聞いただけです。全く気は悪くしていませんよ。検討中ですが、室内設備に不満は無いので何か見落としがあるかと思いまして。具体的にどうということではなく、あなた様の推察ということで理解しました。

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