ガーデンクロス東京王子はどうですか？

音喜多さんとか立候補しそうですね、区長

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ガーデンズ東京王子の中古82平米で9,980万円がでてきましたね。坪単価400万か…今売出し中のグローリオ王子の坪単価は225万円。一年前だとそれぞれ315万円、180万円だったみたいなので、このあたりの中古相場は2-3割上がってきてますね。おそろし。

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>>4688 口コミ知りたいさん
ブルームコート11階南東角ですね。条件はいいけどUR住宅とこんにちはの部屋。
上層階だと億超え続出になるのでしょうか。ちょっと胸熱。

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>>4688 口コミ知りたいさん

飛鳥山レジデンスがお買い得に思える価格ですね。

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>>4690 匿名さん
今の相場になってみると高台であの価格はかなりお買い得物件だったんですね。

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ここも1期で買えた人はラッキーかもね。相場が上がりすぎ。

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バウスとそんなに差がないならバウスにしようと思います。まだ価格でないんですよね。差が大きければここを検討してみようかなと思ってますが、駅から近いとこが好みなんですよね。そこが悩みどころです。

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>>4693 マンション検討中さん

駅が違いますね。
どうぞ、どうぞ。

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JR使いで駅近がいいならバウスでしょう。多少離れても利便性を求めるならここでよいかと。

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バウスやガーデンズ中古の敵は、十条のパークハウスとタワーでしょう。バウスは駅近とはいえ、十条タワーの存在感と比べると可哀想になります。価格次第だけど、強気すぎると苦戦するかなと。ここはパークハウス十条と、少しかぶるくらい。

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ここは高すぎるなー

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ここも値上がりますか？

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>>4698 マンコミュファンさん
ここも、ってか、マンションは今後もしばらく右方上がりよ。
東京って世界的にまだまだ安いし、日本賃金低いって言われるけど共働きの世帯収入って魔法の言葉が浸透しつつあるから、今後はペアローン組んでまで買うことになるよ。
今まさに現在進行形で日本は喰われてるよ。外国人と政治家に

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結局水害対策って何もされてないの？

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過去の投稿によるとこんな感じです。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。

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>>4701 検討板ユーザーさん
詳しくありがとうございます。

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プラウド王子本町も出ましたね。
OPもついてるし、近隣の中古の相場では良心的な価格に見えます。

https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

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プラウド王子本町良いですよね。駅距離も5分以内だし、標高も堀船よりは高いし、ポーチもついている。ただ7980万は高すぎますね。売り出し価格は5800万程度だったはずです。相場は上がっているとはいえ盛りすぎかなと。

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坪単価350くらいだし、割と妥当な価格じゃない？

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>>4705 マンション検討中さん

2021年と比べてもこの近辺の中古相場さらに一割くらい上がった感覚です。

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>>4706 名無しさん

そうかな？
板橋のほうは昨年末から中古の動きが止まった感じだよ。

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最初の頃の飛鳥山レジデンスのスレにも書かれてたけど、ほんの数年前までは北区で8000万は高いって印象でしたが、本当に値上がりしましたよね。

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ここはまだお買い得なのかもしれませんね

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申し訳ないけどお買い得ではない。低地ハザード浸水履歴あり、駅距離そこそこあり。プラウド王子本町や飛鳥山レジデンスのような立地でここの価格ならお買い得だけど。

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>>4710 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスもここも適正な価格ということですね。低地リスクをどう捉えるかは人それぞれですが、、、

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飛鳥山レジデンスより利便性が高くて価格は安いから捉え方次第かもしれませんね

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価格は最初の売り出し価格より下げたのではないでしょうか。売れ残っているようです。
収納は広め。近くにスーパーあって便利。
駅からそこそこある。共用施設が駅の反対側なので使いにくい。

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3期1次でどれくらい売れたんだろう

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予定だけど5,900万円台の部屋があるみたいですね。
確かに下がった印象ですね。

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>>4715 マンション比較中さん
どこの情報ですか？

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>>4716 マンション検討中さん
Yahooで見たけど、公式にも書いてありましたよ。

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値下げなら買いですね。

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平均価格は7000万円くらいになってますので、むしろ値上がってますね。5900万円の部屋は3期のために残しておいたパンダ部屋かな。2期までの売れ残りの可能性もあるけど。

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値下げというよりかはパンダ部屋を供給したのでは。
まだ竣工してそんなに経ってないし、もしやるとしても契約者がいる手前、基本は個別交渉だよ。

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もともと1Fには5900万円台の部屋があったので、パンダ部屋かキャンセル住戸でしょう。3期の目玉のブライト上層は5%up相当です。さらに駅遠のシティハウス王子も強気設定がウワサされているので下げる理由がないでしょう。

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階数をずらして販売するとのことなので、パンダ部屋かキャンセル住戸ですね

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そうでしたか！今のこの相場で5900万なら欲しくなっちゃいますね。

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今は1Fに5900万は出てないよ。ガーデンコートの１階ゴミ捨て場の隣の部屋がまだ残ってるようだけど6398万の標記になっている。
個別交渉可能なのかな。

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今の市況や売れ行き的にはまだ個別交渉は厳しいのでは。
条件悪い部屋が最後まで残ったりした場合は可能性が高まります。

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>>4719 マンション検討中さん
5900万円台の部屋はガーデンコートの67平米二階です。今の相場ですと安く見えますね。ブライトコート上層部は70平米6900万円?7400万円ですね。

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立地環境の割にお高いですね。
今の相場ってずっと続くのでしょうかね。
7000万円の価値あるのかな？
王子駅まで徒歩圏内、東京メトロも使える便利な所とはいえ。

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言いたいことはよく分かるんだけど、王子界隈は確実に相場が一段上がった。
周辺中古との比較でも2年前なら割高だったが、今だと妥当な価格かな。
これから住友の新規物件も出てくるので、安くなる気配はないんだよな。
ガークロよりはプレミストがまだお買い得感はあるけど、JR最寄りが条件だと合わないしね。

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相場も大事だけど、それよりも今住みたいかどうかって大事だと思います。再開発もいつになるかわからないしあってもだいぶ先です。それより、今の状態の堀船に住みたい、王子駅徒歩圏内に住みたい、と思える人は買ったらいいと思いますよ。実需で買うマンションは、金融商品と違って自分が住むわけですから。逆にいうと「相対的に安いかも」みたいな理由なら買わないでいいと思います。資産価値的にも10年とか住むならそこまで心配する必要はないと思いますけどね

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>>4728 匿名さん
私は京浜東北ユーザーなのですが、ファミリータイプの新築だとどこがおすすめですかね。川口クロスも良いんですが、できれば都内で。ガーデンクロス、バウス、パークハウス十条、リビオレゾン王子、シティハウス王子このあたりが候補になるのかなと思ってるのですが、どこがおすすめかご意見ある方いればお願いします！

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>>4728 匿名さん

これから出てくる新築物件はコスト高をもろに受けるので、あと三年くらいは少なくとも相場上がると思います。10年後はわかりませんが。

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>>4730 eマンションさん
パークハウス十条が候補に入るなら、東十条徒歩圏という意味でもプレミストも検討すべきですね。
十条は不燃公社が絡んでいる関係で、設備抑え目の割安設定なので、抽選含めて買えるならオススメ。
バウスは京浜東北ユーザーにとっては利便性最高で、坪350以下ならとても良い選択肢です。
リビオレゾンは場所は良いですが、コンパクトメインで毛色が違う物件ですね。
シティハウスは王子から遠く、確実に高いでしょうからやめた方がいいです。
資産価値重視だと、PH十条＞プレミスト＞リビオ＞ガークロ＞シティハウスですかね。
バウスが坪350ならPHと同等、370ならプレミストと同等のイメージです。

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>>4732 匿名さん

ありがとうございます！何となくそんな感じだったのですが、丁寧にご説明いただけてしっくりきました。

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JRならプレミストはやめたほうがいいですよ。東十条は遠いですし王子の乗り換えも面倒です。

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こんな高価格で立地イマイチ物件なら中古の方が安全なのかな。
ガーデンクロスが高値維持は難しいと思うし新築だからよく感じた。
同じ中古マンションとして見たら、、。

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中古でもいいならその方が安全だと思いますよ。
立地やスペック的にはプラウド王子本町や飛鳥山タワー、ガーデンズが明らかに強いので。
バス便OKならハートアイランドの築浅中古は坪200以下で買えるし。

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