ガーデンクロス東京王子はどうですか？

>>39 匿名さん

ありがとうございます、確認しました。
宿舎の用地は高さ制限のない容積率200-建ぺい率60ですね。敷地の大きさは当物件と比べて7割くらいなので、これをフルに使って建替えるとガーデンクロスと同様に10階を超える建物になる可能性もありそうですが、如何でしょうか。

その新宿舎がブライトコートの目の前に配置されたら怖いですね。(今の宿舎敷地の南寄りに配置されたらラッキーですけれども)

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>>38 通りがかりさん

駅自体の駅力としては王子が上、でもガーデンクロス自身は複合開発でなくマンション周辺は既存の商店が少ないし、高速道路や水害などの環境デメリットも無視できないということですね。学生がいる街でもあるのでこれから発展するといいですね～。

そういえば今の印刷局の土地に区役所が移転する計画がありますが、役所だけ来ても街の利便性はあまり変わらないですよね。やっぱりショッピングモール系じゃないと。

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区役所移転を控えた職員から見たら、このマンションはどうなんでしょう。

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区役所跡地には何ができるのかなー？とか思って結局買いそびれてしまいそう。。

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>>44 マンション検討中さん

今の区役所は高台の王子本町なので、万一マンション用地になったら高級物件になりますね。

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もし跡地がマンションになると、今の相場だと隣のプラウド王子本町の中古より上の価格帯になるのは間違いないですね。8000～億ションというところ。

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区役所跡地は6カ所に分かれてるし、区は防災拠点などに使う意向があるからマンションはないと思う。小さい敷地は売却されるかもだけど。

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しかしあれだな。
堀船二丁目計画とガーデンクロス東京王子だと全然イメージ違うな。
やっぱ名前って大切。

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ガーデンコートはブライトコートより高い14階建なのにEVは大型が1基だけですか？
アルコーブなし、バルコニー隔壁が低いタイプというのは一昔前は低価格路線でしたが、最近は高価格帯でも見られるようになったので分かりませんね。

公式サイトのリビング画像を見るとカーテンを天井から吊るしていて、下がり天井がなく大きな窓のハイサッシ仕様になっています。置かれている家具やカーテンの裾を見ると二重床のようにも見えますし。。これで二重床なら坪350オーバー間違い無しではないでしょうか。

どなたか現地の建築標識の画像をアップして頂けると嬉しいです。

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バルコニー、長方形ではないんですね。
そういえば晴海フラッグでも変形バルコニーが取り入れられてました。価格は下げないというデベの気合を感じます。

1階の庭付き住戸はスロップシンクが無いのがよく分かりませんが。。

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プレミスト東京王子検討板にて
プレミスト東京王子はスーパー堤防上で浸水対策は万全、ガーデンクロスは水没歴のある札付きの低地。値段的にはいい勝負になるとあったのですが、どうなんでしょうか？さすがそれはないと思いますが水没歴のある土地は値下げされたりするのでしょうか？

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私なら水害対策の情報がないままだと相場の半額でも見送りですね。すぐに逃げられる賃貸で住むならいざ知らず、自己所有だと水災後のマンション修繕も負担しないといけません。特にファミリーだと子供の生活も関わってくるので浸水の間はホテルで暮せばオッケー、という簡単な話では済まないです。

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水害が分かっていながらそういうマンションを買って、後で予想通り被災したときに地域に助けを求めに来たら呆れますね。

最終的に何も考えていない購入者にモラルハザードやリスクを渡して逃げ切るデベロッパーのビジネスモデルが一番の罪だと思います。

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ここ買うなら駅前のタワマンを中古方が
良いのかなと悩みます。
新築へのこだわりもありますが。

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公式を見る限り水害対策について何も書かれていないけど、まさか何の対策もせずにそのまま建設するつもりじゃないよね？

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石神井川自体は対策されてるようですが、万全ではない感じですよね。
リセール目的ならこちらのマンションは向かないかもですね。ある程度永住するつもりなら、上層階ならありかなと思ってますが。実際に浸水したら上層階でも匂いなど気になるのでしょうか。

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ランドプランとGoogleマップを合わせてみました。
どうでしょう？

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追記。南側の宿舎は4階建てなので、ブライトコートはその高さまでパンダ住戸になるかも知れませんね。

あと建築表示見ました。高さ43mなので14階だと1フロアあたりの階高は約3メートル、これだと三次元的にも長谷工の標準クラスの仕様で確定です。スラブ20cmで直床ならリビングの天井高2550でしょう。(もし二重床にすると天井高を2500確保できない悲しい仕様に。。)

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みなさん、音無川と暗渠は気にならないのですか？
噂通りだと、大事ですぞ！

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>>57 匿名さん

やっぱり南側のガーデンパスは住民以外も通り抜けそうだな

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隣が保育園なので、園児をお迎えに来た親子が公園みたいに遊びそうですね。
通り抜けならいいですが、子供を遊ばせて親がおしゃべりという事も目に浮かびます・・・というか、保護者ならやってしまいそう・・・
自動車でのお迎えだと短時間ですが、自転車や歩きでの通園なら、エネルギーの余った子供同士がガーデンパスで遊ぶのは可能性大ですよね。

1階だとガーデンパスの境部分、フェンスや木々でカバーできるといいかなと思いました。
2階以上なら気にならないのかもしれませんが、すぐ横で騒がれる可能性もあります。
マンション側から保育園にひとこと言っておいた方がいいのかも。

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石神井川については隅田川との合流部の堀船3丁目に「王子第二ポンプ所」の整備が進んでます。これによって浸水リスクは大幅に小さくなります。天災ですから絶対安心とは言い切れませんが、これまでより安心度は増します。

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>>62 匿名さん

王子第二ポンプ所はどのような仕組みで石神井川の氾濫を防ぐのでしょうか？

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ポンプ所は降雨時の排水対策であって、河川氾濫の対策ではなさそうな文書を見ました。
ですので、そうなのかなと。

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今の日本は自己責任社会です。
買うのも買わないのも自分の判断です。
少しでも気になるなら、自分で勉強しましょう！
私も勉強します！

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>>65 匿名さん

内水氾濫対策になってるじゃん

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>>67 マンション検討中さん

ポンプ所は町内の水を川に排水する仕組みだから、川の水位が上がって氾濫している時にポンプを動かしても無意味では？

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内水氾濫の対策であって、何年か前に起きた河川氾濫の対策じゃないですよね

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京浜東北線沿線23区内10分以内は売れるよ。
水害とか騒ぐ人は違うところ探せばいい。

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外水氾濫と内水氾濫について
https://bousai-tech.com/saigai/gaisuihanran/

勉強になりますね。

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>>70 マンション検討中さん

武蔵小杉もそうですが、そういう考えで買う人は後で被災したときにネタにされても仕方ないですね。

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買えない人たちが「水が～水が～！」と騒いでますね。
黙って埼玉へ行けばいいのに。

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リスクがある立地ですが、正直言うと安値放出のワンチャンを狙っている人が多いのでは？
パンダ住戸(目玉セール住戸)はブライトの低層か、ガーデンコートの西側ゴミ置き場に隣接する住戸で設定されると予想します、ゴミ置き場の隣接住戸は匂いの懸念があるため。コスパ重視の方、いかがでしょうか。

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>>74
ここは安値放出にはならないのでは？
もちろんお値段次第ですが、王子駅徒歩10分以内の大規模だと人気が出ると思います。
6000万円台だったら瞬間蒸発でしょう。
コロナショックで経済が停滞したら、その時は半値八掛け二割引でしょうけど。

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低地、暗渠、浸水リスクの実績あり。
駅距離だけでは消せないデメリットありませんか。
プレミストのほうがいい気がします。

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プレミスト東京王子のことかな？
ここを検討する層は目もくれずでしょ・・・・2ランクは違う

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王子駅から8分
大規模
買い物だって全く不便無し
すぐ完売しそう。
王子神谷だって売れるんだから。

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>>78
お前地元民じゃないだろ
明治通り渡らにゃならんし、絶対８分なんかで王子駅着かん

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お前とか口が悪い人は投稿やめてほしい
意味不明
喧嘩は他でやった方が。
ここは情報共有の場ですよ！

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>>79 匿名さん
8分に文句あるならデベに言え。

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>>79 匿名さん

敷地の端っこから南口までなら着くだろ
部屋からだと大規模はどこも時間通りに着かないぞ

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>>79
貴殿のようにスマホ見ながら歩いてたら15分かかるだろう。
暇つぶしでマンションコミュニティの掲示板に来るのはやめてもらえないか。

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暗渠だとわかってて購入する気にはならないかな。
でも暗渠って本当？

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>>79
地元民ですけど。トヨタ横の信号渡って川沿い歩いて南口行くには8分もかからない
仮に明治通りでも健康体の歩行速度なら8分以内でいけますよ
本当に地元の方なのかな？

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南口への道は歩道が広くて街路樹もあって（まだ若いからあと5年も経てば立派な木陰を作ってくれそう）歩きやすいと思います。起伏の多い王子周辺では珍しくフラットなのもいいですね。
これで明治通り沿いにコンビニがあれば最高なのですが。

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むかしは予定地横の整骨院はずっとコンビニだったんですけどね
明治通り沿いにはセブンとファミマがありますね

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王子も値段だいぶ上がりましたね。
交通利便性が良いですから。

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>>86 匿名さん
夏場の南口近くの川からの悪臭がなくなればいいんだけどね
水質改善の工事やってるけど全然変わらない

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予定地も川の匂い上がってきますかね？気になります

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