ガーデンクロス東京王子はどうですか？

川が近いと思いますが、近くの河川敷は隅田川テラスになる予定などあるのでしょうか？

水害は大丈夫ですよ。問題無し。

>>3660 マンション掲示板さん

この物件の所有者(売主)なの？笑

>>3667 マンション検討中さん
ならないと思いますよ、見に行けば分かりますがそういう雰囲気では無いです。護岸に囲まれていますし、工業地帯隣接の川なので。

>>3668 マンション検討中さん
問題なくはないでしょ。
ハザードエリアだし。

ハザードエリアに関しても色がかわりました
何も知らないことからして検討者に感じないんだよな～

>>3672 検討板ユーザーさん
色が変わったというのはどういうことですか？北区のものをみましたが、MRで説明を受けた時から特に更新されたようには見えないです。何か変化があったのでしょうか。

ハザード赤なのは行政のミスで本来はここはハザード色ナシの安全な地域ですよね。
ネガが騒いでるだけ。

>>3674 住民板ユーザーさん3さん
行政のミスって本当ですか？
北区から発表があったのですか？

>>3674 住民板ユーザーさん3さん
ハザードマップはそもそも防災意識を高めるもので命に関わる大事なものですから、虚偽の表示などあれば区の大きな責任にもなります。そのお話が本当であれば問題だと思います。

>>3675 匿名さん
せっかく新築なのでみんなそう思いたいでしょ。

結局どっちなんよ？
ハザード色ついてるのか？
ついてないのか？

都合の悪いこと隠してないか？

こんなところでやりとりしないで、MRの営業に聞いたほうがよかろうに。東京都建設局のHPに公開されていますよ。
隅田川及び新河岸川流域 浸水予想区域図（改定）について
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/...

板橋あたりの豪雨時の溝田交差点付近の大冠水はひどかったですよ。道が深いプール状態で、そのときにたばこの倉庫が被害にあったんですよね。

ちなみにその時にはプレミスト位置はぜんぜん平気でした。増水したのは石神井川だったから。隅田川がいっちゃったらもちろんプレミストもだめですね。その時は、ここの被害も甚大になるのかと思います。

ガーデンクロス契約者は優秀ですよね。
この不動産市況の中で丁度良い物件を選び抜く眼は一級品！

過去のスレに水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。

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※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

>>3681 マンション検討中さん
隅田川のハザードはプレミストのほうが濃いけどね。どっちも似たようなもん。

石神井川と隅田川のハザードマープによると、マンションの地盤レベルは周囲に比べてやや高いでしょう？　

いま更に、+60cmの盛土があります。

荒川のハザードマップでは引き続き3メートルレベルの浸水地域ですから「大丈夫」のような言葉は誤認を招くかと思います。

まあ、荒川氾濫の大災害時には、足立区、墨田区、江戸川区など全滅ですからねえ。ここも相当な被害になるとは思います。ということを頭の片隅に置いて、そんな大災害は起きないかもしれないし、起きたらままよ、えーい。気にせず購入だあ。みたいな高いとこから飛び降りる気持ちも必要ですよね。

そうなると3F以上を買われるのが吉な気がします。水害保険と気分的にもそれが気持ちいいですよね。ただ、地盤を盛り土したゆるいとこに大地震がくると、2F, 3Fと中間より低めの階がつぶれるような可能性がありますよね。ここの建築がそれにあてはまるかは分かりませんが、過去の事例、阪神淡路のときは2F,3Fがひしゃげたマンションが多くありました。、中間よりすこし下が潰れるのは高層マンションの耐震実験などでのエビデンスがありますね。

買えない人の妬みか・・・・
35年払ってやっと手に入れる俺の城を許さんぞ！

>>3688 マンション検討中さん
阪神淡路で潰れたのは旧耐震ですので、新耐震ならそのような心配はほぼないかと。多少ヒビが入るなどはあるかもしれませんが。

ハザードは、もう飽きた。
何度も出てきている話題だし、およその目安。それぞれがリスクを考えて判断すればいいだけ。絶対に水害がいやならば高台を選べばいい。

災害なんて、地震、津波、風水害(台風、洪水)、竜巻、火山爆発などあって、より確率を下げたいならば、固い地盤や高台を選べばリスクは下がる。だけれど、災害に絶対はない。固い地盤でも、知られていない断層で直下型被害もあり得る。

基礎の工法はいくつかあるけれど、盛り土は基礎の上だから建物の強度とは関係ない。

姉歯事件のときに「怖くて眠れない」なんてコメントしていた偽装物件住人がいたけれど、完全に国交省のミスリード。偽装物件より強度が低い建物（古い物件や戸建て）なんていくらでもあるって。

もっと、自分の頭で考えましょう。

飽きたとか飽きないの問題じゃない。
ハザード色付きという『すねに傷』
に触れられて困るのは資産価値に影響する住民。
ここは契約者で団結して速やかに火消しに走るしかない！

>>3692 匿名さん
そのくだりも既出ですmm

>>3693 マンション検討中さん
その書き込み弱いて。
もっと擁護してよ。

反応しなくて良いですよ。
ネガで煽って反応見て楽しんでいるだけです。
無視が1番です。

>>3695 検討板ユーザーさん

アクセス禁止に説得力ないんよな・・・・

>>3696 住民板ユーザーさん3さん

住民のふりした荒らしに説得力ないんよな・・・
（他の住民板で書き込んだ名前そのままになってるよ）

ガークロ欲しい奴は急げ。
もうすぐ売り切れるぞ。
浸水問題は四階以上買えば被害はない。

>>3698 匿名さん

まだブライトコートの7階以上は売り出されてないので、慌てる必要はないと思います。ただ、住宅ローン減税の不確実性や、住宅ローン金利がさらに上がるリスク、値上げされるリスクを取りたくないのであれば、今売りに出てる中から選ぶのが良いかと。まだ10戸程度は残っているのではないでしょうか。

ハザードきにしてる人が何でここにくるのか？前スレもみてないし、絶対はない！大丈夫とはいえない！と山の方をお探しあれ

>>3700 検討板ユーザーさん
来ちゃいけないの? 予算内でなんとかなる物件をいろいろ調べてその中から妥協点を含め決めたいと思っているのですが。

ハザード気にする人が来るわけではなくて、いくつか購入検討してる人がここも候補にしたとき、ハザードが気になるということではないでしょうか。

難しい問題ですね、、
今日の吉祥寺の陥没みたいのが起こることもあるし、何がどこで起こるか、絶対はないから、納得できるとこで決めるのが良さそう。

3700さんのコメントは、荒し目的のネガやほめ殺しに対する書き込みではないでしょうか。まじめな検討者は気にする必要はないかと。

隅田川・石神井川のハザードは改善したけれど、荒川のハザードはまだまだ。

だけれど、
・災害は水害だけではない
・東京はお金持ちなので他自治体と比べれば治水対策にお金をかけられる
・荒川がハザードの予測MAXに達するようなときは、東京の東側が広域でやられるので諦めもつく

ってことで、検討者の端くれです。とはいえ対象は中層以上ですが。

>>3691 マンション検討中さん
飽きたなら読まなきゃいいのに…。

決められないとこうなるんですよね。
駅前タワーやガーデンズには同じ中古になったら勝てない。
区役所移転など駅前開発で恩恵高いのは駅前タワーですし。

ガークロは区役所移転の恩恵は限定的。王子といえば王子だけど、やはり周りの雰囲気は堀船の工業地域。住環境として評価されないと恩恵は小さい。

必死に叩いてもね買えないとしか聞こえないのよね(笑) もっと情報ほしいな

普通に堀船は住みやすいですよ。地元民だからかもしれませんが…ガークロができたおかげで駅までショートカットして行けるようになりました今は姉がブライトを検討中です。

すみません?ブライトはいつから売り出すんでしょうか？購入いそいでいるので早く知りたいです。

>>3712 検討板ユーザーさん

煽って反応を楽しんでいるだけですよ。
気にしないようにしましょう。
私はマンションの周辺も自分で歩いた上で気に入っているので、申し込もうと思っています。
ちなみに私はガーデンコートです。

検討してる感じが微塵もしない投稿。わざわざお時間使ってご苦労様です。私もブライト上層狙いですがいつ売られるんでしょうね。

浸水地帯の工業地域に6500万円のマンション。
ガーデンズ買っておけば・・・・

>>3707 匿名さん
この掲示板に来ているのでガーデンズや
駅前タワーも買えず、ここも買えない人なのかな

>>3714 eマンションさん

ガーデンコートってまだ売ってるんですか？

>>3718 名無しさん

最上階はありました。そこを申し込む予定です。

風物詩のワンパターンネガがやってきました。

>>3719 eマンションさんさん

まだ残っている部屋がありますか？

工業地帯だからという方は周りの用途地域をちゃんと見た方がいいかと思います。確かにガークロは倉庫の跡地だから工業地域になるけどあのあたりで工業地域になってるのってお隣の倉庫2つと前の公営住宅だけですよ。

>>3715 検討板ユーザーさん

ブライト購入者です。内覧会で実際に眺望確認しました。ブライト上層だとかなり抜け感あって視界は広く良いと思います(その分高いかもしれませんが)。共用部や中庭も見ることができ、すごしやすいマンションだなと感じました。あとこれも個人の価値観ですが、静かな住環境だと思います。王子駅の周りはさまざまなジャンルの飲食店ありますし、最近はおしゃれなお店も少しずつ増えてるようです。ただ、やはり駅距離、スーパーコンビニまでの距離は多少辛いですね、そこは自転車でやりくりかなぁという感じです。購入者バイアスはもちろんあると思いますが、ご参考まで。検討者の方も、共用部分や実際の部屋が見られるとより具体的なイメージがつけられて良いと思うのですが、今は購入者しか中に入れないようなので、情報共有です。

>>3722 検討板ユーザーさん
周りは倉庫と公営住宅て微妙・・・・

プレミスト王子神谷の方が無難か？

南北線を使うならプレミストのほうが無難。京浜東北線を使うならプレミストは論外。値上がりはどちらも微妙かな。

実際住んでみたら静かな環境というのはちょっと微妙かな。影響はそこまで大きくないだろうけど、明治通りと高速道路の騒音、中庭での子供の騒ぎ声など、静かでは無さそう。

>>3727 口コミ知りたいさん

資産価値でいえば、再開発が目前かつ駅近のパークハウス赤羽か十条がよいかと。プレミスト王子神谷、ガーデンクロスは資産価値よりは実用ってイメージ。

>>3727 口コミ知りたいさん
先日現地行った感じ、明治通りと高速道路の影響はほとんど感じなく静かな感じでしたよ。それなりの戸数でファミリー多めだと思うので子供の声とかはある程度覚悟必要でしょうね。

街はどんどん変わりますし、スーパーももう少し近くにできるかもしれません。王子の住環境ぐ少しでも良くなる事を願って、前向きに検討しています。

>>3717 マンション検討中さん
そうやってイキっちゃうからネガが湧くんですよ…。

今の市況でどうしても買わなきゃいけない人は可愛そうですね。
こちらは渋谷区で6000万台で購入したセカンドハウスが現在は億越えて取引される良い時代ですが今は少なくとも買い時ではないと思う。今住んでる所でいいのでは？

良いタイミングで買われたのですね。自分は今後下がるかどうかも分かりませんので今の市況で買うつもりです。払い切れる金額であればまあいいかと思ってます。

>>3732 匿名さん

賃貸住まいや家族構成変わる人はそうもいかないでしょう。セカンドハウスがあるようなお金持ちはよいですねぇ。

>>3733 マンション検討中さん

同意です。
結局下がらずあの時買っておいて良かったとなる可能性も十分あると思いますしね。それに下がったとしても子供の成長は待ってくれないので、その間快適な部屋で暮らせたと思えばなんて事はないです。
ずっと狭い賃貸で我慢したのに結局価格が下がらなかったなんて事にだけはなりたくないので。
余裕を持って待てる人は素直に羨ましいと思いますけどね。住む世界が違うんでしょうね。

ここて一次取得者しかいないの？
買い煽り多いけど搾取される側になってるぞ。
6500万の物件買えるてことは少し前なら山手線内側も買える層だったのに
北区の工業地帯で浸水履歴有の低地で永住しちゃうの？

>>3736 匿名さん
少し前ならそうでも今は違うんだよ。それが全てだよ。

>>3736

ガークロは、基本一次取得者だと思いますね。少し前なら安かったとかいう議論ってあまり意味ないと思います。上がり相場のときは、常にそうなるからです。足もとの世界的なコスト高みると、近い将来ほんとに相場下がるんかしらって思います。デベだって、もっとコストが安くできるなら安く販売したいんじゃないですかね。ま、これから建築されるマンションはこれまで以上に仕入れコストや建築コストは上がるので、当面の間は大きな値下がり期待はしない方が良いと思いますね。

時価の物なんだから昔と比べても意味ないです。需給で値段が動くので、その時々で買える物件が異なるのは当然です。しかも市場としては投資性の資金が入ってるから、実需以外の要因でも価格変動しますし。安い時に買えればもちろん良かったですが、値段が下がる保証が無ければ待つのも怖いんですよ。

まあ自己責任だから高い勉強代だと思って浸水地域に永住することも良い経験かもな。

浸水地域しか反論出来ないなんて語彙の少ない方ですね。他に言うこと無ければどこかに行ってください。検討もされていないようですし。

>>3741 マンション検討中さん
あんた契約者だよね？
公平な立場じゃないからたくさん書き込んでる
住民板に戻りなさい！

ブライト高層はまだかしら?？早く買いたい！

5年前の相場考えたらガークロは買えません。
相場は恐いよね。
10年前ならもっと。
ガークロの立地は倉庫跡地。
これが高値で売れる時代。
でもこれでも将来的には買いかも。
更に値上がりあるかも。

>>3739 マンション検討中さん
同意です。検討してる身としては、不動産相場が下がる保証も無いのに「やめとけ」と言う人は謎でしかないです。このまま下がらい状況が続く限りずーーっと同じこと言い続けてるんでしょうね。
そして、現に相場が上がってるいま、いろいろ物件見てますがガークロはお得感すらあると思ってます。
前向きに検討してて多分ここを買うんだろうなぁと思います。ただ、明治通りの信号待ちはいいんですけどあの横断歩道は歩きにくい（危ない）のが少し気になる。。。なんとかならんかなぁ。

この高値圏で10年債利回り急騰したらガークロ購入者は阿鼻叫喚。
上がり続ける保証もないのに妥協とはいえ買うこと前提だと足元救われるで。

長期金利が上昇しても固定金利なら固定で影響ありません。変動金利も基本的には短プラ連動なのでほぼ影響無いですね。もう少し勉強しましょう。

住宅ローン金利の問題ではない。
長期金利と不動産価格についてもう少し勉強しましょう。
あと工業地域の低地浸水履歴有の土地の資産価値についてもな。

そもそもここを買う人の大半は値上がり益は狙ってません。多少値下がりしても阿鼻叫喚にはなりませんよ。心配していただかなくても大丈夫ですよ。

>>3747 マンション検討中さん

スルー推奨です。
自分に言い訳していつまでも買えない人が他の人の足引っ張ろうとしているだけですから。本当に未練なく買わない人はこんな掲示板でネチネチ書き込まないですよ。

>>3742 口コミ知りたいさん

契約者の方の書き込みの方が個人的には参考になるので書き込んでほしいです。
契約者の方も元は検討してたんだから十分公平です。
寧ろ、貶す事が目的の書き込みの方が公平な立場じゃないかと。

私も契約者の方の意見聞きたいです。買った理由、妥協した点などざっくばらんに。

正直、言葉選ばず、ただただハザードの事をひたすら言って人を見下すようなコメントしてても、真剣に購入しようも思ってここに来ている検討者には、なんの役にも立たないですよね。

工業地域、低地、浸水履歴は妥協点てこと？
6500万も払って恐ろしい時代・・・・

本当に語彙力の乏しい方ですね。繰り返しますが検討してないのでしたらどこかに行ってください。

さっさと完売して悲観的意見を駆逐しろ！
JV舐めんな！
堀船舐めんな！
盛り土で対抗じゃ！

>>3752 マンション検討中さん
掲示板では嫌われている契約者です(苦笑)。

購入理由
・京浜東北ユーザーで駅歩10分程度
・中古でもいいと思っていたが、現在の相場だと、価格差がそれほどなかった
・年内入居
・ペアローンも組めたが、余力ために1馬力でローンを組める金額
・ウォールドアで2LDKとして使える間取り。オープンキッチンの開放感
・平置き駐車場でランニングコスト安め
・いまの王子はイケてないが、10年後、20年後を考えると発展の可能性

妥協点
・王子
・駅距離

この掲示板では人気ありませんが、南千住の中古と迷いました。

>>3757 マンション掲示板さん
契約者ですが、私もご参考までに。
購入理由
　■ 京浜東北線、南北線(夫婦がそれぞれ通勤に利用)
　■ 共用施設の充実度
　■ 駅まわりに飲食店多いのと徒歩圏内にスーパー
　■ 平置き駐車場
　■ 塾が多いので、将来的に子供にプラス
　■ 長期的には再開発予定と区役所移転で利便性向上
　■ 2021年の相場では相対的に安かった

妥協点
　■ 王子
　■ 駅距離
　■ ハザード

私は当初文京区で探してましたが、ファミリータイプは完全に予算オーバーでした。

購入者です。

購入理由
・利便性　(2線通っているのは、以前単線沿いの別の区に住んで東日本大震災や雪、台風の度に電車が止まった経験からとても便利だと感じました)
・間取り　(どこのマンションも似たような間取りですが、ウォールドアを開けた時、閉めた時の開放感がこのマンションが1番良く感じた。後はオープンキッチン、大きな窓も気に入りました)
・共用部分の充実度
・価格
・引っ越したいタイミングがあった
・同世代ファミリー層多そうなので楽しく過ごせそう

妥協点
・駅距離
・ハザード(しかし、対策をきちんと聞いた上で自分で考えて納得ができたから)

予測に反し、完売できなかったマンションを買ってしまった自分を納得させるための書き込みが増えましたね。契約者の思い入れのこもった意見に検討者の方は要注意です。ちなみに私はプレミストに心が動いている検討者です。

駅からの距離とハザードて資産価値に
最も響くのにそこを妥協するてある意味凄い。安ければまだしも6500も出してハザード赤、駅遠を所有する意味て何なんだろう？
真剣に前向きに考えても答えが出ない。

ネガ専門家は無視するとして、内覧まで済ませて感じたことを書きます。
物件選択は他人に惑わされるのではなく、各家庭の価値観で判断することだと思っています。

・メインエントランスをはじめ、共用施設もかっこいい。
・中層以上はブライトでも抜け感がある。
・逆と言われたメインエントランスは気にならない。なぜならば、会社帰りの郵便ポスト最短距離はサブエントランス経由なのと、エレベーターが東側にあるので大回り感が少ない。ガーデンパスもキレイなので急いでいないときに通るのも悪くない。
・王子南口は入り口からホームまでとても近い。敷地内の移動に時間はかかるが、サブエントランスから駅ホームまでは慣れれば思ったほど遠くない。南北線だと少し遠い。
・MRと同じように2LDKとして使うにはいいが、ウォールドアを閉めると圧迫感がある。我が家は開けっ放しにするので問題ないが、3LDKとして使おうと思ってるかたは、リビングが横向きの物件のほうがいいかも。

自分の感想は住民版に書けば良いでしょ。不人気マンションを買ってしまった同士で納得し合えば良い。

>>3760 通りがかりさん
こことガーデンズで検討してますが、京浜東北線ユーザーとしてはプレミストは検討外なんですよね。南北線ユーザーならプレミストかガーデンズが良さそうな気がします。

いや、一期の初期で購入した方はそもそもプレミストの存在を知らないで購入しているわけだからね、納得して購入されているのではないでしょうか。ただ「あー、プレミストが出てくるならもっと早く言えよ!」みたいな感情を持たれた場合はつらいですよね。でも、不動産は縁ですから、それはここに縁があったんですよ。

>>3763 通りがかりさん

あなたこそ、プレミスト検討してるならそちらで書けば良いのでは？
わざわざ嫌味言うあたり検討者ではなくプレミストの営業な気もするけど。