ガーデンクロス東京王子はどうですか？

長谷工はこれまでリスクがある所は盛り土で地盤のかさ上げをしていたそうです。今後の案件では電気室に止水ドアを導入する提案を進めるとか。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO53325900T11C19A2TJ2000

このマンションの土地は隣の会社の倉庫があった場所で以前、台風の影響で隣の川が氾
濫し商品が全て水浸しになりそのため建物自体を建て替えて高さを増した為に不要となり手放した場所です。その為、今も雨が降ると水が溜まり易く水害の備えはどのようにするのか気になります。

HP公開されましたね。
地元でも有名な浸水エリアですよ。でも隣の倉庫や高速の音がきになるレベルでは無いと個人的には思います。
JVですし坪単価200後半は硬そう。

王子駅9分なんですね。
南向きだし人気出そう。
ここを待ってオイコスを見送ってよかった。

全部南向きなのはいいですね。
駐車場が機械式じゃなく平置きなのも。
やっぱり駅徒歩圏、やっぱりJR。
ザ・ガーデンには及びませんが、王子エリア久々の大型マンションなので期待します。

ガーデンズ東京王子の上位互換のような大規模マンションですね。
これは期待できそうです。

王子は便利な街だから人気出そう。でも、アルコーブはないし洗面室はリビングイン、、、。少なくとも二次元で見る限り間取りは微妙ですねぇ。長谷工主導だから仕方ないのかなぁ。
ガーデンズ東京王子のように三次元空間では魅力あるものになっているといいな。
維持管理にお金がかかりそうな変な施設がなくて、共用部分は良い感じっすね。

現地へ行ってみました。

まず王子駅南口にびっくり。コンビニとタワマンがあるだけ。
すっきり清潔ではありますがお茶も飲む場所がないのですね。

現地へは一本道。わりと広い歩道が整備されて歩きやすいです。
明治通りを渡って現地。信号は1カ所だけなのでストレスは少なそう。

駅へも買い物も南側のゲートエントランスがメインになると思うので、こちらにメールコーナーがあればよかったと感じました。

それと、ゲートエントランス前のガーデンパスは公開空地になるのでしょうか。都営住宅の方たちも通れるようにするのかなという感じを受けたのですが。

志茂物件は残っちゃってますがこっちは価格次第では売れ行き良さそうですね。
でも、今の市況だと200後半から３００前半といった所でしょうか

プレミスト東京王子より首都高に近いですね。
そして、この地域は有名な浸水エリア。
一部は暗渠になっているみたいですね。
長谷工さんはちゃんと地盤改良してくれると思いますが。

公式サイトでクルーズって見ると、今のご時世だとイメージ悪くならないか心配。ウイルスとは全く関係ないけど、タイミング同じだったなと記憶に残りそう。

>>28
南口には何もないが、中央口や北口にはドトールもスタバあるがな

ガーデンズ東京王子初期と同価格帯だったら購入したいですね。土地の仕入れが安ければ可能性はある気も。
ただ水害が近年で2回くらい起こってますよね？あと首都高が玄関側だと思うのですが少し気になります。棟によって値段大きく違いそうですね。

>>34 マンション検討中さん
ここの土地の仕入れはかなり高いですよ。
6000～7500が販売価格だと思います。

ブライトコートの向かいの印刷局宿舎の用地は第一種低層住居地域でしょうか？
そうであれば、中層階から上は希少性の高い眺望保証で高くなりそうですね。

>>34 マンション検討中さん

王子駅はガーデンズ東京王子の東十条駅より都心寄りで、しかも駅周辺の利便性も格段に高いです。ガーデンズですら後期は坪300ほどでしたが、そこより安くする理由が見つからないし、3LDKオンリーだとグロス価格がかさみます。
まー上の方も書いたように最多価格帯は7000万前後でしょう。

地元民ですが、皆さん仰るように地盤…水害が心配です。また、この辺りは、最近コーナン内にOKストアができましたが、特に何もないです。

比較されるザ・ガーデンズは王子というより王子神谷ですが、周辺環境、生活の利便性、立地もろもろ、ガーデンズの方が遥かにいいです。というか、ガーデンズが本当に都内の中でも恵まれてる。


願わくば、このガーデンクロス近辺が開発されることに期待です。

>>36
第一種住居地域で高さ制限はありません。（高度制限はあります）
印刷局社宅はかなり古いので近々建替えがあるかも知れません。

印刷局と社宅は国の事情で絶対に移転や廃止はないので、民間のマンションになることはありません。

この地域は昔から水害に何度も襲われているようです。
石神井川が地下を這うように流れており、何ヶ所か暗渠があるようです。
溝田橋は上に蓋がしてあるだけのように感じました。
どうしよう、悩ましいです。

>>39 匿名さん

ありがとうございます、確認しました。
宿舎の用地は高さ制限のない容積率200-建ぺい率60ですね。敷地の大きさは当物件と比べて7割くらいなので、これをフルに使って建替えるとガーデンクロスと同様に10階を超える建物になる可能性もありそうですが、如何でしょうか。

その新宿舎がブライトコートの目の前に配置されたら怖いですね。(今の宿舎敷地の南寄りに配置されたらラッキーですけれども)

>>38 通りがかりさん

駅自体の駅力としては王子が上、でもガーデンクロス自身は複合開発でなくマンション周辺は既存の商店が少ないし、高速道路や水害などの環境デメリットも無視できないということですね。学生がいる街でもあるのでこれから発展するといいですね～。

そういえば今の印刷局の土地に区役所が移転する計画がありますが、役所だけ来ても街の利便性はあまり変わらないですよね。やっぱりショッピングモール系じゃないと。

区役所移転を控えた職員から見たら、このマンションはどうなんでしょう。

区役所跡地には何ができるのかなー？とか思って結局買いそびれてしまいそう。。

>>44 マンション検討中さん

今の区役所は高台の王子本町なので、万一マンション用地になったら高級物件になりますね。

もし跡地がマンションになると、今の相場だと隣のプラウド王子本町の中古より上の価格帯になるのは間違いないですね。8000～億ションというところ。

区役所跡地は6カ所に分かれてるし、区は防災拠点などに使う意向があるからマンションはないと思う。小さい敷地は売却されるかもだけど。

しかしあれだな。
堀船二丁目計画とガーデンクロス東京王子だと全然イメージ違うな。
やっぱ名前って大切。

ガーデンコートはブライトコートより高い14階建なのにEVは大型が1基だけですか？
アルコーブなし、バルコニー隔壁が低いタイプというのは一昔前は低価格路線でしたが、最近は高価格帯でも見られるようになったので分かりませんね。

公式サイトのリビング画像を見るとカーテンを天井から吊るしていて、下がり天井がなく大きな窓のハイサッシ仕様になっています。置かれている家具やカーテンの裾を見ると二重床のようにも見えますし。。これで二重床なら坪350オーバー間違い無しではないでしょうか。

どなたか現地の建築標識の画像をアップして頂けると嬉しいです。

バルコニー、長方形ではないんですね。
そういえば晴海フラッグでも変形バルコニーが取り入れられてました。価格は下げないというデベの気合を感じます。

1階の庭付き住戸はスロップシンクが無いのがよく分かりませんが。。

プレミスト東京王子検討板にて
プレミスト東京王子はスーパー堤防上で浸水対策は万全、ガーデンクロスは水没歴のある札付きの低地。値段的にはいい勝負になるとあったのですが、どうなんでしょうか？さすがそれはないと思いますが水没歴のある土地は値下げされたりするのでしょうか？

私なら水害対策の情報がないままだと相場の半額でも見送りですね。すぐに逃げられる賃貸で住むならいざ知らず、自己所有だと水災後のマンション修繕も負担しないといけません。特にファミリーだと子供の生活も関わってくるので浸水の間はホテルで暮せばオッケー、という簡単な話では済まないです。

水害が分かっていながらそういうマンションを買って、後で予想通り被災したときに地域に助けを求めに来たら呆れますね。

最終的に何も考えていない購入者にモラルハザードやリスクを渡して逃げ切るデベロッパーのビジネスモデルが一番の罪だと思います。

ここ買うなら駅前のタワマンを中古方が
良いのかなと悩みます。
新築へのこだわりもありますが。

公式を見る限り水害対策について何も書かれていないけど、まさか何の対策もせずにそのまま建設するつもりじゃないよね？

石神井川自体は対策されてるようですが、万全ではない感じですよね。
リセール目的ならこちらのマンションは向かないかもですね。ある程度永住するつもりなら、上層階ならありかなと思ってますが。実際に浸水したら上層階でも匂いなど気になるのでしょうか。

ランドプランとGoogleマップを合わせてみました。
どうでしょう？

追記。南側の宿舎は4階建てなので、ブライトコートはその高さまでパンダ住戸になるかも知れませんね。

あと建築表示見ました。高さ43mなので14階だと1フロアあたりの階高は約3メートル、これだと三次元的にも長谷工の標準クラスの仕様で確定です。スラブ20cmで直床ならリビングの天井高2550でしょう。(もし二重床にすると天井高を2500確保できない悲しい仕様に。。)

みなさん、音無川と暗渠は気にならないのですか？
噂通りだと、大事ですぞ！

>>57 匿名さん

やっぱり南側のガーデンパスは住民以外も通り抜けそうだな

隣が保育園なので、園児をお迎えに来た親子が公園みたいに遊びそうですね。
通り抜けならいいですが、子供を遊ばせて親がおしゃべりという事も目に浮かびます・・・というか、保護者ならやってしまいそう・・・
自動車でのお迎えだと短時間ですが、自転車や歩きでの通園なら、エネルギーの余った子供同士がガーデンパスで遊ぶのは可能性大ですよね。

1階だとガーデンパスの境部分、フェンスや木々でカバーできるといいかなと思いました。
2階以上なら気にならないのかもしれませんが、すぐ横で騒がれる可能性もあります。
マンション側から保育園にひとこと言っておいた方がいいのかも。

石神井川については隅田川との合流部の堀船3丁目に「王子第二ポンプ所」の整備が進んでます。これによって浸水リスクは大幅に小さくなります。天災ですから絶対安心とは言い切れませんが、これまでより安心度は増します。

>>62 匿名さん

王子第二ポンプ所はどのような仕組みで石神井川の氾濫を防ぐのでしょうか？

ポンプ所は降雨時の排水対策であって、河川氾濫の対策ではなさそうな文書を見ました。
ですので、そうなのかなと。

今の日本は自己責任社会です。
買うのも買わないのも自分の判断です。
少しでも気になるなら、自分で勉強しましょう！
私も勉強します！

>>65 匿名さん

内水氾濫対策になってるじゃん

>>67 マンション検討中さん

ポンプ所は町内の水を川に排水する仕組みだから、川の水位が上がって氾濫している時にポンプを動かしても無意味では？

内水氾濫の対策であって、何年か前に起きた河川氾濫の対策じゃないですよね

京浜東北線沿線23区内10分以内は売れるよ。
水害とか騒ぐ人は違うところ探せばいい。

外水氾濫と内水氾濫について
https://bousai-tech.com/saigai/gaisuihanran/

勉強になりますね。

>>70 マンション検討中さん

武蔵小杉もそうですが、そういう考えで買う人は後で被災したときにネタにされても仕方ないですね。

買えない人たちが「水が～水が～！」と騒いでますね。
黙って埼玉へ行けばいいのに。

リスクがある立地ですが、正直言うと安値放出のワンチャンを狙っている人が多いのでは？
パンダ住戸(目玉セール住戸)はブライトの低層か、ガーデンコートの西側ゴミ置き場に隣接する住戸で設定されると予想します、ゴミ置き場の隣接住戸は匂いの懸念があるため。コスパ重視の方、いかがでしょうか。

>>74
ここは安値放出にはならないのでは？
もちろんお値段次第ですが、王子駅徒歩10分以内の大規模だと人気が出ると思います。
6000万円台だったら瞬間蒸発でしょう。
コロナショックで経済が停滞したら、その時は半値八掛け二割引でしょうけど。

低地、暗渠、浸水リスクの実績あり。
駅距離だけでは消せないデメリットありませんか。
プレミストのほうがいい気がします。

プレミスト東京王子のことかな？
ここを検討する層は目もくれずでしょ・・・・2ランクは違う

王子駅から8分
大規模
買い物だって全く不便無し
すぐ完売しそう。
王子神谷だって売れるんだから。

>>78
お前地元民じゃないだろ
明治通り渡らにゃならんし、絶対８分なんかで王子駅着かん

お前とか口が悪い人は投稿やめてほしい
意味不明
喧嘩は他でやった方が。
ここは情報共有の場ですよ！

>>79 匿名さん
8分に文句あるならデベに言え。

>>79 匿名さん

敷地の端っこから南口までなら着くだろ
部屋からだと大規模はどこも時間通りに着かないぞ

>>79
貴殿のようにスマホ見ながら歩いてたら15分かかるだろう。
暇つぶしでマンションコミュニティの掲示板に来るのはやめてもらえないか。

暗渠だとわかってて購入する気にはならないかな。
でも暗渠って本当？

>>79
地元民ですけど。トヨタ横の信号渡って川沿い歩いて南口行くには8分もかからない
仮に明治通りでも健康体の歩行速度なら8分以内でいけますよ
本当に地元の方なのかな？

南口への道は歩道が広くて街路樹もあって（まだ若いからあと5年も経てば立派な木陰を作ってくれそう）歩きやすいと思います。起伏の多い王子周辺では珍しくフラットなのもいいですね。
これで明治通り沿いにコンビニがあれば最高なのですが。

むかしは予定地横の整骨院はずっとコンビニだったんですけどね
明治通り沿いにはセブンとファミマがありますね

王子も値段だいぶ上がりましたね。
交通利便性が良いですから。

>>86 匿名さん
夏場の南口近くの川からの悪臭がなくなればいいんだけどね
水質改善の工事やってるけど全然変わらない

予定地も川の匂い上がってきますかね？気になります

現地見て来ました。
駅距離はほぼ真っ直ぐで気になりません。
今の相場考えればありだと。
やはり東十条や王子神谷より王子駅は駅力が上だと思う。南北線は大きい。
正直、王子駅のタワマン が1番便利で羨ましかった。
南口、中央口、北口は大した距離無し。

飛鳥山タワーは王子駅の近くで、2010年の洪水発生ポイントの溝田橋より高い位置にあります。ここと比較したら水災の安全度は高いですね。

>>75 匿名さん
もし直床だとして、船堀アドレス、水害ありで6000万じゃ売れないでしょう。5500万なら検討します。

今は強気な価格になるような気がします。
今考えると飛鳥山タワーは安かった。
二重床二重天井ですし。

>>94
ほんの4、5年前ですが飛鳥山タワーは惜しいことをしました。
京浜東北線の駅前タワーで坪250万！
検討すらしなかった自分が情けない・・・。

飛鳥山タワー中古高いですね

飛鳥山タワーは中古高くてもここ買うより良さそう
賃貸も高価格帯で流動的だし

やっぱ飛鳥山タワーですかね。
あの駅近はレアです。
5年前に戻りたい。
ここが飛鳥山タワー新築より高いと思うと。

>>98
当時はまだ東日本大震災の余韻が強くてタワマン敬遠の空気もありましたね。
6千万円出すなら北区王子じゃなく文京区を買えとか言われましたし。
ほんの6、7年で状況が変わりすぎました。

坪320くらいでしょうか。
パークシティ豊洲が坪180で買える部屋があったことを知ってる身としては、ただ驚くばかりです。

坪300超えますかね？

みなさん、70平米を6000万くらいと予想してるみたいだから、坪300くらいでしょうか。
300は超えてはこないかなぁ。
不動産は難しいね。

区役所移転もあり王子駅は良くなりますね。
あとは坪300万以内で検討します。
将来の資産価値考えると飛鳥山タワーの方がよいのでしょうか？
駅近が最近のトレンドなので。

ルフォンリブレ王子ですら坪320とかそれ以上だもんねえ。こっちのほうが駅遠かつ低地で大規模だけどどうなるか。
やっぱり最低320は堅いんじゃないの？

高くて買えませんね！
庶民の価格ではないです。

マンションは立地が重要です。
今後考えると駅まで徒歩9分
これでも微妙な距離なのかもしれません。
坪320、高いかな。

>>104 検討板ユーザーさん

ルフォンリブレは面積が小さいから単価が高くても総額はまとまります。
こちらはファミリータイプなので300超えたら売れませんよ。

飛鳥山タワー買っておけばよかった。
王子駅南口使う度に思います。

飛鳥山の隣に建つマンションと迷うな
あっちも大規模っぽいけど、周辺は飛鳥山しかないんだよなー

＞114
野村と三菱だっけ？
王子は高台と東側で別世界だから値段も全然違うと思うよ。
あっちは8000万超だと予想。

>>116 匿名さん

良く価格調べたほうがいいですよ

ここも高いのかな？？
買えるマンションが少なくなってますね。
妥協はしたくないし。

京浜東北線から徒歩8分で大規模。
今のご時世ですと6000万超えるのでしょうかね。
5000万台なら嬉しいですが、それだとさいたま新都心のシントシティ水準なので無理かな・・・

>>119 匿名さん
直床でいいから5500万でお願いしたいところです！！6000万は無理…