ガーデンクロス東京王子はどうですか？

>>1957 匿名さん
今Bタイプ見たのですが、この間取りだけリビングアウトのバスルームなんですね！70㎡に届かないですが、間取り的に収納が小さくなるだけで部屋の大きさそんなに変わらないのでこれが一番よさそう

もともとそういう土地なので...
地歴なんて気にしてたら、いまどき庶民に都内マンションは買えません。自分が住んでる間だけ快適だったらいいんですから、勇気を持って目を瞑りましょうよ。

>>1969 評判気になるさん

まあ自転車で来れる範囲に住んでる時点であまり偉そうなことは言えませんね。
「し、シェアサイクル借りたんだ！！！」って慌てて言い繕うのでしょうけど。

>>1969 評判気になるさん
地元民ですが、言いたいことはわかる気もします。あまり開放感のあるような場所ではないし、裏手の高齢者住宅のあたりなど、雰囲気が暗いですよね。このあたりはもう少し植樹など区にも頑張ってほしいものです。
ただ、王子自体は高齢者もファミリーも多く活気もあり、隅田川沿いなどお散歩も気持ちいいですよ。あらかわ遊園も近いですし。是非高速の近くだけでなく色々見てみてください！

このマンション自体が植樹多いですし、夜はライトアップされるので、完成したら雰囲気変えちゃうぐらいのインパクトはありそうな気はしました。周辺回りましたけどそんな暗いですかね？悪くいえば暗い、良く言えば閑静という感じですかね。

駅周辺含めて古い建物多い地域なのは間違いないので、遅かれ早かれ色々変化していきそう。悩む…

>>1973 マンション検討中さん
保育園と小学校、中学校、自動車学校に囲まれているのでそもそもの夜間の人通りが少ないです。治安には問題ないですが、夜は寂しい感じはありますね。

>>1966 購入者さん

エキュートやアトレはないけど
メガバンクと牛丼屋は三役揃い踏みと馴染みの外食チェーン店は一通りあるので
それなりに便利だと思いますよ。

回転寿司は地域密着型の飛鳥というお店がありますし
今はコロナだけど、美味しいビールが飲みたいなら北とぴあのキリンシティとか。

あと個人でレストランやバーをやってる方は、地元が王子で街を盛り上げたい、
私が訪れた店では、そういった壮年の方が幾人かいらっしゃいました。

>>1975 匿名さん
王将、日高屋の中華からマック、モス、KFCまで揃いに揃ってますよね！
飛鳥というお店は行ったことないですがずっと気になっていました。
また、個人でお店をやってるところについては、アド街に幾つかでてましたが、みんな王子という街が好きなんだなとほっこりしました。
ここにゆくゆくは区役所移転となったら、さらに良くなるのかな?と今から楽しみです。

まぁ、選挙となれば池上さんがやってくるある意味注目の街ですし
次期、区長選は地元の音喜多氏が立候補したりするのかな。
北区は北区でいいと思うけど。飛鳥区だと関西の区のようだし。

池上さんは赤羽でした。注目の街ではなく、区でした。連投すみません。

そもそも論だけど、新築で選べる物件が少なすぎるから、デベも強気の価格で押してきてますよねえ。

>>1979 匿名さん
それが相場というものなので仕方ないです。

今後新築マンションは減るでしょうし人件費高騰も重なります。
また大規模マンション作るような場所も23区ではそんな無い。
価格も強気だよね。土地を仕入れた時高かったのでしょうね。

今回も売れ残っても先着順としないんだろうな。竣工半年切ったんだから、そろそろ情報公開物件になって欲しい。

ガーデンコートの場合、先着と抽選のどちらにしてたんですか？

やっぱり売れ残りを先着順にしないんだ。夏頃に一気に先着順を出すのか、竣工前完売を目指してないのか、どっちかな？売れてない訳じゃないんだろうけど、何か売り方が不透明だよね。

>>1975 匿名さん 1976 購入者さん
トリキ・ギンダコ・しゃぶ葉もありますよ！赤羽ほど大きくはないですが王子駅前には飲食店・飲み屋さんがおおいので便利そう。ほろ酔いで歩いて帰れる距離で問題ないですね！

今でこそそこまで不便な訳でもなし、開発も期待できる地域。仕事がリモートでも、元に戻っても対応できそう。規模と価格からして竣工前完売は？だけど、なんやかんやしれっと売れてくパターンじゃね？

>>1985 評判気になるさん

銀だこはたこ焼きだけでなくおつまみも楽しめますね！
物価も安く、飲食店も充実してる方なので、社会人になって一人暮らしする時に
王子を選ぶという人が、友人・知人には多かったです。

購入時はＤＩＮＫＳでもファミリータイプの間取りを抑えていれば
お子さんが産まれても、十分対応出来そうですしね。

飲食店の他、重宝したのが紳士服のコナカでした。
職業柄、作業着感覚で必要な出費だったので、年明けの半額セールは重宝しました。

ここは10年後、坪300まで下落すると考えておいた方がいいだろう

うーん…で？w

>>1988 マンション検討中さん

坪300？あんまり下がらないってことですか？

>>1988 マンション検討中さん

購入価格よりは10%位は下がるけど、そこそこの値段で売れるってことですね。10年住んで10%下落位なら残債割れはなさそうです。ありがとうございます。

東口駅前再開発を考えると値上がりしそうだけど、下限を坪300で考えておけばいいってのは感覚的に合ってる気がする。

10年近く住んで残債割れなかったり、売却時に住み替え先の頭金が捻出できれば
十分な物件だと思いました。

>>1993 匿名さん
この辺の物件は人気で残債割れしにくいのですね。同じ王子のクレアホームズも含め、キャピタルゲイン狙える可能性もあり、人気エリアですね。

10年後坪300...？
今の相場が続いたとしても240行けば良い方でしょう。
そんな楽観的な目線でローン組んじゃダメですよ。

私も再開発があってもさすがに10年後300はないと思います・・。
ですが、今、築10年で同じような大規模の中古が240で王子にあれば、
即日売れると思うので、同じような市況がもし続けば、
駅前再開発も込みでこの規模感であれば270くらいは可能性あると期待します。

今の高値市況が落ち着いけば、240というのは周辺マンションや、
ここより駅近いマンションの相場を見れば現実的なラインかなと思います。

結局金利動向次第ですが、楽観的に見て10年後は坪260、ワーストケースで坪200、妥当ラインで坪240って感じじゃないですかね。誰にも未来のことはわからないですが、2015年にはプラウド王子本町（徒歩4分）が坪250で買えていました。未来に何が起こるかは誰にもわかりません。

ここの検討者さんはまともな相場感をお持ちの方が多いですね。
特に都心購入者の一部は永遠に右肩上がりが続くと信じているようですが、そんな事は有り得ません。
プラウド王子本町、王子飛鳥山タワーより高くなることは無いので、10年後に坪240はかなりいい線だと思います。

>>1997 マンション検討中さん
逆もあり得て、坪400も可能性はあるってことですね！
誰にも分かりませんもんね。

>>1998 匿名さん
そもそも都心と違い、値上がり目的で買うような物件ではないですしね。実需購入者が多いからこそあんまり賃貸などにも出ず、管理が保たれやすいのはメリットかと思います。

南側の印刷局堀船宿舎は1967年築で、既に築54年です。また、職員宿舎廃止集約化の見直し計画の中で、ここ堀船宿舎は一部廃止が計画されています。

そのため数年のうちにも何かしら動くことが考えられますが、みなさんはどのように前建てリスクをお考えでしょうか。

角が良いのかなとは思っていますが予算も上がりますし悩ましいところです。。建っても同程度の高さかと思うので、中層以上であれば南側の通路も意外と広そうですし、日照に関してのリスクは低いような気もしています。

MRで日照の説明を受けました。ガーデンコートよりブライトコートの方が低層階の日当たり良さそうですね。
南側の宿舎とは距離が確保できているので、1階でも冬至のあたり以外は南向きの恩恵を得られそう。建て替えがあっても高層ビルにはならない土地だと聞きました。
むしろガーデンコートは中層階でも冬場はブライトの影に入る部屋が結構ありましたよ。

王子駅周辺の中古マンションは値上がりしていますね。
将来的にここも値段下がらないのかな。
でも、今が高値だからどうなるか。

このマンションがどうかは置いておいて、おそらく2023年、2024年までは都内不動産の価格は上がり続けると予想します。相対的に見て日本の不動産はまだ安く外資の流入余地がありますし、人件費と建築費コストも下がる見込みがありません。
その後は日銀の政策金利次第だと思いますが、黒田総裁退任後、緊縮財政になればどこかのタイミングで金利も上がりエンドユーザーの購買力も下がることで、じわじわと不動産も価格は下がるかもしれません。
仮にそれが2026年だとして5年間、月15万の家賃なら更新費も入れて930万円です。1000万円相場が下がると読むならステイしてもいいんじゃないでしょうか。僕はどうせ1000万円払うなら気持ちよく5年間過ごしたいので新築買います。

>>2001 マンション検討中さん

このマンションが提供する公共の通路や共有スペースの見返りに、著しく価値を下げるようなものは建てないという暗黙の了解があるのではと思っております。
私見ですが。

中庭の影響でブライトコートは、中層階までは玄関開けた時に一緒に虫が入ってきそうなのがネックだな

>>2005 マンション検討中さん

なるほど。確かに印刷局が持っている限りは建て替えるにしても、
あまりひどいことにはならないと思うのですが、
もしマンションデベロッパーに渡ったら、なかなか厳しいかなと思います。
ここと同じ用途地域なので建っても同じくらいの規模。と考えると、
高層階が買えると安泰なんですけどね・・。

>>2005 マンション検討中さん

それはあくまで貴方の希望的観測ですよね。
ここが提供する土地は印刷局宿舎には何の貢献にもなってません。
奥の都営住宅の人たちは少し便利になるでしょうけど。
そんなものの見返りを期待してはいけないと思います。

買いやすい価格帯だと思います。
立地、仕様含めて考えても。
ガーデンコートの方が緑もありプライベート感あっていいかな。
日照について気にしながら印刷局宿舎の状況を意識しながら住むのはストレス。

予算許すならブランドの中層以上ですよね。低層はバルコニー下を毎日沢山通るからちょっと嫌かな。とくに東側でメインエントランスに近い方です。しかし、高い！

ガーデンコートよりブライトコートのが日当たりは良さそうです。価格的にも1階や低層階がとても良さそうに思いました。専用庭もとても広いのでガーデニングとか楽しめそうだと思いました。ブライトコート側の通路は都営住宅の方々が多く通りそうな気がしますね…、印刷局宿舎の今後の動向も気になりますね。

>>2006 マンション検討中さん

玄関に虫コナーズかけても、外廊下だし何だかんだ入ってくると思いますよ。
自分の経験では、LEDシーリングや換気扇に虫が行きがちだったので
照明をシャンデリアやダウンライトにしたり、換気扇のこまめなお掃除をお勧めします。

ここのMRに採用されてるタイプは判らないけど、タカラスタンダードの換気扇は
掃除のタイミングを教えてくれたり、パーツの着脱が割と簡単で、
食洗器で洗えるパーツもあるのでシステムキッチンの中では扱い易いと個人的には思いました。

ブライトコートだとこのマンションの醍醐味のガーデンを味合う事出来ないと思います。
永住向けのマンションだと考えます。
今の高い相場の中では良心的で仕様も悪くなくこんな大規模マンションはなかなか出てきません。
同じ南口で売却など考えるなら中古で駅近飛鳥山タワーでしょう。日照の心配も無さそうですし。
どちらも良い部分ありますから。

>>2014 マンション検討中さん

さりげなく飛鳥山タワーを押し込んでくるのやめない？
自分の所の資産価値を上げたいスカタワ住民さん。

真っ当なこと言ってると思うけどな。
ひねくれてますね…

同じ改札を使う訳ですし、近隣のマンションは比較しますよね。
飛鳥山レジデンスも含めて。
どんどん完成に近づいてきますね。
ガーデンが出来上がると印象も変わるでしょう。

先着順にしない販売方法はいつまでやるんですかね。ここは価格次第では購入する人が多いから、価格交渉の煩わしさを回避してるのでしょうか。人気なんだからどんどん販売して早めに完売して欲しい。

飛鳥山のタワマン最上階の8180万も売れたみたいだし
ここを竣工前に価格交渉して、購入というのはちょっと考えられないです。
価格交渉は新築未入居でするものでは？

昨日こことローレルコート赤羽のモデル見学に行きました。どっちもメリット/デメリットがあるし、結構迷ってます。。
上記二つの部件はどっちが比較的に良いでしょうか。皆さんにごアドバイスをいただきたいです！

>>2020 マンション検討中さん

私も両方見学しました。
もちろん個人の好みですが、予算抜きなら私はローレルコートです。ローレルが勝っているのは生活動線、ゼッチマンション。
とにかくガーデンの１番のデメリットは生活動線の悪さです。普段使うエントランスとメールコーナーとごみ置き場が三角形で遠いのは利便性最悪かと。
ランニングコストや設備仕様はあまり変わらないかな。ガーデンが勝っているのは共用施設、緑が多いこと、価格ですかね。
納得出来るマンションが買えると良いですね。

>>2021 匿名さん
共有ありがとうございます！
そうですね、同じ面積・似たような間取り・同じ中階層（ローレル4階、ガーデンクロス8階）の部屋の場合、500万の差額があります。
赤羽と王子の地価の差と、ローレルの設備の良さ、ZEHなどを考えたら、500万の差額が納得できるかと考えていますけど、
ガーデンクロスの方は、同じ管理費で共有施設が圧倒的に充実ですよね、、悩みます。

>>2021 匿名さん

サブエントランス、メールコーナー、ごみ置き場が三角形という表現は的確です。
どこか１箇所に集めて、生活動線の利便性を価格で差別化した方が良かったかもしれないですね。

確かに面倒ですが、導線に関してはこうだったら尚良かったのにぐらいですかね。他で満足いくなら許容範囲だと思いますし。

500万の差は大きいですね。そこそこ良い車買えたり、オプションや家具を充実させてもおつりが出るレベル。

飛鳥山レジデンスのエアリーが坪310くらいで出てるので、ここと比較して悩みます。グロスあんまり変わらないなと。見に行かれた方いますか？

公式サイト、PCだと190戸供給済に更新されてますね。ペース大きく変わらなければ竣工前完売もあり得るが、これからどうなっていくか…

>>2025 マンション検討中さん

飛鳥山レジデンスはここでもかなり比較されてますよ。

供給だけはたっぷりしてるのに先着順がないのは何故？まさか完売してないよね。供給してまた戻す、そんな事出来るのかね。

予想していたより全体的に白い。本当に２隻の豪華客船みたいで格好良い。

>>2029 匿名さん
確かに直接見ると迫力あるよね

>>2029 匿名さん
現地見てきました。正直期待していなかっただけに、存在感に驚きました。完成したらかっこいいでしょうね。ただ、メインエントランスが駅と逆方向なの…っていう残念感は拭えませんでした

飛鳥山からも我が家の豪華客船が見えるのはいいですね！

首都高からもバッチリ見えます。

明日のモヤさまが王子ですね！

>>2034 匿名さん
おお、アド街に続いて。なんやかんや大河効果ってあるもんですね。まあ、古さは否めないものの歴史と再開発余地ある良い街だとは思います。

注目の街なんですよ。
区役所移転早くして、再開発してほしいですね。

王子神谷のプレミストがこちらより安いらしいです。
すごく気持ちが揺れています。

>>2037 匿名さん

王子と王子神谷では土俵が違いすぎますよ。

西ヶ原と王子も1駅ですが飛鳥山レジデンスとガーデンクロスに価格差があるように、安いのは当たり前かと。

販売が先なので、相場がさらに上がって逆に高くなる可能性もありますが。

立地が微妙過ぎるなこのマンションは。
それに高い。

立地は微妙なのではなく、悪いです。
生活動線も悪いけど、他に選択肢が無いので買ってるファミリーが多いんでしょう。

>>2038 ご近所さん

あちらは駅2分だから、比較対象になりそう。
アドレスについてもこちらは堀船であちらが王子5丁目。まあ、比較するかどうかは人それぞれですな。

>>2041 検討板ユーザーさん
入居できる時期が近いマンションのなかで比較するならともかく1年以上空くからなあ。
そういう人はこっちより向こうが良いとなったとしても、また新しく候補が出てきたりして結局決まらなさそう。

導線はいたしかたないんだろうね。ってか、大規模なら大なり小なり住む部屋ごとに絶対不満は出てくる。立地は良くないけど、王子は将来性は間違いなくある。不動産に掘り出し物中々なし。

プレミスト王子神谷はいいと思いますよ！同じ王子神谷でも、ガーデンズよりも良い気がします。

プレミストはここと比べてどのくらい差があるのかにもよりますが、南北線駅と京浜東北線駅では圧倒的に京浜東北線の方が人気かと思います。時期は若干違えど、駅距離が類似しているオイコス赤羽志茂とガーデンズがそれを物語ってます。

>>2043 評判気になるさん
東京23区としての将来性はあるけど、王子単体で23区平均より抜きん出た将来性なんてないと思う。

>>2046 匿名さん
渋沢効果とまちづくりグランドデザイン（区役所移転）も控えているので平均以上の将来性が期待できると思いますが。

>>2047 マンション検討中さん

んなあことない。
区内で抜きに出て伸びる余地はない。

それより浸水実績が心配やろ。

>>2047 マンション検討中さん

渋沢効果は長くてあと1年。
区役所移転はこのマンションが存在する間に実現するのだろうか。
長く北区に住んでいると行政の停滞を知っているので懐疑的になります。
老人の、老人による、老人のための区政。
花川ヨソウタ区長86歳。

ここは以前誰か書いてたと思いますが、浸水対策はしっかりされてますよ。ただ、王子の開発にそんなに期待できない、というのはその通りだと思います。区役所移転ですらダラダラやってますからね。

区役所移転は最短でも2033年。既に遅れ遅れですが、
この手の再開発は、もう+5年くらいは見ておいた方がよい気がします・・。
15年もすれば駅近マンションやビルが築60年近くになっているので、
また、いろいろと変わってくるでしょうね。。
そういう意味では今、駅近に築浅のマンションや商業施設が無い分、
15年、20年で見た将来性は近隣のJR駅よりは多少はあるとは言えそうです。
電車も車も便利ですし。

>>2051 匿名さん
ほんとそれ
ウチは絶対遅れまくって、恩恵は10年以上後だろうと予想してました。そこに来てコロナ。これは20年後とかじゃないの？って思ってる。
王子駅前は整備がイメージできないですよね。めちゃくちゃ使い勝手悪い。
天下の国際興業バスがあるし、明治通りだし、飛鳥山あるし、新幹線通ってるし。
駅前のバスローター全部潰すしか無いけど無理。
反対側なんて土地が無い。地上げすればイケるかも知れないけど。新幹線のお陰で暗いんだよこの街。
建物も昭和のボロが多いしね。

王子もプラウド王子本町のある高台の方は親水公園もあり雰囲気いいですが低地は…。こればっかりは周辺を散策してみてから好みの問題ですかね。個人的には、川向こうにあるみやぎ水再生センターの錆びたタンクが目に入るのが好きになれませんでした。検討されてる方は駅側だけでなく高齢者住宅などのある川側もじっくり歩いてみてから決めることをお勧めします。

渋沢効果なんてないよ。正確には大河ドラマ効果と呼べばいいかな。渋沢に関しては昔から縁があったわけで、単に大河で題材に使われただけでしょ
マンション買ったから、渋沢効果があると願望で思い込んでいるだけ。
資産価値に影響なんてない。
このマンションの良いところは300戸規模のマンションだということだけ
その他は全て微妙
検討者は他で探すべき

>>2054 マンション検討中さん
あなたのおすすめはどこなんですか？

駅前を東京の主要幹線道路が通ってるとなかなか大規模に開発出来ないよね。何か危険な事があったり本当に必要なことじゃないと税金を回せない。ただの利便性や資産価値向上のためにコロナ予算を削ってまで血税は使えない。

まあ、街の好みや低地への意識、将来性への期待なんて結局人それぞれですよ。この辺の条件良くなれば価格に反映されてくる訳だし。

なんだかんだそこそこ売れてるのはすごいと思う。

>>2055 通りがかりさん
ルネ上尾かプラウドタワー川口です。

>>2059 マンション検討中さん
プラウドタワー川口良さそうですよね！上尾はちょっと遠いですが…

川口そごうは閉店したけど、それでも便利ですよね。
２３区でなくても、川口・川崎・市川の駅近くはそれなりに住みやすいと思います。

広域で検討出来るんであれば、そりゃガークロは高いだけで良いところが少ないマンションに見えるでしょ、近郊郊外には他にいいマンションがいっぱいあるわけで。

>>2062 ご近所さん
ここと比較して「ルネ上尾がいいですよ！」って言われても、事情的に郊外を買えない人の方が多そうなのであんまり意味ないですよね。

さすがに上尾と言われても困りますね。

私も同感です。
ルネ上尾は上尾付近で行動するのであれば確かにメリットは大きいと思いました。
個人的な意見ですが、川口はアクセスもいいですが治安がとても悪いように思えたので検討から外してました。
ガーデンクロス東京王子は大きな欠点は見受けられないと思いました。
王子駅まで徒歩１０分以内の駅近で、オーケーストアも近くにありますし、王子駅なので飲食店も多数あり、王子駅から都心までのアクセスは良好。
昔浸水した場所ですが浸水対策はしてると思われますし、現在マンション近くの石神井川の橋の工事もしてました。
マンション内の生活導線は悪いと思いましたが、共用部の庭とかマンション内の設備はそれなりの設備ではないかなと思います。
渋沢効果はないと思いますが、王子駅の都市開発に期待します。

結局個人の趣味嗜好によるところが大きいが、ガーデンクロスは取り立てて素晴らしいところも多くはない一方、浸水対策さえされているなら致命的なところもない気がする。

現地見ればわかりますが、マンションのグランドレベルを上げています。前の官舎住宅と半階位違うのでは。以前のような浸水は無いと信じたい。