埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「【契約者専用】SHINTO CITY」についてご紹介しています。
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マンション検討中H [更新日時] 2025-02-17 01:24:16

こちらは契約者専用になります。

検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/


間取り:3LDK・4LDK
専有面積:66.40m2~92.15m2

所在地:埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1(地番)
交通:京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積:18,800.03m2
建築面積:11,066.96m2
建築延床面積:92,638.59m2

総戸数:1,000戸
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期:2020年12月下旬(予定)2街区2021年12月中旬(予定)
入居開始時期:2021年3月下旬(予定)2街区2022年12月中旬(予定)
駐車場台数/使用料:平置き(来客用2台含む):507台、月額使用料未定
駐輪場台数/使用料:2段式スライドラック:2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数/使用料:40台、月額使用料未定

管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート 施工:株式会社長谷工コーポレーション
設計:株式会社長谷工コーポレーション
監理:株式会社長谷工コーポレーション
売主:東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理:東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社

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SHINTO CITY (3街区)口コミ掲示板・評判

  1. 13921 住民さん1 2025/01/25 14:48:15

    理事も組合員でしょ。当然自分のためだけでなく全体にとって何が最適かを考えるでしょ。法律上、善管注意義務も負ってるし。
    自分の意見と違うからといってなに勝手に騙されてるだのなんだのと決めつけているのよ。信用できないなら、理事を自分でやるか、やらないなら理事に質問しにいくとか理事会議事録の閲覧申請するとかできるでしょ。

  2. 13922 理論検討だけでなく執行も経験したことある人 2025/01/27 03:33:52

    結局、均等方式の方が安心なんですよ。
    こんなにも多くの世帯がある中でみんながみんな投資で黒字を達成できるわけではないし。
    均等方式でも将来の見直し時に増額が必要となる可能性はゼロではないですが、そのままとなる可能性の方が高い。仮に増額するとなっても、その時点まで低額で抑えていた段階方式より増額の幅は小さくて済む。
    均等方式の方が段階方式より最初の増額の幅はいくらか大きいが、これに対応できない人は将来均等より高額になる段階方式に対応できるわけない。住み慣れて友達もできてとかなってから退去するより、早めに退去した方がよいはずで、早めにそれを気づかせてあけられるという意味でもベターかと。
    段階は段階のメリットがあることもわかるので、あとは組合全体で議論して最終的な意思決定に従うのみ。

  3. 13923 住民さん 2025/01/27 03:59:53

    >>13922 理論検討だけでなく執行も経験したことある人さん
    全然「結局、均等方式の方が安心」のロジックになってなくて単なる「自分は均等方式の方がいいと思う」なのが草。

  4. 13924 検討板ユーザーさん 2025/01/27 06:39:52

    >>13923 住民さん
    反論できないからってみっともない(^_^;)

  5. 13925 住民さん6 2025/01/27 07:03:21

    >>13922 理論検討だけでなく執行も経験したことある人さん
    あなたの言う安心とは、あなた個人が将来高くなって払うのが大変だからと言う意味ですか?それとも高くなって払えなくて退去する人が増え修繕費が足りなくなったら大変ってことですか?
    前者だとしたら、あなた個人で均等割の金額から段階分の金額を引いた分を毎月貯金しとけばいいのではないですかね?そうすれば段階方式が均等方式を超えたとしてもそれまでの貯金を足せばあなたが個人としては全く問題ないのでは?貯金することがめんどくさいとかを理由に全住民に合わせさせる方が理不尽ですね。
    後者の場合、そもそも全戸売れた状態でスタートしてるので売却できるまでは所有者です。所有者である以上支払い義務があります。なので基本支払い者が減ることはありません。早めに気づかせてあげるとか余計なお世話ですよ。

    そもそも、このマンションは売り出し時より中古価格が1000万以上上昇してます。最近入居された方はローンの月額が初回購入者より高いですけど、購入時にローンや管理費を考慮して購入されてるはずです。各々、計画を立てて購入してるので、他人に心配なんて余計なお世話ですね。

  6. 13926 住民さん2 2025/01/27 07:15:41

    均等方式派の言ってることって要は
    変動金利でローン組んでる家が将来固定金利を上回るくらい金利上昇したら住宅ローンや修繕費が払えなくなるから、今から全戸固定金利に組み替えてください。そうすれば35年間安心してこのマンションは管理できるからね。固定にすると現在の支払額増えちゃうけどそれすら払えない貧乏人は退去してね。変動金利で10年後とかに払えなくなって引っ越すくらいなら今から引っ越しておいたほうがいいし、友達作り大変だからね
    ってことだよね。やばいな。


  7. 13927 マンション住民さん 2025/01/27 13:44:48

    しかもその固定金利35年固定じゃなくて5年ごととかに見直しかかるかもしれないんだぜww

  8. 13928 住民さん3 2025/01/27 14:11:30

    なぜ修繕積立金の話とローンの金利の話を結びつけたがるのかがわからない。
    均等の批判をするばかりで段階方式のメリットがちっとも出てこない。

    みんなわかったうえでの買ってるというのは憶測。ほとんどわかってなんかいないんだよ。適当に場所と金額くらいで決めてるんだよ。

  9. 13929 住民さん4 2025/01/27 14:48:41

    >>13928 住民さん3さん
    段階方式の方が、初期段階からの住民は修繕積立金の総支払額が安くなる。これがメリットでは?

  10. 13930 住民さん1 2025/01/27 15:05:52

    >>13928 住民さん3さん
    適当に場所と金額で決めてると言ってる方が憶測でワロタ。
    均等方式派の方が批判しかしてないし、安心という抽象的な表現だけで建設的な意見が出てない。あなたも然りね。

  11. 13931 住民さん1 2025/01/27 15:45:23

    値上げは“ブルーオーシャン”だ。

  12. 13932 住民さん8 2025/01/27 22:42:08

    >>13930 住民さん1さん

    いちいち5年毎に値上げ決めるの面倒。

  13. 13933 住民さん1 2025/01/27 23:38:39

    >>13932 住民さん8さん
    段階方式も既に値上げ計画が立ってるので、計画通り上げるだけだろ。購入時に計画表もらってるよね?
    しかも、均等方式でも、いちいち5年毎に見直してその時の物価や人件費を踏まえて値上げを検討するんだけど。
    もしかして均等方式にしたらもう値上げ検討しないと思ってる?

  14. 13934 マンション住民さん 2025/01/28 00:28:32

    >>13933 住民さん1さん
    そんなタワケはこの世に存在しませんよ

  15. 13935 住民さん2 2025/01/28 13:53:10

    13933、よく読もう。
    国交省のガイドラインは、5年毎くらいに見直しを推奨してるだけであり、見直しは必須ではない。まあ、まともなところはやるけど。ただ、見直しをしたからと言って増額する可能性は均等なら低い。でも段階は増額確実。

  16. 13936 マンション住民さん 2025/01/28 14:06:25

    >>13935 住民さん2さん
    5年毎に値上げ決めるのってそんな面倒か?

  17. 13937 住民さん1 2025/01/28 14:59:50

    >13936
    出てきた提案に、ひとがした議論の何となく良さそうな方に乗っかりながら投票するだけの発想なんだろうなと思います。
    徹底的に勉強して検討して議論して、修繕計画と資金計画からなる長期修繕計画をまとめ、理事会での議論を重ね、総会ではどっちがいいか選択的に投票してねという議案の出し方はできないから、理事会としてはこの案を提案にします、賛成してくださいと出すことになる。そういう提案の仕方をする以上、賛成多数を得るために総会前に住民説明会などを繰り返し、出てきた質問を踏まえて検討して、場合によっては提案内容も変更するなど徹底的な準備をします。
    これをそんな面倒ではないと言えるのは、相当に有能なのだろうと思います。


  18. 13938 住民さん2 2025/01/28 15:43:21

    >>13935 住民さん2さん
    それは今回の均等方式が今後の増額分を見越した値段にするから今後の増額はないってことですよね?現時点で35年後にどのくらい必要な計算できているのならば、それに見合う分だけパーセンテージ分を段階方式で値上げするという再計画を今回の提案で出したほうが現住民の多くの人に利益があるのでは?
    35年後に今住んでる住人の過半数がそのまま住み続けたらこのマンションはそれこそ高齢者だらけの限界**ですよ?

  19. 13939 住民さん5 2025/01/28 16:04:23

    >>13937 住民さん1さん
    なんだかお堅い頭してますな。
    とりあえず3~4年に1度位のペースで値上げどうするか、その時の物価踏まえてみんなで意見出し合って検討したらいいだけですやん。

  20. 13940 住民さん1 2025/01/28 22:30:28

    13938へ、ほとんどの人が長年住み続けると思うよ。
    13939へ、その通りと言えるけど、現実はそれはなかなか難しい。ほとんどの人が理事会に丸投げだよ。

  21. 13941 住民さん6 2025/01/28 23:33:17

    >>13940 住民さん1さん
    ほとんどの人が長年住み続けるというのは根拠のないあなたの勝手な想像。一般社団法人不動産流通経営協会の調査によると、日本の分譲マンションの平均居住年数は14.3年です。
    今回提示された案では60年住み続ける家庭だけがトータル積立金で当初計画より損をしないのです。ほとんどの世帯は自分達が出て行った後の修繕のために積立金を残して退居していく、つまりは損するのです。
    もちろん多少はそうなります。でも今回の案だとその額がハンパないです。世帯あたり150から200万円近くを常に残高として残しておくんですよ。
    5年毎に必要な積立金を見定めて決める段階方式の方がはるかに合理的かつ公平だと思いませんか?

  22. 13942 住民さん5 2025/01/29 00:21:47

    >>13940 住民さん1さん
    ほとんどの人が理事会に丸投げってことはそれだけ興味がない人ばかりなわけやん。
    丸投げイコール多少高くても受け入れるって姿勢やね。
    ほんなら興味ある人間プラス理事会だけで話し合ったらええ。

  23. 13943 住民さん8 2025/01/29 01:36:41

    13941氏が引用してくれた14.3年という期間がここに該当するかはわからない。それくらいで転居するなら賃貸でいいだろと思う。
    早く転居した方がお得ですよということですが、住民を追い出したいのだろうか。まあ、もちろんそんなわけないが。でもタイミングよく出られない人は、自分がいるうちは増額されたくない、先延ばしにしようという思考になりますよね。行き着く先は、まともに積立てができていない訳あり物件ではないか!

  24. 13944 住民さん1 2025/01/29 01:48:50

    13941さんの書いていることがわかりやすいですね。
    均等派は、見直しがめんどくさいって意見ばかりで合理的な意見がでてこない。
    だったら、ちゃんと住民説明時に
    均等方式はめんどくさくないけど、60年間住み続けない限りは段階方式に比べて総額で多く支払うことになります。その差は200万円近くになることもあります。あと、物価上昇時は結局見直しが必要で、結局再度値上げすることになれば当然難航する可能性が高いです。
    段階方式は計画通り数年毎に確実に値上げをしていきます。物価上昇時は計画よりも上げ幅が大きくなり、なかなか住民の合意形成を得るのが難しいかもしれないですが、均等方式より払い損する可能性は少ないです。

    どっちがいいですか?って聞くべき。

  25. 13945 住民さん4 2025/01/29 02:09:17

    >>13943 住民さん8さん
    このマンションは該当する可能性が高いと思います。
    なぜなら、ファミリー世帯が長年住み続けるには狭い部屋が多いから。快適に暮らせる広さは20×居住人数+15㎡といわれており、そこから計算すると三人家族でも75㎡必要、四人家族なら95㎡必要です。子供が幼いなら上記未満でも良いですが、それこそ思春期になるころには部屋の都合で住み替える世帯が多くなると予測できます。また、そのタイミングで新たな若い子育て世帯と入れ替わっていく。このサイクルが10年~15年周期で回ることが望ましいと思います。
    そう考えた時に60年後の為の積立ではなく、10年先程度を見越した見直しの方が当事者意識もあり増額に前向きになるのではないですか?だから段階の方が合理的なのです。

  26. 13946 マンション住民さん 2025/01/29 03:10:31

    ここは匿名掲示板なのでそれぞれがご自身のお気持ち表明するだけの場です。実際の住民/区分所有者の管理運営に関する合意形成などを他の掲示板利用者に求めるのは場違いですので、そうした問題解決については現実社会で行ないましょう。

  27. 13947 住民さん8 2025/01/29 15:23:23

    じゃあ。なんでわざわざ狭い家を買ったのだろうか?引越しをするだけでもお金が無駄にかかるのに、高く買って安く売ってまた高い買い物をするの?こどもたちだって、途中で引っ越すのは嫌だろう。
    ほとんどの家族は、あー狭くて嫌だなぁと思いながら済むのですよ。

  28. 13948 マイネール 2025/01/29 15:51:01

    令和5(2023)年度マンション総合調査結果によると、永住するつもりと回答した人は60%超とのこと。そりゃそうだよね。家族計画も踏まえて引越し前提の人は最初から賃貸にするもの。子供が大きくなったら今の家が狭いことに気付きましたので広いところに引っ越しますなんてのは滑稽でしかない。最初から予想しとけよと。新しい物件で広いところなんてまずないから、メッチャ古い物件かさらに田舎の物件くらいしかないので、わざわざ引っ越さないよ。

    マンション管理計画認定制度は、均等の方式を前提としているので、段階だと認定してもらえないかも。

  29. 13949 マンション住民さん 2025/01/29 15:56:14

    正直認定なんてどうでもいいし、そもそも別に均等を前提としてない。
    均等派って嘘ついてまで均等にしようとしているのがゴミなんよなぁ

  30. 13950 住民さん4 2025/01/29 22:04:51

    >>13947 住民さん8さん
    このマンションは新築で買ってるんなら安く買えて高く売れるだろ。流動性を考えて駅近の物件を購入してるんだよ。
    だいたい住んでればわかるけど、今でさえ引っ越し業者が頻繁にきてるだろ。中古売買サイトでも毎月取引所履歴あるし。

  31. 13951 住民さん8 2025/01/29 22:14:38

    >>13948 マイネールさん
    永住思考かどうかはマンションのタイプや場所によるだろ。
    あと、このマンションを賃貸で借りた場合、今の相場から考えると月25万、年間300万以上、15年済んだら4500万円かかるぞ。購入なら15万~20万だし、賃貸だと掛け捨てだが、購入していれば売れる。現在の不動産価格から推定すると15年後でも購入時より高く売れる可能性が高い。
    このマンションに限っては、会社が家賃負担でもしないかぎり賃貸で住む方がよっぽど滑稽ですよ。

    認定制度前提ってどこに書いてあるんだよ。だとしたらほとんどのマンションは認定取れないから大丈夫だね。

  32. 13952 住民さん3 2025/01/29 22:37:35

    >>13948 マイネールさん
    国交省の認定基準のどこに均等が前提と??
    騙される人がいるかもしれないから、国交省の認定基準を書いておきます。

    管理計画認定の基準
    (マンション管理適正化法第5条の4、同法施行規則第1条の4及び第1条の5、基本方針 別紙2)
    ○管理組合の運営
    ・管理者等及び監事が定められている
    ・集会(総会)が定期的に開催されている
    ○管理規約
    ・管理規約が作成されている
    ・管理規約にて下記について定めている
    ・緊急時等における専有部分の立入り
    ・修繕等の履歴情報の保管
    ・管理組合の財務・管理に関する情報の提供
    ○管理組合の経理
    ・管理費と修繕積立金の区分経理がされている
    ・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていない
    ・修繕積立金の滞納に適切に対処されている
    ○長期修繕計画の作成及び見直し等
    ・長期修繕計画(標準様式準拠)の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会(総会)で決議されている
    ・長期修繕計画が7年以内に作成又は見直しがされている
    ・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
    ・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
    ・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない
    ・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている
    ○その他
    ・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられている
    ・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものである


    均等方式派が嘘までついて不安をあおって扇動しようとしてるのバレちゃったね。

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    3400万円台~6300万円台(予定)

    2LDK~4LDK

    63.01m2~82.14m2

    総戸数 117戸

    サンウッドテラス東京尾久

    東京都荒川区西尾久7丁目

    4,298万円~6,498万円

    1DK~3LDK

    34.81m2~59.95m2

    総戸数 33戸

    [PR] 埼玉県の物件

    バウス新狭山

    埼玉県狭山市新狭山2丁目

    3300万円台~5100万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)~4LDK

    62.67m2~82.11m2

    総戸数 206戸

    COCOCHI FIRST PROJECT(ココチファースト プロジェクト)

    埼玉県鴻巣市本町5丁目

    2900万円台~6400万円台(予定)

    1LDK+S(納戸)~4LDK

    58.83m2~88.44m2

    総戸数 337戸

    サンクレイドル鴻巣

    埼玉県鴻巣市本町2-2296-1

    2588万円~4698万円

    1LDK~3LDK

    39.09m2・73.29m2

    総戸数 44戸