【契約者専用】SHINTO CITY

小学校の選択についてですが、上木崎小では多くの保護者が迷惑と感じているようです。
２年にもわたって校庭で工事が行われ、生徒数も一気に増え校庭もだいぶ狭くなるわけですから。
そんな中、途中の学年から入っていっても、校庭が使えないのはお前らのせいだ！って言われかねないので、我が家は大宮南です。

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>>13799 住民さん8さん
嘘でしょってぐらいスピード出してるね。
車出す時危なかったし、今度見かけたらひとまず管理人に言うつもり。

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>>13801 住民さん1さん
風当りなら南小は元々居た地域の子供たちがプレハブ学年になるから南小の方が風当り強いと思うよ。
うちの子たちは広い校庭とちゃんとした校舎で学ぶ予定だったのにシントシティのお前らのせいだ！って言われそう。

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>>13799 住民さん8さん

ゲームのカード落としちゃったんだろ。

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修繕積立金

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>>13805 住民さん5さん
どうしましたか？突然死でしょうか。。。

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>>13798 住民さん6さん
だいたい犯人はカフェラウンジのソファーでSwitchやってる子供一味です。あいつらを一掃してほしい。バカな親の責任ですが。

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修繕積立金増額になって、「聞いてない」「騙された」とか言う人っているのでしょうかね。そのくらいならまだよいとして、払えませんなんていう人も出てくるのでしょうかね。
修繕してまで住む人ってどれくらいいるんですかね。

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積立金の増額は到底受け入れられない。40年後に住んでいる人達のために今いる私たちがお金を積むなんてあり得ない。マンションはいつかのタイミングで売るのが大多数で、ほとんどの人は子供にこのマンションを受け継いで欲しいとは思ってないでしょ。
仮に積立金が足りないとしても、もっと緩やかに引き上げる方法があるはず。

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>>13809 住民さん7さん

…？？？
なぜです？

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>>13809 住民さん7さん
｢いつかのタイミングで売る」ためにもちゃんと長期的な修繕が担保されていますよって保証の意味で適切な修繕積立金設定にしておくのは大切ですね。長期修繕計画が破綻している中古マンションはそれ相応の価格でしか売れません。

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てか、購入時に長期修繕計画って示してもらって確認の上で皆さん購入判断してますよね？

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>>13812 住民3さん
はい、もちろんです。

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>>13809 住民さん7さん

建設時の前提は崩れている。
今が良ければいいのか。

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我が家は、積立金の大幅値上げには反対です。
今が良ければそれでいいとは思っていませんが程度の問題です。

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このご時世、修繕積立金が計画当初より上がるのは仕方ない。

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>>13809 住民さん7さん
私も同感です。
修繕積立金の値上げなんて詐欺みたいなもんです。
管理会社の言いなりになってるだけです。

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>>13815 住民さん2さん

我が家も反対
仕方ない、と思考停止してるレベルの低い人がいるみたい。

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反対している人はおそらく住民じゃないと思う。

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賛成してる人は住民外の荒らしですよ。
それか検討板で荒らしにアホみたいな反応してた残念住民。

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>>13820 住民さん3さん

…？？？
なぜです？

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>>13819 住民さん8さん

…？？？
なぜです？
頭大丈夫？

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ゴネてるやつ多すぎ。

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>>13817 住民さん5さん

管理会社関係ないよ。
資料見たのか?

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>>13816 住民さん2さん
計画当初より上がるのは仕方ない。でも上がり方がえげつない。

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>>13825 住民さん5さん
今までが正直安すぎた。今回は全然妥当な㎡単価だと思うよ。上がり方えげつないって人はいくらなら良かったの？

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>>13815 住民さん2さん
>>13817 住民さん5さん
>>13818 住民さん3さん
修繕積立金値上げに反対の方は特別決議に必要なだけの他の住民の方の賛同を得られる代案をしっかり立案提示されれば宜しいかと。
単なる反対はそれこそ思考停止。
安直に管理会社の変更を～とか相見積もりを～とか聞きかじりで知ったかする方も世の中にはいるようですが、大規模修繕工事の見積取得とその内容の吟味って当然ながら単純に見積書の金額比較で出来るものではないですし、普通の素人が手を出せるものではないですよ。
実際と乖離した見積だけ受注のために発行して、あとから｢想定以上の工事となったので追加費用請求します｣(嫌なら費用範囲で工事止めますよ～)とかもあるあるですし、「見積書と違う?」となっても残念ながら大規模工事見積って100%その費用内で済むことの方が今の時代は少ないので余程詳細工程まで詰めて変動範囲についての取り決めまで契約に落とし込めなければ回避出来ません。でも、そこまでしてもリスク回避できる部分は限定的です。

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>>13827 修繕積立金自体は費用ではなく文字通り｢住民の積立金｣さん

…？？？
なぜです？

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修繕積立金については後々基金不足で揉めないように今のうちから多めに徴収する方向で進めて欲しい。いま出されている値上げ予定で文句があるようなご家庭は不払いなどの懸念材料にもなりかねないので、早めに退去されるなりして頂けるのが一番ありがたい。

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13809へ、
「もっと緩やかに引き上げる方法があるはず。」
一定の勉強をした身として言わせてもらうと、自分の勉強が足りないだけかも知れずわからないので、「ない」と否定はしないけど、あると思うなら探すなり調べるなりしなよ。そして組合としての多数を占める意見にするべく、賛成者を増やす行動をしなよ。

13817へ
もはやギャグレベル。入居のときに将来の計画を説明されてそれにサインしたうえで購入している。

13818へ
思考停止していないようなので、質問です。仕方なくない方法を説明してください。そして組合としての合意形成ができるようその意見を所有者全体に広げてください。

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「管理会社のいいなりになっている」・・・そういうことを言う頼もしい人が是非役員をやってください。それとも、いいなりにならない外部の専門家を雇って役員をやってもらいますか？その分組合の会計からお金が出て行きますが。

修繕積立金から支出する工事って40年先とかだけでなく、12年目くらいの修繕もあるからね。その12年くらい先すらも住んでないから自分は知らないというのかな。修繕積立金ゼロということも理論上はありえるとは思うけど、そんなことしたら適切な管理がなされていない物件ということで資産価値ダダ下がりだよ。

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昨今の状況踏まえるに、修繕にかかる費用が増加するというのは理解するが、
仮にいざ修繕する際に費用が下がっていた場合は積み立てた分帰ってくるのだろうか？

当初想定された金額を積み立てつつ、不足が想定される金額を各家庭で積み立てなり運用していた方が有意義なのでは？
仮に修繕の際各家庭から100万不足する場合、管理会社に勝手に引き落とされて100万積み立てるより、その期間個人で投資して100万貯めておいた方が利益の分得な気がする

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>>13832 匿名さん
返ってこないし、余ったらその先の修繕に向けて積み立てるだけです。返ってくると思っていることがやばい。
個人で投資して貯めた方が得とかいうのも修繕積立金においてはズレすぎ。

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帰ってこないのわかってるから言われるままに金額あげて積み立てるのは無駄だと言ってるのだが？

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>>13834 匿名さん
マンション向いてないと思います。

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確かに10年間で100万積み立てても1円の利益も出ないが、今米国債10年100万買っておけば10年後に100万修繕費はらっても複利で60万近く利益が出る。

あほらし

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>>13832 匿名さん
本当にその通りですよね！！

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物価上昇が何％だから修繕費も何％あげるとか何か根拠がないと一度あげたら将来物価や人件費が下がった時も積立金は上がったまま。

上げることによって将来不足しても管理会社が責任もって不足分を補うとかでもない限り、また足りないから上げます、上げますの繰り返しになる可能性もあるし、人に任せて積み立てるより個人で積み立ててた方がまし。

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工事をしてみたら修繕積立金が余ってたので返金するということはないでしょうね。次の大規模修繕に向けて積み立てるお金からその余剰分を差し引いた額を算出して、それをベース各所有者から徴収していくということになるかと。
国交省のガイドラインで５年事の計画の見直しが推奨されているのは、そうやって定期的にベストな案を検討できるようにするためかと。

個人ごとって、、、現実的ではないな。理論としては成り立つかもしれないが、その時が来たら一時金を徴収することになる理論だと思うけど、全員が全員、投資とかがうまくいってそのときにお金があるわけではない。ない人はさいばんをやって強制的に徴収しようとか売って出ていってもらおうというのは言うのは簡単だが実行はかなり難しい。

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理想だけで考えれば修繕積立金を実質塩漬け状態にしてインフレ負けしていくのを見ていくよりは各家庭で資産運用なりして頂いて、実際の大規模修繕を実施する際に必要な額を一括で拠出頂くのがベスト。
ただ、現実にはすべての家庭がそうした計画的な資産運用が出来るわけでもなく、一括拠出に賛同頂けるわけでもない。もし一部でもNOとなったら修繕計画自体が破綻してしまうので、ベストではないと分かっていても月々の修繕積立徴収を行っていくしかないのが現実。
例えば集めた修繕積立金の積極資産運用(ここはほぼほぼ手堅い｢すまい・る債｣での運用)に関しても結局はリスクをだれが負うのかという話になるので管理会社も推奨しないし、昨年ニュースになったようなマンション内で運用委員会等を立ち上げての積極運用もニュースになっている時点で分かるようにマネーリテラシーの高い住民とスキルのある委員が揃って初めて実現できた稀有な例なので、ここのようなザ・庶民マンションでは実現性は低いと思う。

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運用についてはQAで言及されていたから住民なら分かると思うが…

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今回の提案はさくら事務所からのものでしたが、同じさくら事務所の鬼塚竜司さんの記事では、12年周期を16年から18年にしましょうとあります。賃貸マンションや公共の建物で12年周期で大規模修繕しているところはないそうで、12年というのは管理会社と施工会社の思う壺らしいです。
また、週刊現代のネット記事でマンション管理クライシスを検索してみてください。そこには修繕積立金値上げ賛成が善で反対が悪という空気があるが、大間違い。資産低下による売却額低下を防ぐためにも充分な積立金が必要と訴えるが、同じスペックだと積立金と管理費が低い方が売れるため、それらが高いマンションは結果的に値下げせざるを得ないようです。
値上げ賛成の方は、上記の二つの記事をよく読んでみてください。

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思う壺って。
計画でまずは一般的な12期に一定の工事をしようとしておくのはおかしなことではない。
実際の痛み具合とかを見て、後期を遅らせても問題のない工事というのも出てくるだろう。一方で海沿いのマンションなんかは早めた方がいい工事もあるだろう。
値上げ値上げというけど、必要な工事に必要になりそうな見込みの金額というのはある程度わかっていて、それに向けてこういう計画で積み立てていこうという当初の計画があって、増額の時期が来たにすぎない。最初から一生増額しない計画にしていたら、マンション買うときにローンと管理費と修繕積立金の支払でとても払えないという人が続出し、マンション売れなくなるし、空室が多い状態でスタートするから、計画してたお金も組合としては積み立てられないという状況になってるよ。

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12期で工事してるところなんてないらしい、だから12期に工事をする計画を立てているのはおかしいという論調かな。
16期とかに工事した物件も最初に作った計画は12期になっていたはずだよ。それを国交省のガイドラインで推奨されているように、5年毎とかに建物の状態を調べたりしながら計画を見直して16期とかでいいのではという判断に至っただけだと思うよ。つまり、所有者が人任せにせず、理事会を中心に自分達で調べ勉強し議論したんだよ。それが重要ですね。

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>>13844 らーめんさん
そうそう。つまりは物件ごとに痛み方は違うのだから、今ここで先延ばしを決める段階ではなくて、工事は近くなってきたらその時に改めてよく考えて時期を決めるべきだと思う。

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マンション管理クライシスからの引用です。

なぜか値上げに「前のめり」になる理事会

しかも、大半の人にとっては関心がなく負担にしか思わない理事会も、張り切ってしまう人にとっては“ブルーオーシャン”だ。理事長などの肩書きを得てしまうと、偉くなったと勘違いしてしまう人も少なくないという。そして彼らの自尊心を満たすのが、痛みを伴う修繕積立金の“値上げ改革”だ。

「理事の中には無料セミナーなどに行って知識を得たつもりの人もいますが、これはウラで修繕事業者が後援している場合も多く、実体は単なる営業の場であることも少なくない。そして『積立金不足』の情報などに感化されて、使命感から値上げに舵を切って突っ走ってしまいます。」（住宅ジャーナリスト）

大半の住民（組合員）にとってはマンション管理や修繕への感心や優先順位が高くないのは、築年数が経っても、低い総会の出席率からもみて明らかだ。新築時と違い、築20～30年も経つと、建物もそれなりに痛むが、それほど文句もなく受け入れられるものなのだろう。

本来なら理事会は組合の代表であり、自分がどうしたいかではなく、組合員がどう思っているかを汲み取って修繕計画の落とし所を探るのが役割であるべきだ。しかし、マンションを第一優先に考えるあまり、前のめりになってしまう理事も近年は少なくないようだ。

果たして、マンションの積立金会計は、日常の生活負担や維持費高騰による資産性への悪影響を受け入れてまで、優先すべきものなのか。少なくとも、まずは出費や修繕の経済合理性を考える方が先決だろう。

沖氏が続ける。

「そもそも大規模修繕の実施は資産価値の向上には寄与しません。毎月の修繕積立金が仮に平均値より多少、少ない物件でも、その範囲でできる修繕をきちんとしているマンションであれば、ほとんどのケースで結果的に住環境への問題は出ていないのです。

これについては、もう答えが出ていて、例えば築50年の同等立地、同等仕様の物件で修繕費が月1万円程度しかかけてないマンションと月2万円のマンションでは、前述のように間違いなく修繕費が1万円のマンションの方が価格的な資産性の意味での評価は高い。それは不動産ポータルサイトで比べればすぐに確認できます。

ある程度の修繕ができていれば、多少の傷みは、住人も受け入れるもので、維持費はできれば安いに越したことがないと考えている人が大半なのです」

よく、積立金が潤沢だと言うのを自慢している管理組合があるが、住民に日々の生活負担を押し付けてまでして、管理組合に余剰金を作る必要はどこまであるのか。全く褒められるべきではないだろう。

しかも、次の修繕で担当する理事会が「お任せ体質」だと、せっかく溜まった修繕積立金も割高な工事に消えてしまいかねない。維持費がやたら高い物件は、管理や修繕が充実している優良なマンションではなく、管理会社の喰い物にされているマンションという見方すらできるのだ。

前出の住宅ジャーナリストが言う。

「近年は積立金の値上げが『善』で、値上げ反対が『悪』であるかの風潮がありますが、これは大間違いです。

『必要な修繕ができない』とよく言われますが、必要かどうかの基準は、管理組合の工事から収益を上げる管理会社や工事業者の見立てに依存しており、当然営利的側面が強くなる。これは非常に重要なポイントで、多くの管理組合はこうした利益相反構造への危機感があまりにも無さすぎるのです。そして、本来、必要のない余計なお金を支払ってしまっています。

本当に積立金が安いままならどうなるのか。本当に不都合が出てしまうのか。それは築古の修繕積立金が安い物件をみれば、修繕積立金を引き上げない場合のある程度の“未来”を示唆していると言えます。修繕積立金が安い物件は、果たして評価されず叩き売られているのか、ポータルサイトで確認すれば、その答えはすぐ分かりますよ」

コスパの良い管理と修繕計画を目指すには

別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が言う。

「できるだけコストパフォーマンスよく管理をしようとする前提で考えると、目指すべきは、管理費であれば他社に見積もりを出すなど比較検討すれば、平均値の70～90％程度は十分可能です。

修繕積立金も、大規模修繕工事が12年周期で計画されているような管理会社“おまかせ方式”のマンションが、18年周期に見直されれば、総工費を20％程度削減でき、工事の相見積もりも、談合やキックバックを避ける目的で、設計コンサル会社や管理会社が関与しない形で工事会社を選定すれば、さらに20％程度は削減できる可能性はあります」

賢明な大規模修繕の実施を前提に考えれば、少なくとも積立金の平均値自体が高いと言えるだろう。まずは、不安感だけで値上げをしようとするのではなく、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックすべきだ。

引用終わり

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