先日、さいたまサロンで説明を受けてきました。
駅から8分ですが、商店街やイオンが近いため、そして作り(ダブルアウトフレーム、二層吹き抜けエントランス、ZEH取得、電気自動車充電設備)をよくして、駅3分のほかの三井マンションと価格は同等になるそうです。北浦和ガーデンズくらいの240万/坪を期待したのですが、やはり無理なようです。当たり前か。
>>90 legacyさん
これですね。
パークホームズ浦和常盤十丁目
https://www.31sumai.com/mfr/X1802/
物件概要を見ると総戸数46でうち事業協力者戸数が14ですか。
事業協力者戸数の割合がステーションプレミア等と比べると多い気がしますが、あまり気にしなくて良いのでしょうか。
>>95
マンションの管理組合についてご存じないようですね。
46戸中14戸ということは議決権の3割以上を事業協力者が握ることになります。
日常的な事柄は過半数で議決ですが、規約の変更とか建て替え、天災などで大きく損壊した際の対応などは特別決議で5分の4以上の賛成が必要です。
購入者全員が賛成でも地権者がNOだと通らないのです。
この土地には元々第一生命(でしたっけ?)の社宅があったので、引き続き第一生命で社宅として使うなら一応安心ですが、地権者が変わってないか確認しようと思います。
もしファンドなんかに売られたらとんでもないことになります。彼らは効率最優先ですから住み心地なんて二の次にされてしまいます。
ファンドが買うのは基本的には商用不動産でしょ
こんな戸数40戸もないようなレジデンス買うわけないじゃん。さすがに無知を晒しすぎでは
>>96 匿名さん
>>もしファンドなんかに売られたら
リスクを考えておくのはいいことだと思います。ただファンドに売るのは曲解すぎるかなと思ったりして・・・
>>規約の変更とか建て替え、天災などで大きく損壊した際の対応
規約の変更でリスクがありそうなのは何でしょう?
・ベランダ喫煙がOKになる
・ペットが可能か不可能か
大家さん(地権者さん)の主観でOKになったりしますか?
建て替えや天災の時の対応だと、ある程度は常識的な対応がされるとは思っているんですが…
地権者多数なのを必死に擁護してる方がいますが関係者でしょうね。地権者様の手前もありますから。
ここは完全アウトフレーム、全戸洗面所が非リビングインとハイクオリティな間取りです。
北浦和エリア最高値マンション。
デザインもきれいで敷地の配置もきちんと整っていて気持ちがいいです。
全邸南向きなのも評価が高い点だと思います。
植栽もしっかり計画が立てられていて一年中緑と花が楽しめるようです。
駐車場が平置きなのも贅沢で良いなと思ったのですが台数が少ないのですね。
このあたりだと車を持つ人も多そうに思うのだけど。
買い物は徒歩数分でスーパーと商店街があるので困ることはなさそうですね。
来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。
部屋が上手に配置されているので、
どの部屋も窓があって通気性が良くて陽当たりも良さそうですね。
バルコニーにスロップシンクがついているのでガーデニングも楽しめそうです。
さいたまサロンで北浦和駅から3分の三井2物件と同等の値段になると聞きました。
坪250から260万前後でしょうか。
眺望の悪い低層階でも5000万、客寄せ価格を作るため最低価格4998万と予想します。
駅近プレミア2物件と同価格帯なら、2階でも5200~5400、上の階は5900とかでしょ。
もし5000切ったら…抽選必至かと。
ここは、駅近2物件より建物設備と眺望が飛び抜けて良いので、強気の価格設定で来るのではないでしょうか。
マンションの細かい仕様はまだ出てないですが、通路側にもアウトフレームなのはいいと思う。エントランスの植栽イメージもいい。これでディスポーザーがつけばいいのだけれどこれは住む方の好き嫌いあるし。ただ、外野からすると仕様、設備がもりもりの、こちらが羨ましくなるくらいいいマンションができるのは楽しみなので、期待して見てる。個人的には人気学区なので仕様がよければ売れると思うし、がっつり管理会社、デベロッパー(三井グループ)がしきれば転売、転居でも竣工後も小銭が稼げるマンションになると思うので良いマンション出来てほしい。ちょっと離れてるけど最近も隣同士で明暗別れた物件(正直、売れてない方も仕様は悪くないが隣が良すぎ)あるので参考にしてると思う。
そこまで強気の価格にはできないんじゃないか、と思うけれど
教育熱心で、がっつり共働きのご家庭とかが多く検討しているのだったらある程度強気っていうのはできるのだろうか。
もともとの土地の取得もあるだろうし、安くはできないんじゃないか…?
もう少し情報が出てこないとわからないですね。
ディスポーザーの採用は住む人の好き嫌いがあるんですか?
自分は生ゴミの量が減るのであれば全面的に賛成派ですが、
敬遠する方はどのような点でそう考えられるのでしょう。
維持管理にコストがかかるとは聞きましたが、他にも何かあります?
設備導入にも、維持管理にもめっちゃお金がかかるはず。小規模マンションだと都心の本当の富裕層向け物件じゃないと受け入れられないと思う
地域柄常盤学区という言われている学区は評判がよさそうです。
小学校までは少し距離がありますから通学路がどのコースになるのか確認したいですね。
信号のない横断歩道がある場合は要注意でしょう
区域としては安全対策を実施しているようですから、その点は安心できそうです。
ライバルの高砂小より平均年収も校庭の広さも上らしいですね
高砂小は駅近で狭いので運動会の時入りきれない保護者の席取り争いが凄まじいそうです
北浦和駅まで徒歩7分程度とに近いのは便利なのですが
小学校や中学校がちょっと遠いなぁと感じました。
毎日の通学のことを考えるとこの距離はかわいそうかも。
何を優先に考えるかはそれぞれだと思いますが、
子育てを優先に考えるのであれば、ちょっと厳しいかなと思いました。
そろそろ説明会を再開してもらわないとスケジュールが間に合わない?
それとも完成後販売?
32戸販売だから、そして人気があるので1期完売、短期間でいいのか。
エントランス付近の植栽が綺麗ですね。
大きな窓がその内側に会って、きっと中から見ても綺麗なんだろうと思います。
共用部には賛否両論あると思うのですが、維持費が多少かかっても植栽はあってもいいかなと思います。
住んでいる者にとってもマンション前を歩く人にとっても癒されるのではと思うので。
ここ、設備面も良さそうですね。
ウォシュレット一体型トイレとか、食洗器も付いてて、ガスの床暖房もあったり。
販売は6月上旬予定となってますね。
それまでには何らかのご案内が出るのでは?
コンフォートプレミアと悩み中。コンフォートプレミアは駅近だけど、買い物環境や日当たり悪い、電車の騒音も心配。十丁目はゼッチマンションで省エネ、日当たり抜群、買い物便利、アウトフレーム工法や外観もいいけど、駅まで8分かかる。価格はほぼ一緒。さーどうする。
プレミスト北浦和の価格帯が出ましたが、こちらと比べると、同じような広さでざっくりと1000万円くらいの価格差がありそうです。学区、駅距離(プラス4分)、仕様、デベロッパーなどの違いを考えると妥当な価格差なのでしょうか?
こちらの物件が気になっていますが、高すぎるんじゃないかと感じています。
ZEHや学区、アドレスに1000万円の価値を感じたのならプレミストではなく迷わずコチラで良いのではないでしょうか。
比較するなら同価格帯のコンフォートかコチラかですよね。
しかし、駅徒歩8分でこの価格とは北浦和も高くなりましたよね。
126さんのお答えが簡潔で気持ちが良いですね。
その通りな気がします。
ここの良さを上げると
南向き、全室アウトフレーム、
リビングダイニングと洋室(3)にエアコンと床暖房が標準設置、
すっきり収まるウォールドア、スロップシンク、細かい収納、等々。
ひとつひとつは大したことがないように思えても、
他のマンションには無いものが揃っているように思えます。
確かに。
ここに腰を落ち着けて暮らしていく、と思うと、
眺望に価値は見出す人は多いでしょう。
普段、部屋にいる時に居心地も重視していかねばならないから。
学区も良いですし
地域性としても基本的に安心して暮らせるという基本物静かな街なので
子育てしている人以外にも
いいと思う点は多い。
きっと地主さんだった人が保有戸数減らしたんですね。
ちょっと記憶違いだったらすみませんが、ここってどっかの社宅だったから社宅用に押さえていたのを諸事情で放出したのかもしれません。
32戸から40戸になって選択肢増えますね!
でもこの戸数だと直ぐに無くなりそう。
事業協力者の数が減る話ですが、これってどのような意味ですか?
地主さんが等価交換で与えられた部屋があったとして、その権利を放棄…と言うか売主に売却したんでしょうか?
土地を所有していた地主さんがマンションに住むケースは少ないんでしょうか?
Dタイプはキッチンに窓があるので、換気しやすくていいですね。
マンションでは珍しいかなと思います。
三井の物件なので設備も良いですね。
北浦和駅徒歩7分という立地なのでアクセスも良いですが
小学校がちょっと遠いかなと思いました。
キッチンに換気窓がついているといいですね。
キッチンの窓は東についているので西日で暑くなる事もなさそうですし
よく考えられていると思います。
ただ角部屋以外、2つの居室で共用廊下側に窓がついているのは
どうなんでしょう。
ホームページに先着順5808万とあります。
68.57m2なのでBあるいはCタイプ。
5階か6階くらいでしょうか?
280(279.5)万/坪
アウトフレームの間取りなので、家具を置きやすくていいと思いました。
過去、柱が出ているだけでも家具の配置に悩むことがあって……
夫婦2人だとそこまで気にならなかったのに、子供ができてベビーベッドの置き場所をどうするかの問題や、子供のプレイスペースなど色々と考えなくてはいけないとアウトフレームがいいのかなと思ったりしています。
Dタイプの代表間取りも洋室1のウォークインクローゼットが引き戸になっていて広く使えそうな点、キッチン横の納戸は開き戸、LDK横の洋室はウォールドアなど広く見えると思っています。
5階で坪280万って浦和駅の新築でも買えてしまう価格ですからね
常盤10丁目という学区、アドレスのブランド的には資産価値的に間違いなさそうではありますが・・・
購入を検討していますが、やはり価格が高いのが気になります。駅から徒歩10分程あるのにこの価格で売れるのか…
価格が高い理由がZEH住宅だからとのことですが、そこに資産価値がどれだけあるのかが心配です。
バルコニー側も共用廊下側もアウトフレームになっているなんて素敵です。
廊下側の部屋の窓が共用廊下に面してしまうのはしょうがないと思います。
窓無しの部屋にするわけにもいかないでしょうし窓があったほうが換気もできて健康的だと思います。
ZEHっててっきり太陽光発電が付いてたりオール電化だったりするのかなと思いこんでいましたが
ここのキッチンはガスでもありどうやら勘違いしていたようです。
自分もZEHは太陽光発電つきでオール電化だと思い込んでいましたが、違うんですか?
どちらもオプションになるとか?
どちらもついていて初めて年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロになりそうな気がしますが、ガスの採用もありなんですね。
公園があり、教育施設も近いので子育て家庭が住むやすい環境です。
間取りをみるとリビングが広くて、日当たりも良いのかなと思います。
設備も水回りなど充実していて家事がはかどりそうです。
特にキッチンの使い勝手が良さそうなので、主婦にとっては家事がしやすくていいですね。
この広さで確かに5000万円台は高いかもしれません。
駅まで徒歩8分程度の距離なら他の物件もありますからね。
きっとパークホームズシリーズなので、
元々の相場よりプラスされているのでしょう。
ブランドマンションを買うと安心ではあると思いますが、高くつきますね。
中古マンションのチラシをみていると、ブランドマンションの場合、デベの名前が大きく掲載されていたりしますよね。
こういう安心感みたいのって、大手ならではなのかもしれません。
信用の分、値段が高くなってしまうって言うことなんだとは理解しています。
…が、高いですよね汗
中古マンションだと、ブランド名って大切だったりしますよね。
パークホームズ、の名前があるだけでも売れ行きがちがいそう。
エントランスや植栽が素敵と思っています。不動産はよくわからないのですが、ZEHは最近よく聞きます。
ZEH、エコジョーズや断熱性の高さ、床暖房があって電気代も抑えて地球環境にも優しいという意味なんでしょうか。
冬暖かくて夏涼しいのはいいですよね。
ほぼ完成ですね。エントランスの二層吹き抜けはいい感じですが、奥行がもっとあればなぁ。あれだと、巨大なショーウィンドウみたい。
1階はもう1戸減らしてゆとりを持たせたら最高でした。エレベーターホールも作れるだろうし。
それでも、エントランス周りは同規模の他の物件と比べると格段に良いです。
ホールの灯りと植栽のライトアップがあれば、夜はぐっと高級感ある雰囲気になるでしょうね。
全体的な仕上がりはいいんじゃないでしょうか。
細かいところを行ってしまえば色々とあるんじゃないかとは思いますが
だいたいこれくらいでちょうどいいというか。
思っていたよりも
いい感じになっていっている感があります。
確かに現地みたら印象変わりますね。
あそこ迄余裕のある建物配置は周辺のマンションではありませんし、パークホームズの良さが出てると思いました。
ここが、駅前のパークホームズ くらい収納力があればなぁ。ZEHでアウトフレーム、外観デザインも素晴らしいけど、洋室のクローゼットがどれも心もとない。
70㎡台の間取りは一番収納面積が大きいと思いますが、ウォークインクローゼットが1.3畳、納戸が0.6畳であとは小さなクロークがついているだけですもんね。
できれば全室にウォークインクローゼットつきで、玄関にも大きなシューズクローゼットかついていて欲しいです。
建設会社勤務の者です。建設費が上がっているのはほぼ人件費の上昇によるもので、理由は人不足と働き方改革と社会保険料の為ですから、マンションの建設費が今後下がる見込みは薄いと思います。
オリンピック関連工事はもうほぼ終わっていますが、再開発など大型工事はまだありますので、大不況で赤字覚悟の受注合戦が始まらない限り建設費は安くならないと思っています。
トランクルームは46戸に対して10区画なので利用料がかかってくるんでしょうね。
公式サイトでは共用施設の詳細ページが見つかりませんでしたが、
写真や容量など確認された方はいらっしゃいますか?
公式サイトにはもう間取り図がありませんが、下記サイトによれば、Aタイプの専有面積に含まれているので、無料じゃないでしょうか。
ただ、見る限りでは、キャディバッグが入るかどうかのオマケ程度のスペースかと。
https://madori-mansion.com/archives/10312
よくある質問というページがある。
よくスレッドで質問されるようなこともここには書いてあったので、
わかりやすくていいと思います。
学校のことを一番最初に書いてあったので、
やっぱりここは学区を目的に検討する人が多いのだと改めて感じました。
確かにマンションの公式サイトのトップに何が書いてあるか、
よくある質問に何が書いてあるかで何を売りにするマンションか
どのような層が購入検討するマンションなのかが分かりますね。
公式から予想するに学区を重視するファミリー層がメインでしょうか。
よく聞く話ですが友人との出会いは運に左右されます。そのため親がしてあげられることは良質な環境へ引っ越しをすることだそうですよ。
ここは全て3LDKになるのかな。
それならファミリー狙いなのでしょうね。
周辺には、幼稚園をはじめ、小・中・高校と全部揃っていますね。
地図を見たら、本当に周辺にいっぱいあるね。
人との付き合いを極力避けたいなと思っているので、規模の少ない物件は住みやすそうでいいですね。
賃貸とは違い、そうそう買い換えての引っ越しはできないので慎重に選びたいものです。
ただ住民が少ないということは、空き家が出たら、
修繕費用の負担は各世帯ごとに加算されたりするのかは心配かも。
マンションは本当に人付き合いをしなくてもいいのがメリットです。
顔を合わせてもご挨拶をするくらい。引っ越ししたときのご挨拶以降は全く付き合いがありません。
ファミリーマンションなら上下階と隣に住んでいる方にはご挨拶はすると思いますが、
同じような世帯が住んでいるなら、安心して住めるという面がある一方、
お子さんがいる家が多いと、生活音がそれなりにします。
エントランスの掲示板等に苦情の張り紙が貼ってあったり、各家庭に配られたりします。
近所に住んでますが、すぐ左右斜め前に6、7階のマンションが建ってます。
眺望は7階以上だと期待できないですね…。
エントランスも高さはあっても幅が狭くて、しかも外から丸見えなのが気になります。
残り戸数は低層階だけでしょうか??
状況がよくわからないので質問させて下さい。
こちらのマンションは12階建になりますが、7階から上の方が眺望が悪いんですか?
前のマンションに全く影響を受けないのは何階になります?
さすがに最上階は影になりませんよね。
パークホームズ は、仲町と常盤九丁目にそれぞれ新築販売してますが、ここだけ価格の情報を全く目にしません。
話に聞くにはここが一番高いとのことですが、どれくらいなのでしょう。
>>224 マンション検討中さん
そうなんですよね。私も坪単価のような情報を目にしたのは、このブログくらいです。
https://www.sumu-log.com/archives/25018/
ここでは坪平均285万円とありますが、実際はどうなんでしょうか。
価格は下げる気全くないでしょうね。
残すは低層階が僅かですし、引渡しまでには捌ききれなくとも、すぐ売り切れる計算なのかな。
物件概要では2021年1月中旬竣工予定となっておりましたがもう竣工しましたか?
公式ホームページではコンセプトルームの案内が出ているのみですが
今後現地の建物内にモデルルームが作られる予定ですか?
間取良さそうですね。リビングインの居室無いですし、ダブルアウトフレームも良さげです。内覧した方、仕上がりいかがでしょうか?
設計会社のウェブサイトを見ましたがいい感じですね。
https://www.ataka-sekkei.co.jp/cases/732
主観ですけど、三井は竣工前に値下げするイメージないです( ´△`)
駅、小学校の距離が気になりましたが、それ以外は言うことなしの好立地なので値下げしなくても完売は時間の問題かと思いますがね。
5200万台なら買いたかった(/ー ̄;)
仲町のパークホームズは管理組合の理事長を住民ではなく三井がやってくれるそうですが、ここの管理組合はどうなってますか?
役が回ってこないのは楽でいいですよね。
駅近とは言えないかもしれませんが、十丁目は特に土地が出づらく、出ても手が届かないという印象です。九丁目の立地もすごくいいと思いますが、より早く売れそうなのはこの周辺に詳しい方が多く入居するってことなんですかねえ。
>>250 マンション検討中さん
実際の運営は分かりませんが手間がなくて良いと思います。
http://www.fields.ac/blog/accounting/348.html
こちらの設備レベルで、こんなマンションという評価だったら、現在北浦和で販売されている他のマンションの評価はどうなるんでしょ…(´д`|||)
駅からの距離などの評価が低いのかもしれませんが…。
個人的にはすごく良いマンションだと思います。私が検討し始めたときはもうほとんどなくて選べなかったので購入には至りませんでしたが、ZEHですし長く住むには非常に良い環境だなあと思いました。
駅徒歩8分を補って余りある、立地や仕様の良さですよね。常盤小学区なのに常盤中も近く、イオン・OKが近いのも素晴らしいです。
三井の十丁目Ⅱは、埼大通りより南側の浦和常盤郵政宿舎跡地です。JCOMの斜め向かいです。
この付近では、イオン北西側のフルプラ工場が更地になりました。明和のマンション計画があるかもしれません。
[パークホームズ浦和常盤十丁目]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか?
投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます(Twitterの投票機能と同様です)。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台14.9% 坪400万台前半44.8% 坪400万台後半23.9% 坪500万超16.4%67票SAMPLE