パークホームズ浦和常盤十丁目ってどうですか

これですね。
http://9-3juukankyou.hatenablog.com/

ブログは個人の思いを語るところだから、いいんじゃないですかね。
いざ、そういうことが起きたときに参考にできるから良いと思います。

51さん、同様
そう思います
４月、いよいよマンション工事が本格的に始まりますね

まだ公式発表がないのは何故なんでしょうか？先行のステーションプレミアとも競合してしまうので、完売するまでは情報を出せないということ？

>>53 マンション検討中さん
北浦和の三井物件は「パークホームズ浦和常盤 ステーションプレミア」・「パークホームズ北浦和ガーデンズ」・プレミア近く・ここの４物件を控えているので、先２物件が落ち着いてからじゃないですかね。

なるほど、ありがとうございます。
竣工が2021年であれば、そろそろ販売開始しないと売れ残るリスクがあると思うのですが、中規模マンションということもあり、短期間で売り切るつもりなんでしょうかね?

>>55
竣工はまだ2年も先だよ？
タワマンじゃあるまいし、そんな早くは始まらないと思うけど。
せいぜい今年の秋くらいじゃないかな。

タワマンだとまた別だけど、施工期間は階数＋３か月が目安。

青田売りの場合、建築確認を取得してからってルールがある。着工の前に建築確認を取得して、着工とともに販売活動をスタートってのが普通。建設期間を考えたら秋ごろてのが妥当だろうね。

本日４月３日近隣住民への説明会があります。過去２回説明会がありましたが、「ご理解ください」と言われるばかりでした。意見書を出した方への回答も「ご理解ください」と書いてあり、具体的な回答はありませんでした。この地域は一戸建ても多いので、前の社宅を建てた際も話し合いにより上手くやってきたと聞いています。ただ今回は難しそうです。近隣住民の中に反対している人がいるのは事実です。お金とは関係ありません。この場所に来ていただければ、日照の影響が出るのがわかります。法令上は基準内なのでしようが。

たしかにこの辺は戸建か中層のイメージだから12階は唐突感あるね。
中山道浦和駅周辺のドミノマンションを見ても行政に調整力がないのがわかる。

行政では交渉の場を作るための働きはしても、実際の調整は民間でとなりますからね。
もう少し段階的な高度規制をしてもいい気がします。

あそこに12階は、ないよねー
浮いてる浮いてる
どうせまた近くにマンション建って、
ドミノになりそう

うん。ドミノになる。
今までは社宅街だったから企業イメージもあって遠慮したんだろうけど、今後は建てた者勝ちだね。

このマンションだって南西側に社宅があるから午後の陽が入らなくなるかも知れないし、真南の3階建賃貸だって容積率余らせて遠慮して建ててるから、将来的に12階が建つかも。

行政が率先的に地区計画で高さ制限を導入しないかぎり、十丁目ドミノは不可避かと。

コストが上がりすぎて、目一杯建てないと利益がでないんだろうね

でも、そもそも準工でしょ？先祖代々住んでる人以外は三井に文句言う権利はないかと。

ただ、行政が無策というか無能なのは確か。浦和常盤と言えばドミノの代名詞みたくなってるし笑

せっかく買っても日陰はいやだな。
きっと周辺はマンションだらけで、
びくびくしながらの生活がやってくるね

徒歩7分は微妙ですね。浦和ならともかく北浦和では

色々な問題があっても販売価格が安ければ検討する人もいるのでしょうね。
マンションの場合は窓がほとんどない状態になるから、ベランダ側の日照を完全に遮断されるのは辛い。
どこにでもドミノマンション問題ってあるみたいですね。
日照だけでなく通風もないとなると。
違法建築でないと行政は静観するしかないとか。

どうなっていく

将来的な前立リスクはここに限らずどこでも存在しますが、現状では最高に近い立地だと思いますよ。瞬間蒸発すると思います

常盤小学区で日照抜群でイオンと商店街が駅からの動線上に存在と、ほぼ最高の立地ですよね。
浦和駅の西口再開発をのぞけば、これ以上の立地はなかなか出ないと思います。販売開始が待ち遠しいです。

いつ販売開始されるんでしょうね。　
間取りプランや仕様、そして価格が気になります。

近所の日生社宅は6階建てで改築ですね。
ここだけ12階というのは悪目立ちしそうな気がします。

悪目立ちしようがなんだろうが建てたもの勝ちということでしょう。

先日、三井のさいたまサロンに行ったら、こちらに関する情報をいただいたので共有します。
まだ変更される可能性もあるので参考程度に…

・駐車場：17台(平置き)
・全戸南向き
・両側アウトフレーム
・2層吹き抜けのエントランスホール

施工会社はどこなんでしょうか？またハセコーなら最悪です

>>76
現地に行けばわかりますが施工は川口の埼玉建興ですよ。
レーベンやサンクレイドルが多いですが最近は三菱地所やスミフ、東急なども使っているようです。三井は初めてかもしれません。

>>77 匿名さん
ありがとうございます。
レーベンやサンクレイドルメインの会社というのは少し不安ですが、大丈夫なのでしょうか・・・。心配になりますね

おー、

はやく情報が欲しい

もうすぐかなあ

三井の北浦和4物件のひとつの常盤九丁目Ⅱ計画って延期ですか？
最近、現地を見ましたが、工事に入る気配がありませんでした。

>>83 匿名さん
常盤九丁目Ⅱの当初工期は2018.11.30から2020.8.31なので仕切り直しですかね。
流石に1年弱では建てれませんし。

やはりそうですかね。
市況変化の兆候なのか、北浦和に限った供給調整なのか。
10丁目のほうは順調に立ち上がってきていますね。
なおのことこちらの情報が欲しいですね。

もう着工されているんですよね？
2019.4.20となっているので。
しかし、そのわりには完成に2年もかかるって普通ですか？
それとも建設に取り掛かるのはもっと先なのでしょうか。
プレデンシャルだと状況によっては値引きがききそう。

86番さん、通常施工期間はそんなものでしょう。
地図を見る限りですが、スクエアの土地なので間取りのレイアウトにも無理がなさそう。
予告広告はいつ掲載されるでしょうか。
まだ完成はかなり先ですものね。
来年に入ってからかな。

間取り図、敷地配置図、眺望写真、外観CGなど準備できたと連絡を頂きました。
興味あれば、三井のすまい　さいたまサロンにどうぞ。
冬季休業なので１／１１以降になりますが。

　先日、さいたまサロンで説明を受けてきました。
　駅から8分ですが、商店街やイオンが近いため、そして作り（ダブルアウトフレーム、二層吹き抜けエントランス、ZEH取得、電気自動車充電設備）をよくして、駅3分のほかの三井マンションと価格は同等になるそうです。北浦和ガーデンズくらいの240万/坪を期待したのですが、やはり無理なようです。当たり前か。
　

ホームページが開設されました。
2020年5月、販売開始予定だそうです。

>>90 legacyさん
これですね。

パークホームズ浦和常盤十丁目
https://www.31sumai.com/mfr/X1802/

物件概要を見ると総戸数46でうち事業協力者戸数が14ですか。
事業協力者戸数の割合がステーションプレミア等と比べると多い気がしますが、あまり気にしなくて良いのでしょうか。

北浦和４位
https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/shutoken/

ステーションプレミアと同等価格ですか…？
駅から遠くなる分、安くなることを期待していたのですが…

>>92 マンション検討中さん
協力者が多いと理事会で好き勝手されるというネガティブな意見がありますが、理事会への選出は平等ですし、決定権も1戸1票と平等なので、あまり気にする必要はないと、私は思います。

>>95
マンションの管理組合についてご存じないようですね。

46戸中14戸ということは議決権の3割以上を事業協力者が握ることになります。
日常的な事柄は過半数で議決ですが、規約の変更とか建て替え、天災などで大きく損壊した際の対応などは特別決議で5分の4以上の賛成が必要です。
購入者全員が賛成でも地権者がNOだと通らないのです。

この土地には元々第一生命（でしたっけ？）の社宅があったので、引き続き第一生命で社宅として使うなら一応安心ですが、地権者が変わってないか確認しようと思います。
もしファンドなんかに売られたらとんでもないことになります。彼らは効率最優先ですから住み心地なんて二の次にされてしまいます。

>>96 匿名さん
管理組合の仕組みについては存じてますが、協力者が多いマンションの経験はないですね。

規約変更、建て替え、特別修繕などの特別決議で、地権者が多いところはNGで、少ないところはOKになるイメージがわかないですね。
購入者全員が賛成しているが、地権者がNOというパターンって具体的にどんな時なんでしょうか？

ファンドが買うのは基本的には商用不動産でしょ
こんな戸数40戸もないようなレジデンス買うわけないじゃん。さすがに無知を晒しすぎでは

>>98 口コミ知りたいさん
知識がねーから、そんな低能な言い返ししかできないのかね？(笑)

>>96　匿名さん
>>もしファンドなんかに売られたら
リスクを考えておくのはいいことだと思います。ただファンドに売るのは曲解すぎるかなと思ったりして・・・

>>規約の変更とか建て替え、天災などで大きく損壊した際の対応
規約の変更でリスクがありそうなのは何でしょう？

・ベランダ喫煙がOKになる
・ペットが可能か不可能か

大家さん（地権者さん）の主観でOKになったりしますか？
建て替えや天災の時の対応だと、ある程度は常識的な対応がされるとは思っているんですが…

常磐十丁目とつくのは珍しい

地権者多数なのを必死に擁護してる方がいますが関係者でしょうね。地権者様の手前もありますから。

ここは完全アウトフレーム、全戸洗面所が非リビングインとハイクオリティな間取りです。
北浦和エリア最高値マンション。

造りは最高だと思う。浦和含めても最高。立地も素晴らしい。絶対に買いたい

デザインもきれいで敷地の配置もきちんと整っていて気持ちがいいです。
全邸南向きなのも評価が高い点だと思います。
植栽もしっかり計画が立てられていて一年中緑と花が楽しめるようです。

駐車場が平置きなのも贅沢で良いなと思ったのですが台数が少ないのですね。
このあたりだと車を持つ人も多そうに思うのだけど。
買い物は徒歩数分でスーパーと商店街があるので困ることはなさそうですね。

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。

部屋が上手に配置されているので、
どの部屋も窓があって通気性が良くて陽当たりも良さそうですね。
バルコニーにスロップシンクがついているのでガーデニングも楽しめそうです。

　　さいたまサロンで北浦和駅から3分の三井2物件と同等の値段になると聞きました。
　坪250から260万前後でしょうか。
　　眺望の悪い低層階でも5000万、客寄せ価格を作るため最低価格4998万と予想します。

駅近プレミア２物件と同価格帯なら、２階でも5200～5400、上の階は5900とかでしょ。
もし5000切ったら…抽選必至かと。

ここは、駅近２物件より建物設備と眺望が飛び抜けて良いので、強気の価格設定で来るのではないでしょうか。

くる

来ない。
コロナショックで！

マンションの細かい仕様はまだ出てないですが、通路側にもアウトフレームなのはいいと思う。エントランスの植栽イメージもいい。これでディスポーザーがつけばいいのだけれどこれは住む方の好き嫌いあるし。ただ、外野からすると仕様、設備がもりもりの、こちらが羨ましくなるくらいいいマンションができるのは楽しみなので、期待して見てる。個人的には人気学区なので仕様がよければ売れると思うし、がっつり管理会社、デベロッパー(三井グループ)がしきれば転売、転居でも竣工後も小銭が稼げるマンションになると思うので良いマンション出来てほしい。ちょっと離れてるけど最近も隣同士で明暗別れた物件(正直、売れてない方も仕様は悪くないが隣が良すぎ)あるので参考にしてると思う。

そこまで強気の価格にはできないんじゃないか、と思うけれど
教育熱心で、がっつり共働きのご家庭とかが多く検討しているのだったらある程度強気っていうのはできるのだろうか。
もともとの土地の取得もあるだろうし、安くはできないんじゃないか…？
もう少し情報が出てこないとわからないですね。

建物全体のデザインが見られないのは、やっぱり高さで近隣から批判を受けてるから？

ディスポーザーの採用は住む人の好き嫌いがあるんですか？
自分は生ゴミの量が減るのであれば全面的に賛成派ですが、
敬遠する方はどのような点でそう考えられるのでしょう。
維持管理にコストがかかるとは聞きましたが、他にも何かあります？

設備導入にも、維持管理にもめっちゃお金がかかるはず。小規模マンションだと都心の本当の富裕層向け物件じゃないと受け入れられないと思う

地域柄常盤学区という言われている学区は評判がよさそうです。
小学校までは少し距離がありますから通学路がどのコースになるのか確認したいですね。
信号のない横断歩道がある場合は要注意でしょう
区域としては安全対策を実施しているようですから、その点は安心できそうです。

ライバルの高砂小より平均年収も校庭の広さも上らしいですね
高砂小は駅近で狭いので運動会の時入りきれない保護者の席取り争いが凄まじいそうです

ごっつええかんじ

北浦和駅まで徒歩７分程度とに近いのは便利なのですが
小学校や中学校がちょっと遠いなぁと感じました。
毎日の通学のことを考えるとこの距離はかわいそうかも。
何を優先に考えるかはそれぞれだと思いますが、
子育てを優先に考えるのであれば、ちょっと厳しいかなと思いました。

>>119 匿名さん
学校の距離を気にされるなら、イオンを挟んだプレミスト北浦和ブライフォートがおすすめです。
学区が変わりますが。

　そろそろ説明会を再開してもらわないとスケジュールが間に合わない？
　それとも完成後販売？
　32戸販売だから、そして人気があるので1期完売、短期間でいいのか。

エントランス付近の植栽が綺麗ですね。
大きな窓がその内側に会って、きっと中から見ても綺麗なんだろうと思います。
共用部には賛否両論あると思うのですが、維持費が多少かかっても植栽はあってもいいかなと思います。
住んでいる者にとってもマンション前を歩く人にとっても癒されるのではと思うので。
ここ、設備面も良さそうですね。
ウォシュレット一体型トイレとか、食洗器も付いてて、ガスの床暖房もあったり。

販売は6月上旬予定となってますね。
それまでには何らかのご案内が出るのでは？

>>119
子どもってこの程度の距離は気にしませんよ。
大人の通勤より平気みたい。

このマンションから一度中山道へ出てセブンの角を曲がるコースならずーっと歩道があってバス通りも歩道橋を渡るので、かなり安全度は高いと思いますよ。

小学校まで徒歩１０分くらいでしょ？それくらいがちょうど良いのでは

コンフォートプレミアと悩み中。コンフォートプレミアは駅近だけど、買い物環境や日当たり悪い、電車の騒音も心配。十丁目はゼッチマンションで省エネ、日当たり抜群、買い物便利、アウトフレーム工法や外観もいいけど、駅まで8分かかる。価格はほぼ一緒。さーどうする。

>>125 迷い犬さん
永住するならこっち。売却することも考えるとあっちかな。

マンションからは小学校より中学校の方が近いんですね。
通学路には安全対策が行われているそうで、
さいたま市通学路交通安全プログラムを策定とありますが
具体的にはどのような内容ですか？

なやむわー…

学区は申し分ない。コンフォートとどっちが良いか

プレミスト北浦和の価格帯が出ましたが、こちらと比べると、同じような広さでざっくりと1000万円くらいの価格差がありそうです。学区、駅距離（プラス4分）、仕様、デベロッパーなどの違いを考えると妥当な価格差なのでしょうか？
こちらの物件が気になっていますが、高すぎるんじゃないかと感じています。

>>130 匿名さん
ご自分でも書かれているように、常盤学区、駅距離、仕様、大手デベの信頼感、に加えて浦和区常盤アドレス、眺望に1000万円の価値が見いだせればこちら、無理ならプレミスト。ですかね。

10～15年後の売却を視野なら、迷わずこちらかな。永住なら迷うね。

そうですね、区界でもありますね。何を優先するか考えてみます。

ZEHや学区、アドレスに1000万円の価値を感じたのならプレミストではなく迷わずコチラで良いのではないでしょうか。
比較するなら同価格帯のコンフォートかコチラかですよね。
しかし、駅徒歩8分でこの価格とは北浦和も高くなりましたよね。

126さんのお答えが簡潔で気持ちが良いですね。
その通りな気がします。

ここの良さを上げると
南向き、全室アウトフレーム、
リビングダイニングと洋室（３）にエアコンと床暖房が標準設置、
すっきり収まるウォールドア、スロップシンク、細かい収納、等々。
ひとつひとつは大したことがないように思えても、
他のマンションには無いものが揃っているように思えます。

確かに。
ここに腰を落ち着けて暮らしていく、と思うと、
眺望に価値は見出す人は多いでしょう。

普段、部屋にいる時に居心地も重視していかねばならないから。

学区も良いですし
地域性としても基本的に安心して暮らせるという基本物静かな街なので
子育てしている人以外にも
いいと思う点は多い。

販売総戸数が変更されてますね。何があったのか。

増えたの？減ったの？

32戸から40戸に増えてますね。
事業協力者が14から6に減ったことになります。

きっと地主さんだった人が保有戸数減らしたんですね。

ちょっと記憶違いだったらすみませんが、ここってどっかの社宅だったから社宅用に押さえていたのを諸事情で放出したのかもしれません。

32戸から40戸になって選択肢増えますね！
でもこの戸数だと直ぐに無くなりそう。

今日1期の販売終了してました。
角部屋だと坪200万後半もするんですね。

えっ・・今日抽選だったの？？

もう一期一次終わってますよ。

そろりと売り出してサクッと完売。
次期は残り少ないね。さすが人気物件。

事業協力者の数が減る話ですが、これってどのような意味ですか？
地主さんが等価交換で与えられた部屋があったとして、その権利を放棄…と言うか売主に売却したんでしょうか？
土地を所有していた地主さんがマンションに住むケースは少ないんでしょうか？

>>144 匿名さん
地主は確か保険会社だった
だから事業協力者は１社
元々の社宅だったので、社宅用に保有する分を減らしたのだと思います

未確認なので営業さんに聞いてみて下さい

>>145 マンション検討中さん
地権者ゼロですよ。
事業協力者も一般の方々みたいですよ。

あまり盛り上がっていませんが
売れ行きはどうなのでしょうか？
じわじわ、サクッと売れてしまうのでしょうか？

>>146 匿名さん
一般の事業協力者ってどういった人になるのでしょうか？
わかれば教えて下さい

Dタイプはキッチンに窓があるので、換気しやすくていいですね。
マンションでは珍しいかなと思います。
三井の物件なので設備も良いですね。

北浦和駅徒歩7分という立地なのでアクセスも良いですが
小学校がちょっと遠いかなと思いました。