コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス〈契約者専用〉

駐車場空きがかなり多いみたいですね。
個人的にはカーシェアの台数増やしてほしい…1台じゃ週末はなかなか空かないですよ

>>2981 住民板ユーザーさん3さん
あれ？それじゃ管理費会計が赤字になっちゃいます？？

タワー式でメンテ費かかるとしても23000円?は少し割高かなあ。

パークシティは20000円ぐらいだし
https://www.midskytower.com/parking

周辺相場に合わせて値下げして契約台数が増えればいいですけど、そもそも駅近で居住者からニーズが引き出せないと駐車場収入を減らすだけになっちゃうかも？他のタワマンも稼働率向上は悩みの種みたいですし

>>2984 入居済みさん

総契約者数と単価がある程度連動する仕組みとかないんでしょうかねー。サブリースもかなり安いし、まさしく悩みの種ですね。

空いてるのはどうせノーマルルーフばっかりだよね？
ハイルーフなら契約したい人外部含めて結構いそうだけどなあ

>>2986 マンション検討中さん
ミッドスカイタワー以外は外部への貸し出ししてないんですよね。

ミッドスカイタワーは色々と別格ですね

>>2987 住民板ユーザーさん1さん
サブリースなんてせせこましい真似をしたく無いだけでは。戸あたり数千円程度のために部外者招き入れるなんて割りに合わない話、どこの管理組合も引き受けたくないだけでしょう。

住民用向けの駐車場をサブリースなんて絶対なか大反対です！そんな事が通るなら一所有者として訴えます！サブリースするぐらいなら値下げして適正相場に改定すべきです。

駅近と武蔵小杉駅周辺の道路事情を考慮するとマイカーを持つニーズは少ないでしょうね。
かと言って、サブリースは嫌だなぁ。
借りやすい料金に改定して、住民が利用しやすい価格設定にするのがベストだと思います。

>>2990 住民板ユーザーさん2さん

とはいえ月当たり数千円下げたところで、自分が借りる、駐車場がうまるかといえばそういう問題でもない気がする。ハイルーフ化、カーシェア用とかも検討すべきなんかな。

遊ばせておくよりはサブリースしてもいいと思いますけどね。
構造的にもセキュリティ低下しなさそうですし

あ、開庫するにはエントランスの操作盤まで入る必要があるからカーシェアはまず無理ですね

私もサブリースは反対です。満車稼働で運用させるなら、ノーマルルーフは大幅に下げないと借り手はつかないだろうな。そもそも、ファミリー世帯が多いマンションで今どき車高1550以下の車種なんてニーズが少ないと思うけど。

>>2992 住民板ユーザーさん3さん
整備不良の業務用車両が入庫して車庫内の車や設備を油で汚して回るくらいなら、遊ばせておく方がよっぽどマシでしょう。住宅の一部として利用するユーザーならばある程度のモラルが期待できますが、サブリースで貸し出した先の利用者がどのような使い方をするか我々住民には管理できません。軽率なサブリースはマンションの管理や質を悪化させます。

投函されていたアンケート用紙の内容では、根本的な問題は解決されないと思う。
既にサブリース前提で動いてたりしないよね？
場合によっては稼働率よりもサブリースの方が問題になりそう。。
サブリース案は何か裏がありそうで気になります。運営会社から個人への謝礼バックとかないよね?

もし、ノーマルルーフタイプが月額一万円になったらマイカー購入します。

>>2996 住民板ユーザーさん4さん
管理会社にすればサブリース契約まとめた経費や税理士のマージンを請求できるわけで、うまみしかないですね。理事会相手に必死なプレゼンもするでしょう。それを鵜呑みにするほど、管理組合は愚かではないと信じたい。

ナルホド、皆さんサブリースによる駐車場収入補填よりも管理費値上げ派ということですかね。

>>2999 入居済みさん

管理費値上げ派というより、大半がサブリースには反対でしょうね。
ただ、ハイルーフとミドルは現状の稼働率で問題はなさそうなので、ノーマルの月額料金を見直して入居者が利用しやすい料金体系にするのがベストだと思いますよ。

入居者用の駐車場をサブリースなんてありえん！

機械式駐車場問題については、Twitterのマンクラであるがすたま先生のこの記事がよくまとまってて勉強になりますね
https://note.com/gasu_tama/n/nba638623546a

抽選があったと思いますが、実際に開催されたのでしょうか。キャンセル可だったのでむやみに倍率だけ上がって、本当に車を持ちたかった人が手放してないと良いのですが。

個人的には管理費は上げてもらって全く構いません。ただ、賃貸の人も相当いると思うので賛成票集めるのは困難でしょうね。なので経営的にはサブリースが現実的だと思います。

・サブリースして外部の人間から料金を徴収し、不足分を補填する。(ただし、それだけでは足りないので多少管理費修繕費は上げざるを得ないし、セキュリティ的な観点から好ましくはない)

・居住者による利用率を上げるために駐車場料金を下げる(ただし、既に利用している区画の料金も合わせて下がれば収入総額として意味があるほど増加するかは不明、値段が下がったからと言ってノーマルルーフ区画を借りたい人もそんなにいなそう)

・管理費修繕費を値上げする(不足分を補うだけなら戸あたり3千円/月くらい？)

・問題を先送りして何もしない。10年後に住んでる人達でなんとかしてもらう。

個人的には、駐車場問題はどう頑張っても解決出来なさそうなので、管理費を上げるしかなさそうかなという考えです

車は駐車場以外にも維持費がかかる分高いからねぇ。結局は電車とタクシー、レンタカーを使った方が安い！

物件の引き渡しから、一年たたずに駐車場使用料の問題が発生する原因は月額駐車料金にあるとしか思えない。そもそも、ノーマルルーフとミドル、ハイルーフの料金差が小さすぎる。何か最初の販売当初からこうなる結果はわかっていたんじゃないかと思う。今更、サブリース案なんて売主側にも原因はある。

先ずはアンケート調査結果後に再度、ノーマルルーフの料金設定と利用に関するアンケート（幾ら位なら借りるか？など）を再度行い、月額料金の値下げ改定後に、それでも埋まらなければサブリースにすればいいと思います。
何事も入居者の利用を第一に考えた上で順序を踏んでから採決してもらいたいものです。

正直ベースで書くと、受益者負担ということで、駐車場にかかる管理費、修繕積立金を駐車料金で賄えるくらい値上げしてもいいくらい。イタズラに値下げして総収入が下がるなら本末転倒。個人的にはサブリースやむなしだけど、価格は要交渉かな。

ノーマルルーフの設置割合が高すぎるだけで、価格差は妥当。ノーマルルーフだけ駐車料金安くなったところで、車の選択肢は変わらない。家も車も広い方が幸せ。子育てに必要なのはスライドドアのミニバン、カッコつけて車持つならSUVって時代ですからね。

居住者向けの駐車場なんだから、単純に満車になるような料金設定にすればいいだけの話し。
サブリースなんて論外。上記書き込みにもあったけど、売主側の最初の料金設定にも問題はあると思う。

ここの駐車場ってAnyca（エニカ）はOKですか？

>>3008 住民板ユーザーさん1さん
勘違いしているようですが、駐車場にかかる管理費、修繕積立金なんてわずかなものですよ。逆に受益者負担になって、駐車場収入が無くなる管理費会計が大激震では？？
我々の今支払っている管理費は一定の駐車場収入を見込んだ費用設定なのですから・・・

>>3012 マンション住民さん

管理費はともかく、修繕費はタワー駐車場はデカイ気がするんですが、どうなんでしょ

自分が使ってない共用施設や設備に対して金払いたくない、という価値観の人間はマンション住むなよw
そういう人間は戸建てに住め

>>3011 住民板ユーザーさん1さん

個人間カーシェアは車を出庫してから外で貸し借りする分には問題ないでしょうね。

ハイルーフ、ミドルルーフ、EV対応を増やして欲しいが、とんでもなく、初期コストがかかるんでしょうな。。

>>3016 住民板ユーザーさん1さん
どれも空いているのでお好きなのをどうぞ。

>>3013 住民板ユーザーさん1さん
ちゃんと長計確認してないですが、タワマンの屋内機械式駐車場の修繕費は30年累計修繕費の5％程度に納まるのでは？

>>3008 住民板ユーザーさん1さん
では、受益者負担という事でダイレクトウィンドウの清掃費も対象住戸のみで負担しましょう。

最終的には決議要件になる議案ですからね。
個人的にはサブリースは大反対ですが、仮にサブリースにするにしても何社か相見積もりで比較検討できるようにしてもらいたいです。

>>3017 住民板ユーザーさん1さん

ハイルーフも値下げなら、使いたい。うちの場合ノーマルルーフはそもそも車種が限られすぎるから値段の問題というより需要にあわないので値下げされてもうーん、となるかな。。

使用料の値下げは取り返しのつかない愚策。駐車場利用者が今後の値上げに応じるはずもなく、安い駐車料金を維持せざるを得なくなってしまう。現状維持が最善。それで管理費や修繕積立金が不足するのであれば、そちらを値上げすべきでしょう。

大幅に値下げしてくれたら、絶対にクルマを買って借ります！

サブリースの先行事例や追加コスト詳細が知りたいですが、頭から否定する話でもないような気がします。
個人的には、住民専用カーシェアなんかあると助かるかな。地下の一台は足りてないですよね。

ノーマルルーフが一万二、三千円位だったら借りたいなぁ。。

>>3025 住民板ユーザーさん8さん
駐車場は埋まるかも知れませんが今よりも収入は減るでしょうね。

https://parking-lab.com/

こんな感じで、スペースを有効活用出来ないですかね?？格安トランクルームとかあると使いたいかも。

>>3025 住民板ユーザーさん8さん
格安駐車場を探してみたところ、こすぎ公園向かいにあるアパートの駐車場が16,500円で利用できるようです。屋外かつ縦列駐車になるようですが、安ければいいですよね。雨に濡れずに車に乗れたり、前進だけで入出庫できたり、駐車中の車をイタズラされたり盗まれたりする心配が無かったり、台風が来ても高台に避難する必要が無かったり、保管中の雨や粉塵や日光から車を守れたりするメリットを享受するには相応の対価が必要ですもの。

反対が多いのが意味分からん
外部から収益生まれるの単純に素晴らしい事だし資産運用とかした事ない人が多いんだねって感想
頭硬いようにしか思えない上に現実論積立金めちゃくちゃ増えていくのできっと未来が読めないタイプなんだろうと思ってるよ
あとノーマルルーフタイプが1万円以下に～とか現実の相場見てから言ってくれ寝言は寝て言え状態

>>3029 住民板ユーザーさん1さん
物件を所有しているだけの投資家には、月千円の収入でもありがたいんだろうね。実需で住んでいる住民にとって、部外者が出入りするサブリースは弊害しか生まないよ。

そもそも、サブリースするために設置された駐車場じゃないからね。
入居者が利用しやすい料金設定にして満車稼働させるのが一番いい。
　

>>3031 住民板ユーザーさん5さん
週末や月一の旅行でしか利用しない車は贅沢品。コスパ気にするような人が、駐車料金が下がったくらいで車を持つ事は無いですよ。

仕事で使うならまだしも、この立地で車を持たれている方はどのような頻度で、どこに行っているのか気になるので教えてほしいです。毎週末キャンプとかですか？

>>3030 住民板ユーザーさん6さん
シンプルな話しここに車があれば建物に落とす可能性もあると思ってるよ
だって遠くまでわざわざ車出すより近場で車乗る前に買い物済ませたら楽だし買い忘れたら買いやすいしね
状況としては良くあるから利用頻度上がると思う

>>3032 住民板ユーザーさん1さん

ムサコ市民はシビアな人が多いですからね。

>>3035 住民板ユーザーさん5さん
23区アドレスや横浜アドレスにはこだわらず、実利で武蔵小杉を選んだ方達ですからね。金銭感覚はシビアで、車が必要な時はカーシェアかレンタカーって発想にも納得です。さすがに自宅の駐車場をサブリースするまでには至らないと思いたいですが、3/4の支持を得るほど切迫している家計が多いとしたらドン引きです。

>>3036 住民板ユーザーさん1さん

共働き世帯が多いタワマンエリアで且つ子育て世帯が多いのでシビアにならざる得ない家庭は多いと思いますよ。車の維持費等だってバカになりませんからね。休日だって子供の習い事で車でレジャーどころではないという家庭も多そうだし。

>>3036 住民板ユーザーさん1さん
サブリース支持と家計の切迫を結びつけるのは強引かと。

>>3038 住民板ユーザーさん
では、質問です。月千円を出し惜しんで、自宅の駐車場をサブリースで部外者に提供する目的はなんでしょうか？社会奉仕ですか？

>>3037 住民板ユーザーさん5さん
住宅ローン減税をフル活用するためにペアローンでタワマンを購入して、手元に残した現金で車を買ったり投資をしたりするものかと思ってました。武蔵小杉のタワマンだと、背伸びした一次取得層も多いのですかね。

>>3039 住民板ユーザーさん1さん
まず千円の概算どこから出してんの？

>>3041 住民板ユーザーさん1さん
管理組合の議事録を読まずに食べるタイプの黒ヤギさんですか？白ヤギさんですか？先月の議事録に「最大で年間700万円 程度の収入が見込める可能性があることを確認しました。」って書いてあるでしょうに。

>>3042 住民板ユーザーさん1さん
ちなみに、駐車場利用に関するアンケートには「最 大で年間900万円程度(税理士報酬・収益事業による課税分を除く)の収入」って書いてあるけど、括弧書きを除いたら700万円にしかならない事を知っていて隠している理事会の陰謀ね。

入居者が、喜んで利用できるような駐車料金で収支も少しプラスになる程度で宜しいかと思います。車はあれば便利ですしね。

>>3043 住民板ユーザーさん1さん
本当の収支を知りながら隠している ザ・コソク
自宅の駐車場を他人に貸し出す ザ・ドケチ
要らぬ問題を招き入れる ザ・ドエム
ってとこかな

サブリースの件は何か裏で仕組まれている感じがして疑心暗鬼になるんだよね。

ちょっとサブリースの件は、アレルギーが過ぎるなあという印象。個人的には遊ばせとくよりはいいと思うけど。月1000円程度、っていうけど30年総額は、2億だけどね。

>>3047 住民板ユーザーさん1
ビンボ臭い

荒らしには反応せず黙って通報でお願いします

>>3049 住民板ユーザーさん3さん
何が荒らしなの？自宅の駐車場をサブリースして月1000円の収入を得ようって発想がビンボ臭いって言っているだけですよ。しみったれたマネは辞めましょうよ。

>>3403
(税理士報酬・収益事業による課税分を除く)と書いてあるので引き算しなくていいと思ったのですが、違うのでしょうか。
税理士報酬・収益事業による課税分を含むと1100万(くらい？)という感じかと思ったのですが。

いずれにしても、最大で900万ということはそれ以下になるわけで、1件あたり月1000円以下の話でしかないことは、間違い無いと思います。その事実を共通認識にしておかないと議論がまとまらないと思います。
チリも積もれば山となる、のは確かにそうですが、近代的な経営学的観点からすると、どう評価すべきなのでしょう。貧しい昭和生まれとしては、チリも積もれば山となるという言葉はすごく心に染み付いているので、心理的にとまどいのあるところです。

いや1000円って資産運用してない話だよね？
原資にすればええと思うけど。

>>3052 住民板ユーザーさん1さん
管理費を1000円値上げするなら同じこと

2000円のネット接続料金でも一般相場より高いという意見もあるので、恩恵の少ない駐車場の管理費として無駄に払いたくないという意見は理解できます。

管理費用は駐車場利用者のみで全額負担頂けばいいのではないですかね。利用料の値上げという形で。その分、利用者が減少すると思いますが、出入庫も快適になるというメリットも。

>>3054 住民板ユーザーさん1さん
ランニングコストの高いタワマンを購入しておいて、はした金について文句言い過ぎ。修繕積立金の上がり方はこんな金額じゃないけど、ほんと大丈夫？

我が家はここの素晴らしい鉄道利便性を生かすべく、自動車は持たず、旅行は現地にてレンタカーという考えですが、お子様が小さい方、通院ために利用する方など自家用車が必要な方もおられるのは理解しています。サブリースにはわたしも抵抗感があるのですが、近隣の三井のタワマンで、駐車場が借りられない方へ貸すのはどうでしょうか。親族がイーストに住んでいるのですが、あちらは募集が出ると埋まってしまう状況のようです。

>>3056 住民板ユーザーさん3さん
イーストは駅まで遠すぎますもんね納得です

みなさん今の管理費修繕費の金額じゃ全然足りて無いっていう認識あるんですかね？
隣のエクラスタワーやプラウドタワーは将来の修繕を見越して大幅な積立金の値上げをしていますよ。
駐車場が今の時点で空きがあるようなら、ここも早期に管理費や修繕積立金の値上げを考えないと行けませんね。

正直貸し出すの賛成なんですが値段設定が低過ぎると思いますし人がつかなければ少しずつ落としていけばいいと思います。
それに契約者には修繕費込みで上乗せしていいと思います。
あと余談となりますが、端金と仰っている方がいらっしゃるようですが1つ意見を申しますと私のお父様は"小さいお金を端金と言えるようなお金持ちは居ませんよ。お金を粗末にする人間は恥ですから絶対になってはいけません"と教えて下さいました。
今まで実感した事は有りませんでしたが複数の書き込みで納得致しました

>>3057 住民板ユーザーさん1さん
駅徒歩は大して変わらないですし、サード住民の方が車を所有する生活の余裕が無いって事かもしれませんよ。設置割合も分かりませんし、比較する必要はないかと。サブリースではなく、3056さんのおっしゃるように直接貸し出すのは一案ですね。素行の悪い利用者は契約切ることもできますし。

直接貸し出す案は悪くないですが、手間とトラブル時のリスクはあがりますよね。

個人的には、エントランス内まで不特定多数にオープンにすることで失うプライバシー、セキュリティに2000円の価値があるかどうかということなので、これは価値観の話なので噛み合いにくいなぁと。
全体の管理費と比べて、とか修繕費は上がるよ、端金云々というのは全然違う話かと。

駐車場前にラクセスキー端末設置コストってどうなんでしょ？もし屋外に置けるなら、地下のリパークみたいな感じで、特段私は気にしないかな。

いっその事、マンション所有者限定の分譲駐車場として利用権or所有権で条件付きで売るのもいいんじゃないかな？

南側エリアの話ですが、不足している駐車場はハイルーフ区画だけですね。それ以外の区画は余っているので、サードと同じ状況ではないでしょうか。
いい案ですが、周辺の三井住民に期待はできないと思います。

なんで屋外での操作だけでも入出庫できるようにしてないんですかね？
それならサブリースしてもセキュリティエリアまで入られないからそこまで問題にならないのに。

>>3063 住民板ユーザーさん1さん
イーストも募集が出るとすぐ埋まるというのはハイルーフのことで、ノーマルは空いているはずです。

周辺のマンションで駐車場に空きがない所があったとして、そこの人がサードの駐車場を借りても、自分のマンションで空きが出たらすぐ解約されますよね。
対象は特定しないで、セキュリティをどうするか考えるのが良いと思います。

ドラマ等への建物撮影の許諾って現在も止めているんでしょうか？
今放送しているドラマでも頻繁にシティタワー武蔵小杉のエントランス出てますが、多少なりとも収入につながっているようですし、マンションの価値向上につながるのであれば検討してもいいかなと思います。

ノーマルルーフの空きが多いなら、それ相応の料金設定にするべき。何もしないで空かしとくが一番、無駄。かと言って今の状態で外部のサブリース会社に貸すのは反対。

駐輪場（レンタサイクル）、駐車場等の維持費を占めるので、独立採算制にして欲しいです。

私は入居前から車を所有しています。ゴルフや実家に出向く時の利用に実際限られているものの、当面は駐車場を借りることになると考えています。日本人の車離れは顕著ですし、立地条件からして車がない生活ができることもこのマンションの購入理由の一つになっている方も多いはずなので、たしょうの駐車場料金の値下げで空きスペースが埋まるとは思えません。出庫の操作板を外にも設置することを条件にサブリースすることに賛同します。それでも収益の不足分が埋まらない場合に管理費に上乗せを検討するのが合理的だと思います。

>>3058 住民板ユーザーさん4さん
プラウドはそもそも最初に修繕積立金の基金がないから当たり前に高くなるよ

もし、サブリースするなら入出庫の操作板を外に設置する費用はサブリース会社に負担してもらいたいです。

皆さんの意見が分かれるだけに難しい問題になりそうですね。。

>>3072 住民板ユーザーさん2さん

相手あってのビジネスなんでそこはなんとか競争させたいところ。

>>3071 住民板ユーザーさん3さん
適当なこと言わないでください。プラウドも修繕積立金基金はありましたよ。というか、大手デベ物件で基金設定の無い物件なんてあります？

>>3070 住民板ユーザーさん1さん
タワマンを購入し機械式駐車場があることを承知の上であったのですから、後出しで異論を言うのはおかしいです。おっしゃることは正しいと僭越ですが思います。ですが、総論賛成各論反対のようで恐縮ですが、車離れが世の実情であり、この立地ではまさにそれが当てはまるという以上、借りようとする方に貸すという選択は是ではないかと考えます。

サブリースも一年くらいでギブアップしそう

いたずらに不安を煽る意図は全くないのですが、イースト、ウエストでは、三井さんの作った修繕積立金の計画では十分な基金が準備できないとのことで、積立金額の増額が検討されています。繰返しですが、煽りではなく、どの程度かは確定していません。当マンションもいずれは当初計画の見直しは、良くも悪くも必要になります。遊休設備を有効活用できる途があるのであれば、方策を模索するのは健全だと思います。的確に管理すれば資産価値の維持どころか間違いなく価値向上する素晴らしいマンションですので。

駐車場をサブリースする件は、駐車場を利用されている方と駐車場を利用されていない方とで、賛否の割合が大きく違うのではないでしょうか。駐車場を利用していない方にとっては遊休施設と見えるでしょうが、駐車場利用にとってサブリースは汚損や事故、扉の閉め忘れなどリスクの方が大きいです。
現在の利用割合であれば駐車場のメンテナンス費と将来の交換費用を賄えるでしょうし、駐車場利用者の意見を尊重していただきたいです。
仮にマンション本体の修繕積立金や管理費に駐車場収入の余剰金を期待していて、それが足りなくて困っている、という事であれば早急に修繕積立金や管理費を値上げすべきでしょう。特に、修繕積立金は段階的な値上げではなく今後は値上げしなくても済むような額へ一気に上げるのが良いでしょう。