クレヴィア小石川後楽園ってどうですか？

やはり、パークコートの間取、設備品質には、正直見劣りするとおもいます。
クレヴィアさんがそれほどか教えてください。

価格帯を考えると仕様の差は了解可能じゃないかな。あちらは現代の大名屋敷で、見ようによっては無駄にデカくてグランドロビーによるのは煩わしいと思う人もいるだろうし、ここはスルッとロビーまで降りれば外にスッと出れるしね。信号待ちはあるけれどそれが故に駅の雑踏からは隔離されている。良いところも多いと思うけど

私も好みの問題だと思います。
タワーの設備仕様は豪華ですが、個人的には出入りに無駄に時間がかかるので、スッキリした普通のマンションのほうが暮らしやすくて好みです。
詳しくないですが管理費や固定資産税等のランニングも変わってくるんですよね？
資産性とか設備仕様を重視する方がタワーを選ぶのは全く違和感ないです。

資産性や設備仕様は、タワマンが良いというのは間違いね。
四半世紀もすれば設備仕様がお荷物になり、資産性は下がる。

エレベーターがクソ遅かったり、ディスポのないタワマンなんか住みたくないだろう。
ここみたいに適度に建て替わった方が資産性は健全なの。

タワマンって、半世紀たっても建て替えんでしょ。四半世紀たてば、街も変わる。

あと、金持ちが戸建じゃなくてマンションに永住することはない。
売らないのは全然あり。

すごいな。40年ぐらいで建て替え前提のマンションなのか。

確かに古いタワマンの中には明らかに時代遅れになりつつあって評価が下がるものも出てきているようですね。

老人になってタワーに住むなんて地獄でしょ？

クレヴィア小石川後楽園はル・サンク小石川後楽園の眺望を遮ってるね。NIPPOは不快だろうな。

>６０８

デベは用途地域の制限からどんな建物が建てられるかは予測可能。

でもクレヴィアが建つ前なら、購入者に説明しないで済むでしょう。

日当たりだけがマンションの良さではないですし、それは気にするところではないですよ

私はこの地域で斜面地の不利な土地で資産価値が低い土地に住み続けざるおえない人を笑顔にするプロジェクトとリンクできないかなあと思っています。まあ難しいでしょうけどね。

陽当たりは重要ですよ。駅近ならなおさら良い。
両方を兼ね備えているので資産性が高い。

>610

不動産購入する場合、用途地域の制限とかで周りにどんな建物が建てられるかを確認するのは必須。

この地域で斜面地の不利な土地で資産価値が低い土地に住み続けざるをえない人を笑顔にするプロジェクトって何ですか？

いいマンションも、残りあと少し！
これだけ、わかりやすマンション、理解に苦しんでる方々、あなたは投資する才能無いです。
不動産で資産増やすなんて、そもそも諦めてください。他にいい投資商品を見出してください。

都市計画道路（国道）に面しているのは難点でしょうね

先着順が3戸あるようだけど、買い手がつかなかった、ついてない、ということだよね。
絶賛するほどの売れ行きではないような。

南棟の残りはあと5戸かな？

今出ている間取りは、Jタイプのものがリビングを中心とした家造りという感じで
ファミリーには受けが良さそうな感じですね。
リビングを通るような感じで子供部屋を設定するといいというのは、
教育評論家の人が以前本で書かれていたのを見たことがあります。
リビングに家族が集まりやすいですし、
リビング学習などもしやすくなっていきます。

南向き３LDKの間取りが掲載されているということは南向きもまだあるってこと？

交通アクセスが良い立地にあるので
人気があるのは当然かなと思います。
あと何邸の販売になるのでしょうか。
南向き物件が販売中ならラッキーです。
子育て環境も良さそうなのも魅力的だなと思いました。

東京ドームの音が気になりました

＞616
＞都市計画道路（国道）に面しているのは難点でしょうね
なぜでしょう？
春日通は既に道路拡張の整備は何十年も前に終わっているそうです。。
以前の建っていたマンションはその際に敷地面積を道路提供をしているので建替時に従前と同じ建物が建たなかったのでという話をモデルルームで伺いました。
むしろ、春日通りに面した商業地域なのでけんぺい容積も充分なマンションが建つのではないでしょうか。

南側が階段状の道路なのは何故ですか？

>>629
買えない貴方が何死体の？

>>629 匿名さん

あそこは元々旧マンションの平面駐車場があった場所で、都市計画道路の拡張で現在の歩道となりました。
歩道をマンションギリギリまで拡張してしまうと2階のバルコニーに手が届いてしまうので、歩道を設けてスペースを確保したものです。
一方で、歩道は行き止まりには出来ないので、元の歩道に戻れるように階段を設置したものですね。

抽選で外れて、購入できなかったけど、まだ完売してないのですね。

>632さん
7月末にサロンを訪問した時は、三戸を販売中でしたが、残りはスーモに記載の通り、1301と1401の二戸ですね。
立地が抜群に良いので、もう少し安くて大きな部屋が有ったら買いたかった！管理費と修繕積立金が都心好立地物件にしてはリーズナブルなのも羨ましい。

非の打ち所がないというのはこういう物件の事を言うのだと思いました。

修繕積立金がリーズナブルなのは....ちょっと不安です

比較的上の方の階とはいえ、坪単価550万前後があとわずか二邸、後楽園春日のマンション相場は一気にうわっぱねましたね

あと何邸？

価格が上がってる・・。

今注目のエリアですからね。

ここだけじゃなく都心クレヴィアは価格が上がっているようですね。最初の価格が弱気すぎたと判断したのでしょうか

価格を上げてくって住不とゴクレ以外もやるのか？でもこのあたりのデべも市況をみてなんで、ここ1,2年は上げてないというかむしろ下げてる物件もあるらしいが。
単に上層の高価格部屋が残ってるってだけじゃないのかな。

ここは本当に値上げしてる・・・市場全体だと頭打ちもしくは値下がりのようだから、驚き

>>642 通りがかりさん
どのくらい値上がりしてますか？

立地が良くてお問い合わせしたら、すでに希望の間取りが完売でした。
やはり駅に近い物件は早いですね

年内に転居して新年を新居で過ごすにはそろそろ買わないといけませんからね、9月も10月も快調な売れ行きが期待できるでしょうね。

あと二邸笑

賃貸用のサイズで坪550万はすごいね。

北側の足場が外されたね
結構白っぽい感じだったけど、
汚れは目立たないか？
もっとダーク色ならいいのになぁ

残り物件がほぼ無くなった今更ながら、割安評価という結果が出てました
https://mansion-value.com/crevia-koishikawakorakuen/

どこまで合っているかはわかりませんが、検討しておけば良かったです

値段だけ見ると高いと思いますよね・・・

＞クレヴィア小石川後楽園の坪単価の中央値は541万円、中古マンション市場における新築時適正価格は417万円/坪。したがって、中古マンション市場相場と比較すると割高と考えることができる。

という分析結果でもあるので、「他の新築と比べると抑えめの価格だけどリセール的な視点では割高」ってところかな。
確かにパークコート小石川よりは安めだとは思うけど、モノが違うからなあ、難しいところ。

合っているのは路面価だけかなあ
あとはなんとも言えない。
階数と間取りで大きく価格は変わるような。
ワンルームとファミリー向けが混在する当物件では適正価格は市場実売価格となるでしょうからね。予測は不可能ですよ。

>>648 匿名さん
北棟側から撮影。
まだ南棟は足場が残っていますね。

区役所の向かいのビルには三菱食品の他に何が入るか知っていますか？
ほかのスレを見ると専門学校が入るとか、スーパーが入るとか、飲食店が入るとか、クリニックが入るとかあったんですが、本当のところどうなんでしょうか？

>>653 匿名さん
スレ違いです

>>654
そうでもないですよ、ここは単身者向け賃貸で貸し出されるお部屋も多いでしょうから近隣のビルに大学や専門学校が入ったり、生活利便性施設が入る事は重要なセールスポイントになります。

>>653
すごい診療所が入りますよ
https://www.dtod.ne.jp/kaigyo-topics/bukken300002232.html
内科、外科、脳神経外科、整形外科、小児科、眼科、耳鼻咽喉科、泌尿器科、皮膚科、メンタル

ちょっとした病院ですね

ガーデンゲートタワーのテナントは
読売理工医療福祉専門学校
https://www.yomiuririkou.ac.jp/iten/

三菱食品本社
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/020103641/

太平洋セメント本社
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/122604876/

日本光電（ショールーム？）
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/111604716/

その他未確認情報ですが文化シャッター、リンテック、全農ビジネスサポート、FUJIMORIなどがあげられています
http://blog.livedoor.jp/amenimomakezu_/archives/1076032412.html

>>655
まだ総合メディカルなどのHPでも会員以外に開示されていない情報ですね。
中の人、でしょうか。
坪2.5万で成り立つ医業は、保険診療をしている限り都内の乱立する医療機関、ましてや診療報酬が下げられている情勢ではあり得ませんよ。
としまエコミューズタウンで失敗ししているのですが・・・
テナントはガラ空き？～スタートでしょうか。

ここの地域の医療機関は激化していますよ。
スギ薬局の階上も内科がオーナー変更になったばかりです。

>>657
いや、普通に医療モール、文京ガーデンでググったら出てきますよ。文京ガーデンのスレッドで病院が入るとか中の人のリークがあったので興味をもってググっていたら最近ヒットするようになりました。この辺大学病院がいっぱいありますからね、名医が外来をするようなスペシャルな医院じゃないかとちょっと期待しています。

三菱食品がテナントインするってことは、まさかスーパーは三菱系のライフじゃないですよね…このビルでそんなことあるわけ…でも菱食の本社移転ですよね？
成城石井微妙に遠いので、ちょっと期待してるんですが…。

ここも投資用の1R、１kを残して完売かあ、早かったな。
やっぱり駅近は人気だね

2LDKが売りに出ましたね
見ない間取りだと思ったら地権者のようです
坪500万円超えてる強気の設定
買いたいけど自分には狭い

最近の流行りなんですかねえ、地権者住戸を完成前に売るのって...
確かに新築カテゴリに載るのはアドバンテージかもしれないですが買う方の身になってみると

>>661 マンション検討中さん
どこのサイトにありますか？

>>663
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_93232259/
ＳＵＵＭＯにありました

地権者住戸、その土地に愛着がある人が入居できるなら、マンションなど土地開発も歓迎されるんでしょうか。

サービスのところに「WELCOME DESK」とありました。
こういったマンションは賃貸ではないので、特別感がありますね。
管理会社から議事録をネットで見ることができて、駐車場の空きも共有できます。面白いのがスーパーのお買い得情報。どのくらいの情報量なんでしょう？

後楽園の駅チカは、賃貸需要強いと思うよ
近くに築40年超の物件でも入居している物件複数あるよ
でも、パークコートが一番強いだろうね
価格が高くても住みたい物件だからね

ここは便利だから賃貸に出ればすぐ借り手はつくだろうね

>>667 匿名さん
賃貸出ましたね。
26平米で管理費込み153,000円。

菱食なら明治屋だよね。ライフは商事。 >>659
この辺は成城石井と三徳が結構繁盛しているので、どっちが来ても大繁盛間違いなしだけどね。

後楽園駅近、複数路線利用可、今後の再開発などを考えたら賃貸需要は強いでしょうね。
最近都心の家賃相当上がってますし妥当なところですね。

>>670 匿名さん

ファミリータイプは幾らするんですかね？？
買った方が安かったかも…

分譲賃貸は珍しいからな
レオパレスみたいな賃貸仕様のマンションが多いエリアだよ
パークコートタワーは、幾ら出せば借りれるのかね
ネガ撃沈の日は近いな

ネガは今頃のうのうとこの辺の新築を手に入れてますよ。
今日あたりツイッター見てゲラゲラ笑ってんじゃないですか、港区まだ持ってるなんて情弱うー、とか言って。

ここの物件の坂上にあった紅屋オフセット跡地、三井レジと日土建物が共同で開発するのね。
広い土地だからどんな物件になるか楽しみ。
ルサンクの近くって言うのが気になるけど笑笑
クレヴィアからは西陽の盾になってくれて助かるね。

小石川四丁目の共同印刷社屋建て替えに伴う余剰地の再開発が始まる。
土地面積 12,487 ㎡となかなかの規模の開発になる。
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2019/ir_info_20190724-1700.pdf

小石川二丁目では紅谷オフセットと佐々木ビルの跡地に三井の共同住宅
敷地面積2646.95㎡となかなかの広さ

もう一つの春日駅直結マンションの期待が高まる本郷真砂南地区市街地再開発
0.3ヘクタールというからだいたい3000㎡ぐらいかな
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2017071801301.pdf

今はコロナ騒動でガタガタしているけれど、まだまだ後楽園、春日は目が離せない

しかしこれからって時にコロナショックとはついていないね...
でも経済が戻ればもともと都心だからポテンシャルは高そうだけどね

>>675 匿名さん
場所が悪い

>>675 匿名さん

途中にある蕎麦屋が半年程度で潰れたように、坂の勾配は侮れません。

まあまあ、他にもいろいろと再開発案件が目白押しでこの辺は伸びしろがあるので楽しみだって話なので....決して他意はありません。

ルサンク小石川はどうなっているの？

>>680 匿名さん
無人マンションのまま。
毎日一回の窓の開閉が昨年位より激減しました。
今は週末程度。

>>681 通りがかりさん

コロナで裁判所も業務を止めているようで・・・NIPPOの損害賠償訴訟も延びるでしょうね

ルサンクはもういいよ、でかい墓石みたいなもんだ。あれを毎日拝む生活はごめんだが、幸いにして少し離れていて関係がない。おまけにここは南側が開けていて日当たり絶好調

ここは竣工後も3戸残ってるのか。
いい立地だとは思うが、投資用みたいな狭い部屋を作りすぎたのでは？投資用は利回り悪いと売れない。

とりあえず売り急いでいないように見える。
値切りに応じて安値で売ればはけるとおもうんだけど、今はそれをしないみたいだね。

メジャー７は値下げするぐらいなら売らなくてもいいと腹を括っている可能性がある。

>>674 匿名さん
昨日、佐佐木ビルの跡地で、仮囲いを造り替えていたのですけど、何かあったのでしょうか。>>674 の写真（ https://farm8.static.flickr.com/65535/49730357262_8c29921f0a_z.jpg ）に比べて貧弱なものに替わっています。

こちら春日通り沿いですが、騒音・排気ガスの影響はいかがでしょうか？

>>681
ルサンク小石川

建築確認のお知らせに
上からテプラを貼りつけていた
一昨日の話
何か計画に変更があったのだろう

>>688 通りがかりさん

3ヶ月おきにテプラ貼って更新していますよw
ご察し下さいw

3ヶ月おきに更新する内容があるのですかね

>>687 通りがかりさん
窓を開放していればうるさいですが、閉めていれば二重サッシということもあり、騒音については全く問題ありません。

排気ガスも今時の車は綺麗です。トンネル換気ファンが年々減っているのはそういうことです。

>>691 匿名さん
ご回答いただきありがとうございました！
周辺のマンションを検討しており悩んでいる点でしたので、ご意見伺えて安心しました。
実際に春日通りに行ってみても、住んだらどうなのかは想像しづらく、、（車が多く通る時はうるさいなぁと感じるのが率直な感想です。排気ガスは歩いてる分には気になりませんが住むとなるとどうなのか分からず）参考にさせていただきます。

>>691 匿名さん
たびたび恐縮ですが、窓を開けているとうるさいのは、30分程度換気することも躊躇われる程でしょうか？
感覚的な質問ですが教えていただけますと大変ありがたいです。どうぞよろしくお願いいたします。

文京区に住むのでしたら、高台で大通りから少し入ったところと、比較検討されましたか。
人それぞれでしょうが。

自身の条件と照らし合わせて春日通り沿いを検討しています。一方で排気ガスや騒音が気になっており、お住まいの方の感想を教えていただけますと大変ありがたいです。よろしくお願いいたします。

中央大学理工学部の隣に白バイの基地があります。
なるべく基地の近くでお仕事をなさりたいのか、春日通りでよく取締りなさいます。白バイのサイレンが気になる時があります。

>>696 通りがかりさん
ありがとうございます！具体的なお話でイメージが湧きやすく大変助かります。
サイレンは気になりそうですね。一方で取締りがあるのは日中でしょうから、その他の音（車の走る音）がひどくないなら大丈夫かなぁという気もします。

長時間窓を開放する生活スタイルは想定していないのですが、換気を躊躇うほどでは困ってしまうなぁというというところです。そのあたりもお話聞かせていただけますと大変ありがたいです。

>>697 マンション検討中さん
狙っているマンションのスレッドでお問い合わせしてはいかがでしょうか？

>>698 匿名さん
掲示板がないようで。。
すみません、ご不快な方もいらっしゃるかもしれませんので控えます。

>>696
春日通りは交通取締りが多くて。ああまたやっているな、と気になることがあります。

>>700 匿名さん
ありがとうございます。
車の走る音が気になるかと思っていましたが、サイレン音が気になる方の方が多いようですね。
参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

正直、想像されているより？断然静かです。日中はクルマは多いですが夜はほぼいません。スピードを出せるエリアでも無く、交差点周辺でクラクションを鳴らすなども無いので特に何も気になりません。東京ドームも今はコロナ禍で通常よりは静かなのかもですが、ナイターがある日も全然気になりません。本郷のほうに東大病院などがあるためそこに向かっていると思われる救急車の音は時々聞こえますが。いまは在宅勤務が多いので日中含めほぼ家にいますが、日中窓を開け続けることはないので正直騒音などが気になることはほとんどありません。マンションの気圧の通気口でしょうか？ここから静かにしていると丸ノ内線が走っている音が聞こえてくるくらいです。ご参考になれば。

>>702 匿名さん
たくさんの情報をありがとうございます！！大変参考になります。
今は比較的静かなところに住んでいるので多少気になることはあるかもしれませんが…いただいたご意見を読んで、少なくとも住んだ後に辛くて後悔するということはなさそうだと自分なりの自信を持てたような気がします。
もう一点だけ…お手すきの時によろしければご回答をお願いします。
①30分換気する程度の窓開け
②洗濯物が黒くならないか（基本的には乾燥機使用予定ですが、たまに外干ししたい物があります）
について何かご意見あれば伺えますと幸いです。

>>703 マンション検討中さん
どのマンションでご検討中か分かりませんが、
だいたい風呂場で服は乾かしてしまってます。

真夏の今は、外に干したりもしてますが
今時、排ガス規制もありますしそんなに大型車が
頻繁に走ることもなく洗濯物が黒くなるなどは感じたことないです。
今日は、窓長く開けてましたが
ラクーアのジェットコースターや丸ノ内線はまぁ聞こえてきましたが
私自身は、大して気にはなりませんでした。
もし、気になるようでしたら春日通向きでない部屋でも大きく違うと思いますが。

東京ドームで音楽イベントがあると低音がかなり響いてくる。この物件に固有の問題というより、文京区役所が東京ドームに甘いことに起因している。

>>704 名無しさん
たくさんの情報をありがとうございます！お礼が遅くなり失礼いたしました。
具体的なお話で大変参考になりました。
洗濯物はあまり神経質にならなければ大丈夫な印象ですね。窓を開けた時の雰囲気についてもイメージすることができました。
おっしゃる通り、道路沿いではない部屋も検討の余地があると思っています。方角が悩ましいところですが…。
ご親切に教えていただき、誠にありがとうございました。

>>705 匿名さん
情報提供いただきありがとうございます！
道一本挟んでいるのでドームの音はあまり気にしていなかったのですが、、多少なりとも影響はあるのですね。。響くのは嫌ですね。懸念事項として認識し調べてみようと思います。
ありがとうございます。

14階の南向き3LDKが売りに出てますね

>>708
坪六百万超か、パークコートにあわせてきたね

>>709 匿名さん
無理があると思いました！仕様も外観も全く違うと思います。

>>710 匿名さん

私も、かなり強気な価格設定だなと思いました。買う人はいるのかもしれませんが、中古相場と合っていないと思います。

>>711 eマンションさん
新築でも高すぎでは？パークコートは設備も良くタワマンの共用部、駅直結とプラスαの価値があり別格ですよね。この辺りの相場としては坪500万前後が妥当だと思います。

14階売れたようだな、スーモから消えていたね。

マンション価格はどこまで上がるのかな...

入れかわるように、
クレヴィア文京小石川の5Fが
出てますね。

今計算したら坪523万か、分譲時と比べると100万ぐらい乗ってるのかな？

５階は内廊下のプレミアムフロア的な階なのでこれぐらいは妥当か。

坪600で売れたのか
転売ヤーめ

素直におめでとうと言ってあげなさいよ

最近ますますマンション価格が上がっているね