オープンレジデンシア目白フロントコート（旧仮称：オープンレジデンシア目白2丁目はどうですか)

クイーンズ伊勢丹が入居する「トラッド目白」の横を池袋方向へ2分ほど入った閑静な場所です。
奥に見えるタワマンはグランドミレーニア。

道路から奥まった古いお屋敷の土地がメインになります。

良いところですね

目白界隈もオープンだらけだな。

以前は買い物がネックでしたがクイーンズができて便利になりました。
同じ目白でも山手線の内側なので副都心線雑司ヶ谷駅も楽に歩けるのがメリットだと思います。

5階建てとのことなので上の階は山手線埼京線の音が聞こえるかも知れません。
戸建てだとほぼ影響がないのですが。

山手線駅4～5分で閑静な住宅地で保育園が斜め前。
仕事を持つ親にとっちゃ夢のような立地。買えればの話だけど。

そういう理屈じゃないと思う

保育園は都内だと、入れれば御の字で、希望のところに入れるかどうか、というのはまた別のお話になってきてしまいます。
本当に近くのところに入ることができると、相当親御さんも便利だろうなぁと思います。
送迎、毎日のことなので。天気が悪い日もあるから近いのが一番。

良い場所ですねー
目白って現在も１つやってますよね。
なんでオープンばっかりこんなに良い土地でやれるんでしょうね。
小規模で言えばモリモトも候補に挙がりますけど最近は土地取得でオープンに負けてますね。
ここでモリモトなら確実にディアナでしょうけど。

この土地の形じゃオプレジ以外手を出さないでしょ。

目白御留山があの値段だと、こっちはもっと高くなるのかな。

公式きましたね。

https://ms.ohd.openhouse-group.com/mejiro2/

JR山手線「目白」駅 徒歩3分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階
建物完成予定 2020年8月上旬
入居予定年月 2020年8月下旬
総戸数　56戸
間取り　1DK～3LDK
専有面積　31.34㎡～102.81㎡
販売予定時期 2019年6月上旬

100㎡超えがあるのが驚きです。この立地なら完全億ション、それも数億になりそう。
オープンハウス攻めますね～。

102㎡の間取りいいなー。
こういう部屋で子ども2人育てたい。

>>15
南東側には3階戸建が並んでますね。低層階は厳しいかも。
間取図を見ると比較的抜け感のある北東向きがあるのも頷けます。

100平米越えは財閥系ならプレミア付けて2億いきそうですが、オープンはそういう客を抱えてないと思うので1.5億くらいでしょう。
浴室のサイズや洗面台がダブルボウルでないあたりから。

物件名：オープンレジデンシア目白フロントコート


（要訂正）

この位置だと西武本社ビルのダイヤゲート経由で池袋へも行きやすいね。

クイーンズや西武が使えて雑司ヶ谷の庶民的スーパーもあるから使い分けできそう。

洗面室がリビングインでない点はポイント高いですね。
1LDKでも玄関とお風呂が広いのも魅力です。
ただ…これほど丁寧に作り込まれていると高額になりそうで心配です。

やはり住み方はいろいろと考えておかないと、後で後悔しそうです。
このあたりの条件は、よく検討してみる必要があると思います。
いろいろと条件を確認しておくほうが、安心できると感じました。
このあたりのことはよく検討しておくのが無難ですね。

１ＬＤＫで浴室が１４１８は珍しい。

目白御留山のほうは１億出しても洗面リビングインだがこっちは全タイプしっかり廊下側に配置してる。同じデベでここまで違うのは値段が違うから？

坪500、いや600狙いかな？　間取りがぜいたくすぎる。多少おかしい点もあるけど。

池袋へ10分？　そんなに近いか？と思ってたら
＞西武池袋線「池袋」駅南口への所要時間。ＪＲ線「池袋」駅東口までは徒歩12分となります。

ひどくね？
あんな西武の各停しか乗れない出口、使えないじゃん！

目白という立地だけあって
周辺が静かでとても住みやすそうなイメージがあります。
外観デザインはどんな感じになるでしょう。
プラン内容も豊富ですが、価格がどれくらいか気になります。

yahooに1階平面図が載ってますがちょっと萎えました。
北東向きに30㎡がずらっと並んでます。
戸数が多いと思ったら単身者向けと混ぜこぜだったんですね。

>>25
この図面どこかで既視感があると思ったらクレヴィア文京関口に似てる
あっちのほうが敷地が整形なだけマシだけど

変形地なのはそうですけど、端っこまで内廊下なのは好感持てますね。
全てファミリータイプにするのは、この立地で土地価格も高かったでしょうから難しいと思ったのでは。
駅近ならシングルや投資対象としての需要も見込めますから。
勿論、安かったらファミリー需要で完売できるでしょうけど、最近のオプレジは立地の優位性で大手の次くらいの坪単価で出してきますから。

池袋までは歩けば距離があるかもしれませんが、目白駅から電車に乗ってしまえば隣の駅だから池袋基準で考えなくてもいいかもしれませんね
逆にゴミゴミしている池袋に住むよりは住宅街になっているしずかな隣駅に住んだ方が住みやすいと思います。
目白駅は栄えているというよりはこじんまりとした雰囲気なので、学校もありますし、雰囲気が良いです。

>>27
億の部屋と投資用がいっしょくたになってるのが問題じゃ？

さっき資料請求したらもう携帯にかかってきた。営業の鏡やな。

エントランスから単身用の玄関までは遠いね。
坪400ぐらいか？

>>31
たしかに遠い。
こっち側にサブエントランス作ってくれないかな。
池袋方面に向かう動線を考えると非効率すぎる。

オープンレジデンシアってどこも駐車場がないんですか？

この立地のオープンレジデンシアを買う層は車を持ちません。
悪口ではなく、山手線沿線や内側でマンション＋自家用車はかなり贅沢なので、そういう余裕がある層は財閥系とかメジャー7のマンションを選びます。

駐車場自体無いか、来客用で1台分とか、そう言うのが多くなってるんじゃないですかね。
ちょっと前のマンションだと、付けるのが当たり前って事で付けようとするとそれなりに場所も取るので必要以上に設置しないとならないので運用始めると駐車場が余ったままになるってのが多くなってますね。

そうなると管理費収入が少なくなるという問題になります。

デベ自身、自分たちの立ち位置を分かって割り切ってるという事で良いんじゃないですかね。

外観デザインがひどいな。
「嘆きの壁」？って言いたくなるくらい。
この地域一帯の風通しが悪くなりそう。

最寄り駅まで徒歩３分。これは便利です。
この立地だとかなり高額になってしまうのでしょうか。
1坪あたりの相場ってどれくらいか気になります。
それとは別ですが、ここは駐車場が1台分しかないってびっくり。
ないのと等しいくらいですね。

山手線駅3分でありながら幹線道路沿いでも商店街でもなく閑静な住宅街。
近くに嫌悪施設もない。
クイーンズ伊勢丹や南国酒家が入る商業施設まで2分もかからない。

・・・どう考えても目白で最高値がつくでしょう。

目白で最高値つきますかねー
パンフレットの内容が無さすぎて、ああオープンハウスって感じ。

目白で最高値てパークマンション近衛町かパークマンション下落合なんじゃないの？

南に面した部屋が少なすぎますね。かなり変形の土地で形状が悪過ぎるから仕方ありませんが第一種低層地域に住みたい人にとって東向きと北向きの部屋ばかりの物件は微妙ですね。その分価格が抑えられてればと思ったのですが平均坪単価は地下住戸除くと460万円ぐらいです。駅からの近さと総戸数の少なさでサクッと売れるかもしれませんが現在の史上最高値圏から落ち目にある不動産市況でこの価格でここを掴んでしまうと結構厳しいという印象でした。所詮オプレジ物件なんで賃貸向けかも。

>>41
地下を除いて460だと目白御留山より安いのですね。
徒歩3分と徒歩10分は相当違いますがやはり住宅地としての格でしょうか。

比較するなら豊島区、文京区辺りの駅チカ物件ですね。
オプレジ縛りで比較する意味がない。
この時期もうどこも高過ぎて賃貸での旨味ないしなあ。
投資なら1306辺りを5000万円買った方がいつでも売れるから気が楽。
実需で現在賃貸に住んでる人なら高値掴み覚悟でギリギリありかも。今分譲に住んでるなら見送りかな。

ランドプランを見ると1階北東向きの道路寄りに20㎡くらいの小さい部屋があります。
これは投資向けでしょうか。
億を越えるファミリータイプと狭小賃貸だと住民層が違いすぎて揉めそうな気がします。

プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、
外観デザインがありきたりではなく、イマドキというのが印象的。
おしゃれでいいなと思いました。
低層階マンションだからこその外観なのかもしれないです。
目白駅から徒歩３分という立地からかなりの高額になるかも。

>>45
なるほどメゾネットですか！　地下と1階で一体なのですね。
情報ありがとうございます。

公式サイトに賃貸運用を勧める項目ができました。
たしかに高くは貸せるかも知れませんが、ウチは自己居住なので少々引きます。

賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクが高くなる。業者なら当然知ってるはずなのにね。

パークコート小石川とどちらが良いですか？

>>50
比べるまでもありません。こちらです。

正式な値段が出てますね。

最上階ルーバル付きの部屋が1億8300万円、
3LDK70㎡台がギリギリ1億切りの9000万円台
2LDK50㎡台7000万円台
一番安い31㎡1DKが4400万円

駅への距離と周辺環境を考えればとてもお手頃価格。さすがオープン。

近くで、パナソニックとか積水ハウスが新築マンションやるらしいですよ。
ここより駅は遠いみたいですが。
近くを歩いていたら、解体してました。

パークナード、グランドメゾンの方がオプレジ安普請よりは期待できるか・・・

>>48 匿名さん

1Dk,1LDKが多いからそうなっちゃうんだろう。

>>54
パナは御留山公園の前、積水ハウスは目白4丁目で合ってますか？
他にも建つのでしょうか。

立地としてはパークナードなんでしょうね。
目白４丁目も悪くはないですが。
私の掴んでいる情報では、駅距離はあるもののその分、価格、広さ、仕様で勝負するみたいですよ。

御留山はお屋敷があって由緒ある場所の雰囲気はありますが、こういう低層の高級住宅地ってゆくゆくは寂れていくんでしょうね。
成城とか田園調布も昔は良かったですが、段々廃れてますね。
高齢化が進み、相続税からみで売却するにも、地区計画で、土地を小さく割れず、そのままだと高くて売れない。

>>59

いやいや、山手線駅から楽に歩ける第一種低層住居専用地域は別格。
希少性があるから資産価値は下がらないよ。
　

ここ地下室マンションだよ。世田谷では条例で禁止された。同じことになったら既存不適格。資産価値などなくなるってリスクがある。

ホームページを拝見すると、待ちに待った待望の地に誕生しました感が強いけど、第1期13戸って順調なの？

>>61
またまた適当なことを。

世田谷区で禁止されたのは「傾斜地マンションの地下部屋」。
平坦な土地だと問題ないですよ。
現に販売中のシティハウス自由が丘は公称8階だけど建築基準法上は地上7階地下1階。地下にずらっと部屋が並んでます。

地下部屋は、容積をできる限り消化したい売主側のエゴでしかないからね。
駐輪場スペースは当たり前だが、地上につくるべきだが、そこも駐輪場にすると、部屋がとれなくなるから、こちらの物件はありえない地下に設計されてる。

部屋が数戸とれなくなると売値がとてもうれない金額になる為やむを得ないんだろう。

そういうあたりがオープンレジデンシア的な割りきりである。

かといって、ディスポーザー、天井埋込エアコンはこの価格戸数なら、あってもおかしくないが、決して仕様がいいわけでもなく、安くもない。

立地は良いが、土地の形がわるく、建物のプランもいまいち。
そして住居エリアの弱点である容積限度が厳しい。

それでも駅近派は関係ないんだろうな笑

>>61 匿名さん

そういうこと、素人の方が良く知ってますね。別のエリアのマンションのことまで。
感心しました

地下ってかっこいい響きですが、メゾネットでもない限り、日当たりが悪そうな感じです・・・
夜に帰宅していつも照明つけているならいいかもしれませんが、週末の仕事休みの時に日の光を浴びないのは不健康な気がしてしまいます。

オープンハウスはテレビ取材で狭小住宅専門の会社と紹介されていて、売り方は上手なんだろうけれど住むにはどうなのかと思っています。

間取りはUrタイプだと広くて102.81㎡。なので、戸建と違って広い間取りもあるみたいです。
収納も広く、LDKで25.4畳なのでゆったりした最上階住戸。狭くはなさそう。
F2の55.15㎡2LDKやMタイプ42.95㎡1LDKも、思ったより部屋の広さが取ってありました。アウトフレームではない点が残念ですが、収納にして柱がわからないようにしてありますね。

まあ総戸数に比べて1期の発売が控えめだったので、即日完売は当然でしょうね。

ここはファミリー向けはすぐ売れるでしょうが、小さいタイプの完売には時間がかかるでしょう。

の割に第1期、第1期2次、第1期3次ともに3LDKの販売が少ないね

モモレジのブログ、「この場所で財閥系のマンションを見たかった」ってｗ

誰しもそう思うよねぇ。なんで廉価マンションのオプレジなんだろう。

パークコート小石川と白金スカイとここならどれがお奨めですか？
オプレジじゃなくメジャー7ならここ即決だったんだが。

地型が悪いからどっちみち買わないだろうね。

>>70
嘘乙
むしろモモレジさんにしては褒めてますよ。
「全室が日照・眺望良好な南東に面しているだけでも素晴らしいのですが、その上、上述のように北西方向にも開口部を設けたことでキッチン・トイレ・廊下などにも窓があり、通風・採光面での魅力も申し分ありません。」
「坪単価は592万円。いわゆる財閥系などの大手デベロッパーが「この地で100㎡超のプレミアム住戸を分譲」したら優に2億を超えてしまうのが今時期の相場のはずで、多少なりともこなれた感のある水準でしょう。」

>>73
いやいやモモレジさんは優しいから無理してでも長所を見つけ出してくれるのですよ。わかりませんか？　それに73が抜粋したのは最上階プレミアム部屋の記述で、億ションなので貶すわけにもいかず精一杯褒めてくれてるんですよ。遠回しのため息、読み取れないのは残念ですね

1期6次の「4,898万円　1DK　31.34㎡」って、いくらなんでも高すぎだと思う。
買って住むなら31㎡は狭すぎだし、かといって投資用だと利回りが低すぎる。お金持ちのセカンドハウス需要くらい？

このおっさんくさい残念なデザインどうにかならんかね。。

>>77
最近のオープンってこういうダークな外観が多い。
高級感を狙っているんだろうが少々空回りしてる感も。
なんとなくアパホテルのイメージに似てる。

いくら駅近とはいえこの価格で、プラン、設備仕様が全然伴ってないね。
駐輪、ゴミ置場が地下。天井2400。。
70から80m2代のプランはとくにやばい。
窓無し部屋あるし笑
これで億超。3LDKはおとめやまの目白同様苦戦するのが目に見える。
今後目白で出るパナか積水に期待したいところ。

なかなか素敵なマンションですね。
目白の駅近は希少だと思います。

駅まではとても近いですよね
信号は１つありますが、早くつくかどうかは、その信号次第なところも。
マンションの周りの道は、あまり広くはない印象です。ところどころ一方通行のところも。

マンションの敷地がかなり変形しているなと思いました。
一応、３面道路に面していることになっていますから、出入りは比較的しやすいかもしれません。

3つのメリットというところを見たのですが、
賃貸に出しやすいとか、節税し易いなどということが書かれていました。
そういうふうに資産運用としての方が多いのでしょうか。
ここだと
実需の人って多くなってくるんじゃないかなと思っておりましたものですから、
少し気になりました。
低層で、階段だけでも生活できるくらいだと、もしものときにも安心だなと思っておりますので。

>>84
小さいタイプ、たとえば31㎡の1DKなどは資産運用もアリかも知れません。
駅に近いので高い賃料を取れるでしょう。買って住む間取りではありませんが。
そういう賃貸住戸と実需の部屋が混在するのはデメリットかも知れませんね。

オープンハウスの営業は平気で20時超えて電話してくる。常識がないね。まったく。

>>86
たしかに。こちらの連絡先を教えたが最後、夜討ち朝駆けですよね。
今はオプレジが夏休みなので静かですが休み明けが恐い。。。

1LDKを即購入しました。目白駅近で信号が1個ありますが、地下道があるので実質的に待ち時間は発生しません。池袋駅も徒歩10分程度なので良いと思います。1LDKであれば貸して良し、住んで良しの物件です。

>>88
ご購入おめでとうございます。
1LDKでもいいお値段ですが即決とはうらやましい。
たしかに住むにも貸すにも間違いない立地ですね。

オプレジの目白御留山が完売したね。
次はこっちの猛攻が始まる。。。

>>88 匿名さん
おめでとうございます！
ここは絶対資産価値ありますよね、たしかに。

>>91 eマンションさん

資産価値がある立地でも、オープンハウス って時点で資産価値下がる気が…。
新築でもどうかなと思うのに、中古でなら買いたくないなぁ。正直、出来てから浅いし、強引な売り方って聞いてるから、まだ信用できないや。

まあ考え方は人それぞれですが、
「目白アドレス」「山手線内側」「駅3分」「新築」「幹線道路に面しない住宅地」という好条件は10年に一度出るかどうか。超希少だと思います。
92さんのような方ならガーデンヒルズの中古はどうですか？　高い評価をされてますし、東西線へも歩けます。


坂の下ですけど。
　

>>93 匿名さん
人それぞれですよね！たしかに。別にオープンハウスでもいいっていう人もいればそれは需要だし。

目白でこの立地はすごいですね。もう小さい部屋は無くなってるのかな。。。

地下住戸に詳しい方がいらしたら教えてください。
ここは地下にも住戸があるようですが、地下って人が住めるものですか？
多少の採光はあるようですが、各居室に除湿機の設置もあるようです。それほど湿気も多いと理解しましたが、やはり地下はそれなりのデメリットがあるのでしょうか。
近年の異常気象で下水道が溢れたりしたら浸水は免れないですよね？
リセールにしても、いくら目白で駅3分とは言え、地下物件は厳しいように思いますが、どうでしょうか。

>>96
住めるから建築基準法で認められてるんじゃない？
快適か不快かは各個人の感じ方によるでしょう。

質問を装ってネガコメントを誘い込むのは感心しませんねー。

>>97 匿名さん
ネガコメントではなく、本当に本当に真剣に考えているので教えてください。
目白ってそんなに人気エリアなんですか。どんな物件でも資産として価値あるものなんでしょうか。
リセールは？
また一階や地下物件に住まわれてるファミリーの方がいらっしゃれば是非感想お聞かせ頂けると幸いです。

>>98
ではちゃんとお答えしましょう。

ここの南東向きの地下部屋は窓先のテラス幅があるし、午前～昼にかけて1、2時間くらい日が当たりそう。
それでも地上階に比べれば湿気や閉塞感は免れない。

浸水については、この土地は周りと比べて低いわけではないので水が集まってくることはないものの、昨今増えた「1時間に100ミリ」クラスの大雨が降ったらどうなるか、誰にもわからない。

分譲価格が安いから買う人は現れるだろうけど、リセールは厳しくなる。ただしこの立地なので値段を下げれば買い手は現れます。

地下部屋は静かなので、いくつかの短所を承知の上で割り切って暮らしたい人ならいいと思います。