NPO法人近畿マンション管理者協会ってどうよ？

談合を批判しているけど、ここも怪しいように思いますが如何でしょうか？

会長はブログ書くのが好きみたいですね。
セミナーも頻繁に開催されてるようですが

NPO法人近畿マンション管理者協会に大規模修繕設計監理コンサルタントを依頼した経験のある方の感想をお願いします。

いいねぇ～この時期に、このスレ。思い当たる節が合ってのスレだろうな。

NPO法人といっても利益を追求しますからね。

この手の議論は必ず金の話になる。

また、良い悪いの論点でなく、あくまでも事実の認識と、主体が管理組合であるのなら、その管理組合が何処までその事実を掘り下げて判断するかが肝だ。

要は管理組合の大口財産＝修繕積立金を、私的に欲している者と、組織ぐるみで手に入れようとしている者がおり、それらのコラボは以前から渦巻いている事実を認識し、疑問に感じて、想像する必要がある。

何故NHKや週刊文春等のメディアが利用されるのか、
何故竣工10〜12年物件を中古購入した者が後に理事や修繕委員にちゃっかり就任しているのか、何故そいつらの職業が公務員や工事または不動産関連の業種が多いのか、
何故大規模修繕に備えて、皆さまのために、競争原理が働かない、目から鱗、比較精査、専門家等、善者気取りで聞き飽きる位の常套文句が多いのか等

例えば、この手の団体の弱点は簡単で、管理上の実務経験が無いことと、その分、法的知識に疎い。
従って無意識に嘘や規約違反に繋がる発言をしているケースが多い。

事実を知り、疑問に感じ、俯瞰で見れば自ずと解決の道は判るはず。

理事会（修繕委員会）に、勉強する気がなければ、一任、皿管、竹管、何処に頼んでも同じと思います。
通常管理会社元請（一任）は、通常管理＝大規模修繕監理＝施工管理（表）となるが、
どのくらいの冠代（のっけるか）を払うか見極め（修繕基本設計の特記仕様、数量表の判断）が出来れば、施工中も施工後も同じ（冠）なので住民は楽。

それすらも理解しないで、公正にとか、第三者にとかうまい事言われ、皿管でコンサル業務委託契約を締結し、基本設計から競争入札で営繕業者お任せでいいようにヤラレル。

例）初回の大規模で、100戸なら、概100万/戸で営繕は一億円以上。
コンサル料は、2万～3万/戸なら、どこから取るかは明らか。
劣化診断～基本設計～業者選定～施工契約を言われるママに進められ、疑問は「もう可決したから」とコンサルに睨まれ、結局修繕積立費がカラッポの工費に膨らみ、追加工事もされ、竣工後、大幅な長期修繕計画変更で、月々の積立費が大幅に値上で住民がブーブー言っても遅い。
選定された営繕会社は住民（組合）との可決された直接契約でコンサルは、週一の監理のみで一切の責任は負いません。とにかく勉強をする事です。
理事会役員でない住民がオカシイと言い出したらコンサルは理事会に徹底的に個人攻撃させます。

マンション区分所有者、管理組合がもっと勉強しないといけないのですね。
参考になる、書籍やネットサイトをご存知でしたら教えてください。
それから、皿管、竹管て何でしょうか？

監理が皿管、管理が竹管ですね。

NPO法人近畿マンション管理者協会の会長ブログは競合会社を名指して批判しています。

自ら正さないと批判が倍になって返ってきます。

コンサル、一級建築士、マンション管理士、管理会社・・・どこに依頼しても管理組合、区分所有者が勉強して力をつけないとダメ。この世界で慈善事業のように助けてくれる人はいない。一度レベルが落ちるともう這い上がれない無間地獄が今のマンション管理の実情。だから絶えずみんなで仲良く管理について勉強するしかない。食い物にされないために。できますか？管理組合がうまくいってると思っている管理組合・・・でも本当は我流の素人運営かもしれない。とにかくお金を払って味方にしないといけない管理会社が怪しくなっている。いい管理会社を探すのが大変。

自分のマンションは自分たちで守るしか方法は無いでしょう。
まともな組合員を悪徳組合員と管理会社が共謀して排除する。

排除方法は無数にあるのでよく勉強をしておく事でしょう。
居住しているマトモナマンション管理士を探しましょう。

どうよって、別にこの団体だけでなく、これらのネタ、２０年以上前からあるし、いつもの在日の企画の一つだもんね。
日本人のお人好しの性格ばかり分析されて、あたかも日本人の如く自作自演もされて、誘導されて、こんなの減る訳なかろうが。国も認めとるのだから。
そりゃ子供の頃から、歴史をきちんと学んで、心理学の授業がもしあれば、ある程度、疑問は見抜けるだろうけど。今はググれば判るしね。

これ？
https://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_20180326231557.pdf?id=ART000864...

なんだ～、早速、記載されてるじゃん。
「近畿マンション協会 寄付2000万円収支報告せず、会長給与も NPO法人法違反の疑い」
https://mainichi.jp/articles/20190402/k00/00m/040/381000c

ここだけの話ではないと思います。当マンションでは　わずかの大きさの管理棟で今後の工事予定診断に大手建築設計事務所に396万円プラス50万の予算を計上しようと意地になっていましたから。　

npo法人法違反、、、多分、内部告発又は他営繕業者（競争入札を装った談合から外れた業者）からでしょう。
非営利団体の仮面をかぶり、劣化診断～基本設計～業者選定～週一回の監理業務で、
大規模修繕支援業務委託契約費は、概ね戸＠2万円から２．５万円、
例）１００世帯なら２００万～２５０万円の一見良心的な業務委託費に騙されず、以下を考えてみて下さい。

初回の大規模修繕工費は、優良営繕業者でも、戸１００万円程度×１００戸で総額一億円！！（世帯数、階数に依りますが）の改修費です。これを僅か２５０万円で、指をくわえ見ている営利団体はおりません。
どこから盗るかは、もう皆さん判りますよね。乗っける工費は修繕金からでこれがマルっとコンサルへキックバックとなります。
→初回で特別な事情（不幸な災害や１０年過ぎて発覚の瑕疵）が無く＠１５０万以上の工費が途中開示無に出たら、もう既に仕込まれてます。

じゃあ、、どうすれば良いんだ？！については、
区分所有者（理事会修繕委員会）管理組合は、劣化診断（これは定型フォームがあります。個別に特別と言い出したら疑問視。）基本設計の数量表（平米立法と材料＠単価）特記仕様書（材料はメーカー同程度でお値段バラバラ）を精査し、意見し、談合（平気で金「入」数量を現説で配布し、当然と言い張る団体もおりました。）を断る（発注者が疑義を感じたら、今回は流します！が出なければナメられます。）ぐらいの判断能力が無ければ大損をします。理事会だけで進められ、途中の経過開示が殆ど無く、業者決定施工費決定の議案が出た時は、もう、駄目かもしれません。ご注意ください。

4月3日付毎日新聞
「NPO法人「近畿マンション管理者協会」（大阪市）が、マンション修繕業者から提供された約2000万円を寄付金として大阪市に収支報告していないことが、協会などへの取材で分かった。
資金を提供したのは大阪府泉大津市のマンション修繕業者で、2018年3月までの3年間で
少なくとも約2000万円を協会に拠出した。」

一番の問題は、このNPOやらコンサル系業者に「是非、依頼してみましょうよ！」と持ち掛けたマンションの居住者（1人～数名）でしょ。

いきなり、これらのNPOやらコンサル系業者がマンション内に入り込んでくる訳はないのだからｗ　

その居住者のオファーが無ければ、誰も動かないのは、馬鹿でも判る話。

周辺の住民が、「何か最近、この方（その居住者）、頑張ってるなぁ～」という姿を客観的に見て、違和感を感じたら・・・・。

説明するまでもない、その居住者にも寄付金（だっけ？）の一部が流れてるでしょ。

さっき匿名さん書かれた「理事会だけで進められ、途中の経過開示が殆ど無く」。
うちのマンションも何となく同じような気がする(>_<)

噂だけでは罰することはできんよ。
しかし証拠は掴めんしな。
だんまりがいいかな。

21さん。18です。
多少詳しい住民が、他住民に相談され、
「えっ？＠１５０万～２００万高くね？」
「知り合いに聞いたら、うちは外装タイル少ないし、＠１００万以内だよ！」
「中高層で、管理棟しか施設はないじゃん！集会所もないぞ！」
「あんなコンサルはクビだよ！談合だよ！」「オレが調べて理事長に言ってやる！」
以上、大変にありがちです。

建築（営繕）管理の専門家がおれば良いのですが、いなくても他業の職業常識にて真剣にネットで質問等で調べれば、世帯数や施設より、概の各戸あ＠の相場は判るかと思います。（一般的には超高層でなければ＠100万程度です。外装タイルは大です。特別な付属施設やピットは確認すると初回見積りでは触らないケースが大です。）
又、その立地は「建物」の話で割と無関係（共通・一般仮設部分だけ）です。

一番の問題は、既に競争入札（※談合であっても、）を取られていますので、もう他業者見積りは
「理・事・会・か・ら・の・依頼書面」無くては、他業者は相手にしません。
折角、高く仕込んだコンサルは理事会に命じ、決してそれをさせません。
ここなのです、、、
住民はもう、選ばれた業者と金額で「可決か？否決か？」しか選択肢は残されていないのです。
キックバック仕込まれた、、と気付いた詳しい住民も、、下を向き、他の住民と共に委任状（議案に賛成議決です。）を提出して諦めます。

※談合は、参加業者が歌う証拠がなければ証明出来ませんが、官公庁ではありませんので、怪しければ流す！ぐらいの気概が理事会に無ければ、現説にも立ち会わない役員がいるマンションでは、金（入）数量を業者に配布された極めてナメられたケースもありました。

こんなこと許せますか？？？
と
マンション管理士・専門家の廣田信子さんも批判してますね。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12455356847.html

確かに噂だけでは、証拠がなければ、罰することは出来ないでしょう。
ただし「だんまりかな・・・」は無いのでは。
日本人らしく、あまり騒ぎなさんな、そっと静かにしとけよ、周りもそうしてますわよ・・・という意味なんでしょうか？

さあ、みんなで寄付しましょう！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://www.kinki-mankan.com/donation.html

寄付金の額、決まってるんですかね．．．？
「振込手数料はご負担ください」
って、どういう意味に捉えたらよいのやら．．．

匿名

増永久仁郎はペテン師だと聞いたよ。

>>19 匿名さん
何もかも、、、

>>20 マンション比較中さん

完全なる、談合してるよなー　
なぜ、見積業者が、誘導されている　
何もかも、、ばれてる　
いつでも、暴露するよ

役者も、いてるよ　
セミナーで、釣れた魚を泳がして
また、魚釣ってるし　
いったい、大阪市は、なぜ、ＮＰＯを許すのか、不思議　
世の中が。不信だらけ、

>>23 匿名さん　
見積参加業者　条件はあるけど　
見積は全業者とってから、
業者選定するべき、　
この時、見積参加業者が申し込まれ
この時点で業者を絞って参加業者を　
誘導、そして、この、業者のみ、見積を依頼
この段階ですでに、もう、何もかも、きまってるよ

23です。仕込まれました。
1.建設新聞で公募し、各々営繕業者実績資料送付先は千葉のＮＰＯ事務所（皿管）。
　15社程度応募有り、そのＮＰＯは理事会に相談すら無く、リスト化し「皆さんの手を煩わせない様に、4社を選んでおきました！」で4社以外は全て勝手に断りを入れた。

2.現説は、住民を誰も立ち会わず、後で確認（立会管理員）したら、（金入）数量表を配布し、結果は直接工事費は綺麗に％が揃い、金入り数量表を平均値とし、驚きの戸単価＠190万～＠230万となる。
仮説は共通と一般は一見バラバラだが、合計すると4社共仮設も同額、、、、

3.千葉のＮＰＯ曰く「4業者と全て仕事してますが、皆、安い優良営繕です！」と来た、、、実はエキスパートの役員がソッと4社担当に電話すると、仕事経験があるのは1社だけで、価格の上から三番目でＮＰＯ曰く「皆さん、、安かろう悪かろうはいけませんよ～」で理事会役員を前にして指で、トントンと下から二番目のその業者を指差し、
「私は何も言っていませんからね～」とニヤリとする。

4.この住民をナメキッタ無資格のＮＰＯ理事長の態度を見て、今までじっと黙って聞いていた実はエキスパートの役員とアドバイザーの二名は静かに怒った、、、、

>>28 買い替え検討中さん
すみません！詳しく教えてください。マンション理事会に初めて参加したら、その増永さんと月額契約する議案をNPOの方が提案してきました。私は違和感感じましたが、結局そのNPOと前の理事長、今の理事長にごちゃごちゃ言われ、承認になってしまいました。気になり調べたらこちらの掲示板があり、拝見してペテン師というのがすごく気になりました。なにか問題がある会社、人なのでしょうか。

NPO近畿は、管理組合に管理費削減のため管理会社を変更しましょう、と持ち掛け、フルメンテナンスのエレベーター保守点検をPOG契約(部品交換費は別途)にした金額を提示して管理会社を替えるとこれだけ費用が削減できます、と嘘を言って成功報酬をとる。

増永は大和ライフネクストとsecエレベーターと組んで部品交換費用を隠せるPOG契約の金額を提示し、コンシェルジュ業務は管理員がします、と嘘を言って現行の管理会社より大和ライフネクストの方が大幅に費用を削減できます、と管理組合を騙して管理会社をチェンジさせ、成功報酬三百五十万円と消費税分を取る。

一番主体となるのは管理組合の役員等でしょ？

簡単に言えばNPO等からセミナー経由したりして目先の金で役員等が釣られて、先行投資されてるんだろ。だから、役員も引っ込みが付かず、やたら「皆さんのために」と管理組合上でパフォーマンス取りながら良い人ぶって頑張る。

一般居住者がこれ等の疑念を回避したいなら、気になる該当者にひたすら事実開示要求して確かめてごらん。
重要なのは真実を知ろうとする勇気だけさ。
同じ屋根の下云々、対峙したくない、誹謗抽象が怖い、イジメ等が気になる位のレベルではカラクリなんて一つも理解できないよ。

あと、少なくとも行政もメディアも関わってるのは間違いないよ。
よーく思い出してごらん。
ホリエモンが捕まった時、指原莉乃や原監督のスキャンダルあった時、東日本震災で計画停電があった時、政治関係や国交相がらみで何があった？
各外郭団体も含めて党派はどこに所属する？
新聞や雑誌やメディアでマンション管理に関する解説する記者名、専門家等、毎回どの方々が記載されている？
どのTV局のどの番組で多く取り上げられた？

要は、傾向があるんだよ。

そこを見抜く力と、目の前に起きてる事象をどう理解するかで見え方が違う。

実際に市役所にこれらに関する専門部署に訪問してごらんよ、一瞬で所員に怪しまれるからw

まずはミーハーで流されやすく、サイレントマジョリティーになりがちな日本の習性や国民性から疑わないと始まらんかもな。

36.匿名さん　それは管理会社が大和ライフネクストにチェンジされたマンションでは、居住者がクリーニングや宅配便の取次を管理員に依頼すると「管理員はそのような取次はしません」と拒否されるということですね。居住者も気の毒だけど管理員も気の毒なような……。増永１人が高笑いってことですか。

>>34 マンション検討中さん

かなり、注意ですねー　
理事会のメンバー又は裏で誰かが、
見えますねー　
たまには、真面目に仕事もしてるとおもうが、、　
違いなく、誰かが、いてるなー

>>43 匿名さん

皆さん、毎日新聞社に、ネタをばらまこうー　そしたら、いつかは記事に、なるはずです、　このような問題は法律上は
なかなか、罪に、成らないみたいです、　
人としては最低なのに、だからこそ、皆さんで、新聞社に、この事実を、伝えていきましょう、　

>>33 匿名さん私どものマンションも、同じ手口でしたよー　
私はその、闇をある程度しってるものです　
新聞社に、伝えるしか、方法が浮かばないです、　
私どもマンションのメンバーでは、数人で、話をしましたが、悪人が数名の居ているため、太刀打できませんでした、　
だからこそ、新聞社に、被害をつたえて、ネタにしてもらう、方法しか、、　

>>35 買い替え検討中さん
どうもです、それは、管理組合を変えるのは、住んでるいる人が決めることですよー　
貴方のマンションは、狙われてますねー　

>>37 通りがかりさん
役員も、いてますが、その裏で、誰かが、居てると思いますよ、　
なぜなら、役員は、交代するでしょ　
そこに、漬け込んで、契約等を、上手くかわすのでさ

マンコミュで投稿の設計監理ＮＰＯ関連読むと、輪番制の管理組合で非営利団体を売りにし、廉価な支援業務委託契約に持ち込む概ねの共通点がある。
劣化診断（概ね基本パターン有）→基本設計（全部項目と高い単価で作成は外注）→公募称する競争入札
（実は特命4社程度の営繕業者の現説で金入り数量費用を配布）で高額のキックバックを狙う。

管理組合の人間関係で威張りたい理事長と取巻きで営繕工事の知識ゼロに肩入れし、住民に進行状況は小さく掲示の最小限開示しかしない。（設計図書は理事長個人のみに持たせ、他住民に閲覧のみで貸出禁止の命令までする。この頃には、もう言いなりで他役員は任期終了までダンマリ決め込む）

全住民に伝わる時には、競争入札称した特命業者のボッタくり施工費金額をもう、否決か可決の選択肢しかない議案が提出される段階。
建築関係経験有る一般住民が、慌ててオカシイと言い出してももう時すでに遅し。
平日の議決にし、委任状が多ければ可決してしまう。
その後は追加工事でガッチリと修繕積立費がゼロまで使われる。

いいねぇ～平日の議決ｗ。
夫婦は共働き、昔と違い元気な高齢者は外出、忙しい日常から来る無関心を利用して、横取りややりたい放題。
コミュ投稿で登場する各人物のご本人も見てるだろうから、言うけど、是非NPOさんガンガン頑張って。
バックにいる各市町村や行政や政党をフル活用してさ、企画倒れの資格のナントカ管理士にお仕事回して、現場では炎上させて法律変更のキッカケにして、最終的には韓流系コミュニティをモデルにした世界観に変化させて欲しいじゃん、やっぱ。　　　　　　　　　　　　誰が騙されようが、どれが正解なんて、関係ねぇ。全て、実行した奴の、やったもん勝ちよ。