マンション派vs一戸建て派【第5ラウンド】　

>>121
>極端な地価暴落があった場合はこの限りではありませんが、
>その際のマンションの価格はもっと悲惨なことになっているでしょう。
土地持分割合が少ないマンションの方が影響は些少なはずですが。
何を根拠におっしゃってますか？

>>122
地価が下落する、という事は>>121の例の都下の土地だけでなく、
東京都の土地全体（日本全体）が下落することになりますよね？
だから例え所有する都下の土地の資産価値が下がったとしても、
戸建ての場合、土地部分を売ることは不可能ではないし、
同じように安くなっている他の土地やマンションへの買い換えは、
下落前と同じように可能です。

マンションの場合、もともと建物の評価額＞土地持ち分で、
築年数が経つにつれてどうしても建物の評価額は下がっていってしまうので、
地価動向が横ばいでも、常に資産は減少し続け、土地持ち分割合の資産価値を
超えて下がっていきます。

仮に80m2の築年数が経ったのマンションの土地持ち分が
普通より多めの20坪だったとしても、
20坪分の土地の資産価値をキープし続けることは
なかなか難しいのが現状かと思います。
権利はあっても、更地にしたりする自由はありませんので。

その上土地が下落してしまいますと、
都心部の築浅のマンションや同地区の戸建てと価格的に競合することになりますので、
より価格を下げないと売れなくなるでしょう。
下落時の売却は通常よりもかなり困難になるのではないかと想像されます。

121の例の都下部の場合、土地が下落すれば、
築古戸建ての土地の価値の下落率＞＞＞築古マンションの価格の下落率
が一般的な予想と言えるのではないでしょうか。

問題のすりかえが上手だね。
戸建の方が下落率が低い、という予想は土地割合が大きいからであって
土地価格下落により大きな影響を受けるのは戸建でしょう。
それに問題は下落率でなく下落価格じゃないの？
元々の金額が大きい戸建の方が価格的には大幅に下落するでしょう。
こちらの方が一般的。

同価格帯のマンションと戸建てを比較した場合
土地持分比率はマンションの方が低いのが一般的でしょう。
では何故持分の低いマンションが戸建てと同価格なのかと言えば
地価が高いからではないのでしょうか？即ち立地が良いという事です。
立地の良さは毎日享受できますが資産価値の方はどうでしょうか？

あと一つ、同じ立地で両者を比較すると土地持分比率の関係で
一般的にマンションの方が価格は低いです。この差額が土地代だとすれば結局のところ
資金を土地に回すか手元に残すかの違いではないのでしょうか？
下落する可能性のある土地に投資するくらいなら銀行に預けた方が得なのでは？

よくここはマンション掲示板だ！という方がいますが、戸建のスレもありますよね。
その為に戸建の検討者も来るのではないですか？
どうも独占しないと気がすまない人がいるらしい。。。

>>125
すりかえ、というより実質的な考え方を示したつもりです。
5000万のマンションが1000万になるよりも、
7000万の戸建てが2000万になる方が1000万損だっていうのはもちろんそうです。

投資なら、単純に1000万マイナスになる戸建てはまずいですが、
持ち家という観点から見ると、老後の住居用の資産が2000万と1000万では雲泥の差です。
相場が下がり、土地の価格は2000万になってしまったが、相場価格ならばすぐに売れる戸建てと、
1000万でも、買い手の好みや管理体制によって、なかなか買い手の見つかりにくいマンションとでは、
自由度も違います。築古マンションの場合などは、相場の1000万を更に値引きしていくことになる
可能性も否定できません。

ランニングコストで初期購入額の差は多少埋まってくるはずですから、
一概に戸建ての含み損がマンションに比べて極端に多いとも言い切れないし。（居住年数による）
築30年で考えると、初期費用の差はほとんど無くなってきているのでは？

極端なケースを想定すると、
7000万→2000万の戸建てと、5000万+（管理修繕駐車場30年分2000万）→1000万のマンション
ではマンションの方がマイナス1000万になります。

また、先程も触れましたが、2000万の財産が最終的に残るのと1000万が残るのとでは、
その後の人生設計が大きく違います。都内の住宅事情ですと特にそうです。

さらに、別の視点ですが、
土地価格が下落した際にマンションの生命線である建物評価額が、
その影響を受けないことなんてあるのでしょうか？
土地以上に恣意的な下落をしていく可能性は否定できません。

マンションの１番の欠点は住み替える人が出てくること。
お金持ちは５年・１０年とどんどん抜けていくよ。
貧乏人が古い建物にしがみつくのみ。

住み替え出来ない人は住んじゃ駄目でしょうｗ

>>126
同価格帯のマンションと戸建てを比較することがそもそも間違えていると思います。
同条件で比較したいならば、
戸建ての分譲価格+30年間の維持費と、マンションの分譲価格+30年間の管理修繕駐車場代、
ですべきです。

ざっとですが、例えば4000万のマンションと5000万円代半ばの戸建てで比較すれば良いのでは？

だいたい、銀行が管理修繕駐車場代を返済比率から除外しているのが一番の問題。
マンションの方が実質的にギリギリまでローンが組めるようになってしまっている。

>121
一戸建てたマンションの最初の値段差はどこでに行ったの。
7000万と5000万だったら2000万ありますよね。
マンション購入者の2000万は30年後一銭も残っていないんですか？
口をとがらせて管理費や修繕積立があるだろうと言うかもしれませんが
2000万もかかりません。
それに購入するときはローンを使うのが普通です。
マンションだったら2000万ローンだけど一戸建てだったら4000万ローン。
倍のローン金額となりますが充分ありえる話です。
そして利息を含む総支払い金額の差は…。
2000万どころか一戸建てだと3000万以上多く払う事になります。
30年後に2000万しかならない一戸建てを手にするか、
1000万のマンションに加えて3000万の現金を手にするか。
それでも一戸建てを選びますか？
30年後に一戸建ての方が高く売れて住みかえやすい、などと
おっしゃっていましたが冗談としか思えません。

>>128
>土地以上に恣意的な下落をしていく可能性は否定できません。
いや、否定できるから。

同一人物が購入するなら頭金は同額だと考えるのが自然ですね。

30年ローンの金利3％として利子は融資額の約50％になります。

>例えば4000万のマンションと5000万円代半ばの戸建てで比較すれば良いのでは？
差額1500万ならば利子は750万、小さくは無いですね。

>>131
お互い設定が雑な部分もありそうなので、整理しましょう。

130で書いた同条件を設定して考えてみます。

1.4000万築5年中古マンション最上階80m2
2.5500万新築建て売り戸建て土地３０延べ床80m2

そうだなぁ、
この価格だと、どちらも京王線国領駅徒歩10分くらいで一種低層、という設定で。
新築マンションは割高なものも多いので、公平にするためにあえて中古マンションで。
インテリア、設備はどちらも更新が必要ですので、ここでは触れません。
固都税は本当は戸建ての方が安いのですが、計算方法が良くわからないので、
割愛します。詳しい方いらっしゃいましたら、補足お願い致します。

まずマンションの維持費ですが、
管理費が15000円、修繕費が5000円、駐車場代が15000円としておきます。
修繕費は築10年を迎える5年後に+2000円、築20年で+5000円、築25年で+3000円
としてみます。この金額設定は他に意見がありましたら、訂正して下さい。

管理費費15000x12x30=¥5,400,000
修繕費（5000x12x5）+（7000x12x10）+（12000x12x5）+（15000x12x5）
　　　　=300000+840000+720000+900000=¥2,760,000
駐車場　15000x12x30=¥5,400,000

維持費計　¥13,560,000-/30年

戸建ての維持費

外壁防水修繕費（モルタル）10年毎に塗り替え　700000x3=¥2,100,000
とりあえず30年だったら、この程度のメンテで最低限持ちますけどね。
一応10年毎に別箇所の補修費として50万かかる計算も足しておきます。
500000x3=¥1,500,000
詳しい方いらっしゃいましたら、補足お願い致します。

維持費計¥3,600,000-/30年

という訳で、30年後の時点でマンションと戸建ての維持費の差額は、1356万-360万で約1000万。
初期購入金額との差額は500万になります。

続く。

購入の時期は35才としましょう。
どちらも頭金1000万としておきます。
頭金は同じですから、購入直後の貯金は0円になったことにしておきます。

マンション　3000万30年ローン利率3％
戸建て　　　4500万30年ローン利率3％

大抵は繰り上げしますから、実際はここまで差は開きませんが、
30年後の総利息額の差は、

（戸建て23299560）-（マンション15533160）=¥7,766,400-

全てを合計すると、

初期購入金額-維持費差額+利息差額=1500-1000+777=¥12,770,000-

となります。

さて、では30年後の資産価値を現在の地価でシミュレーションしてみましょう。

戸建ての内訳は、建物1600万+土地3900万（坪130万）としておきます。
30年後も地価変動が無いとすれば、土地の価格では売れますから3900万。

マンションは、築30年で…どれぐらいだろう？2500万で売れるかなぁ？
甘くみて2500万だとします。

という事は、

3900万-2500万=1400万

先程の差額が1277万ですから、戸建ての+133万になります。

これに固都税分や、繰り上げ返済による利息の減少が見込まれるとなると…
やはり戸建ての方がお得な気がしますね。

しかも戸建てに30年とマンションに30年。
居住性、独立性の高さで僕は戸建てを選びますね。

だから居住性、独立性の高さでマンションを選ぶ人もいるんだって。階段のない、眺望のよい、セキュリティ面で多少ましな、近所との濃密な付き合いのないマンションに惹かれる人もいますよ。

あっ、忘れてました。マンションは築5年を買ったわけだから、
30年後は築35年ですね。2500万の査定は甘かったかなぁ。
それでも戸建ての方がお得という、シミュレーション結果ですが。

地価暴落の際のシミュレーション。

地価が50％になった場合の戸建ての資産価値は
坪65万x30坪=1950万。

という事はこの状況下での新築戸建ての分譲価格は
建物1600万とすると、3550万。

築35年マンションはどのくらい下がるのでしょうね？
見当もつきませんが、

現在の築5年のマンションと新築戸建ての比率で考えると、

4000万と5500万。この5500万が3550万になる訳だから…64.5％くらいですね。
4000万の64.5％で築5年マンションは2580万。

現状のままの地価での先の設定の築35年マンションの値下げ率だと、
4000万が2500万になる訳だから、62.5％ぐらい。

という訳で地価暴落の際の築5年マンションが2580万だとすると、
築35年のマンションは1612万。

戸建て1950万、マンション1612万。

確かにこうなったら、マンションの方が損益が少ないですね。
しかし…地価暴落で新築戸建てが3550万で買える時代に
築35年のマンションが1612万で売れるのだろうか？…甘い気がします。

実質どのぐらいの差になるのでしょうね？
みなさまのご意見伺いたい所です。

>>136
趣味の話はもちろん理解してますよ。マンションも良い面はたくさんあります。
ただ資金に余裕の無いローンを組む人にとってリスクヘッジはとても重要ってこと。

上で車に例える人がいましたが、1000万のベンツのローンと比べたってしょうがない。
住宅ローンが1000万で済む人は問題ないですけどね。

一戸建てに不安のある人は、買い換えも前提に入れて一戸建てを買えば良いのでは？
3、4年でマンションに住み替えたって、大して損益出ませんよ。
うまく行けば家賃以下の損益で住み替えられます。

3、4年で1000万も下がる新築マンションの方がリスキーだと思うし、
住んでみてどうしても気に入らなかったら場合困りますよ。

>>121
狛江・三鷹徒歩10分なら、1平米25万、坪80万位であると思いますが・・・。
30坪ならせいぜい2400万ですね。

>>134
マンションの場合、修繕積立金以外に、臨時に修繕金を集めることもありますので。

>>135
マンションは物価が変わらなければ築30年だと、甘く見ても1200万位じゃないですか？
30年後にはもっと高仕様の物件が当たり前になるでしょうし、そういう意味では、今の公団住宅の
ように、陳腐化している状況をそのまま当てはめて考えて問題ないと思います。だから値段は今の
公団団地を1000万として、1.5倍（床面積が60平米から90平米に1.5倍くらいにはなってるから）
行けば御の字で、実際には一戸あたりの土地持分は公団団地時代より減ってるから1000万を割る
かもしれません。

>>136
マンションで近所と濃密な付き合いできないような場所はトラブルまみれになりますよ。
階段がないといいますが、外に出るのにエレベータ乗るのはなかなか大変ですよ。
実際、子育てしてる母子で、高層居住になればなるほど、友人が出来にくく、ひきこもりがち
になるそうですし。

>>139

>狛江・三鷹徒歩10分なら、1平米25万、坪80万位であると思いますが・・・。
30坪ならせいぜい2400万ですね。

最近戸建てを購入したので、地価はある程度は把握していますが…
こんなに安い訳ないですよ。狛江徒歩25分とかならともかく、三鷹の徒歩圏なんて
坪150万以上ですよ。

要するに、貧乏人はマンションなんか買ってくれるな、金持ちが割を食うから。
おとなしく貧乏くさい戸建てを買っておけ、と。こういうことですな。