シティタワー葵ってどうですか？

2週間前くらいの時点では7階以上でもまだ販売開始してない部屋もありましたよ。角部屋だけどお隣のマンションとの兼ね合いで眺望が確保できるか分からないから、などの理由だそうです。

>>401 通りがかりさん
そうなんですね！ここは何階から前のビルの影響がないのでしょうか？

>>402 マンコミュファンさん

前の急病センターが7階相当なのではないでしょうか。なので7階まではまだ販売してないと営業の方は仰っていたような気がします。

お隣のマンションは15階建てで、当マンションの15階までの東の角部屋が隣接しているので、8階から15階の部屋もまだ販売してなかったと思います。お客さんの様子を見て徐々に売り出して行く予定なんですかね？

記憶違いや情報が更新されていたら申し訳ありません。

立地も良いですが、私が一番魅力を感じるのがマンション周りの植栽です。CGのイメージですと四季を彩ってくれそうです。
郊外物件なら緑も多くなりますが都心物件では希少だと思います。エントランスぐらい？
あまり話題に上りませんが長く住むことを考えると良い物件に感じました。

良いマンションだと思ったら売り出す前に申し込んで買うんですよ。
売り出しは中部屋や低層階になりますよ。実際ここも売り出し少ないのに
もうないでしょう。

やはりスケールメリットで管理費は安めな印象でした。
確認し忘れたのですが、修繕費がどれくらい上がるかご存知の方いらっしゃいますか？

タワーマンションなので低層、中層マンションに比べてランニングコストは高くなりそうですが、修繕費用もスケールメリットで抑えられるでしょうか。
営業さんにお願いすれば長期修繕計画？の修繕積立金値上げの推移を見せていただけるんですか？

>407

タワマンっ中低層みたいに足場を組んで修繕って訳に行かないのでコストがかさむのでどっと上がる。

長期修繕計画は重要事項説明として説明されるんだけど、重要事項説明は契約の前。早い段階で営業に提示を求めるのがいいよ。

おまけだけど、契約書、管理規約(案）も早い段階で提示してもらった方がいい。あと、重要事項説明も長期修繕計画だけでなく全てを確認したほうがいい。契約の前に宅建の資格を持った人が説明するんだけど、量が多いので抜粋してポイントのみ。

>>405
他人が申し込んでいようが希望の部屋に申し込めます
販売時に抽選です

>>407
タワーパーキングが3つもあるので将来影響出そうです
この立地だと駐車場埋まらないかもしれません
少なくとも入居直後から100%と言うことはないでしょう
駐車場が埋まらなければ駐車場代もとれず修繕費が足りなくなります

デベが作成する長期修繕計画の期間以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪配水管とそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げは必至だよ。

>410

管理計画を確認。どこも駐車場稼働率を100%でなんて想定してないよ。ただ、車離れの今駐車場設置率8割は多すぎるかも。駐車場利用希望はアンケートで取ってるからその結果も確認。

ちなみに駐車場使用料って管理組合の収入に組み入れってパターンが多い。駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると管理組合の収支が赤字になる。数年続いたら大規模修繕を待たずにアウト。

>>412
甘いね
全部売りに出してない以上は計画なんぞ確認しても達成見込みかどうかは分かりゃしない
最初は借りてても車手放せばはい終わり
100%は見込んでないってのは当然でしょ(笑)

>413

未販売住戸分の駐車場使用料はすみふが補填してくれるてのはデマ？

契約者です。

>>406 マンション検討中さん
購入物件にもよって少し異なりますが、
5年?10年、11年?15年　6000円?7000円アップ
16年以降　5000円前後アップです。
小規模物件であるような12年や24年での追加修繕費は長期修繕計画にありません。
他の検討物件では130万円ほど予定されていました。
やはり大規模物件は、管理費および修繕費が安いと思います。

ちなみに、駐車場稼働率は50％で修繕費を算定。
未販売住戸向けの駐車場の権利を不動産会社が取得するため、未販売住戸の駐車場使用料は不動産会社が負担します。
（全ての未販売住戸で駐車場の権利を押さえるわけではないかもしれません）
名古屋なので50％は埋まるように思います。私も使用します。

目先の1万2万や節目の50万100万を気にするより、初期投資6000万の価値を疑った方がいいのでは。

>駐車場稼働率は50％で修繕費を算定

これって正しい？　普通は管理組合の収入に組み入れだけど。修繕費に組み入れだと駐車場稼働が想定を下回ると修繕できなくなるってリスクがあるけど。

管理費組合の収入に組み入れだと各年度の収支でわかるから不足したら対策できる。修繕費だとまだ先のことだからなんて放置していざ修繕になったらなんてことになりかねない。

タワマンで10年目以降にどっと上がらないなんて見積もりが甘いのかもね。長期修繕計画の中身を他のタワマンと比較して確認しないと危ないかも。

>>416 匿名さん
都心付近で初期投資に見合う価値がある物件を教えてください！
安い物件がなかなか見つかりません。

>>419 匿名さん

私も興味あります！
このマンションに否定的なレスする方たちは、具体的にどのマンションなら価値を感じるのか。もちろん価格とのバランスで。
いくつかのモデルルームにも行って、けっこう調べてますけど、なかなか難しいです。
その物件も見に行きますので。

営業の方でも良いので教えてください。

都心で安さ追求であればプレサンスでいいんじゃないですか？

すみふはぼったくり価格だからね。

>>421 購入経験者さん

プ、プレサンスですか?
社長が逮捕されて、プレサンス物件はネットの住宅ローンも通らないことがあるとの話も見ましたが…。
たしかに今回の事件で値引きもしてもらえそうな気がしますが、自分が長く住むことを前提とした場合は怖いです。投資用ならまだしも。

立地以外の価値が見出せないのですが何かあるのでしょうか？

>423

タイミング失してるよ。結局何事もなくって推移してるみたいだけど。

>>415 匿名さん
ご丁寧にありがとうございました。
よくよく資金シミュレーションを確認したら記載がありました。
修繕費が5000円ほどから始まり、16年目以降には20000円を超えるみたいです。
15年で4倍になるのは驚きです。
住宅ローンの真っ最中にこれだと少し不安なので、慎重に考えたいと思います。

段階的値上げの長期修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

>>425 マンション検討中さん
むしろ大規模だから修繕費安い方だと思うけど、これで不安になるならマンションなんて買えないと思う

良く知らないがこの安さはなぜ？
買いたくなったが後悔しそうだね

>>421 購入経験者さん

プレサンスの物件と比較すれば財閥系の物件は高いでしょうね。
住友や野村の物件とプレサンスの物件は比較対象でなかったです。

あと、マンションの壁に会社名を入れるのは住友や野村であっても遠慮したい。
いわんや…。

>>428
去年の春くらいから売ってるからね
売り出し当初は糞高い印象だったが相場の上昇が追い付いちゃったね

８階より上を売り切ってから、７階以下も同じ値段で売り出す作戦です

昨年夏の売出し前に値下げしたみたいですね。

7階以下もそれほど大きく下げないと聞きました。植栽の景観やコンシェルジュ、部屋を見せれば気に入ってもらえるという考えもありそうですね。

完成前は条件面で検討されそうですが、完成後は植栽など視覚的な部分が大きくなりそうですからね。

ここは少し前まで酷評ばかりで、なぜ突然評価が良くなったのですか？

>>432 購入経験者さん

他社の営業さんがいなくなったのでは？（笑）

まぁ、営業でなくても他の物件のスレもそうですが、否定的な内容は推測や印象論が多くて、実際の売れ行きや周辺の相場とかがわかってくると書きにくくなるのかも。

このマンションも他社の営業から売れていないと聞いていたのに見に行ったら、ほとんど物件が残っていなかった…。

すみふが近隣物件板荒らすから報復されたって構図。

やっと二期始まるんですね
書きこみ増えたのもそのせいかな

7階以上を売りに出していましたがほとんどの物件が供給済みと書き込み内容とは大きく異なり驚きました。付近の物件と比較しても特にファミリー層が手を出しやすい住環境と価格帯。地価が上昇トレンドなのでお買い得感がありますね。

タワーマンションならではのコンシェルジュサービスが導入されているようですが、8時～17時稼働では専業で在宅している方しか利用できないかもしれませんね。
内容を確認すると住民が実際に利用するのはコピー・FAX、宅配便発送、共用施設の予約サービスくらいでしょうか。

修繕費が5年目までは5000円程でお得に見えたが、世帯数が多いにも関わらず、6年目で倍以上、16年目以降に4倍以上となり、住宅ローンも考慮すると厳しいし未納の住居も出てくるかも。駅近なのに駐車場280台は多すぎで、入出庫に時間がかかる上、今後の管理維持費も心配。販売価格も世帯数が多い割にはそこまでお得感はない印象でした。

>437

今のマンション、２交代で７時から22時まで稼働。管理人さんって昼間しかいないからコンシェルさんに伝言したりもできるから便利だよ。

駅が近いのはプラスだけど新栄なのでファミリー層には気になるかと。それにコロナ感染で経済が低迷しているので購入するにも厳しい。

北西にある駐車場が更地になっていましたね。
なにか立つんでしょうか。

>>441 匿名さん

マンションのような気がしますが、角の歩道が広くなっているので敷地は綺麗に取れないですね。
シティタワー葵が20階建なので低層階の採光も厳しい印象です。
商業ビルの可能性もありそうですね。

立地編
ここは子育て世代にはかなり環境が良いと思います。徒歩1分以内に救急病院（小児科もあり、土日、夜間も診察してくれる）それに郵便局。しまいにはスポーツジムも出来てました。徒歩2分にはファミマと保育園が新たにこの春完成予定。この辺りは新しい施設が増えたなぁって感じ。
前からあるものは徒歩3分に小学校、大規模な公園。徒歩4分で駅。徒歩8分でバローとマックスバリュー！！新しい施設と昔からあった便利な施設が融合してきた立地ですね。
周辺にあんまり高い建物無いし、個人的にゴミゴミしてないのがかなり好評！

建物編
建物スペックもかなり良かった。ディスポーザー、バルコニーにシンクとか他のマンションにない設備が満載。個人的には部屋のバルコニー側の窓が大きくて壁一面が窓！！って感じが感動しました。
共用部も無駄な施設（フィトネスジムとか）無くていい感じ。コンシェルジュ、ゲストルームはかなり使えそう！

価格編
価格も思ったより高くないね。
泉一丁目とか今、高すぎるからこの辺りはまだ上がってなくて狙い目ですね。
あと、管理費、修繕費はかなり安い。
合わせて2万いかないとかさすが大規模タワーですね。まぁ、無駄な共用施設付けない住友の良さが出たね。

まとめ
久々に前向きに検討しよっかなって物件ですね！
去年から名古屋市内で20件見ましたが、かなり上位に入る物件は間違いなしです。

新栄エリアに住みたいと思うファミリーが多いのなら、こんなに小さな小学校にならない。

少なくとも、ここは新栄エリアではないですよ。

葵学区は、東桜や泉、代官町、筒井などを含めて、葵から北側に広がっていて、
葵小学校という、名前が好いためと思われるが、
小学生前後のお子さんを連れたファミリーをよく見受けます。

新栄町は、昔、広小路通りの沿道に沿って東西に細長く存在した地名で、
ちょうど、スミフのモデルルームの辺りに、いまでも新栄町の町名として現存しています。

周辺を歩いてみると新栄のイメージは全く無いですよ。
美術館もあり、閑静で落ち着いた雰囲気でした。
周辺に高いビルやマンションも少なく、道も明るいです。
それなのに東山線徒歩5分圏内という立地は魅力的と思いました。
葵小学校が人数が増えて増築されているのも周辺の立地が再評価されているのでは？

どこから移住してくるかによるね。

中村区から移住するならおススメ。
中川区から移住するのもおススメ。

50過ぎの子無し夫婦で一度は街のほうに住んでみたいならオヌヌメ。

>ここは新栄エリアではないですよ。

否定も肯定もしませんが、世間から新栄と思われること位は覚悟しておくと良いと思います。

この物件に限らず、あるいはマンションだけじゃなくて他の事も含めてですが
世間ってのは「こういう風に受け取って欲しい」と思ってもそのようには受け取ってくれず
「こういう風には思わないでほしい」って思ってるのにそう思われてしまうものです。

>>450 匿名さん
そうかもしれませんが、錦にできるプラウドも錦三のイメージをもつ人もいるでしょうし、ノリタケにできるマンションも名古屋駅西側のイメージをもつ人もいるので、それを気にして購入しようと思うと、都心マンションは選べないですよね。
まぁ、気になる人は泉一丁目に買えば良いと思います。

物件概要で入居予定日が7月下旬に変更になっているのですが、購入者の方は以前の入居予定日で変更ないのでしょうか？

ちなみに、第１期で購入された方の入居予定日はいつでしょうか？一番最初に出されていた3月下旬？

>>452 マンション検討中さん
4月上旬に入居予定ですが変更の連絡はいただいておりません。
竣工前の購入でも入居時期も大きく変わるのですね。
営業さんに言えば調整できたりするのかな？

新栄のラブホテル4棟、風俗などがなければよいとこなんだが。外国人も目立つし、子育て環境には…。購入が悩ましい。

>452
>453

最近すみふは他の物件でも後から契約した人とか完成物件でも即入居でなく入居時期を先送りしてる。年度をまたぐんで決算対策と思われてたんだけど、最近年度をまたがないケースも出てきて理由が分からない。

ちなみに契約した後に入居時期が予定から遅れると、遅れに伴った損害（その間の家賃とか）を請求できる。

>>454 マンション検討中さん

周辺を歩いてみると良いですよ。
私も最初は新栄?と思いましたが、歩いてみると錦通の北と南の雰囲気はかなり違いました。
小学校も近いし、中学生は桜通よりも北なのであえて錦通から南に行かなければ問題ないと思いました。
新栄にプレサンスが建てる辺りは、子育て世帯にはちょっと厳しいですね。

>>455 匿名さん

参考になります。
入居まではすみふが管理費や修繕費も負担しないといけないのに不思議ですね。
早く売りたいという気持ちが全く感じられないです（笑）。
値引きなんかするわけないですね…。

＞早く売りたいという気持ちが全く感じられないです（笑）。

その通り。すみふは時間をかけて販売する分のコストを価格にオンしてるから急ぐ必要はない。高いからっていい物じゃないってところに注意。

他のデベはそういうことしてないから、竣工までには売ろうと頑張る。竣工後時間をかけるとその分コストが嵩むからね。

いろんな判断があるからね。
呉服屋が倒産しろうだからって在庫を安く売るとは限らないし
ラーメン屋が月末の支払いがヤバくても営業時間延ばすかは別だし
支払いに困ってる大家が駅前の1年空き屋になってる部屋の値段下げるかは別だしね。

人も組織もいろいろだね。

>>458 匿名さん

名古屋のプラウドとの比較で見ると、すみふの方が少しお値打ちという感じがするのですが…。
野村は竣工までに売り切る割には価格設定が強気な印象です。まぁ、それでも売れているので名古屋でのブランドが強いのかもしれませんね。

>>454
>>456 匿名さん
実際に周辺を歩いてみて気になった点でした。子どもには新栄駅より南側に行かせないようにと思ったけど、高校生になって新栄を使用した場合、部活や塾で8,9時と遅くなると特に女の子は危ないかなと。悩ましい。

>>460
それは、立地条件でプラウドが圧倒的に勝っているからです。
ブランドというよりは、野村は名古屋で良い土地を仕入れるのが得意で必然的に売れているだけだと思いますよ。
シティタワー葵はファミリー向け住戸が多い割に子育て環境的に疑問符が付く立地ですよね。
南の方に行かなければいいって、、、それって良い環境と言えるのか？って話です。
野村はこういう中途半端なことはあまりやりませんね

>>462 評判気になるさん

プラウドも検討しているので、周辺の全てのプラウド物件も歩いてみたのですが立地条件で圧倒的に優っている印象はありませんでした。
久屋大通公園は、目の前に15階建マンションがあり高層にならないと眺望がひらけない。
久屋大通は狭い土地なので間取りがイマイチ。
カームコートはすぐ隣に同じ高さのマンションが建っていて西向き。
錦や丸の内のプラウドタワーは都心すぎて、それこそ子育て環境ではない。
どこのプラウドが圧倒的に優った立地なのか教えて欲しいぐらいです。

>>463 マンション検討中さん
カームコートは(東向き)ですが、葵は南向きなので日当たりを気にする人には良い物件です。葵は場所のイメージで新栄駅のイメージが強いが、意外にも子育て向きと言うのは分かります。野村は名古屋人が好きなエリア(駅)の土地買収が得意ですね。←そう言う意味ではないでしょうか？

>>463 マンション検討中さん

あなたの発言からすると、立地条件、はやはりいいんじゃないですか。高層で開ける久屋大通公園、都心の錦や丸の内。

話の流れから考えると、子育て世帯にとって良い立地で価格のお手頃な都心物件はどこか？ということでしょうね。
その問いを外すと話がよく分からなくなるので。

それを踏まえると、シティタワー葵との比較ではプラウド久屋大通公園になりそうかな。（ある程度広さのある3LDK）
他の物件は子育て世帯にそれほどマッチしないでしょう。
シティタワー葵の高層階とプラウド久屋大通公園の中低層が同じような坪単価なので価格を見ればシティタワー葵。落ち着いた雰囲気で8階以上であれば眺望も問題なし。東山沿線も価値があるが、新栄町駅の錦通から南はよくない。
立地はやっぱり泉一丁目のプラウドが良い。学区も申し分なし。ただ、眺望を求めるのであれば、高層にしないと景観がひらけない。

予算との兼ね合いの問題で、どちらも良い物件と個人的には思います。

シティタワー葵の高層階とプラウド久屋大通公園の中層階が同じ坪単価なら、間違いなくプラウド取ります。
と言うか、単価の高いプラウドの方が、既に完売してますけどね。

>>467 マンション検討中さん

その理由も聞きたいです。

>>468 マンション検討中さん
単純に立地の差ですよ。高岳と久屋大通では街の成熟度が違います。

>>469 マンション掲示板さん

お気を悪くされないでほしいのですが、泉一丁目はプレサンスなどのマンションが増えて団地のような風景となり、高級住宅街のイメージがなくなってきています。
その立地にあえて、高いお金を払って眺望ものぞめない中低層階に買いたいとは思えなくなってしまいました。

>>470 マンション検討中さん

たしかにあのセンスない会社名の表示看板はない。プレサンス団地に見える。
東京の高級エリアではありえない。

新栄の南側に同じく大団地のプレサンスが建ちますがね…

>>472 マンション掲示板さん

東区、中区周辺にはこれからもどんどん作るでしょうね。
あの水色はどうにかならないのですかね…。
せめてブランド名にすればよいのに。
社長が逮捕されたマンションって、宣伝しているようなものです。

日に日に評価が上がってくるのと
マリン調な青白の現地外観を観ていると
売り出し前に申し込んで購入してよかったです。

完成が今年の秋で引き渡しが来年夏なのは何故でしょうか？

>>470
>お気を悪くされないでほしいのですが、泉一丁目はプレサンスなどのマンションが増えて団地のような風景となり、高級住宅街のイメージがなくなってきています。

その気持ちはよく分かるし、同意するけどじゃ、不動産業界的には新栄が同格に並ぶとか
泉を逆転するとかって事にはまだまだならないので、それはそれ、これはこれ、って感じですね。

その上で、わしゃ新栄の物件の方が好きやでって事も当然あってしかるべしなので
あとは個人、家族の判断ですね。

ちなみに自分は15年過ぎてるけどライオンズタワー葵の外観なんか好きだし
付近の洋食系の店にも行きます。決して単純な新栄ネガのつもりはありません。
むしろ、もっと大人っぽい店が集まってくればいいのに、と思ってます。

>>475 検討板ユーザーさん

少し前のレスで話題になってましたよ。
購入時期によって入居時期も変えてるみたいです。第1期は4月で第2期から7月になったようですね。
理由はわからないみたいです。

>>478 マンション検討中さん
350?世帯だから時期を分けて入居しないとエレベーターや周辺道路が渋滞して苦情が出るんじゃないですかね。

マストスクエア橦木町みたいに売れ残って買い叩かれる気がするので、おいそれと今のタイミングでは買うことが出来ません。実際あと何戸売れ残っているのでしょうか。

↑こういうコメント読むと、名古屋での住友不動産のブランド力が低いことがわかる。
東京にいたりすると、住友不動産が一番値引きしない不動産会社であることは周知の事実。売れ残ろうが値引きはほとんどしない。

住友不動産がもっと積極的に名古屋でやれば、市場が活性化するだろうに…。

名古屋は三井も住友も三菱もダメ、全くやる気がない。東京とはコンセプトから全然違う。

名古屋は御園座で名を馳せたグランドメゾンか、タワマンをバンバン作ってCMも打ちまくりのプラウドの一騎打ちですよね。
ここまでブランド形成された後だとなかなか逆転も難しいように思います。

実際シティタワーも売れ残るでしょうし、新築基準の外れる頃にはと言っても値下げもするでしょう。ただ、それが自分の気にいる間取りかどうかですがね。

そうですかね。
野村がブランドにかまけて、一番やりたい放題な気がしますが…。
ブランド力が弱い住友不動産の方がそこまで差がないように思いますが。

後半部分の意味が汲み取れないのですが、何と、何の差がないのでしょうか。

>>463
プラウドの方が都心だから立地はプラウドの圧勝です。
仰る様に環境が大して差がないならば、都心のプラウドが勝つのはご理解しやすいでしょう。

間取とか土地の広さは立地とは関係ない要素ですね。
そういう立地じゃない要素でシティタワー葵が気に入ったなら買えばいいと思います。
不動産は立地が全てなのでリセールは悪くなりますが、気に入らないものを無理に買う必要はありません。

同じブランドの東京と名古屋の質の違い

泉も新栄も周りは焼き鳥屋に焼肉屋にうなぎ屋に飲み屋さん。なんでも鑑定団のお宝じゃないけど普通の人には違いは分かりません

>>485 通りがかりさん

東京との差です。
細かい設備もありますが、近隣のプラウドの施工業者を確認いただければ分かるかと思います。

>不動産は立地が全てなのでリセールは悪くなりますが

我が家は立地が全てではありませんけどね!(^^)!

>不動産は立地が全て

よく東京のマンションオタク界隈の間で立地が全て信仰があるけど
彼らと名古屋の人ではまた条件も違うからね。

ネット上のマンションオタクの言う立地が全てってのは早い話が「駅近」信仰の事で
それは即ち値下がりしにくい事からきてるけど、その分買う時高い訳ですね。

で、彼らは夫婦揃って上京してて、夫婦の互いの実家の距離とか度外視して
また、従来の価値判断だと通勤1時間半、2時間ってなってしまうのでそれは諦め
都心信仰者においては車の所有も諦めて、更に極小の部屋に住む選択も受け入れる前提での
「立地が全て」なので、地元がこちらの人が東京の夫婦揃って上京してる人たちと同じように
「立地が全て」なんて考える必要はなかったりするんですけどね。

東京の場合は関東圏における「転居を伴わない転勤（異動）」が都内・関東圏にたくさんあるわけで
ましてや昨今は嫁さん側も同じで今は大丸有勤務でも次は新宿なのか町田なのか横浜なのか大宮なのか全部可能性あるっていう恐怖の中で考える立地観と地元名古屋・愛知の人が名古屋で買う時に考える立地観は違って当然だと思いますね。

１）投資目線で見る「立地が全て」と
２）自分や家族・嫁実家まで含めた視点での「立地が全て」は普通は別なので

１）の意味で「立地が全て」って言ってるのを聞いて自分まで「立地が全て」と
思い込む必要はないからね。

とんでもないマンションを買ってしまったのでしょう。気の毒です。
個人の考えなんて世間は評価してくれません。普遍性が大事です。

結果立地のいい場所、流行りの場所を買えるか買えないかだな。そういうとこは大体高い。

立地が良くても家族に不便をしいるのはまずい。
不労所得で儲けても誰からも愛されもせんし尊敬もされんと思うけどな結局は。うわべは知らんけど。

最近の立地の良いマンションは価格に折り込まれて高くなっているので、それほどリセールや投資で利益を得られないのではないでしょうか。
特に都心のタワーマンションは続々と建てられていて、希少性も乏しくなってきますし。
容積率が緩和されたエリアは目の前に高層ビルが建つ可能性も。

>>498 通りがかりさん

価格に折り込まれているものがリセール時や投資で利益を得られない意味が分からないのですが…。
中古になった時は良い立地の方が高く売れると思いますが。

>>499 匿名さん

株でいうならば、皆が成長すると思って高くなった状態で買うということです。それは、成長が株価に織り込まれているということです。
それなので、実際に成長したとしても株価はそれほど上がりません。

不動産においても、わかりやすく人気が出そうなエリアは土地価格も高くなり、不動産会社も強気な価格設定をしてきます。その価格で買った場合に、実際に人気エリアになっても、それほどな上昇が見込めません。さらに言うと、今回のコロナで経済の見込みが崩れた場合は、その成長期待分は剥落したリセール価格になる可能性があります。

経済は理屈通り動かない。不動産の将来的価値などに頭と時間を使える方は凄いね。

>>500 通りがかりさん
このスレで立地が一部ネガティヴに書かれているように葵のエリアはまだそれほど評価が高まっていないと思います。
シティタワー葵は、他の高級都心物件と比較すると1割以上安いので値下がりリスクは低いし、評価が高まる可能性もありますね。

ただ、シティタワー葵は基本的に投資用ではなく、居住用物件なので投資的な立地で考えるよりも、利便性や住みやすさで決めれば良いと思います。

>>499 匿名さん

泉一丁目であれば、2012年ごろにできたシティタワー名古屋久屋大通公園やプラウドタワー久屋大通を購入しておけば、リセールや投資で利益が見込めたけど、今の物件は高くなっているので投資に見合うリターンが得られにくいということですね。

SUUMOの間取りを見ると、同じ７５㎡で３ＬＤＫと２ＬＤＫ+Ｓがあります。
間取りはほとんど変わらないように見えるのですが何が異なるのでしょうか。
また、同じ階であっても価格は異なるのでしょうか。

>>504 マンション検討中さん

サービスルームについては、以下のリンクに書かれています。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00044/
実質はほとんど変わらないと思います。

価格の違いについては分かりません。

リンク先でサービスルームの概要を確認しましたが、
居室の採光条件は部屋の床面積の1/7以上となり、窓の目の前に階段やエレベーターがあって影になるようであれば、その部分は有効面積にカウントできないとは知りませんでした。
単純に窓がない部屋ではなく、窓があっても影になれば居室ではなくサービスルームになってしまうんですね。

バブルは弾けました
株価は真っ逆さまに暴落中です
不動産は流動性の関係上、数カ月遅れて値下がりが始まります
お部屋選びはじっくり行きましょう

>505

お上が居室と認めない部屋。物置だね。

大手中心にマンションの供給は絞っているので都心の実需物件はそれほど下がらないように思います。特に体力のあるディベロッパーは。

投資用を手がけるプレサンスなどの物件は値下がりが大きくなる気がしますね。戸数も多いので。

すみふは下げないよ。リーマンショックの時は10年がかりなんてのもあった。

在庫が嵩めば大手でも過去に値下げはしてる。地所とか。あと三井は家具や家電プレゼントといった実質値下げ。すでに供給を絞っているのでこれ以上絞れるか。運転資金としてある程度の収入が必要。さてどうでるか。売る方も買う方も、しばらくはお互い我慢比べ。

ここは、そんな事で下がらんでしょう↑にもあるけど住友だし。元々売れてるのに。

相場下がってんのに値下げしないなら買わないだけだよね

>>513 マンコミュファンさん

私が買うならば値下げするような物件より値下げしない物件ですね。
簡単に値下げする物件は中古になればもっと値下がりするでしょう。

>>514
あなたみたいな人が中古で大暴落するものを高値で買わされるんでしょうね。
高値掴みした方が下落率高いですよ。ちゃんと勉強しましょうね。

提示価格が適正価格と思ってる様じゃただのカモですよ

>>515
自説を否定されたからって他人に勉強しろとかカモとかすぐムキになるのはあきまへん

ここは去年の一期販売開始時に値付け誤って、すぐに下げたけどね

>>515 マンコミュファンさん

あなたみたいな方はプレサンスがお勧めですよ。

>>515 マンコミュファンさん

すみふの物件はディベの中でもっとも値下がり率が低いという記事を読んだことがありますよ。

売れる所、売れてる所は強気のままでしょうし、プレサンスの中部屋とかは
しんどくなるんでしょうか？益々、二極化が顕著になるんですかね。

>>520 買い替え検討中さん

大手は供給を絞ってますがプレサンスは強気で供給してますよね。
良い立地を高く買って中小の施工業者に安く作らせて投資用として販売する。大手の実需はそれほど落ちなくてもプレサンスなどの投資用は落ちるでしょうね。
厳しくなればキャッシュが欲しいので値引きする。値引きが増えれば、購入を待ってしまうので売り出しても即売はなくなり、さらに厳しくなっていくと思います。

値引きイメージの有無は二極化を進めるでしょうね。

営業さん必死すぎでしょw
すごい勢いで書き込んでるw

>522

すみふ物件はどこもこんなもの。他の板見ればわかる。

そういうことする会社ってのも判断材料の一つ。

521ですが、
私はすみふの営業ではないですよ。
何を根拠に仰っているのですか？

資料によると、ここの土地の取得は2017年2月。当時(2016年3月公表)の公示地価は近くの東区葵一丁目で53.5万円。2017年は60万円。
昨日公表された地価は105万円。取得時期からはほぼ倍になっている。
これからの物件はどうやっても高くなるだろうね。

毎回、どのマンション板でも今買ったら高値掴みだと騒がれてますけど
数年後は、あの時買っておけばよかったの後悔ばかりですよね。

>>519
それはここ数年相場が上がり続けたからです。
すみふは相場が上がる方に賭けるギャンブルに勝ったというだけです。

>>524
あなたは営業ではなく何も知らないただの素人ですね。

>>526
それはあなたが今に続く不動産バブルの時代しか経験していないせいです
人口減で空き家急増見込なのにバブルが続くことに不自然さを感じたことはないですか？
今その不自然さが是正されようとしています

>>527 マンション比較中さん
たしかに都内中心に価格が高騰していますが、バブルであると仰る根拠は何でしょうか？
根拠なく価格が高騰する場合はバブルと思われますが、資材価格、人件費、地価が上がり、物件も全体では供給を絞り、地価の高い都心駅近物件に集中させている。
共働き世帯が増え、ローン金利も低いので少々高くても購入意欲はあるので実需物件は一定の需要もあるので無理に下げる必要性も乏しい。

過剰と思われる投資用ワンルームが是正されるのは分かりますが、都心の実需物件が下がる理由を教えてください。

>528

不動産価格って４割上がってる。資材価格、人件費、地価も上がってはいるけどそれほどではない。それらを理由に吊り上げたバブル。

この物件に関しては、それほど高くないですよね？
栄や伏見のタワー物件はちょっと手が出ないですが…。

ここが高くないって感覚がバブル(笑）。

>>531 匿名さん
久屋大通のプラウドなどは1000万円以上高いですし、ここは一社のプラウドと同じぐらいの価格。
いくらぐらいが妥当だと認識されているのですか？

>>526 購入経験者さん
それってここ数年だけの話ですよ
ここ数年はバブルで買って住んで売るだけで利益が出てました。
名古屋中心部なんて毎年1割ずつ値上がりしてたので買って貸さなくても利益が出る状態でした
今回の件ですがReitは暴落してますし、投資需要は減ることは確実なので今後は値下がりはあっても値上がりはないかと

>>528 匿名さん
バブルかどうかはこの後わかるのでは？
リーマンショック後の大規模緩和、異次元緩和と物件価格は右肩上がりだったので、今後も好景気が続くと思うなら買いだと思いますよ
投資需要は引いてくのはほぼ確実ですし、実体経済の悪化で会社員のボーナスも下がり購買意欲自体下がって実需も減ると個人的には思ってますが、そう思わない人にはそうなんでしょう

安過ぎる、こんなのすぐ買えちゃう

すみふだから、低層は値上げするパターンでしょ。
完成後に実物見たら、かなり良いマンション。
今の3Lの東中層あたりは安すぎ。5000万円切るとか中小デベロッパーと同じ価格。
西向は逆に高めだけど。

人にやさしい街づくりの推進に関する条例(愛知県条例)に適合したマンションだそうですが
具体的にはどのような対応が取られていますか？
愛知県が提唱する概要では施設のバリアフリー化だけでなく障害のある方への
心配りのようなソフト面も重視しているように書かれています。

>>537 匿名さん

廊下が広いことや手摺りがあるなどは書かれていますが、ソフト面はわからないですね。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/equipment04.html

住宅ローン減税の緩和が検討されていますね。
年末までの入居条件が半年から一年ほど緩和されたら、この物件も対象になりそうです。
実需物件には追い風。

>539

昨年の消費増税の時はローン減税延長があったから増税前の駆け込みもなく、増税後に購入があるかと思いきや9月からマンション販売が落ち込んだまま。ローン減税の期間延長しても効果ないと思うけど。

>>540 匿名さん

マクロでの販売動向は分かりませんが、現在、実需としてマンション購入を検討している人の中では良いですよね。住宅ローン金利は下がり、住宅ローン減税が3年間延長。

周辺を歩きましたが、マンションから1本南のファミリーマートの前の通りは綺麗ですね。
新しく整備された街並みに感じます。
この通りにカフェとかができてくると良いですね。

住宅ローン減税の適用緩和がほぼ決まりましたね！入居期限を1年延長。2021年末まで。
https://www.jiji.com/amp/article?k=2020032800368&g=soc

ここの物件も適用されそうで良かったですね。

>>542 匿名さん

名古屋市の整備エリアになっています。
この先が楽しみな場所です。

http://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000010282.html

購入者ですが、そうだったんですね。
昔、住んでた地域もこれを経験しましたが
土地価格がすごい上がって儲かりましたよ。

>周辺を歩きましたが、マンションから1本南のファミリーマートの前の通りは綺麗ですね。
>新しく整備された街並みに感じます。

あざっす!

>ここの物件も適用されそうで良かったですね。

あざっす！

>名古屋市の整備エリアになっています。
>この先が楽しみな場所です。

あざっす！
バーでお会いしましょう！

>>543 マンション検討中さん
そもそも2020年末までに入居予定だった物件で、コロナ影響で入居遅れが発生する物件が対象となっているので、ここは適用されないのでは？

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_0000...

>>549 評判気になるさん

どう読んでも適用だと思いますが、、、

>>550 通りがかりさん
どう読んでも適用外だと思いますが、、、

＞分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和２年11 月末

こう書いてる。これに該当すればとにかく適用可能。だいたい元々どうだったみたいな、個別にコロナの影響があったかを推し量るオペレーションを行政がするわけない。ちょっと想像するとわかるはずで、相当頭が悪い。

文面通りであれば適用外となりますが、住宅ローン減税の申請は個人で行うので申請すれば通る可能性が高いと思います。
特にこの物件の竣工予定時期は10月なので何とでも説明できるかと。
ただ、不動産会社からの証明書を求められた場合は難しいでしょうね。

建設関係であり葵購入者ですがコロナで建材が全く入りません。
しかたなく日本製の建材で見積もり出すと、凄く高額になって
大変です。新築マンションの今後の価格が怖い事になりそうな
気がします。

>>554 購入経験者さん

私も購入者です。
先日、追加の重要事項説明で営業の方とお話したときに価格の話になりましたが、
実は社内では価格設定が安かったんじゃないかと言われてます、と苦笑いされながら仰っていました。

鵜呑みにするわけではありませんが、今後の新築マンションでは買えない価格かもしれませんね。

どう考えても安くなるでしょ、ざんねん。

>>556 通りがかりさん

やっぱり安くなるでしょうか？
プレサンスや中古マンションは安くなると思いますが、野村や住友の新築も下げますかね？
ここ数年は条件の良い立地のみに供給を絞っている印象があるので動向が読みにくいです。

株価が半値以下になったリーマンショック後も新築の不動産価格はそれほど落ちていないので、これから著しく坪単価が下落することは考えにくいです。新興の不動産会社がキャッシュを得るために投げ売りしたこともあると思いますが、すみふは値下げしていません。
名古屋なんて東京と比べればたいして上昇していないので尚更です。
値下げ余地が大きいのは中古マンションかと思います。投資用中心に手放す物件がでてくるでしょう。

ここは元々お買い得物件だから、値下げはないでしょう。コロナが落ち着けばすみふ得意の値上げが始まるでしょう！だから、今の時期は買いかもね^_^

あの格安プレサンスでさえも新栄町駅前のマンションを坪単価250万以上からスタートするみたいなので、この物件はお買い得ですよね。
土地取得が値上り前だっとしても不思議なくらい。

>558

それほど、ね。１~２割は下がってるけど。今回、すみふは空港ホテル、湾岸商業施設に手を出して、しかもこけるの確定だからリーマンショック後と同じことができるか。お手並み拝見といったところ。

リーマンショックとコロナは比べれないよ

値段が高くなるか、安くなるかは通貨価値がどうなるかによっても変わるし

10年前とでは物価も上昇してるし

時代が違う

リーマンショック前はミニバブルで不動産販売好調だった。今回は消費増税で不動産販売が低迷していたときにさらにコロナショック。ダメージの大きさが違う。

すみふは先日の決算説明資料でも業績は絶好調でしたね。
今期はもちろん前期より厳しくなると思いますが、資金繰りがショートするレベルではないでしょう。
そのため安易な値下げはしないと思います。
ちなみに決算資料でこの物件も紹介されていますね。
名古屋の物件が紹介されるのは、シティタワー久屋大通公園以来です。
というか、今までにこの2つだけだと思います。

リーマンショックとコロナは構造が全く違うので比較はできないと思う。
前者は単に経済システムの破綻、コロナは世の中全体の仕組みを変化させないといけなくなった。
最近タワーマンションの資産価値に対しての記事が目につきますが、不動産価格も影響は受けるし特にタワー物件は厳しい予想もありますね。

近年の都心回帰は強くて、不動産会社もそれを見越してタワーマンションは作り続けてきましたからコロナを機に揺り戻しはあるのでしょうね。
テレワークが進めば、一人ずつの仕事部屋は欲しくなり、そうすると郊外にいい戸建てや広いマンションに人気が戻る可能性も高そうです。
ただ、名古屋でテレワーク中心になるかは不透明ですね。通勤もそれほど大変ではないですので。
あと、ここは都心のタワーマンションといえるかどうかは微妙ですね。

最近これまで自分の検索条件じゃ引っ掛からなかった様な好条件の中古マンションもヒットするようになってる
変化始まってるよ

中古は少しずつ出てきましたね。ただ、価格はほとんど下がっていませんので、売り出し物件が増えてきてからですね。
シティタワー久屋大通や隣のプラウドタワー久屋大通とかが下がってくると面白いのですが。

ここの最上階の販売価格帯ってどれくらいですか？

>>569 マンション検討中さん
私が見せてもらった時は販売前の部屋以外は全て完売していたのでわかりません。
他の階の価格から予測しますと、間取りにもよりますが坪単価が300は超えると思いますね。
他の物件もいくつも見てたので、それらと比較すると安い印象でしたが…。

>>570 マンション検討中さん
返信ありがとうございます。それだと、最上階は7000万くらいですかね？また、上層階は全て売り切れとなったのでしょうか？

こちらに価格はあがらないんですかね？

もう、ほとんど残り無いんではない？

先日、モデルルーム行きましたけど、もの凄い勢いで売れてましたね。
最初は予定価格高くだしたけど、すみふらしからね思いっきり価格をお買い得で結局出して来たので、バカ売れしてるでしょう。タワマンで葵一丁目立地で4800万3LDKはお安いでしょう。しかもその部屋低層じゃないしね。

㎡と階数と向きの記載のない数字は、一切根拠がないわ

>>575 名無しさん

物件概要見れば、西向き60㎡の中層階と予想できるかな。

これだけの規模のタワマンで各階ゴミステーションがないのは残念。それさえあれば、魅力的なんだけどな。マンションマニアさんもタワマンの最大のメリットは、各階ゴミステーションだと言っています。名古屋仕様は、これが標準なのでしょうか？

いやいや。御園座タワーやプラウドタワー丸の内などは各階ゴミステーションありますよ。タワマンでなくてもパークコート上前津でも各階ゴミステーションがあります。
ここより規模の小さい久屋大通のシティタワーでもあります。
最近の建設コスト増が原因だと思います。コストを下げて買える価格で売る。それが今の名古屋のマンションではないでしょうか？

外廊下だと各階収集が無いマンションが多いみたいですね

内廊下でも各階ゴミステーションがある名古屋のマンションは希少ですね。基本ないです。

名古屋で旧財閥系デベ以外の内廊下物件だと、プレサンスとかオープンハウスのいわゆるペンシルマンションが多いからじゃない？
ペンシルマンションは、扉の外に置かれたゴミを管理人さんが回収してくタイプが多い気がする

各階ゴミステーションは便利ですよね。
ただ、ここよりも価格の高いプラウドタワー久屋大通公園やプラウドタワー錦でも各階ゴミステーションが無いのでシティタワー葵に求めるのは、ちょっと厳しそうですかね。

価格というよりも戸数とかファミリータイプとかそんな理由かもしれないですね。
住居人数が多くなればゴミも増えるし、各階から管理人がゴミ出するのは大変ですから。管理人の人数を増やせば管理費もかかる。

そんな階数が高くないんだし、管理費に跳ね返ってるし、少なくとも2日に一回は外出するだろうし、自分で下に持って行けよ

と思う

ここは外廊下の分、管理費が激安だからそれはそれでいいんじゃない。
コンシェルジュ、ゲストルーム、パーティルーム、タワーパーキングがそろって、普通のマンションより管理費が全然安いのだからありでは。
部屋の風通しもいいしね♪

アフターコロナの世の中では外廊下が見直されるかもしれないと思っている
これから買うので悩ましい

都心のタワーマンションは高層階でないと眺望が開けないことが多いけど、ここの南向きと東向きは中層階から開ける。
しかも、南向きは名古屋市の芸術センターと生涯学習センター、東向きは病院と郵便局なのでマンションが建つこともない。
それをふまえると高層階も高くないけど、9階以上の中層階は特に安いよね。
部屋はほとんど残ってなかったけど・・・。

まぁ、いろいろな意見はあるけど、私はこのマンションはかなりお買い得だと思う。
今この立地でこのような値段で売り出せるのは、土地代がかなり安かったときに買えたおかげで、リニアができて交通の便が増したら、こんな値段では買えないと思っている。というか、今土地を取得してもこの値段では無理じゃないかな…
まぁ、震災のリスクもあるが、それを含めても発展の方が上回っているのでは？

こちらのサイト、プラウドなどはよく価格がででますがシティタワーは価格はださないんですか？

住友さんは購入検討している住戸以外はほとんど値段を教えてくださらないので、出回らないんだと思いますよ
価格表もありませんし

3Lの中層が4800万円でしたよ。
だいぶ、お得感ある価格帯だと思うけど。
通常、広告などに載っている4800万からみたいのは1階とか2階で日当たり難がある部屋が多いけど、ここは中層階の割と条件が悪くない部屋で広告価格だからより割安と評価されているのだろう。

>>590 マンション検討中
高岳、新栄のマンションで70平米以下のマンションが4800万以上の販売実績がないのにそれは、言い過ぎ！しかも東向きでしょ。

あのプレサンスでも近隣に建てるマンションが坪単価250を超えてくるので最近の物件の中では割安なことは間違いないとは思いますけどね。

過去に東京に住んでた者からすると、すみふとプレサンスの坪単価がそれほど変わらないなんて信じられないのですが…。すみふは大手の中でも高いが印象がありました。

名古屋ですみふは力を入れてこなかったので東京でのブランドイメージとは異なります。
こちらで高級マンションというとプラウドかグランドメゾン…かな。
ただ、昨年に総合マンションギャラリーを作って、タワーマンションをいくつも建て始めたので少しずつブランドイメージは変わってくるかもしれないです。

>>593 マンション検討中さん
もはや、住友は全国でNo.1のデベですよ。
プレサンスやオープンハウスのように将来潰れる心配がないのはとても安心材料になると思います。
この掲示板にあるように、昨年から栄でギャラリーがオープンして住友もいよいよ名古屋に本腰入れてきてる感じの中の、1発目のタワーマンション！失敗は許されないので価格も住友にしては割安で出してきた流れでしょう。
確かに、5000万円切るのは安い。。。
このままだと、すぐ完売しちゃうので住友得意の値上げがもう少ししたら始まるのではないかと予言しますね。完成するぐらいからですかね。

ここのマンションは
砂田橋にあるメガシティテラスや
名古屋みなとアクルスとほぼ似たマンションになりますかね？

戸数多いからトラブルが多くなりそうなのが気になります。
メガシティテラスもアクルスも掲示板見たら荒れてるのでここは荒れないでほしいです、

>>594 マンション検討中さん
シティタワー名古屋久屋大通公園を無視しちゃいかんでしょ。
グランドヒルズ
八事広路町、八事天道、覚王山法王町
とか地域を代表する物件だって過去からあるよ。

葵と丸の内で迷ってます

>>595 マンション掲示板さん
ここが安いといっても、その2つとは大きく価格は異なりますので違うと思いますよ。
ただ、所得や資産が多くても変な人はいると思うので荒れる時はある。

一般的に想定購入者の幅が狭ければ荒れる可能性は減るでしょうね。ディベロッパーが実需と投資用両方を想定してたり、ファミリー層と一人暮らしを両方求めたりすると、ニーズがバラバラになるので荒れやすいかと。

>594

この状況で値上げって、正気の沙汰とは思えないな。ステマもきつい。

葵小学校見ると全体で299人と少ないんですね。
ここができたら一気に児童増えそうですが教員やクラスの部屋は対応できるんでしょうか？